АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
________________________________________________________________
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности судебных актов арбитражных судов,
вступивших в законную силу
3 апреля 2025 года
г.Калуга
Дело №А68-1641/2024
Резолютивная часть объявлена 25 марта 2025 года
Полный текст постановления изготовлен 3 апреля 2025 года
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,
судей Леоновой Л.В., Лукашенковой Т.В.,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ин-Групп Большой» (ИНН <***>, ОГРН <***>, ул.Шумкина, д.20, стр.1, помещение 1, комната 9, <...>)-ФИО1,
в отсутствие представителей управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (ул.Сойфера, д.20А, г.Тула 300041), ФИО2 (Тульская область), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ин-Групп Большой» на решение Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2024 по делу №А68-1641/2024,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ин-Групп Большой» (далее – общество, застройщик) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании незаконным решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее – управление, УФРС по Тульской области, Росреестр) об отказе в государственной регистрации одностороннего отказа застройщика от договора участия в долевом строительстве от 16.03.2022 № НА/8-93 квартиры № 93 в жилом доме №8 Первого Юго-Восточного микрорайона города Тулы и обязании осуществить государственную регистрацию одностороннего отказа застройщика.
Дело рассмотрено с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2.
Решением суда от 05.08.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2024, в удовлетворении заявленного требования отказано.
Общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой, указывая на неправильное применение и толкование норм материального права, просит отменить решение и постановление судов, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
По мнению заявителя жалобы, суды необоснованно не приняли во внимание представленные обществом документы о направлении корреспонденции ФИО2, соответствующие требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее- Закон №214-ФЗ); суды не учли, что Почтой России выполнены действия по вручению почтовой корреспонденции адресату, предусмотренные Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными Приказом Минцифры России от 17.04.2023 №382 (далее- Правила №382), а выводы судов основаны на неверной трактовке данных Правил.
Управление и третье лицо отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили; надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем, суд округа не усматривает препятствий для рассмотрения кассационной жалобы в отсутствие не явившихся лиц (часть 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, выслушав пояснения принявшего участие в судебном заседании представителя общества, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления судов.
Как следует из материалов дела, установлено судами, между обществом (застройщик) и гражданином ФИО2 16.03.2022 заключен договор №НА/8-93 участия в долевом строительстве, в соответствии с пунктом 2.3.1 которого участник долевого строительства обязан уплатить цену договора путем внесения денежных средств в сроки и размере, установленным договором, на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке.
В соответствии с пунктом 3.3 участник оплачивает застройщику 1000000 руб. не позднее трех рабочих дней с момента государственной регистрации договора; 330000 руб. – в период 11 календарных месяцев, исчисляемых с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации договора, в рассрочку путем внесения ежемесячного платежа в срок до 20 числа каждого месяца в сумме 30000 руб.; 3536875 руб. оплачиваются участником путем внесения единовременного платежа в срок до 20 числа двенадцатого месяца, исчисляемого с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации договора.
Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Росреестром по Тульской области 23.03.2022.
Ввиду того, что ФИО2 обязанность по внесению ежемесячных платежей в размере 30000 руб. и единовременного платежа в сумме 3536875 руб. в предусмотренные договором сроки не исполнена, застройщик направил ФИО2 предупреждение от 01.08.2023 №<...> о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора, уведомив о последствиях неисполнения такого требования, а именно об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора, основания которого предусмотрены частями 4 и 5 статьи 5 Закона №214ФЗ.
Указанное предупреждение направлено обществом гражданину письмом с простым уведомлением и описью вложения 02.08.2023, которое органом почтовой связи 11.09.2023 было возвращено по причине истечения срока хранения (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 10711386000542 –л.д.20-21,том 1) .
Общество 26.09.2023 направило участнику уведомление (исх. №отк/893) об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора, которое также направлено почтовой корреспонденцией с заказным уведомлением и описью вложения (почтовый идентификатор 10711386024289); почтовое оправление возвращено отправителю 07.11.2023 ввиду истечения срока хранения (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 10711386024289 – л.д. 18-19, том 1).
02.10.2023 общество обратилось в Управление Росреестра по Тульской области с заявлением о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве в связи с отказом от исполнения в одностороннем порядке по инициативе застройщика.
11.10.2023 в управление поступило заявление ФИО2 о приостановлении государственной регистрации.
На основании пунктов 5 и 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации) Управление Росреестра по Тульской области, ссылаясь на положения части 4 статьи 5, частей 3 и 4 статьи 9 Закона №214-ФЗ, указывая на невозможность определения точной причины неполучения предупреждения о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по оплате цены договора и о последствиях неисполнения требования от 01.08.2023, следовательно и своевременности направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, приостановило на срок до 12.01.2024 осуществление государственной регистрации прав, о чем направило обществу и его представителю ФИО3 уведомление от 12.10.2023 №КУВД001/2023-44900434/1,2.
На основании статьи 27 Закона №218-ФЗ, учитывая, что обществом не представлены документы, свидетельствующие об уведомлении участника долевого строительства с соблюдением норм законодательства, управление отказало в государственной регистрации прав по заявлению от 02.10.2023, о чем направило уведомление от 12.01.2024 №КУВД001/202344900434/3,4.
Не согласившись с отказом Росреестра от 12.01.2024, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением, в удовлетворении которого судом первой инстанции отказано.
Суд апелляционной инстанции решение суда поддержал.
Проверив выводы судов, суд округа не усматривает наличие правовых оснований с ними не согласиться.
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Закона №218-ФЗ, согласно пункту 2 части 2 статьи 14 которого основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав среди прочего являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу части 1 статьи 14 №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.
Заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора (часть 8 статьи 48 Закона о государственной регистрации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ, Гражданский кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с положениями части 3 статьи 9 Закона №214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 данного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования; при неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 данной статьи.
В силу части 4 статьи 9 Закона №214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора; указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В пункте 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017, указано, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 27.06.2023 № 1613-О), положения частей 3 и 4 статьи 9 Закона №214-ФЗ с учетом абзаца второго пункта 1 статьи 165.1 ГК Российской Федерации о том, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, - имеют целью обеспечение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве.
Обращаясь в управление Росреестра по Тульской области с заявлением о государственной регистрации одностороннего отказа застройщика от договора участия в долевом строительстве №НА/8-93, общество в доказательство соблюдения процедуры извещения участника долевого строительства о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, а также уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, представило отчет об отслеживании отправления (дата выдачи 26.09.2023), опись почтовых отправлений, чеки Почты России от 02.08.2023, 26.09.2033, конверт (02.08.2023).
Данные доказательства представлены в материалы арбитражного дела, которые оценены судами по правилам статьи 71 АПК РФ, и по результатам всестороннего исследования доказательств и доводов общества, суды согласились с решением управления Росреестра по Тульской области, придя к выводу, что эти доказательства не подтверждают соблюдение застройщиком требований, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 9 Закона №218-ФЗ.
Суды обоснованно учли предусмотренный пунктами 31, 34, 35 Правил №382 порядок доставки операторами почтовой связи почтовых отправлений как простых отправлений с уведомлением, так и заказных.
При этом, суды пришли к обоснованному выводу, что до возвращения почтового отправления отправителю должна иметь место попытка вручения, доставки адресату почтового отправления.
Вывод судов согласуется с изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.04.2024 № 304-ЭС23-27229 правовой позицией.
Однако, как установили суды, из информации сайта Почты России об отслеживании почтового отправления 10711386000542 (направление предупреждения от 01.08.2023 № <...>), а также копии возвращенного конверта, не следует, что органом почтовой связи была произведена попытка вручения почтового отправления ФИО2; имеются сведения 04.08.2023 отправление прибыло в место вручения (г.Алексин), а 06.09.2023 – срок хранения истек и отправление выслано обратно отправителю.
Информация о почтовом отправлении 10711386024289 (уведомление от 26.09.2023 о расторжении договора), несмотря на то, что это отправление, как верно указывает общество, являлось заказным отправлением с уведомлением и описью вложения, также не содержит указаний о попытке его вручения получателю, а именно 28.09.2023 – прибыло в место вручения, 31.10.2023 – срок хранения истек, выслано обратно отправителю.
Таким образом, представленные обществом доказательства не обеспечили соблюдение застройщиком, инициировавшим процесс одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве, требований, предусмотренных частями 4,5 статьи 9 Закона №214-ФЗ, в связи с чем, управление Росреестра по Тульской области на законных основаниях сначала приостановило регистрационные действия, а по истечении срока приостановления (3 месяца) отказало в государственной регистрации прав, поскольку общество не устранило причины, препятствовавшие осуществлению государственной регистрации прав.
При таких обстоятельствах, суды законно и обоснованно не установили совокупности условий для признания оспоренного обществом отказа управления Росреестра по Тульской области в государственной регистрации одностороннего отказа застройщика от договора участия в долевом строительстве от 16.03.2022 № НА/8-93 незаконным.
Оценивая изложенные в кассационной жалобе доводы, суд кассационной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения судов предыдущих инстанций, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законных и обоснованных судебных актов при рассмотрении заявленных требований по существу.
Иное толкование подателем жалобы положений действующего законодательства, как и иная оценка им обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем суд кассационной инстанции не находит правовых оснований, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, для отмены решения и постановления.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2024 по делу №А68-1641/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Г.А. Стрегелева
Судьи
Л.В. Леонова
Т.В. Лукашенкова