ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 декабря 2023 года Дело № А48-1085/2023

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зверевой М.А.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО4: ФИО5, представителя по доверенности от 10.03.2023;

от управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла: ФИО6, представителя по доверенности от 16.12.2022;

от ФИО7: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы видеоконференц-связи, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2023 по делу № А48-1085/2023

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ИНН <***>, ОГРН <***>) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 57:25:0030507:113 площадью 249,9 кв. м, на условиях представленного проекта договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - ИП ФИО4, истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - УМИЗ, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества в части определения рыночной стоимости имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО7.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2023 по делу № А48-1085/2023 на УМИЗ возложена обязанность заключить с ИП ФИО4 договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 249,9 кв. м с кадастровым номером 57:25:0030507:113, расположенного по адресу: <...>, этаж: 1 изложив пункт 2.1 указанного договора в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору устанавливается в размере 10 316 080 руб. без учета НДС», пункт 2.2 указанного договора в следующей редакции: «Цена объекта равна его рыночной стоимости без учета НДС, определенной экспертом ФИО8 в заключении эксперта по делу № А48-1085/2023 от 13.06.2023 № 66 по состоянию на 24.10.2022», начало периода исчисления для оплаты по договору определено в графике платежей (приложение к договору) со следующего дня после даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Орловской области по настоящему делу.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО4 обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылался на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2023 по делу № А48-1085/2023, в связи с чем просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

УМИЗ представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве.

ФИО7 явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2023 по делу № А48-1085/2023 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП ФИО4 - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости муниципальному образованию «город Орел» принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 249,9 кв. м с кадастровым номером 57:25:0030507:113, расположенное по адресу: <...>, этаж: 1.

12.10.2020 на основании протокола проведения открытого аукциона по извещению от 30.09.2020 № 280820/0130014/01 сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения № 17203, по условиям которого ответчик сдал во временное пользование истцу нежилое помещение общей площадью 249,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды нежилого помещения от 12.10.2020 № 17203 срок аренды установлен с 19.10.2020 по 18.10.2025.

13.02.2023 ИП ФИО4, используя предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» право, обратился в УМИЗ с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>.

УМИЗ направило ИП ФИО4 для подписания проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.01.2023 № 875, согласно которому истец продает, а ответчик приобретает в собственность объект недвижимого имущества по цене 10 308 365 руб. без учета НДС в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной независимым оценщиком ФИО7 в отчете от 12.12.2022 № 3279/22, по состоянию на 24.10.2022.

В свою очередь истец, полагая, что выкупная цена, указанная в проекте договора купли-продажи, является завышенной, заключил с независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Премиум-оценка» ФИО9 договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости имущества.

В соответствии с представленным оценщиком ООО «Премиум-оценка» ФИО9 отчетом № 39 рыночная стоимость имущества по состоянию на 09.02.2023 определена в размере 7 297 497 руб. 98 коп. без НДС, 8 756 997 руб. 58 коп. с НДС.

В свою очередь УМИЗ письмом от 13.02.2023 № 790 отклонило предложенный истцом протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.01.2023 № 875.

Поскольку УМИЗ не согласилось с предложенным истцом размером выкупной стоимости имущества, истец обратился в суд с настоящим требованием.

Принимая решение по настоящему делу, арбитражный суд области пришел к выводу об урегулировании возникших при заключении договора разногласий.

Судебная коллегия арбитражного суда апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

На основании статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Из представленных в материалах дела документов судом апелляционной инстанции установлено, что между сторонами возникли разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества. ИП ФИО4 не согласен с ценой нежилого помещения, указанного УМИЗ в пунктах 2.1, 2.2 проекта договора купли-продажи нежилого помещения площадью 249,9 кв. м с кадастровым номером 57:25:0030507:113 в размере 7 297 497 руб. 98 коп. без НДС.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 указал, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку сторонами были представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, а также сторонами были заявлены ходатайства, руководствуюсь статьями 82 - 87 АПК РФ, суд первой инстанции назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» ФИО8, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого муниципального помещения № 91 общей площадью 249,9 кв. м с кадастровым номером 57:25:0030507:113, расположенного по адресу: <...>, этаж: 1, по состоянию на 24.10.2022 без учета НДС?»

Согласно заключению эксперта от 13.06.2023 № 66 рыночная стоимость нежилого муниципального помещения № 91 общей площадью 249,9 кв. м с кадастровым номером 57:25:0030507:113, расположенного по адресу: <...>, этаж: 1, по состоянию на 24.10.2022 без учета НДС составляет 10 316 080 руб.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (статья 64 АПК РФ), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 АПК РФ не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Положениями статьи 71 АПК РФ определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, на что также указано в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Поскольку заключение проведенной по делу экспертизы соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, заключение эксперта является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оформлено заключение эксперта надлежащим образом, в том числе содержит подписку эксперта о том, что он предупрежден об ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта имеются выводы по всем поставленным судом вопросам, выводы надлежащим образом мотивированы, в связи с чем указанное заключение обоснованно признано судами надлежащим доказательством по делу.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта от 13.06.2023 № 66 не может являться доказательством по настоящему делу, и исходит из установленных судом обстоятельств дела.

Так, ИП ФИО4 не представил предусмотренных АПК РФ оснований для отвода эксперта, ФИО8 не находилась в служебной зависимости ни от УМИЗ, ни от ИП ФИО4, ни от его представителя.

То обстоятельство, что ФИО8 десять лет назад была коллегой ФИО10 в ООО «Премиум-Оценка» правомерно не принято судом первой инстанции во внимание, поскольку ООО «Премиум-Оценка» не является лицом, участвующим в деле.

Заявляя в суде первой инстанции ходатайство о назначении по настоящему делу повторной экспертизы, истец ссылался на то, что оценщиком не применен справочник более поздней редакции, не применен доходный подход при оценке объекта, не учтены все ценообразующие факторы, такие как близость к остановкам общественного транспорта, концентрация населения в районе нахождения объекта и наличие парковых мест, в обоснование чего представил рецензию от 12.09.2023 на заключение эксперта от 13.06.2023 № 66.

Изучив заявленные истцом возражения относительно заключения эксперта с учетом ответов эксперта, допрошенного в судебном заседании, арбитражный суд области пришел к выводу, что изложенные в заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения, учтены надлежащим образом все ценообразующие факторы, в связи с чем отказал в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы.

По ходатайству истца в судебном заседании 29.08.2023 был опрошен эксперт ФИО8

Эксперт ФИО8 пояснила суду, что для подготовки заключения эксперта проводила анализ рынка недвижимости, что все аналоги, используемые ею в расчете рыночной стоимости оцениваемого по настоящему делу нежилого помещения, являются известными эксперту, поскольку она постоянно на профессиональной основе занимается оценочной деятельностью и по всем аналогам непосредственно изучила информацию.

ФИО8 также пояснила, что применение экспертом метода сравнения продаж наиболее достоверно отражает рыночную стоимость объекта исследования. Эксперт указал, что не применяет иные методы, поскольку имеется достаточно информации для применения метода сравнения продаж, а для остальных подходов информации недостаточно, поэтому их применение могло привести к искажению рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве величин корректировок экспертом принят во внимание Справочник оценщика недвижимости «Земельные участки» 2018 года, автор ФИО11 Справочник издан до даты оценки, поэтому может быть применен.

ФИО8 пояснила, что корректировки внесены по тем факторам, которые являются значимыми для рынка недвижимости на территории г. Орла, все корректировки применить не представляется возможным, поскольку многие из них схожи по тем факторам, которые влияют на цену, одновременное применение схожих корректировок приведет к искажению стоимости.

Представитель ИП ФИО4 не подтвердил какими-либо допустимыми доказательствами, что справочник, изданный в 2018 году, не может использоваться оценщиком при проведении экспертизы, не представлены доказательства неверного определения корректировочных коэффициентов, при этом само по себе их значение не свидетельствует о наличии в заключении эксперта ошибок, поскольку корректировки к цене аналогов устанавливаются экспертом самостоятельно с использованием специальных познаний в сфере оценочной деятельности.

С учетом изложенного основания для вывода о противоречивости выводов эксперта и назначения по настоящему делу повторной экспертизы отсутствуют

В материалы дела истцом была представлена рецензия на заключение эксперта ФИО8 оценщиком ФИО12, которая не может быть признана в качестве допустимого доказательства, поскольку процессуальное законодательство не предусматривают проведение рецензии на заключение эксперта другим специалистом.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2023 по делу № А48-1085/2023 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2023 по делу № А48-1085/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

ФИО1

судьи

ФИО2

ФИО3