РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-142281/24-1-620

22 января 2025 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Коноваловой Е.В.,

при ведении протокола помощником судьи Каитовым А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном 15.01.2025 с перерывом до 22.01.2025, дело по иску ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 15.09.2022) к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) об установлении размера возмещения за изымаемый объект недвижимости- нежилое помещение № 5/1 с кадастровым № 77:09:0005011:1481 площадью 97,7 кв. м, расположенное на 1-м этаже жилого дома по адресу: Москва, Хорошевское <...>, в соответствии с отчетом № 692-24 об оценке рыночной стоимости, подготовленном ООО «Реал-А.К.»

и по объединенному требованию Департамента городского имущества города Москвы к ИП ФИО1 об изъятии нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005011:1481, об установлении суммы возмещения в размере 34718800 руб., об определении основания для погашения ограничений (обременений), основания для государственной регистрации прекращения права собственности, перехода и возникновения права собственности, об установлении условий возмещения

третье лицо: Правительство Москвы (125032, <...>; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

при участии в судебном заседании представителей от истца – ФИО2 по дов. от 28.05.2024, от ответчика и третьего лица - ФИО3 по дов. от 25.04.2024, 02.05.2024; ФИО4 по дов. от 27.12.2024, 16.07.2024; эксперта ООО "МСВ Консалт" ФИО5 по паспорту

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 (истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об установлении размера возмещения за изымаемый объект недвижимости - нежилое помещение № 5/1 с кадастровым № 77:09:0005011:1481 площадью 97,7 кв. м, расположенное на 1-м этаже жилого дома по адресу: Москва, Хорошевское <...>.

По ходатайству сторон определением от 23.09.2024 в одно производство объединены настоящее дело № А40-142281/24-1-620 и №А40-166964/24-150-1201 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ИП ФИО1 об изъятии нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005011:1481, об установлении суммы возмещения в размере 34718800 руб., об определении основания для погашения ограничений (обременений), основания для государственной регистрации прекращения права собственности, перехода и возникновения права собственности, об установлении условий возмещения с присвоением объединенному делу номера № А40-142281/24-1-620.

Указанные требования основаны на том, что принадлежащее ответчику помещение расположено в доме, включенном в Программу реновации (UNOM 28079), и Департаментом принято распоряжение от 14.02.2024 № 13199 об изъятии помещения, ответчику письмами от 09.04.2024 №ДГИ-И-24735/24, № ДГИ-И-24734/24 направлены проект соглашения и Отчет об оценке размера убытков, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», согласно которому стоимость возмещения составила 34718800 руб., однако соглашение истцом не подписано, в связи с чем ответчик требует изъять помещения по суду с установлением условий изъятия, в том числе размера возмещения, а истец возражает против предложенной ответчиком суммы возмещения, просит установить размер возмещения за изымаемый объект в сумме 60485288 руб. в соответствии с отчетом № 692-24 об оценке рыночной стоимости, подготовленном ООО «Реал-А.К.».

В судебном заседании Департамент требования поддержал, ИП ФИО1 против требований возражала, ссылаясь на то, что не согласна со стоимостью возмещения, поддержала заявленные ею требования об установлении возмещения в размере 60 485 288 руб..

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Департамента с установлением возмещения согласно заключению судебного эксперта.

Ходатайство Департамента о выделении требований суд отклоняет, поскольку ранее Департамент не возражал против объединения требований и поддержал ходатайство истца.

Суд установил, что ИП ФИО1 является собственником нежилого помещения помещение № 5/1 с кадастровым № 77:09:0005011:1481 площадью 97,7 кв. м, расположенного на 1-м этаже жилого дома по адресу: Москва, Хорошевское <...>, о чем в ЕГРН сделана запись от 11.07.2013 № 77-77-09/083/2013-973.

Наличие правовых оснований изъятия имущества собственником не оспаривается и подтверждается материалами дела.

Суд приходит к выводу о наличии оснований изъятия имущества.

Правительство Российской Федерации постановлением от 15.04.2014 № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» утвердило государственную программу, направленную на обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации.

В соответствии с указанным нормативным актом, Правительством Москвы подготовлена и реализуется Программа реновации жилищного фонда в городе Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее - Закон Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1), Законом города Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее- Закон города Москвы от 17.05.2017 № 14), иными, принятыми в целях реализации указанных закона Российской Федерации и закона города Москвы, нормативными правовыми актами города Москвы на основании итогов голосования и результатов проведенных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, подведенных в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 02.05.2017 № 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве».

Статьей 7.4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 установлено, что нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14, собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд).

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Согласно п. 6 статьи 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со ст.ст. 281, 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.

Согласно пункту 2 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.

В соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В совокупности с п. 4 ст. 279 ГК РФ. п.1 ст. 56.11 ЗК РФ и п. 8 Порядка вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности и досрочного прекращения сервитута, залога, установленных в отношении такого земельного участка, а также договоров, заключенных правообладателем в отношении такого земельного участка.

Жилой дом по адресу Москва Хорошевское <...>, в котором расположено принадлежащее истцу помещение, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную Постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП, (UNOM 28079).

Обстоятельства, препятствующие изъятию помещения, либо препятствующие исполнению в отношении данного дома мероприятий, предусмотренных Программой, ответчиком не названы и не доказаны. Распоряжение ДГИ г. Москвы от 14.02.2024 № 13199 об изъятии принадлежащего истцу помещения, не оспорено.

Предусмотренное нормативными актами соглашение сторонами не подписано.

Таким образом, требование об изъятии подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, между сторонами возник спор о размере возмещения за изымаемое имущество.

Ответчиком представлен Отчет об оценке от 18.04.2024 № 692-24, выполненный ООО «Реал-А.К.», согласно которому стоимость возмещения составила 60485288 руб.

В связи с наличием данных разногласий, судом определением от 16.10.2024 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "МСВ Консалт" (ИНН: <***>) с привлечением к участию в деле в качестве эксперта ФИО5.

На экспертное разрешение поставлены вопросы:

1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005011:1481 площадью 97,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Хорошевское ш. д. 23, к. 1 пом. №5/1, по состоянию на 16.10.2024?

2. Каков размер убытков, включая, упущенную выгоду, причиненных ИП ФИО1 в связи с изъятием для государственных нужд нежилого помещения №5/1 с кадастровым номером 77:09:0005011:1481 площадью 97,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>?

Согласно экспертному заключению от № А40-142281/24-1-620/1, выполненному предупрежденным об уголовной ответственности экспертом ФИО5, рыночная стоимость нежилого помещения составляет 48976203 руб., а размер убытков, включая, упущенную выгоду - 2169954 руб., рассчитанный как сумма текущих стоимостей денежного потока от аренды помещения (чисто операционной доход), а также затраты на поиск аналогичных объектов и уплату регистрационных пошлин.

Изучив экспертное заключение, заслушав доводы сторон и объяснения эксперта, суд не нашел оснований назначения по делу повторной экспертизы. У суда отсутствуют основания не доверять заключению, выполненному судебным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности; в судебном заседании экспертом даны пояснения по выбору аналогов для сравнительного подхода.

Принимая во внимание, что результат оценочной деятельности всегда носит вероятный характер, суд принимает для установления размера возмещения установленный судебным экспертом размер в общей сумме 51146157 руб. При этом суд учитывает, что собственником не представлено доказательств, что помещения приобретены им по цене, превышающей рассчитанную экспертом рыночную стоимость, а Департаментом не представлено доказательств возможности приобретения собственником помещения за предложенную Департаментом цену и не предложены равноценные помещения. Доводы Департамента о необоснованном включении в сумму убытков издержек на поиск аналогов отклоняются судом, поскольку Департаментом равноценные помещения, исключающие какие-либо сомнения в юридической чистоте сделки по их приобретению взамен изымаемого помещения, не предложены, а специфика рынка недвижимости очевидно требует от покупателя расходов на услуги по проверке приобретаемых объектов и на оформление сделки.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст. ст. 279 - 282 ГК РФ, ст. ст. 49, 56 ЗК РФ, ст. 32 ЖК РФ, ст.ст. 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Изъять у собственника индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером: 77:09:0005011:1481 площадью 97,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>/1.

Установить сумму возмещения в размере 51146157 руб. согласно заключению судебного эксперта.

Установить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременении), внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества.

Установить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 (ИНН: <***>) на нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0005011:1481 площадью 97,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>/1, а также перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы на нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0005011:1481 площадью 97,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>/1.

Установить следующие условия возмещения:

1. возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом городского имущества города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя;

2. правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества;

3. В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства (возмещение) вносятся Департаментом городского имущества города Москвы в депозит нотариуса;

4. Обязательства Департамента городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты поступления денежных средств на указанный в п.2 счет или с даты внесения денег в депозит нотариуса;

5. Правообладатель обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения Правообладателем указанного срока, Департамент городского имущества города Москвы и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация вправе принудительно освободить помещение; Департамент городского имущества города Москвы и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. госпошлины.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) 46000 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья:

Е.В. Коновалова