АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, <...>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«21» апреля 2025 года Дело № А38-4923/2024 г. Йошкар-Ола

Резолютивная часть решения объявлена 7 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 21 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Лежнина В.В.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем Швецовой Н.С.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о расторжении договора купли-продажи и возврате земельного участка

с участием представителей:

от истца – ФИО3 по доверенности,

от ответчика – ФИО4 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО1, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО2, о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2024 и об обязании возвратить земельный участок общей площадью 632 кв.м, с кадастровым номером 12:04:0870105:106, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>.

В исковом заявлении, в дополнениях к нему и в судебном заседании изложены доводы о том, что ненадлежащее исполнение обязательства по своевременной оплате земельного участка в соответствии с условиями договора купли-продажи земельного участка является существенным нарушением договора. Данное обстоятельство, по мнению истца, является основанием для расторжения договора в судебном порядке, в том числе в связи с утратой интереса продавца к указанной сделке.

Требования продавца обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 310, 450, 452, 453, 558, 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса РФ (л.д. 6-8, 31-33, 71-72, 84).

Ответчик в отзыве на заявление и в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, утверждая, что истцом избран радикальный способ защиты своих интересов, а именно расторжение договора, который подразумевает его применение в исключительных случаях и имеет разумную и справедливую альтернативу, такую как предъявление требования о взыскании задолженности по договору и применение мер ответственности за несвоевременную оплату. При этом ответчик указал, что от истца не поступали требования о погашении задолженности и взыскании неустойки.

Он отметил, что исходя из правовой природы договора купли-продажи основным правовым интересом продавца при осуществлении такой сделки является получение оплаты по договору за продаваемое им имущество. В ходе рассмотрения дела ответчик произвел в полном объеме оплату по договору и тем самым удовлетворил правовой интерес истца. В то же время истец не привел доказательств того, что отсутствие своевременной оплаты по договору со стороны ответчика повлекло для него существенный ущерб (л.д. 62-64).

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, исследовав доказательств, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 02.04.2024 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (продавцом) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец обязался передать, а покупатель принять и оплатить земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 632 кв.м, местоположение: Республика Марий Эл, <...>, кадастровый номер 12:04:0870105:106 (л.д. 11-12).

Цена отчуждаемого земельного участка составляет 12 000 000 руб. (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора оплата приобретаемого земельного участка осуществляется путем перечисления денежных средств на счет продавца в следующем порядке:

- 350 000 руб. покупатель оплачивает до момента подачи договора на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости;

- 11 650 000 руб. оплачиваются покупателем после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости до 1 сентября 2024 года.

Земельный участок признается находящимся в залоге у продавца до полной оплаты передаваемого права в качестве обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате передаваемого права и иных обязательств покупателя вытекающих из договора.

Договор имеет силу передаточного акта (пункт 4.1 договора). 14.05.2024 зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество за ФИО2 (л.д. 36-38).

02.04.2024 покупателем произведена частичная оплата по договору в размере 350 000 руб. (л.д. 66).

Дополнительным соглашением № 1 от 20.05.2024 к договору купли-продажи земельного участка стороны дополнили договор пунктом 2.3, согласно которому оплата цены приобретаемого покупателем земельного участка также может быть произведена путем передачи наличных денежных средств от покупателя продавцу по расписке (л.д. 65).

Индивидуальным предпринимателем ФИО2 не произведена в предусмотренный договором срок оплата имущества, в связи с чем продавцом направлено соглашение о расторжении договора 12.09.2024 (л.д. 13-17).

Индивидуальный предприниматель ФИО2 получила соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Между тем она не предприняла никаких действий, направленных на расторжение или исполнение договора. Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления истцом требования о расторжении договора купли-продажи.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ).

Сторонами в договоре согласовано внесение платы за приобретенный земельный участок частями до 01.09.2024.

Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса РФ).

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (пункт 4 статьи 488 Гражданского кодекса РФ).

Истцом заявлено о расторжении договора купли-продажи и возврате земельного участка.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Между тем обращаясь в суд с требованием о расторжении договора в судебном порядке, истец не представил в материалы дела каких-либо доказательств причинения ему значительного ущерба вследствие допущенной покупателем просрочки.

Кроме того, суд признает несостоятельными доводы истца о том, что продавец вправе отказаться от принятия исполнения ввиду утраты интереса к сделке. Положения статьи 405 ГК РФ являются общими и в настоящем деле применению не подлежат, поскольку специальными нормами о договоре купли-продажи такое право у продавца отсутствует. При этом утрата интереса к сделке не соотносится с приведенным в пункте 2 статьи 450 ГК РФ основанием для расторжения договора.

В связи с чем суд соглашается с доводом ответчика о том, что основным правовым интересом продавца при заключении договора купли-продажи является получение оплаты по договору за продаваемое им имущество.

В период с момента заключения договора до подачи искового заявления в арбитражный суд истец не обращался к ответчику с письменным заявлением о надлежащем исполнении денежного обязательства по договору и не использовал иные механизмы, предусмотренные условиями договора. Так, пунктом 2.2 договора купли-продажи предусмотрено обеспечение обязательства покупателя посредством залога, как закреплено в пункте 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, пунктом 6.2 договора купли-продажи предусмотрена ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

При этом после подачи искового заявления ответчик оплатил предмет договора, перечислив на счет истца 9 650 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 44 от 03.02.2025 и истцом не оспаривается.

Исполнение ответчиком принятых на себя расчетных обязательств произведено несвоевременно, после принятия судом искового заявления к рассмотрению, но до вынесения решения по существу спора.

В связи с чем суд расценивает действия индивидуального предпринимателя ФИО2 по погашению основного долга перед индивидуальным предпринимателем ФИО1 как надлежащее исполнение обязательства по оплате приобретенного имущества.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к итоговому выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка и о возврате покупателю предмета продажи, так как избранная истцом мера ответственности является несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде относятся на него в связи с отклонением иска и распределению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в удовлетворении искового заявления к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2024, и об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 12:04:0870105:106, расположенный по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.В. Лежнин