ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Дону дело № А53-21636/2024
22 января 2025 года 15АП-18474/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2025 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мельситовой И.Н.,
судей Емельянова Д.В., Украинцевой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём Чекуновой А.Т.,
при участии:
от заявителя: представитель ФИО1 по доверенности от 11.06.2024,
от заинтересованного лица: представитель ФИО2 по доверенности от 24.12.2024, удостоверение,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 05.11.2024 по делу № А53-21636/2024
по заявлению индивидуального предпринимателя Дорошенко Алексея Владимировича
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области
о признании незаконным отказа, об обязании заключить договор,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – заявитель, индивидуальный предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – заинтересованное лицо, управление) о обязании направить заявителя проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082026:1 по цене 15 078 010 руб., нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0082026:62 по цене 8065 295 руб. с условием об оплате приобретаемого имущества в рассрочку сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 62-63)).
Решением суда от 05.11.2024 (с учётом исправительного определения от 05.11.2024) заявленные требования удовлетворены.
Управление обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило его отменить, отказать в удовлетворении требований в полном объёме.
В обоснование жалобы заинтересованное лицо приводит доводы о законности отказа, поскольку индивидуальный предприниматель не уточнил координаты границ недвижимого объекта в пределах земельного участка, расположенного в приаэродромной зоне.
От заявителя поступил отзыв на апелляционную жалобу, который судом рассмотрен и приобщен к материалам дела.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.
В судебном заседании представитель заявителя против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции,
Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор №25/20 от 08.06.2020 аренды имущества, составляющего государственного казну Российской Федерации, расположенного по адресу: <...>.
Договор аренды заключен по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, проведенного на основании распоряжения Территориального управления от 27.04.2020 № 61-946-р и протокола заседания Комиссии по проведению аукционов (конкурсов) на право заключения договоров аренды от 25.05.2020 № 2-16/20).
В соответствии с условиями договора предпринимателю передано в аренду находящееся в государственной собственности Российской Федерации недвижимое имущество: нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0082026:62, общей площадью 666,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>.
Арендуемое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0082026:1 площадью 805 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «для эксплуатации административных помещений» (пункт 1.1. договора, выписка ЕГРН от 10.02.2023).
Срок аренды недвижимого имущества установлен на 20 лет: с 08 июня 2020 года по 07 июня 2040 года (пункт 1.3 договора).
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 25.06.2020, запись о регистрации №61:44:0082026:62-61/001/2020-11
Арендованное государственное имущество - административное здание передано арендатору по акту приема-передачи от 08 июня 2020 года.
Как поясняет заявитель, с момента заключения договора и по настоящее время, арендованное федеральное имущество и земельный участок используются предпринимателем по целевому назначению (офисные помещения), оплата арендной платы за пользование имуществом осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, в установленном порядке и сроки.
20.12.2023 предприниматель обратился в территориальное управление с заявлением (входящий № 61-19165 от 20.12.2023) о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность здания с кадастровым номером 61:44:0082026:62 общей площадью 666,9 кв. м, и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082026:1 площадью 805 кв. м, расположенных по адресу: <...>, по цене 17 956 800 руб. без НДС.
Стоимость выкупаемого имущества и земельного участка определены по состоянию на 16.10.2023 на основании отчета от 30.10.2023 № 2-8659-23 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного по заказу предпринимателя ООО «РОЛЭКС».
Письмом Территориального управления от 26.12.2023 № 61-НЗ-10/15010 в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного государственного имущества и земельного участка, заключении договора купли-продажи предпринимателю было отказано.
В качестве обоснования отказа уполномоченный орган указал следующие обстоятельства.
В нарушение пункта 2 ст. 16 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» документы, приложенные к заявлению предпринимателя, не были прошиты, пронумерованы и скреплены его подписью и печатью.
В сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0082026:1 содержится информация о том, что арендуемое здание с кадастровым номером 61:44:0082026:62 расположено в границах данного земельного участка. В то же время в сведениях ЕГРН о здании с кадастровым номером 61:44:0082026:62 отсутствует информация о его расположении в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082026:1
По имеющимся у управления сведениям, арендуемое здание с кадастровым номером 61:44:0082026:62 частично расположено за пределами земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082026:1, а именно - в границах смежного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:154578, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование МКУ Управление жилищно-коммунального хозяйства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону с видом разрешенного использования «территории общего пользования, площади, проспекты, улицы, переулки, проезды, тупики, бульвары, территории озеленения».
Представленный заявителем отчет об оценке от 30.10.2023 №2-8659-23, выполненный ООО «РОЛЭКС», не может быть принят ТУ Росимущества в РО в качестве обоснования размера выкупной цены испрашиваемых объектов, поскольку правом на проведение оценки имущества, исходя из положений, закрепленных Федеральным 3 законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», наделен его собственник, а не арендатор.
После получения отказа в заключении договора купли-продажи арендуемого здания, предприниматель с целью установления действительного месторасположения здания в границах земельного участка обратился к кадастровому инженеру для выноса координат земельного участка на местность. По результатам проведенных работ было установлено, что здание с кадастровым номером 61:44:0082026:62 расположено строго в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082026:1. Сведения о его частичном расположении в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:154578 не подтвердились.
27.02.2024 предприниматель повторно обратился в управление с заявлением (входящий № 61-3184 от 27.02.2024) о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность здания и земельного участка.
Письмом от 14.03.2024 № 61-НЗ-10/3751 в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного государственного имущества и земельного участка, заключении договора купли-продажи Территориальное управление повторно отказало.
В качестве обоснования оспариваемого отказа уполномоченный орган указал следующие обстоятельства.
Предпринимателем не проведены работы по уточнению местоположения и координат границ арендуемого здания в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082026:1, координаты границ здания с кадастровым номером 61:44:0082026:62 не внесены в ЕГРН.
По сведениям, содержащимся в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0082026:1 полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 61:44-6.2101 от 10.06.2021, предусматривающей ограничений использования земельного участка в соответствии с Решением об установлении приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Ростов-на-Дону «Северный».
Полагая отказ незаконным, заявитель обратился в суд с настоящим требованием.
Разрешая спор, суд первой инстанции законно и обоснованно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.
Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. При этом на государственном органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов.
Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Частью 5 статьи 3 Федерального закона № 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого 4 государственного или муниципального имущества могут быть установлены федеральным законом.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент рассмотрения обращения предпринимателя и подготовки обжалуемого отказа, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Такое преимущественное право может быть реализован при условии, что:
- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Федерального закона,
- на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
При этом частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено право субъекта малого или среднего предпринимательства, соответствующего указанным выше критериям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение имущества, является исчерпывающим.
Согласно позиции Информационного письма от 05.11.2009 №134, перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
По пункту 7 Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.07.2012 № ВАС-9231/12 преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор - субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий критериям, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ и статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Таким образом, реализация преимущественного права арендатора на приобретение недвижимого имущества осуществляется при условии соблюдения всех требований Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе соответствия арендуемого имущества условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которые уполномоченный орган должен проверить при рассмотрении заявления по существу.
Таким образом, заявитель, являющийся субъектом малого предпринимательства, по истечении двух лет с момента получения спорного недвижимого имущества в аренду (то есть после 08.06.2022) вправе в инициативном порядке обратиться в управление с заявлением о приобретении его в собственность.
Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (ЕРСМ и СП) от 12.06.2024 ИЭ9965-24-9942752, предприниматель с 01.08.2016 включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в категории «микропредприятие».
Нежилое здание (офисное) с кадастровым номером с кадастровым номером 61:44:0082026:62 общей площадью 666,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, передано истцу в аренду на основании договора № 25/20 от 08.06.2020 по акту приема и передачи от 08.06.2020 (приложение № 3 к договору аренды), то есть находится во владении и пользовании предпринимателя более двух лет.
Сведения о включении спорного недвижимого имущества в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства отсутствуют.
Задолженность по оплате арендной платы за пользование арендованным имуществом у арендатора отсутствует.
Как видно из письма управления от 14.03.2024, основания для отказа истцу в реализации преимущественного права выкупа государственного имущества связаны с расположением здания в границах земельного участка, на котором находится арендуемое здание, отсутствием внесенных в ЕГРН сведений о координатах характерных точек его границ и ограничениями использования земельного участка в связи с нахождением в границах приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Ростов-на-Дону «Северный».
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 11.10.2023 на нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0082026:62 содержит раздел - «Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости». В данном разделе указан кадастровый номер одного земельного участка 61:44:0082026:1. Иных земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:154578 в данном разделе не указано.
Выписка из ЕГРН - Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости от 10.02.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082026:1 содержит раздел «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости». В данном разделе указан кадастровый номер одного здания 61:44:0082026:62. Сведения о других объектах недвижимости отсутствуют.
Как указывает заявитель, из сопоставления двух представленных выписок из ЕГРН в отношении арендуемого здания и земельного участка можно сделать вывод о том, что по сведениям ЕГРН, здание с кадастровым номером 61:44:0082026:62 полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082026:1.
Подтверждением данного факта служит также градостроительный план земельного участка от 10 мая 2023 года № РФ-61-3-10-0-00-2023-0771-0, выданный Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082026:1.
Из раздела № 3.1 (стр. 13) и чертежа ГПЗУ видно, что арендуемое предпринимателем здание находится в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082026:1.
Следовательно, указание в оспариваемом отказе на отсутствие в публичной кадастровой карте сведений о характерных точках границ здания не может служить основанием для отказа истцу в реализации преимущественного права приобретения в собственность арендуемого государственного имущества.
По смыслу пункта 1 части 2 статьи 3 Федерального закона № 178-ФЗ, его действие распространяется на приватизацию (отчуждение) находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.
Пунктом 1 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ установлено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом (пункт 5 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ).
Основания для отказа в отчуждении земельного участка из публичной собственности в частную при приватизации объектов недвижимости установлены пунктом 8 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ, согласно которой не подлежат передаче в частную собственность: земельные участки лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению; земли общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты); земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.
Статья 27 Земельного кодекса РФ устанавливает, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
На основании пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Нахождение земельного участка в границах приаэродромной территории, исходя из приведенных выше ограничений, не препятствует передаче его в частную собственность одновременно с приватизацией расположенного на нем здания, а создает лишь ограничения при его использовании.
Таким образом, одновременно с приватизацией арендуемого здания с кадастровым номером 61:44:0082026:62, предприниматель вправе требовать передачу ему в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082026:1 площадью 805 кв. м, на котором данное здание расположено.
В отказе и апелляционной жалобе управление не приводило доводов о несоразмерности испрашиваемой площади земельного участка.
С целью определения рыночной стоимости здания и земельного участка, предпринимателем заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Определением суда от 05.09.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертиза ЮФОСЭО», эксперту ФИО4.
На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость здания с кадастровым номером 61:44:0082026:62 общей площадью 666,9 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082026:1 общей площадью 805 кв. м, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 14.03.2024.
В материалы дела поступило экспертное заключение № 87-А от 07.10.2024.
Отвечая на поставленный вопрос, эксперт пришел к следующим выводам.
В результате проведенного анализа и математических расчетов установлено, что рыночная стоимость здания с кадастровым номером 61:44:0082026:62, общей площадью 666,9 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082026:1 площадью 805 кв. м, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 14.03.2024, с учетом округления, составляет: 23 143 305 рублей, в том числе:
- рыночная стоимость здания с кадастровым номером 61:44:0082026:62, общей площадью 666,9 кв. м - 8 065 295 рублей;
- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082026:1 площадью 805 кв. м - 15 078 010 рублей.
Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Представленное суду заключение эксперта подписано экспертом ФИО4, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
На основании вышеизложенного, заключение, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза ЮФОСЭО» ФИО4 принимается судом как надлежащее доказательство.
В рамках состязательности арбитражного процесса рыночная стоимость управлением не оспорена, его права и законные интересы не нарушены, так как данная стоимость определена с учетом судебной экспертизы по делу.
Предприниматель уточнил требования в соответствии с заключением эксперта и просил предоставить рассрочку сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях.
Порядок реализации преимущественного права арендатора и заключения договора купли-продажи арендуемого имущества при принятии решения о его продаже предусмотрен статьей 4 Федерального закона № 159-ФЗ. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (ч. 2 ст. 4).
Согласно статье 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Управление не оспорило и не опровергло, представленных в материалы дела документов, как доказательств по делу. Следовательно, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо не доказало законного основания оспариваемого отказа.
Между тем, отказом существенным образом нарушены права хозяйствующего субъекта на приобретение здания и земельного участка.
Апелляционный суд усматривает в отказе нарушение конституционных прав заявителя, а именно - права на использование имущества для предпринимательской деятельности (статья 34 Конституции Российской Федерации), права иметь в частной собственности землю (статья 36 Конституции Российской Федерации), которое нарушено прямо.
Нарушает он и принцип равенства всех форм собственности (статья 8 Конституции Российской Федерации), так как отказ в переходе земельного участка из публичной в частную собственность в данном случае не имеет законного основания, то есть допущено ущемление прав частного собственника в его отношениях с собственником публичным.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал отказ незаконным и обязал направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи спорного здания и земельного участка.
С учетом изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.11.2024 (с учётом исправительного определения от 05.11.2024) по делу №А53-21636/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий И.Н. Мельситова
Судьи Д.В. Емельянов
Ю.В. Украинцева