ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-72722/2023
г. Москва Дело № А40-94463/23
18 декабря 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2023 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2023 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Александровой Г.С.
судей: Бондарева А.В., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Красниковой Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "ДжиДжиКомпани"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 сентября 2023 года
по делу № А40-94463/23, принятое судьей Кантор К.А.
по иску ООО "ДжиДжиКомпани"
(ИНН <***>, ОГРН <***>)
к Департаменту городского имущества города Москвы
(ИНН <***>, ОГРН <***>)
о расторжении договора аренды, о взыскании убытков
при участии в судебном заседании: от истца: ФИО1 по доверенности от 30.12.2022,
диплом 107727 0000740 от 30.06.2017;
от ответчика: ФИО2 по доверенности от 10.11.2022,
диплом 107704 0229502 от 30.12.2019;
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "ДжиДжиКомпани" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о расторжении договора аренды № 00-00717/20 от 01 сентября 2020 г., взыскании убытков в виде произведенной арендной платы в размере 35.638 руб. 57 коп., а также убытков в виде оплаты коммунальных платежей в размере 10.178 руб. 63 коп.
Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 15, 307-310, 450, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды № 00-00717/20 от 01 сентября 2020 г.
Определением от 15.06.2023 г. исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды от 01.09.2020г. № 00-00717/20 оставлено без рассмотрения.
Решением Арбитражного суда г.Москвы от 18 сентября 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, по основаниям, изложенным в жалобе.
Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен Договор аренды № 00-00717/20 от 01 сентября 2020 г., предусматривающий аренду помещения, находящегося по адресу: <...> (пом. V, комн. 1).
Передача имущества подтверждается подписанным обеими сторонами актом приема-передачи от «10» сентября 2020 г.
Как указывает истец, имущество было передано в ненадлежащем для эксплуатации состоянии.
На основании п.1.2. Договора Технические характеристики и иные сведения об Объекте аренды указаны в выписке из технического паспорта БТИ № 2453/20 по состоянию на 02.10.2018 г. Неотъемлемой частью настоящего Договора аренды являются выписка из технического паспорта БТИ, экспликация, поэтажный план и справка БТИ о состоянии здания.
Согласно Справке БТИ о состоянии здания (строения) от 18.10.2018 г., приложенной к Договору аренды степень технического обустройства объекта соответствует целям использования объекта, указанным в п. 1.3. Договора (Централизованные – водопровод, канализация, отопление от ТЭЦ, горячее водоснабжение, электроснабжение – 220 В).
Однако, как указывает истец, электроснабжение и отопление в нежилом помещении на момент заключения Договора отсутствовали, техническая документация для осуществления технического присоединения и заключения договора энергоснабжения не передавалась. Более того, в помещении происходят постоянные протечки. В связи с указанными недостатками арендатор не может использовать помещение по назначению, указанным в п.1.3. Договора аренды.
14 сентября 2020 г. Истец первый раз осмотрел помещение.
15 сентября 2020 г. были обнаружены мокрые пятна и проникновение в помещение посторонней жидкости, по результатам чего были оставлены обращения по телефону <***> в виде заявки № 3273298, а также заявки № 3280375 на составление акта.
Также был направлен запрос в ГБУ «Жилищник района Щукино» с просьбой выдать акт о наличии протечки по заявке № 3280375 от 15.09.2020 и сообщить письменно, когда будет выполнен ремонт.
05 октября 2020 получен акт от 29 сентября 2020 г. о том, что на потолке образуется конденсат. 27 ноября 2020 г. истец направил возражение на составленный акт в ГБУ «Жилищник района Щукино» с просьбой зафиксировать факт протечки и сообщить сроки устранения (обращение было зарегистрировано под номером 13-09-1958/20 от 27.11.2020 г.)
11 декабря 2020 г. ГБУ «Жилищник района Щукино» сообщил, что в ходе обследования помещения установлено, что в данном нежилом помещении общедомовые коммуникации (ГВС, ХВС, ЦО, канализация) не проходят. В данном помещении нарушен тепловой контур (входная дверь в помещении не имеет плотного притвора, между стеной и дверной коробкой имеются зазоры, щели, пустоты). Намокание стен и потолка являются следствием перепада температуры из-за отсутствия отопления в данном помещении и образования конденсата. Отсутствие отопления в помещении был зафиксировано Актом комиссионного обследования от 08 декабря 2020 г.
По мнению истца, в итоге, указанные недостатки полностью препятствуют пользованию арендованным имуществом, в соответствии с п.1.3. Договора аренды.
Поскольку документы, указанные в перечне, подлежащих передаче, не были предоставлены арендатору при передаче помещения: Разрешение на присоединение мощности, либо акт о технологическом присоединении; Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, истец, ссылаясь на положения п.9.4. договора аренды арендатор вправе требовать досрочного расторжения Договора если Объект в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для его использования.
Также, в соответствии с п. 8.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные таким неисполнением убытки, если иное не установлено действующим законодательством РФ и настоящим Договором.
Согласно п.6.10, п.6.11 договора арендатор в течение 7 календарных дней с момента подписания Договора до принятия объекта аренды по акту приема-передачи и до государственной регистрации договора в соответствии с п. 5.2.5 настоящего договора перечисляет на счет арендодателя сумму равную: - трем двенадцатым (3/12) частям суммы, установленной п. 6.2 настоящего Договора (в части НДС - с учетом условий, установленных пп. 6.4.1, 6.4.2 настоящего Договора), в счет арендной платы первых трех месяцев действия Договора, за исключением случаев, установленных п. 13.5.3 настоящего Договора; - пяти двенадцатым (5/12) частям суммы, установленной п. 6.2 настоящего Договора (в части НДС - с учетом условий, установленных пп. 6.4.1, 6.4.2 настоящего Договора), в счет арендной платы последних пяти месяцев действия Договора.
Сумма внесенного Арендатором задатка засчитывается в указанный в п. 6.10.1 платеж, при этом, если суммы денежных средств, внесенных Арендатором, достаточно для оплаты и суммы, указанной в п. 6.10.2, то Арендодатель засчитывает переплату в счет платежей, указанных в п. 6.10.2, за исключением случая, указанного в п. 13.5.3 настоящего Договора.
В связи с заключением договора аренды и его добросовестным со своей стороны исполнением Истец понес затраты на оплату арендных платежей в размере 35.638 руб. 57 коп. (Задаток при проведении торгов – 11.550 руб., доплата – 8.662 руб. 57 коп., оплата за последние 5 месяцев – 10.106 руб. 25 коп., оплата аренды – 5.369 руб. 75 коп.).
Помимо этого, Истец за время аренды помещения производил оплату коммунальных услуг ГБУ г. Москвы «Жилищнику района Щукино» по Договору №51034 от 28.09.2020 г. о содержании и ремонте общего имущества МКД и предоставлении коммунальных услуг. Общая сумма платежей в пользу ГБУ г. Москвы «Жилищнику района Щукино» составила 10.178 руб. 63 коп.
Как указывает истец, общая сумма убытков, причиненных невозможностью использования имущества по назначению, составила 45.817 руб. 20 коп.
В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 04 апреля 2023 г. с требованием оплатить испрашиваемые суммы. (л.д. 78-83). Так как ответчик испрашиваемые суммы истцу не оплатил, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь ст.ст. 15, 393, 606, 611-612, 614, 620 ГК РФ указав на то, что истец не доказал невозможность использования им арендованного у ответчика нежилого помещения в целях, указанных в договоре аренды, что явилось следствием виновных действий арендодателя, неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендодателем своих обязательств по договору, что исключает взыскание с ответчика убытков, и в удовлетворении иска полностью отказал.
Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.
Довод жалобы о том, что истец не мог использовать помещение по его целевому назначению, поскольку помещение было передано с существенным недостатком, в связи с отсутствием технической возможности подключения к электросетям и отопления в арендуемом помещении, апелляционным судом отклоняется, т.к арендатор принял помещение без каких-либо замечаний, по условиям договора и в п.5.5.6 арендатор самостоятельно, за счет собственных средств в установленном порядке заключает договор с энергоснабжающей организацией на присоединение энергетических мощностей и выполняет все необходимые технические мероприятия по энерго- и ресурсосбережению, подключению энергоносителей и подведению водоснабжения к нежилому помещению.
При этом, истец не отрицал, о чем также указал и в жалобе, что при заключении договора на торгах, в конкурсной документации содержались сведения об отсутствии подключения электроэнергии, соответственно арендатор знал, что помещение не подключено к электросетям.
При подписании акта приема-передачи от 10.09.2020г. каких-либо возражений относительно состояния помещения арендатор не заявил.
Более того, истец на протяжении длительного времени (с даты, заключения договора 10.09.2020г.) пользовался помещением, каких-либо претензий арендодателю до апреля 2023 г. не предъявлял.
Доказательства того, что истец обращался к арендодателю с требованием о передаче документов, для выполнения необходимых технических мероприятий для технологического присоединения, истец не представил.
Поскольку истец не доказал, наличия тех обстоятельств, с которыми положения норм статей 612, 614 ГК РФ связывают возможность уменьшения размера арендной платы, а именно наличия у переданных в аренду помещений недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию этими помещениями, а также существенного ухудшения предусмотренных договором аренды условий пользования или состояния арендованного имущества, оснований для удовлетворения иска не имеется, в связи с чем суд первой инстанции правомерно в удовлетворении иска отказал.
Ссылки истца на акты, составленные управляющей компаний, были рассмотрены судом и отклонены, поскольку истец не воспользовался своим правом предусмотренными § 1 главы 34 ГК РФ и условиями договора аренды и требование о расторжении договора аренды не заявил.
Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65-66, 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 сентября 2023 года по делу№ А40-94463/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья: Александрова Г.С.
Судьи: Бондарев А.В.
Панкратова Н.И.