ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, <...>, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-10425/2025

г. Москва

20 августа 2025 года Дело № А41-114044/24

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2025 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Погонцева М.И.,

судей Марченковой Н.В., Таранец Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу КУИ администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 04.06.2025 по делу № А41- 114044/24, принятое судьей Поповым А.А., по иску КУИ администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к ООО "Промарм" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.10.2007, ИНН: <***>) о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

КУИ администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Промарм" со следующими требованиями:

Расторгнуть договор аренды №868 земельного участка с кадастровым номером 50:24:0010401:108, площадью 29 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных объектов, расположенный по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, п. Пригородный, уч. 42 Г заключенный 27.01.2009 г. между Комитетом по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области и ООО «ПромАрм».

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.06.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и нарушением норм процессуального права.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 27.01.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 868, согласно п.1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности общей площадью 29 000 кв.м. с кадастровым номером 50:24:0010401:108 из земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом плане от 14.01.2009 № 24.1/09-281 (приложение №1), расположенный по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, сельское поселение Малодубенское, п. Пригородный, под размещение промышленных и складских объектов.

Срок аренды участка устанавливается с 27.01.2009 г. по 27.01.2058 г. (п.2.1 договора).

Актом № 249 выездного обследования земельного(-ых) участка(-ов) в рамках муниципального земельного контроля от 05.11.2024 г. установлено следующее:

- Земельный участок имеет ограждение;

-Самовольное занятие прилегающих земельных участков, частей земельных участков, не осуществляется;

- На земельном участке отсутствуют строения;

- На земельном участке деятельность не ведется, имеются признаки неиспользования земельного участка по целевому назначению;

-Имеются признаки неиспользования земельного участка в течение 3 и более лет;

- На земельном участке не произрастает борщевик Сосновского;

- На земельном участке отсутствуют признаки несанкционированной свалки.

По результатам обследования выявлены признаки нарушения земельного законодательства: неиспользование земельного участка.

Как указывает истец, земельный участок не используется по назначению.

На основании изложенных обстоятельств, истец обратился с настоящими требованиями в суд.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (срочный договор).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на неопределенный срок, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Суть отношений по аренде имущества заключается в предоставлении собственником своего имущества во временное владение и пользование. Существу арендных отношений соответствует предоставленное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации любой стороне договора аренды, заключенного на неопределенный срок, право отказаться от такого договора вне зависимости от каких бы то ни было причин с соблюдением установленного порядка. Данное право служит гарантией соблюдения интересов участников арендных отношений как отношений по временному пользованию чужим имуществом.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Как было указано выше, 27.01.2009 г. между Комитетом по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области и ООО «ПромАрм» был заключен Договор аренды №868 земельного участка с кадастровым номером 50:24:0010401:108, площадью 29 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных объектов, расположенный по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, п. Пригородный, уч. 42 г.

Согласно п. 4.4.1,4.4.2 Договора аренды №868 арендатор (ответчик по делу) должен выполнять в полном объеме все условия Договора, а также использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Пунктом 4.1.1 Договора аренды №868 арендодателю (истцу по делу) предоставлено право потребовать расторжения договора, если арендатор пользуется земельным участком не по целевому назначению.

В соответствии с п. 4.1.1. Договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 № 90-О).

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом 3-летний срок, предусмотренный законодательством, начинает исчисляться с возникновения прав на земельный участок (права собственности, аренды и т.д.).

Как следует из материалов дела, с 2009г. до 2025г. Ответчиком не предпринимались никакие попытки по освоению земельного участка и получению разрешения на строительство.

В соответствии со сведениями из ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка - для размещения производственных объектов.

В соответствии с Постановлением администрации Орехово-Зуевского городского округа МО от 05.05.2022 N 1712 (ред. от 12.07.2024)"Об утверждении Правил землепользования и застройки территории (части территории) Орехово-Зуевского городского округа Московской области" указанный земельный участок расположен в зоне «П» - производственная зона.

Согласно приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020г. №П/0412 «об утверждении классификаторов видов разрешенного использования земельных участков» производственная деятельность предполагает размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом.

Как следует из материалов дела, в ходе проведения выездного обследования земельного участка в рамках муниципального земельного контроля в отношении ООО «ПромАрт» установлено, что на земельном участке отсутствуют строения, на земельном участке деятельность не ведется, имеются признаки неиспользования земельного участка по целевому назначению, имеются признаки неиспользования земельного участка в течение 3-х и болеет лет.

Кроме того, представленная справка по проекту производственно-складского комплекса «Мещера» является неактуальной, ввиду того, что указанный земельный участок с кадастровым номером 50:24:0010401:109, ранее принадлежал на праве аренды ООО «Агрохимтрейд» по договору аренды земельного участка №867 от 27.01.2009г., общей площадью 29000 кв. м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - под размещение промышленных и складских объектов, расположенный по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский р-н, с.п. Малодубенкое, пос. Пригородный. В настоящее время указанный договор аренды земельного участка №867 расторгнут.

Судом первой инстанции установлено, что ответчиком выполняется разработка с последующим учреждением плана проекта производственных объектов с привлечением экспертов в области геодезии и проведения, соответствующих изыскании и замеров; ведутся переговоры по привлечению денежных средств, в том числе за счёт инвесторов и сторонних лиц с целью обеспечения дальнейшего плодотворного и долгосрочного сотрудничества в области создания; сооружение и строительство производственных объектов, в соответствии с концепцией развития территории прилегающих участков.

Из представленной ответчиком справки по проекту производственно-складской комплекс «Мещера» следует, что баланс территории представлен тремя участками с кадастровыми номерами 50:24:0010401:116, 50:24:0010401:109, 50:24:0010401:108.

Промышленно-складской комплекс (ПСК) «МЕЩЁРА» представляет собой комплекс готовых помещений модульного типа, спроектированных максимально многопрофильными и универсальными для различных производств (автокомпоненты, химические производства, комплектующие для бытовой техники) в соответствии с концепцией «Greenfield».

Также ответчиком представлены:

- договоры ответственного хранения от 16.01.2025 и от 22.01.2025, заключенные между ООО «ПромАрм» и ИП ФИО2 и ИП ФИО3, соответственно, согласно которым предметом настоящего Договора является: принятие и хранение имущества в виде железнодорожных контейнеров клиента на земельном участке, расположенном по адресу: земельный участок с кадастровым номером 50:24:0010401:108, расположенный по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, п. Пригородный, уч. 42 Г, принадлежащем Хранителю, определенных в настоящем договоре, далее по тексту Имущество,

- договор строительства быстровозводимого нестационарного складского помещения от 10.02.2025 г. между ООО «ПромАрм» и ООО «Акваскиф» в отношении земельного участка с КН 50:24:0010401:108,

- фотоматериалы.

Принимая во внимание, что ответчик использует земельный участок в соответствии с условиями договора аренды (на земельном участке размещены контейнеры для хранения), а также предпринимает действия, направленные на возведение складского комплекса «Мещера», выразил волю на сохранение арендных правоотношений, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Суд первой инстанции необоснованно признал доказанным факт осуществления ответчиком надлежащего пользования земельным участком, приняв во внимание документы, представленные ответчиком в период рассмотрения настоящего дела и не свидетельствующие о реальном использовании участка в течение продолжительного времени, охватывающего существенную часть срока аренды.

Договоры ответственного хранения от 16.01.2025 и от 22.01.2025, а также договор строительства от 10.02.2025, заключённые в период рассмотрения дела в суде первой инстанции, не могут рассматриваться как относимые и достоверные доказательства, подтверждающие фактическое использование земельного участка в целях, соответствующих установленному договором виду разрешённого использования в пределах разумного срока, предусмотренного ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Наличие указанных договоров, в отсутствие иных документов, свидетельствующих о систематическом освоении участка и осуществлении на нём деятельности, соответствующей договорным условиям в период, предшествующий проведению муниципального земельного контроля, не свидетельствует о добросовестном и целевом использовании участка.

Доводы ответчика о намерении освоения участка в будущем, а также о проведении предпроектных и подготовительных мероприятий не подтверждены надлежащими доказательствами, относящимися к периоду, охватывающему длительный срок с момента заключения договора аренды.

Надлежащие доказательства фактического освоения участка, начиная с 2009 года, в материалы дела не представлены.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии нарушений условий договора аренды и требований земельного законодательства является сделанным без учета установленных по делу обстоятельств, подтвержденных в том числе актом органа муниципального земельного контроля, имеющим предусмотренную законом юридическую силу, и не опровергнутых ответчиком в установленном порядке.

На основании изложенного суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований. Решение подлежит отмене, заявленные требования подлежат удовлетворению

Согласно п. п. 1, 2 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Принимая во внимание удовлетворение апелляционной жалобы и иска, с ООО «ПромАрм» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 80 000 руб.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04.06.2025 по делу № А41-114044/24 отменить.

Исковые требования удовлетворить. Расторгнуть договор аренды №868 земельного участка с кадастровым номером 50:24:0010401:108, площадью 29 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных объектов, расположенный по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, п. Пригородный, уч. 42 Г заключенный 27.01.2009 г. между Комитетом по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области и ООО «ПромАрм».

Взыскать с ООО «ПромАрм» в доход федерального бюджет государственную пошлину в размере 80 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий cудья

М.И. Погонцев

Судьи

Н.В. Марченкова

Ю.С. Таранец