АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Тюмень

Дело №

А70-6927/2023

15 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 15 августа 2023 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Кузнецовой О.В., при ведении протокола помощником судьи Григорьевой О.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО «Тюменская Девелоперская Компания»

к Межрегиональному территориальному управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе

о признании недействительным договора от 19.05.2021 № 2195/з

при участии представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 30.08.2022,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 12.04.2023 №72-01/4878,

установил:

ООО «Тюменская Девелоперская Компания» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – ответчик, МТУ Росимущества) о признании договора № 2195/з от 19.05.2021 аренды земельного участка с кадастровым № 72:17:0000000:764 недействительным как ничтожную сделку; вернуть стороны в первоначальное положение, обязав МТУ Росимущества принять по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером № 72:17:0000000:764, возвратить ООО «Тюменская девелоперская компания» полученные денежные средства по договору аренды земельного участка от № 2195/з от 19.05.2021.

В отзыве на исковое заявление МТУ Росимущества возражает относительно удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, представитель ответчика иск не признал.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, всесторонне исследовав и оценив в совокупности доказательства по делу, суд считает, что рассматриваемые требования не подлежат удовлетворению по указанным ниже основаниям.

Как следует из искового заявления, между МТУ Росимущества (Арендодатель) и ООО «ТДК» (Арендадор) по результатам аукциона № 4-1-21/03-РА от 19.05.2021 заключен договор аренды № 2195/з земельного участка общей площадью 80 561 кв.м. с кадастровым номером 72:17:0000000:764, расположенного по адресу: <...> км а/д «Екатеринбург-Тюмень». Категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, реестровый номер федерального имущества П11720002252. На земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается записью о государственной регистрации права за номером № 72-72-01/085/2010- 283 от 11.06.2010 (далее - Договор аренды). Договор аренды заключен сроком на 5 лет, с 24.11.2019 по 23.11.2024.

Истец считает, что при проведении торгов ответчиком на право заключения договора аренды допущены нарушения действующего законодательства, которые являются основанием для признания в последующем договора аренды недействительным. Основанием для признания договора аренды недействительным как ничтожной сделки является нарушение отражения полноты информации о предмете договора - земельном участке с кадастровым номером 72:17:0000000:764, площадью 80 561 кв.м., расположенного по адресу: <...> км а/д «Екатеринбург-Тюмень», и о существенных обременениях.

Так, истец указывает, что согласно постановлению администрации г. Тюмени от 28.06.2021 № 124-пк «О правилах землепользования и застройки г. Тюмени», а также Правилам землепользования и застройки г.Тюмени, утвержденных решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154, действовавшим на момент проведения аукциона № 4-1-21/03-РА от 13.05.2021 (далее - Правила землепользования и застройки г.Тюмени), земельный участок с кадастровым номером 72:17:0000000:764 расположен в двух территориальных зонах: СХ1, предназначенной для ведения сельского хозяйства, и СХ-3, предназначенной для ведения садоводства и огородничества, что является нарушением требований пункта 4 статьи 30 ГК РФ. Исходя из Генерального плана городского округа город Тюмень, утвержденного решением Тюменской городской Думы от 27.03.2008 № 9, Правил землепользования и застройки г. Тюмени, действовавшим на момент проведения аукциона № 4-1-21/03-РА от 13.05.2021, в границах земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:764 расположены территории общего пользования под объекты улично-дорожной сети, что является прямым нарушением требований подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ. При таких обстоятельствах истец считает, что земельный участок не мог являться предметом аукциона.

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Ответчик представил отзыв о несогласии с иском, в котором указывает, что договор аренды земельного участка №2195/з от 19.05.2021 прекращен в связи с заключением между сторонами Договора купли- продажи №113/2021 земельного участка с кадастровым номером 72:170000000:764 от 31.08.2021.

Из указанного земельного участка образованы два земельных участка с кадастровыми номерами 72:17:1310002:221 и 72:17:0000000:8840, находящиеся в собственности ООО «ТДК».

Прокуратура Тюменской области обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд Тюменской области о признании договора купли-продажи недействительной сделкой.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 07.10.2022 по делу №А70-13584/2022 исковые требования Прокуратуры Тюменской области удовлетворены. Суд

решил:

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 31.08.2021 № 113/2021 земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:764, заключенный между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе и обществом с ограниченной ответственностью «Тюменская Девелоперская Компания». Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложения на управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области обязанности аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Тюменская Девелоперская Компания» на земельный участок с кадастровым номером 72:17:1310002:221, общей площадью 513 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <...> км а/д «Екатеринбург-Тюмень»; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0000000:8840, общей площадью 80052 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <...> км а/д «Екатеринбург-Тюмень». Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложения на управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области обязанности снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 72:17:1310002:221, общей площадью 513 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <...> км а/д «Екатеринбург-Тюмень»; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0000000:8840, общей площадью 80052 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, 12 А70-13584/2022 расположенного по адресу: <...> км а/д «Екатеринбург-Тюмень». Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложения на управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области обязанности восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о границах и площади земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:764 до момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 72:17:1310002:221, 72:17:0000000:8840. Решение является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве собственности Российской Федерации в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:764.

Также ответчиком указано, что при подаче заявки на участие в аукционе ни от истца, ни от других участников аукциона не поступило замечаний относительно полноты информации о предмете договора, истцом неверно применяются нормы земельного законодательства.

В соответствии с п.5 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Данная норма права нашла свое подтверждение в п.70 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки требование, предъявленное в суд, возражения ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно. В частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п.5 ст.166 ГК РФ).

Материалами дела установлено, в собственности Российской Федерации находится земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадь 80 565 кв.м, кадастровый номер 72:17:0000000:764, расположенный по адресу: <...> км. а/д «Екатеринбург-Тюмень».

Истец указывает о недействительности аукциона № 4-1-21/03-РА в связи с нарушением ответчиком отражения полноты информации о предмете договора.

Суд считает данный довод несостоятельным ввиду того, что указанный аукцион не являлся предметом рассмотрения в Управлении Федеральной антимонопольной службы по Тюменской области, обратного в материалы дела не представлено. Также указанный аукцион не был признан недействительным в судебном порядке. Из указанного следует вывод, что суду невозможно установить взаимосвязь между аукционом, который не был признан недействительным, и признанием указанного заключенного договора аренды земельного участка ничтожным.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Порядок подготовки и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (пункт 19).

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (пункт 20).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения в частности о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Проведение спорного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка осуществлено МТУ Росимущества в рамках предоставленных полномочий.

В силу приказа Росимущества от 19.12.2016 № 466, МТУ Росимущества, как территориальный орган вправе самостоятельно принимать решения о проведении торгов в форме аукциона; выступать организатором торгов при продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности земельных участков; заключать договоры аренды таких земельных участков.

Оспаривая результаты аукциона, истец указывает, что спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона, поскольку разрешенное использование данного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о проведении аукциона.

Вместе с тем, суд находит такой подход истца несостоятельным, поскольку истец имел возможность до заключения договора аренды принять меры к выяснению обстоятельств, касающихся предмета договоров, уточнению качественных характеристик земельного участка.

Являясь потенциальным арендатором, он был вправе потребовать от МТУ Росимущества необходимую информацию об объекте аренды и соответствующие документы.

Кроме того, исходя из сведений о земельном участке, указанных ЕГРН, карточки аукциона, истец имел возможность принять меры к выяснению всех условий заключаемого договора и возможностей использования земельного участка, исходя из установленного в отношении него вида разрешенного использования, не был лишен права осмотреть участок, запросить дополнительные сведения в отношении него.

Доказательства уклонения МТУ Росимущества от представления какой-либо информации истцу в материалах дела отсутствуют.

Совершение таких действий свидетельствовало бы о проявлении арендатором доброй воли, разумной осмотрительности и должной осторожности при совершении оспариваемой сделки.

Таким образом, при заключении договора истец не мог заблуждаться относительно характеристик земельного участка.

Невозможность использования земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования истцом не доказана.

На основании ч.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи.

Из протокола от 13.05.2021 об итогах аукциона № 4-1-21/03-РА усматривается, что подано четыре заявки, в том числе истцом. При признании ничтожным договора, по убеждению суда, будут нарушены требования Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» и права других участников аукциона.

Суд также принимает во внимание обстоятельства того, что при подаче заявки на участие в аукционе ни от истца, ни от других участников аукциона не поступило замечаний, относительно полноты информации о предмете договора.

В силу положений п.3 ст.7 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, а также сведений о проектах межевания территорий.

Сведения, содержащиеся в едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными в пределах, установленных законом.

Истец, имея полное представление о цели использования арендуемого земельного участка, должен был всесторонне изучить возможность реализации, поставленной для себя задачи.

Заключая договор аренды, истец действовал по своему усмотрению, согласно своей воле и в своем интересе, следовательно, знал (должен был знать) о наличии каких-либо препятствий в пользовании земельным участком.

Согласно п.75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к ст.ст.166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п.1 ст.336, ст.383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст.928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Ссылка истца на выводы арбитражного суда, сделанные при рассмотрении дела № А70-13584/2022, судом не принимается, поскольку в рамках указанного дела подлежали доказыванию иные обстоятельства, и выводы сформулированы в отношении другого правоотношения. Обстоятельства, установленные указанным судебным актом, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных обстоятельств, а также доводов и доказательств, представленных сторонами.

Как следует из мотивировочной части указанного решения, данное дело разрешено арбитражным судом при существенно отличающихся предмете и фактических обстоятельствах спора, что исключает безусловную применимость содержащихся в данном решении общеправовых выводов для разрешения спора по настоящему делу.

Кроме того, согласно п.6 ч.1 ст.85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: сельскохозяйственного использования. В соответствии с ч.11 ст.85 ЗК РФ земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки. Указанное соответствует ч.9 ст.35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, где указано, что в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: 1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими); 2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Указанное также не противоречит приказу Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 №61482) и представленному в материалы дела градостроительного плана, где имеется вид разрешенного использования: 1.2 Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, 1.3 овощеводство, 1.4 Выращивание тонизирующих. Лекарственных. Цветочных культур, 1.5. Садоводство. 12.0 Земельные участки (территории) общего пользования, 3.1.1 Предоставление коммунальных услуг.

На основании изложенного доводы истца о заблуждении истца в отношении предмета сделки и характеристик земельного участка, не нашли своего подтверждения представленными в дело доказательствами, в связи с чем, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебные расходы по уплате госпошлины суд распределяет в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Кузнецова О.В.