АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-57687/2023
12 февраля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И., при участии от истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 27.12.2024), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность от 10.01.2025), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2024 по делу № А32-57687/2023, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) со следующими исковыми требованиями:
– расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.04.2015 № 4300021461, заключенного между администрацией и предпринимателем;
– обязать предпринимателя вернуть арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 882 кв. м с кадастровым номером 23:43:0119010:1958, расположенный по ул. им. Дзержинского, 223/2 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара путем подписания акта приема-передачи земельного участка;
– указать, что данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) права аренды на земельный участок общей площадью 882 кв. м с кадастровым номером 23:43:0119010:1958, расположенный по ул. им. Дзержинского. 223/2 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.
Иск основан на положениях статей 309, 310, 615, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы тем, что предприниматель не приступил к освоению земельного участка на протяжении более трех лет с момента заключения договора аренды от 27.04.2015 № 4300021461.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.05.2024 иск удовлетворен. Договор аренды земельного участка от 27.04.2015 № 4300021461 расторгнут. На предпринимателя возложена обязанность по возврату администрации земельного участка общей площадью 882 кв. м с кадастровым номером 23:43:0119010:1958, расположенного по ул. им. Дзержинского, 223/2 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара путем подписания акта приема-передачи земельного участка. Суд указал, что решение является основанием для погашения в ЕГРН права аренды на земельный участок общей площадью 882 кв. м с кадастровым номером 23:43:0119010:1958, расположенный по ул. им. Дзержинского. 223/2 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.
Суд первой инстанции установил, что на основании постановления администрации от 24.04.2015 № 3771 «О предоставлении ФИО4 земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» между администрацией и ФИО4 заключен договор аренды от 27.04.2015 № 4300021461, который зарегистрирован в ЕГРН. По условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 882 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0119010:1958, расположенный по ул. им. Дзержинского, 223/2 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара для строительства объекта торгового центра. Подпунктом 4.1.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора. В силу пункта 3.2.4 договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3 настоящего договора; использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 4.1.11 – 4.1.14 договора. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором (пункт 7.3). На основании договора уступки прав и обязанностей от 01.03.2023 предприниматель приобрел все права и обязанности по договору аренды. Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 26.06.2023 № 10399/29 разрешение на строительство на земельном участке не выдавалось. Актом осмотра от 27.06.2023 № 3483 управления муниципального контроля администрации выявлено, что земельный участок не огорожен, свободен от зданий и сооружений, на его части размещены автотранспортные средства. В связи с неустранением в установленный срок нарушений, администрацией заказным письмом предпринимателю направлено уведомление от 11.07.2023 № 1208/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка путем подписания акта приема-передачи. Почтовая корреспонденция возвращена истцу в связи с истечением срока хранения. Ссылаясь на то, что предпринимателем нарушены существенные условия договора аренды земельного участка, который на протяжении длительного периода времени не используется для цели строительства, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 307, 309, 310, 450, 615, 619 Гражданского кодекса, статей 7, 42, 46, 65 Земельного кодекса. Материалами дела подтверждено, что в соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 пункт 15 «Об утверждении Генерального плана муниципального образования город Краснодар» указанный земельный участок расположен в зоне общественно-деловой зоне, частично в зоне транспортной инфраструктуры. В соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 пункт 1, рассматриваемый земельный участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более). Предприниматель не представил надлежащих доказательств освоения арендуемого земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и условиями договора от 27.04.2015 № 4300021461. Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением. Поскольку на земельном участке, арендуемом предпринимателем, возведение объекта капитального строительства не осуществлено, разрешение на строительство ответчиком не получено, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований администрации.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2024 решение от 15.05.2024 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции о доказанности факта нецелевого использования земельного участка, арендуемого предпринимателем. Судом первой инстанции не дана оценка представленным предпринимателем в материалы дела доказательствам, подтверждающим, что ответчик предпринял действия, необходимые для освоения земельного участка и начала строительства объекта в соответствии с пунктом 1.3 договора аренды от 27.04.2015 № 4300021461. Так, после принятия на себя прав и обязанностей арендатора на основании договора уступки прав от 01.03.2023, предпринимателем 28.04.2023 подана заявка в АО «НЭСК-Электросети» на присоединение к источнику электроснабжения. Однако письмом от 02.05.2023 АО «НЭСК-Электросети» отказано в рассмотрении заявки. Отказ обоснован тем, что в 2015 году одним из предыдущих арендаторов земельного участка заключен договор о технологическом присоединении. Действующее законодательство Российской Федерации допускает однократное технологическое присоединение объекта. Поскольку ранее заключенный договор исполнен частично, АО «НЭСК-Электросети» со ссылкой на Правила, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 № 861 (далее – Правила), отказало в оформлении технических условий и предложило предпринимателю самостоятельно разыскать лицо, ранее заключившее договор о технологическом присоединении для оформления соглашения об уступке прав и обязанностей. В АО «НЭСК-Электросети» 26.05.2023 представлены документы, свидетельствующие об уступке прав по договору о технологическом присоединении. В дальнейшем, несмотря на предусмотренные Правилами сроки, АО «НЭСК-Электросети» существенно задержало выдачу переоформленных документов, объясняя задержку длительностью согласования в исполнительном аппарате, поскольку договор о технологическом присоединении предусматривал подключение электрической мощности 150 кВт, а также необходимостью определения точки подключения будущей линии для выдачи корректных технических условий. Ответчик неоднократно обращался как на личный прием к руководству, так и путем направления обращений, 28.08.2023 получен ответ о том, что проект дополнительного соглашения к договору об осуществлении технологического присоединения проходит процедуру согласования. Соответствующие документы получены представителем предпринимателя 27.09.2023. Ответчиком 23.06.2023 подана заявка на заключение договора о технологическом присоединении к централизованной системе водоснабжения. Заключен договор от 22.08.2023 № 259-П с ООО «Краснодар Водоканал», получены технические условия и параметры подключения, необходимые для проектирования объекта строительства. Посредством портала «Госуслуги» предпринимателем 21.06.2023 подано заявление о предоставлении градостроительного плана земельного участка, который получен 05.07.2023. После подготовки необходимого пакета документов, предприниматель 25.08.2023 обратился в ООО «Профстрой Сервис» за разработкой проектной документации на строительство объекта капитального строительства «Строительство магазина в г. Краснодаре, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, 223/2» на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0119010:1958. Такая документация подготовлена, в этой связи 23.01.2024 ответчик обратился в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением о выдаче разрешения на строительство, которое зарегистрировано 23.01.2024 № 29/1588-1. Однако письмом от 24.01.2024 № 29/768-1 в выдаче разрешения на строительство отказано ввиду имеющихся замечаний к технической документации и отсутствия заключения управления Роспотребнадзора о возможности проведения строительных работ в приаэродромной территории военного аэродрома Краснодар (Центральный). Ответчиком 16.02.2024 получено письмо Краснодарского высшего военного авиационного училища летчиков от 16.02.2024 № 19/79 о согласовании строительства объекта. 04.03.2024 получено согласование строительства управления Роспотребнадзора от 04.03.2024 № 23-00-03/19-2541-2024. Предпринимателем от департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар получено письмо от 16.07.2024 № 29/11369-1 о согласовании проектной документации в части внешнего вида объекта строительства. Этот же департамент 06.08.2024 принял к рассмотрению заявление предпринимателя о выдаче разрешение на строительство. Таким образом, из материалов дела усматривается, что как до уведомления об устранении нарушений от 11.05.2023 № 10832/26, так и после его получения, предприниматель совершал действия, направленные на освоение земельного участка. Ответчиком строительство на земельном участке не начато по объективным причинам, напрямую не зависящим исключительно от добросовестности арендатора. Вывод суда первой инстанции об отсутствии разрешения на строительство как такового, не может свидетельствовать о нарушении существенных условий договора, при очевидной добросовестности арендатора. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Земельного кодекса. В силу абзаца шестого пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование. По смыслу приведенных норм разрешение вопроса о наличии оснований расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Предпринимателем совершаются необходимые действия для получения соответствующих документов и действия, которые требуются для начала строительства объекта на земельном участке. В данном случае, из поведения ответчика следует явное намерение на сохранение договорных отношений и реализацию строительства объекта в соответствии с условиями договора аренды. С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Администрация обжаловала апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Жалоба мотивирована следующим. На основании договора уступки прав и обязанностей по договору от 01.03.2023 предприниматель приобрел все права и обязанности по договору аренды от 27.04.2015 № 4300021461. По условиям договора перенайма ответчику передавались в полном объеме все права и обязанности по договору аренды, кроме того, были сообщены все сведения имеющие существенное значение для осуществления последним своих прав и обязанностей по этому договору. Законодательством Российской Федерации не предусмотрено, что течение сроков на освоение земельного участка начинается заново при смене прежнего арендатора на нового. Учитывая изложенное, предприниматель, являясь правопреемником прежнего арендатора, которым переуступалось право аренды по договору аренды, получая земельный участок на определенных условиях и предполагая его использовать в целях, указанных в договоре, не мог не знать об условиях договора аренды. В этой связи риски, связанные с неосуществлением необходимых действий по освоению земельного участка прежними арендаторами несет ответчик, которому была известна степень освоения земельного участка на дату приобретения права аренды. Таким образом, предприниматель, заключив договор о передаче прав и обязанностей, принял на себя все обязанности и права по договору аренды, в том числе обязанности, предусмотренные статьями 45, 46 Земельного кодекса. Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неиспользованием арендатором регулируется нормами гражданского и земельного законодательства. Исходя из этих норм, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. Допустимость расторжения договора аренды земельного участка, который не осваивался на протяжении длительного периода времени, подтверждается и сложившейся арбитражной практикой. Обстоятельства, свидетельствующие о неиспользовании арендатором на протяжении более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, подтверждены материалами дела. Обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка для строительства либо о необходимости освоения земельного участка до начала строительства, ответчик не привел. Представленные предпринимателем документы о подготовки к строительству на земельном участке датированы 2023 годом, то есть были получены спустя более трех лет после заключения договора аренды. Данные документы только предшествуют началу строительства, которое на участке к моменту обращения администрации с иском не осуществлялось. По условиям договора (пункт 3.2.4 договора) неиспользование земельного участка или его части более трех года дает арендодателю право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Наличие каких-либо зависящих от администрации препятствий в освоении земельного участка, его застройке, ответчик не подтвердил. Из материалов дела не следует, что арендаторы после 2015 года обращались в органы местного самоуправления с заявлениями о подготовке градостроительного плана земельного участка, выдаче разрешения на строительство. Не следует из материалов дела и то, что органами местного самоуправления принимались решения об отказе в выдаче указанных документов, которые впоследствии были признаны в судебном порядке незаконными.
От предпринимателя в суд округа поступили возражения (письменные пояснения) относительно обстоятельств, связанных с передачей арендных прав от ФИО5 (первого арендатора) к предпринимателю, а также с принятием ответчиком различных действий и мер, направленных на освоение земельного участка для цели строительства.
В судебном заседании представитель администрации поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.
Представитель предпринимателя возражал в судебном заседании против доводов кассационной жалобы, ссылался на соответствие выводов суда апелляционной инстанции закону и материалам дела.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и возражений (пояснений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит достаточных правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации от 24.04.2015 № 3771 «О предоставлении ФИО4 земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» между администрацией и ФИО4 заключен договор аренды от 27.04.2015 № 4300021461, который зарегистрирован в ЕГРН. Земельный участок предоставлен ФИО5 в аренду для цели строительства без торгов уже после 01.03.2015 в связи с тем, что ранее уже имела место процедура утверждения материалов предварительного согласования предоставления этого участка путем оформления акта выбора такого земельного участка (постановление администрации от 27.02.2015 № 1793).
На основании приказа департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 19.06.2015 № 126, сторонами заключено дополнительное соглашение от 09.07.2015 № 597 к договору аренды от 27.04.2015 № 4300021461, которым вид разрешенного использования участка изменен на – гостиницы, объекты туристического обслуживания, объекты розничной торговли (площадью не более 350 кв. м). Соответствующие сведения о виде разрешенного использования земельного участка внесены в ЕГРН (выписка от 18.08.2023 № КУВИ-001/2023-189480207).
По условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 882 кв. м с кадастровым номером 23:43:0119010:1958, расположенный по ул. им. Дзержинского, 223/2 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара для строительства объекта торгового центра. Подпунктом 4.1.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора. В силу пункта 3.2.4 договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3 настоящего договора; использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 4.1.11 – 4.1.14 договора. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором (пункт 7.3).
Последним арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:0119010:1958 является предприниматель на основании договора уступки прав и обязанностей от 01.03.2023 по договору аренды от 27.04.2015 № 4300021461.
Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 26.06.2023 № 10399/29 разрешение на строительство на земельном участке не выдавалось. Актом осмотра от 27.06.2023 № 3483 управления муниципального контроля администрации выявлено, что земельный участок не огорожен, свободен от зданий и сооружений, на его части размещены автотранспортные средства. В связи с неустранением в установленный срок нарушений, администрацией заказным письмом предпринимателю направлено уведомление от 11.07.2023 № 1208/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка путем подписания акта приема-передачи. Почтовая корреспонденция возвращена истцу в связи с истечением срока хранения. Ссылаясь на то, что предпринимателем нарушены существенные условия договора аренды земельного участка, который на протяжении длительного периода времени не используется для цели строительства, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.
Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).
В соответствии с положениями статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).
Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.
Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса). Право аренды земельным участком прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (абзац шестой подпункта 1 пункта 1 статьи 45 Земельного кодекса).
Понятие «освоение земельного участка» законодательно не предусмотрено. Применительно к судебной практике освоением земельного участка является осуществление подготовительных мероприятий, необходимых для целевого использования земельного участка. К указанным мероприятиям, в частности, можно отнести: получение технических условий на присоединение к объектам инженерной инфраструктуры; осуществление работ по выполнению технических условий; проектирование; получение разрешения на строительство; проведение работ подготовительного периода строительства и т.д.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Судебная практика при разрешении подобных споров также исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.
Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 27.01.2022 № 90-О, неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), – оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с арендатором.
Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из доказанности администрацией обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении арендатором договорных обязательств, не устраненных предпринимателем в разумный срок, что влечет удовлетворение требований истца о досрочном расторжении договора от 27.04.2015 № 4300021461 и возврате земельного участка с кадастровым номером 23:43:0119010:1958.
Отменяя решение и отказывая администрации в удовлетворении требований, апелляционный суд не согласился с оценкой представленных сторонами в материалы дела доказательств, как подтверждающих наличие законных оснований для досрочного расторжения в судебном порядке долгосрочного (сроком на 10 лет) договора аренды от 27.04.2015 № 4300021461. Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Арендатор предпринимает все необходимые действия, направленные на освоение земельного участка для цели строительства, о чем свидетельствуют получение им градостроительного плана земельного участка, подготовка по заказу предпринимателя проектной документации на возведение объекта капитального строительства, получение необходимых технических условий и заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями. От департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар получено согласование проектной документации в части внешнего вида объекта капитального строительства. Ответчик также обращался в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с заявлениями о выдаче разрешения на строительство. Ответчиком строительство на земельном участке не начато по объективным причинам, напрямую не зависящим исключительно от добросовестности арендатора. Расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. В данном случае, из поведения ответчика следует явное намерение на сохранение договорных отношений и реализацию строительства объекта в соответствии с условиями договора аренды. При этом предпринимателем совершаются необходимые действия для получения соответствующих документов и предпринимаются меры, необходимые для начала возведения объекта капитального строительства на арендуемом земельном участке.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
В кассационной жалобе администрация ссылается на необоснованность вывода суда апелляционной инстанций об отсутствии оснований для расторжения договора от 27.04.2015 № 4300021461 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0119010:1958 в связи с неосвоением его предпринимателем в срок, предусмотренный указанным договором. Истец полагает, что приведенные им в обоснование заявленных требований нарушения, допущенные ответчиком, подтверждены документально, являются существенными и влекут досрочное расторжение долгосрочного договора аренды в судебном порядке. При этом податель жалобы не учитывает, что заявленные им доводы являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, который по результатам исследования представленных доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, пришел к выводу об отсутствии оснований для обоснованного вывода о возможности досрочного расторжения договора применительно к нарушениям, вменяемым ответчику истцом. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что данная норма направлена на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной. Ее применение предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным (Определения от 24.10.2013 № 1607-О, от 23.06.2016 № 1298-О, от 29.09.2016 № 1958-О). В этой связи суд кассационной инстанции не усматривает противоречий между выводами суда апелляционной инстанции о применении норм права и установленными им фактическими обстоятельствами. Судом определен характер спорного материального правоотношения и исполнена обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований администрации основан на исследовании и оценке всех представленных в материалы дела доказательств и им не противоречит. Исходя из обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при разрешении спора и доказательств, представленных в материалы дела, кассационный суд не усматривает оснований для иных выводов по существу спора. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает, что допущена ошибка, влекущая отмену обжалуемого судебного акта. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2024 по делу № А32-57687/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий В.Е. Епифанов
Судьи Т.Н. Драбо
А.И. Мещерин