АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А31-5875/2022

г. Кострома 25 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2023 года

Полный текст решения изготовлен 25 августа 2023 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Голубевой Ольги Дмитриевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наголкиной А.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление акционерного общества «Продтовары», г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании величины годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.04.2020 № Д.0715 в размере 375215 руб. 80 коп. недостоверной и необоснованной,

установлении с 01.02.2021 действительной рыночной величины ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.04.2020 № Д.0715 в размере 134549 руб.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), общество с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка-Кострома», г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

без участия сторон и третьих лиц,

установил:

акционерное общество «Продтовары», г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском (в уточненной редакции) к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, далее – Управление) о признании величины годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.04.2020 № Д.0715 в размере 375215 руб. 80 коп. недостоверной и необоснованной, установлении с 01.02.2021 действительной рыночной величины ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.04.2020 № Д.0715 в размере 134549 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), общество с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка-Кострома», г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>).

От ответчика поступил отзыв на иск.

В судебном заседании 29.09.2022 оценщиком ФИО2 (директор ООО «Эксперт-Оценка-Кострома») даны пояснения.

Определением суда от 18.11.2022 ходатайство Общества о назначении судебной экспертизы удовлетворено, назначена судебная экспертиза; проведение экспертизы поручено ФИО3 (ИНН: <***>, 156011, <...>); производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения. Экспертное заключение поступило в суд 21.02.2023. Производство по делу возобновлено 27.03.2023.

Управление представило рецензию на заключение эксперта Н-239-А23 от 16.02.2023, подготовленную оценщиком ФИО4

Представитель Управления представила ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, представитель Общества указал на отсутствие оснований для назначения повторной судебной экспертизы. Определением суда от 06.07.2023 отказано в удовлетворении ходатайства Управления о назначении повторной судебной экспертизы в связи с отсутствием возможности внести денежные средства на депозит суда; эксперт ФИО3 вызвана в судебное заседание.

От Управления поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Стороны и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании абзаца 2 части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт ФИО3 в судебном заседании 22.08.2023 ответила на вопросы суда. Также эксперт представила дополнение к заключению эксперта от 16.02.2023 № Н-239-А23.

Представленные в судебное заседание доказательства приобщены к материалам дела.

Суд рассмотрел ходатайство Управления об отложении судебного разбирательства и отклонил его по следующим основаниям. Части 3 и 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают право, но не обязанность суда отложить судебное разбирательство в случае заявления лицом, участвующим в деле, такого ходатайства с обоснованием причины неявки в судебное заседание и при условии, что эти причины будут признаны судом уважительными. Суд считает, что причина, указанная в ходатайстве об отложении судебного разбирательства с учетом положений статей 59, 60 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является уважительной, поскольку представлять интересы ответчика в арбитражном процессе вправе любое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к представителям процессуальным законом. Суд счел, что в данном случае отложение приведет к затягиванию судебного процесса.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем доказательствам.

Как следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.04.2020 № Д.0715 со множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:040222:8, по адресу: Российская Федерация, Костромская область, городской округ город Кострома, <...> (далее – земельный участок), с разрешенным использованием: для эксплуатации магазина, площадью 1845 кв.м.

Договор заключен сроком на 49 лет с даты его подписания сторонами. Датой подписания является дата, указанная в преамбуле договора (пункт 2.1 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.04.2020.

Размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и изменяется в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области и нормативных актов местного самоуправления (пункт 3.3 договора).

Арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями до первого числа первого месяца квартала, следующего за текущим путем перечисления на банковские реквизиты арендодателя (пункт 3.2 договора).

Управление уведомило Общество о размере арендной платы с 01.02.2021 по договору. Размер арендной платы с 01.02.2021 составил 375215 руб. 80 коп. за год, 93803 руб. 95 коп. за квартал. Расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением Администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а, отчетом № 21-04/21 от 13.05.2021 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы (письмо от 16.06.2021 № 02-37исх-1809/21).

Согласно отчету об оценке № 21-04/21 от 13.05.2021, составленному ИП ФИО1, рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок составила по состоянию на 12.02.2021 - 673637 руб.

Согласно доводам иска в отчете № 21-04/21 от 13.05.2021, составленном ИП ФИО1, расчет годовой арендной платы произведен не в соответствии с требованиями закона (в том числе требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиями, установленным федеральными стандартами оценки), в результате чего Управлением установлена недостоверная величина рыночной стоимости годовой арендной платы.

В обоснование данных доводов Общество представило отчет № 9300/22 от 14.04.2022 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, выполненный ООО «Эксперт-Оценка-Кострома». Согласно указанному отчету рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок составила 185200 руб.

Направленная Обществом Управлению досудебная претензия от 06.10.2021 оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Управление не согласилось с доводами иска: указало, что истцом не представлено допустимых доказательств недостоверности отчета об оценке, на основании которого определена арендная плата за земельный участок.

В ходе рассмотрения настоящего спора Обществом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, которое определением Арбитражного суда Костромской области от 18.11.2022 удовлетворено.

Проведение экспертизы поручено ИП ФИО3 (ИНН: <***>, 156011, <...>).

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости и размера годовой арендной платы от 13.05.2021 № 21-04/21, выполненный ЧПО ФИО1, федеральным стандартам оценки?

2) если не соответствует, то какова рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:040222:8 площадью 1845 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на дату оценки (дату составления спорного отчета)?

Согласно заключению эксперта сделаны следующие выводы:

по первому вопросу: отчет об оценке от 13.05.2021 № 21-04/21, выполненный ЧПО ФИО1, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, так как составлен с многочисленными нарушениями требований следующих стандартов: Федеральный стандарт оценки № 1 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297; Федеральный стандарт оценки № 3 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299; Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611;

по второму вопросу: рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:040222:8 площадью 1845 кв.м., расположенный по адресу: <...>, на дату оценки (дату составления спорного отчета) составила 134549 руб.

Выводы экспертного заключения, выполненного ИП ФИО3, послужили основанием для уточнения Обществом исковых требований.

Управлением представлена рецензия независимого оценщика ФИО4 на заключение эксперта ФИО3, согласно которой экспертное исследование составлено с грубыми нарушениями и методологически недопустимыми ошибками, противоречащими обязательным к применению требованиям Федеральных стандартов оценки, а значит, заключение не соответствует установленным требованиям закона РФ, вводит пользователей в заблуждение в виду наличия искаженной информации, неверно определенной рыночной стоимости объекта исследования.

Эксперт ФИО3 в опровержение доводов независимого оценщика ФИО4 направила отзыв на рецензию, а впоследствии представила дополнение № 1 к заключению от 16.02.2023 № Н-239-А23.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами; одним из таких способов является признание сделки недействительной.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Согласно подпункту 3 пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением Администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а (далее - Порядок) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, определяется исполнительным органом Костромской области, уполномоченным на управление и распоряжение такими земельными участками, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - органом местного самоуправления, уполномоченным на предоставление таких земельных участков, в расчете на год. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельный участок, земельные участки), определяется по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд установил, что право Управления в одностороннем порядке изменить размер арендной платы предусмотрено пунктом 3.3 договора аренды земельного участка.

Согласно статьям 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Суд признает выводы, изложенные в экспертном заключении ИП ФИО3 по первому поставленному судом вопросу полными, ясными и обоснованными, соответствующими требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Из экспертного заключения следует, что отчет об оценке от 13.05.2021 № 21-04/21, выполненный ЧПО ФИО1, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

Представленная ответчиком рецензия на заключение эксперта ИП ФИО3 не может являться однозначным доказательством, опровергающим выводы судебной экспертизы, поскольку процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривает рецензирование экспертных заключений.

При этом экспертное исследование назначено и проведено с соблюдением предъявляемых законом требований: в заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения; экспертом соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта подтверждена документами об образовании. Ответы эксперта на поставленные судом вопросы непротиворечивы и следуют из проведенного исследования материалов настоящего дела.

Ходатайство Управления о назначении повторной судебной экспертизы отклонено судом со ссылкой на пункт 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» в связи с отсутствием у ответчика возможности внести денежную сумму на депозитный счет суда в целях проведения такой экспертизы.

Учитывая, что недостоверность отчета об оценке от 13.05.2021 № 21-04/21, выполненного ЧПО ФИО1, свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, установленной в уведомлении Управления от 16.06.2021 исх.№ 02-37исх-1809/21, исковые требования Общества о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком подлежат удовлетворению.

Из экспертного заключения эксперта ФИО3, подготовленного по результатам проведения судебной экспертизы, следует, что рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:040222:8 площадью 1845 кв.м., расположенный по адресу: <...>, на дату оценки (дату составления спорного отчета) составила 134549 руб.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Общества об установлении с 01.02.2021 действительной рыночной величины ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.04.2020 № Д.0715 в размере 134549 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ :

иск удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 44:27:040222:8, адрес (местонахождение): <...>, установленной в отчете от 13.05.2021 № 21-04/21 и отраженной в уведомлении от 16.06.2021 исх.№ 02-37исх-1809/21, в рамках договора аренды земельного участка от 22.04.2020 № Д.0715.

Утвердить годовую арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 44:27:040222:8, адрес (местонахождение): <...>, в размере, определенном в заключении ФИО3 (ИНН: <***>, 156011, <...>) от 16.02.2023 № Н-239-А23, в сумме 134549 руб. в год.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу акционерного общества «Продтовары», г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 20000 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.Д. Голубева