Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Москва

29 ноября 2023 года Дело № А41-66644/23

Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2023 года Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Товарищества собственников недвижимости "ЗАРЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 12.08.1999, юридический адрес: 141108, Московская область, Щёлково город, Краснознаменская улица, дом 4А)

к Администрации городского округа Щёлково Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 17.12.1991, юридический адрес: 141100, Московская область, Щёлково город, Ленина площадь, д. 2)

о признании действий по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка от 20.06.2000 № 16-27, оформленными уведомлением от 27.02.2023 незаконными

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Товарищества собственников недвижимости "ЗАРЯ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Щёлково Московской области (далее – ответчик) в котором просит суд:

- признать действия Администрации городского округа Щелково Московской области по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка N 16-27 от 20.06.2000 г. по адресу: г. Щелково, в районе железнодорожной станции «Воронок» для использования под огороды на неопределенный срок, оформленные уведомлением от 27.02.2023 г. незаконными, а уведомление недействительным.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала. Представитель ответчика возражала против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации,

самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании распоряжения главы Щелковского района Московской области от 09.06.2000 г. № 534-р с ОНТ «Заря» был заключен договор № 16-27 аренды земельного участка с кадастровым номером 50-14050704-0008, площадью 2,43 га, расположенный по адресу: г. Щелково, в районе железнодорожной станции «Воронок» для использования под огороды на неопределенный срок.

Соглашением от 10.11.2021 г. в указанный договор были внесены изменения (в связи с изменением наименования Арендатора), так, наименование ОНТ «Заря» было заменено на ТСН «Заря».

В дальнейшем земельному участку площадью 24300 кв.м присвоен кадастровый номер 50:14:0000000:150366.

17.04.2023 истцом получено Уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от ответчика датированное 27.02.2023. Указанный срок прекращения договора аренды – с 19.05.2023 г.

С вышеуказанными действиями ответчика по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка № 16-27 от 20.06.2000 истец не согласился, в связи с чем обратился в суд с настоящими требованиями.

Так, в силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Исходя из положений пункта 2 статьи 154 названного Кодекса односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (статья 155 названного Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 166 названного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Оспариваемое заявителем уведомление от 27.02.2023 представляет собой информирование арендатора о прекращении действия договора аренды земельного участка от 20.06.2000 № 16-27 в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть квалифицированы как односторонние сделки, которые подлежит оспариванию в порядке искового производства.

При этом рассмотрение дел в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предполагает отнесение к компетенции арбитражного суда только тех требований, в которых оспаривается недействительность акта, обладающего признаками ненормативности.

Под ненормативным правовым актом понимается изданный в установленном порядке акт управомоченного на то органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, носящий индивидуальный характер и адресованный конкретному лицу, содержащий властное распорядительное указание и направленный на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъекта предпринимательской деятельности.

Однако каких-либо властно-распорядительных предписаний и распоряжений, дающих оснований для их оспаривания в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленное ответчиком уведомление не содержит.

В обоснование исковых требований о признании оспариваемого отказа незаконным, истец указывает, что ответчиком не соблюден трех месячный срок вместо 28.05.2023 указано с 19.05.2023; отсутствовал претензионный порядок, для устранения нарушений; не приняты во внимание понесенные расходы, связанные с освоением участка; договором предусмотрен судебный порядок расторжения договора.

Суд отмечает следующее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Абзац второй пункта 2 статьи 610 ГК РФ устанавливает, что в случае, если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Указанный вывод судов согласуется с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью договор считается соответственно расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор

прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Так, анализ вышеприведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, во взаимосвязи со статьей 153 ГК РФ, позволяет сделать вывод о том, что односторонний отказ от договора по своей правовой природе представляет собой сделку - действие, направленное на прекращение правоотношений (Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2017 г. N 305-ЭС16-20729 по делу N А40-7546/2016). В этой связи, для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Пунктом 2 этой же нормы права установлено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, после истечения срока действия договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ был возобновлен на неопределенный срок.

Уведомлением от 27.02.2023 № СЕ/Вн/1703 ответчик известил истца о прекращении договорных отношений.

Согласно данным отчета об отслеживании почтовых отправлений Почта России (почтовый идентификатор N 14102078252367) уведомление было возвращено за истечением срока хранения и получено ответчиком нарочно 17.04.2023.

Таким образом, ответчик отказался от договора аренды на спорный земельный участок, реализовав право на односторонний отказ от договора, предусмотренное абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды прекратил свое действие.

В данном случае уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений.

Действующее законодательство не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора.

Поскольку арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения, признание отказа от договора аренды без указания причин (без существенных нарушений арендатором условий сделки) злоупотреблением правом противоречит приведенным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 по делу N 308-ЭС17-10134).

С учетом вышеприведенных норм права, суд, учитывая, что спорный договор заключен на неопределенный срок, исходит из того, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды в таком случае не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений и, установив факт соблюдения комитетом положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ путем направления арендатору предупреждения об отказе от договора, не усматривает обстоятельств злоупотребления правом арендодателем, реализовавшим свое право на отказ от договора.

Указанная правовая позиция также согласуется с выводами, изложенными в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 572-О и от 24.03.2015 N 563-О.

Таким образом, учитывая изложенное, договор аренды прекратил свое действие по истечении трех месяцев, то есть с 28.05.2023, так как предметом договора аренды является земельный участок – недвижимое имущество.

Неверное указание в уведомлении даты, с который договор аренды прекратил свое действие не свидетельствует о недействительности данного отказа.

Иные доводы оценены судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ и подлежат отклонению, поскольку сделаны при неверном применении и толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.В. Самороковская