Решение по делу № А35-10871/2022 от 02.08.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Курск

02 августа 2023 года

Дело № А35-10871/2022

Резолютивная часть объявлена 27 июля 2023 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Полторецкой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО1

к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи;

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Западно – Сибирский консалтинговый центр».

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: не явился, уведомлен,

от ответчика: ФИО2- по дов. от 18.01.2023 №395/07.01-14,

от третьего лица: не явился, извещен.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ИП ФИО1 при заключении договора купли-продажи муниципального имущества №32-2022/10/В от 10.10.2022 года, изложив абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции:

«Согласно отчету №1325/1-04/11-22 об определении рыночной стоимости имущества, составленного на дату 10.10.2022, стоимость Имущества, подлежащая уплате по настоящему договору, составляет 5 805 304 руб. 00 коп.»,

изложив абзац 4 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции:

«Итоговая сумма основного долга, подлежащая уплате по настоящему договору за имущество, составляет 944 329 руб. 60 коп.»,

изложив абзац 15 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции:

«В случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, стоимость Имущества, определенная в размере 5 805 304 руб. 00 коп., является начальной продажной ценой заложенного имущества без учета НДС».

Определением Арбитражного суда Курской области от 02.05.2023 по ходатайству истца судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Частнопрактикующему оценщику ФИО3.

31.05.2023 от ЧПО ФИО3 поступило экспертное заключение от 31.05.2023 и счет на оплату от 31.05.2023 №38/05-Э.

По результатам судебной экспертизы истец уточнил исковые требования и просит урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска при заключении договора купли-продажи муниципального имущества №32-2022/10/В от 10.10.2022, изложив абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции:

изложив абзац 4 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции:

«Итоговая сумма основного долга, подлежащая уплате по настоящему договору за имущество, составляет 747 025 руб. 60 коп.»,

изложив абзац 15 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции:

«В случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, стоимость Имущества, определенная в размере 5 608 000 руб. 00 коп., является начальной продажной ценой заложенного имущества без учета НДС».

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

11.07.2023 от ответчика поступили мнение и правовая позиция по делу.

В судебном заседании представитель истца не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал мнение, представленное 11.07.2023.

В судебное заседание явился эксперт, проводивший судебную экспертизу, - частнопрактикующий оценщик ФИО3, который дал подписку в том, что предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, отказ или уклонение от дачи показаний.

Эксперт ответил на вопросы суда и сторон (показания отражены в аудиопротоколе).

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска зарегистрирован в качестве юридического лица за ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения – <...>.

ФИО1 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя за ОГРНИП <***>, ИНН <***>, место нахождения – г. Курск.

29.06.2022 между ИП ФИО1 (Арендатор) и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (Арендодатель) заключен договор аренды №5448 объекта недвижимости – нежилого помещения II 1-го этажа, с кадастровым номером 46:29:103105:2895, площадью 211,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

21.07.2022 ИП ФИО1 обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения с кадастровым номером 46:29:103105:2895, с оплатой имущества в рассрочку на 5 лет.

На основании муниципального контракта №0344300069022000067 от 06.09.2022 услуги по определению рыночной стоимости объектов оценки муниципальной собственности, имущественных прав с целью продажи осуществляет ООО «ЗСЦК».

Согласно отчету ООО «ЗСЦК» №528/1-03 рыночная стоимость недвижимого имущества – нежилого помещения II 1-го этажа, с кадастровым номером 46:29:103105:2895 составляет 8 552 284 руб. 00 коп.

Решением от 10.10.2022 №33 «Об условиях приватизации арендуемого имущества» Комитет решил приватизировать находящееся в собственности муниципального образования «Город Курск» недвижимое имущество – нежилого помещения II 1-го этажа, с кадастровым номером 46:29:103105:2895, по выкупной стоимости 8 552 284 руб. 00 коп. без учета НДС, в рассрочку сроком на 5 лет с оплатой имущества ежемесячно равными долями.

19.10.2022 Комитет направил в адрес ИП ФИО1 проект договора купли-продажи муниципального имущества №32-2022/10/В от 10.10.2022.

Согласно пункту 3 проекта договора купли-продажи муниципального имущества №32-2022/10/В от 10.10.2022 рыночная стоимость в соответствии с отчетом об оценки рыночной стоимости Имущества составляет 8 552 284 руб. 00 коп. без учета НДС

При этом, стоимость неотделимых улучшений составляет 4 860 974 руб. 40 коп., которая засчитывается в счет оплаты Имущества.

В этой связи, итоговая сумма основного долга, подлежащая уплате, составляет 3 691 309 руб. 60 коп.

Усомнившись в достоверности величины рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости, ИП ФИО1 обратилась к ООО «Независимая оценка», с которым заключила договор на оказание оценочных услуг.

Согласно отчету ООО «Независимая оценка» №1325/1-04/11-22 от 04.11.2022 итоговая рыночная стоимость объекта оценки составляет 5 805 304 руб. 00 коп.

Ссылаясь на указанный отчет, ИП ФИО1 письмом от 09.11.2022 направила в Комитет протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества №32-2022/10/В от 10.10.2022, в котором предлагала изменить пункт 3 договора в части стоимости объекта недвижимости – 5 805 304 руб. 00 коп., и в части итоговой стоимости имущества – 944 329 руб. 60 коп.

Относительно стоимости неотделимых улучшений между сторонами разногласия отсутствуют.

Письмом от 29.11.2022 №14763/07.01-14 Комитет отклонил представленный ИП ФИО1 протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества №32-2022/10/В от 10.10.2022, сославшись на то, что органы местного самоуправления не наделены правом изменять величину рыночной стоимости предлагаемого к выкупу имущества и обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, тогда как комитет не наделял ИП ФИО1 правом на проведение оценки в отношении муниципального имущества.

Ссылаясь на неурегулированные с Комитетом в добровольном порядке разногласия относительно выкупной стоимости муниципального имущества, ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела с учетом результатов судебной экспертизы, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В процессе рассмотрения дела установлено, что при подписании проекта договора купли-продажи муниципального имущества №32-2022/10/В от 10.10.2022 у сторон возникли разногласия в отношении цены выкупаемого муниципального имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 46:29:103105:2895.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Материалами дела подтверждается, что реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ИП ФИО1 21.07.2022 обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 46:29:103105:2895 с оплатой имущества в рассрочку на 5 лет.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

При этом в силу пункта 1 части целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления.

Как разъяснено в статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании муниципального контракта №0344300069022000067 от 06.09.2022 ООО «ЗСЦК» была проведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 46:29:103105:2895, по результатам которой были составлен отчет №528/1-03, послуживший основанием для определения выкупной цены объекта муниципального имущества по договору купли-продажи муниципального имущества №32-2022/10/В от 10.10.2022.

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то обстоятельство, что указанный отчет об оценке спорного объекта, выполнен по заказу Комитета, не был обжалован заинтересованными лицами в установленном порядке.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом, из смысла части 2 данной статьи следует, что в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Как следует из статьи 8 Закона об оценочной деятельности, в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости таких объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В этом случае вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

Согласно отчету ООО «Независимая оценка» №1325/1-04/11-22 от 04.11.2022, итоговая рыночная стоимость объекта оценки составляет 5 805 304 руб. 00 коп.

Как разъяснено в пункте абзаца 2 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Принимая во внимание наличие двух отчетов со значительными расхождениями в оценке стоимости выкупаемого имущества (8 552 284 руб. 00 коп. и 5 805 304 руб. 00 коп..), определением суда от 02.05.2023 по ходатайству истца судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Частнопрактикующему оценщику ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: нежилого помещения II 1-го этажа площадью 211,9 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103105:2895, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 21.07.2022?

31.05.2023 от ЧПО ФИО3 поступило экспертное заключение №38/05-Э от 31.05.2023.

Представленное в материалы дела заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, сведения, изложенные в нём, в установленном законом порядке не признаны недостоверными в рамках самостоятельного искового производства, выводы, изложенные в заключении экспертизы, по правилам статьи 65 АПК РФ не опровергнуты, доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, равно как и доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматривается.

На основании изложенного, исходя из совокупной оценки собранных по делу доказательств, принимая во внимание предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд признает экспертное заключение ЧПО ФИО3 надлежащим доказательством по делу в порядке статей 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ.

Согласно выводам ЧПО ФИО3 №38/05-Э от 31.05.2023 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 46:29:103105:2895, площадью 211,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 21.07.2022, составляет 6 730 000 руб. 00 коп.

При этом в исследовательской части экспертом определена рыночная стоимость 1 кв.м. помещения, которая составила 31 758 руб. 00 коп., исходя из которой экспертом указано, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения на вышеуказанную дату составляет 6 730 000 руб. с учетом НДС, 5 608 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Ответчик, заявив возражения на уточненные требования истца, указал, что в случае принятия результатов судебной экспертизы, то выкупная стоимость спорного имущества подлежит определению, исходя из стоимости, указанной в выводах эксперта.

В судебном заседании ЧПО ФИО3 подтвердил, что определил рыночную стоимость имущества и математическим путем уменьшил рыночную стоимость на 20% - размер налога на добавленную стоимость, и сформулировал вывод с привязкой к НДС, что является неправомерным.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 298, результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297, стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО № 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Следовательно, стоимость объекта оценки - это расчетная величина и при определении стоимости спорных объектов оценщик исходил из вероятной расчетной величины.

Наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).

Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, по общему правилу реализация нежилых помещений по рыночной стоимости может являться объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности (пункт 52 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020).

Между тем, в рассматриваемом случае рыночная стоимость выкупаемого объекта недвижимости как сравнительным, так и доходным методом была определена экспертом ФИО3 без учета НДС. При этом эксперт в судебном заседании подтвердил, что в соответствии с подпунктом 12, пунктом 2, статьи 146 НК РФ операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не признаются объектом налогообложения налога на добавленную стоимость. Так как объекты, используемые в качестве аналогов, выставляемые на продажу путем публичного предложения, включают в стоимость все налоги и сборы, необходимо из итогового результата вычесть НДС. Ссылаясь на указанные обстоятельства, ЧПО ФИО3 в экспертном заключении от 31.05.2023 №38/05-Э, определив рыночную стоимость оцениваемого объекта методом сравнения продаж, равную 6 730 000 руб., вычел из нее НДС, указав стоимость объекта оценки равной 5 608 000 руб. без учета НДС.

Между тем, как указано выше, выкупная стоимость недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в соответствии с Законом №159-ФЗ, не должна включать налог на добавленную стоимость

С учетом изложенного, поскольку типичным для рынка купли-продажи недвижимости является включение в цену реализуемого имущества НДС, тогда как реализация муниципального имущества в рамках №159-ФЗ не является объектом налогообложения, суд полагает, что в рассматриваемом случае определенная по результатам судебной экспертизы величина рыночной стоимости в размере 6 730 000, может быть принята в качестве размера рыночной стоимости выкупаемого имущества,

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения (цена его продажи), должна быть определена по результатам судебной экспертизы, что соответствует достижению целей защиты прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности, обеспечению баланса частных и публичных интересов, достижению правовой определенности в правоотношениях сторон.

Ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз сторонами заявлено не было.

Вместе с тем, истец уточнил исковые требования, указав выкупную стоимость объекта недвижимости в размере 5 608 000 руб. 00 коп.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и полагает необходимым изложить абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи от 10.10.2022 №32-2022/10/В в следующей редакции:

«Согласно заключению эксперта №38/05-Э от 31.05.2023 по делу №А35-10871/2022 стоимость имущества, подлежащая уплате по настоящему договору, составляет 6 730 000 руб. 00 коп.»;

изложить абзац 4 пункта 3 в следующей редакции:

«Итоговая сумма основного долга, подлежащая уплате по настоящему договору за имущество, составляет 1 869 025 руб. 60 коп.»;

изложить абзац 15 пункта 3 в следующей редакции:

«В случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, стоимость Имущества, определенная в размере 6 730 000 руб. 00 коп., является начальной продажной ценой заложенного имущества без учета НДС», определив стоимость выкупаемого имущества, согласно результатам судебной экспертизы.

При этом суд учитывает, что между сторонами отсутствует разногласия в части стоимости неотделимых улучшений.

В силу положений п. 1 ст.429, п.1 ст. 432, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 4, 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, в случае, если возникшие у сторон при заключении договора разногласия относительно размера выкупной стоимости имущества урегулированы решением суда, такой договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу.

Учитывая изложенное, суд полагает требования истца подлежащими удовлетворению.

Статья 101 АПК РФ закрепляет, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

По рассматриваемой категории дел удовлетворение исковых требований определяется самим фактом урегулирования разногласий, возникших при заключении договора.

Учитывая, что рыночная стоимость имущества, по которой муниципальное имущество подлежит приобретению, установлена в размере 6 730 000 руб. (разница составляет около 21% от цены, указанной в первоначальной редакции, и около 16% от цены, определенной по заказу истца), суд приходит к выводу, что фактически требования приняты не в пользу ответчика.

На основании изложенного, расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы относятся судом на ответчика.

Руководствуясь статьями 17, 102, 110, 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска при заключении договора купли-продажи муниципального имущества №32-2022/10/В от 10.10.2022,

-изложив абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции:

-изложив абзац 4 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции:

«Итоговая сумма основного долга, подлежащая уплате по настоящему договору за имущество, составляет 1 869 025 руб. 60 коп.

- изложить абзац 15 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции:

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6000 руб. в счет возмещения расходов по уплате госпошлины и 12 000 руб. в счет возмещения расходов на проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Захарова