АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Климова, 62, Курган, 640021, https://kurgan.arbitr.ru,
тел. <***>, факс <***>
E-mail: info@kurgan.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Курган
Дело № А34-10666/2024
01 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 25 августа 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 01 сентября 2025 года.
Арбитражный суд Курганской области в составе: судьи Долматовой В.А., при ведении протокола, аудио- и видеозаписи судебного заседания помощником судьи Игумновой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) о взыскании денежных средств,
при участии в заседании представителей:
от истца: явки нет, извещен;
от ответчика в режиме веб-конференции: ФИО2, доверенность от 16.12.2021, паспорт, диплом,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № М-03-026120 от 31.01.2006 за период с 01.07.2023 по 31.12.2023 в размере 97 477 руб. 53 коп. и пени за период с 06.07.2023 по 31.12.2023 в размере 5 695 руб. 93 коп.
В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал.
Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания с соблюдением требований статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителя не обеспечил.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителя истца
Заслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, судом установлено следующее.
31.01.2006 между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и открытым акционерным обществом РСП «КРиС-В» (арендатор 1), обществом с ограниченной ответственностью «Цемос+» (арендатор 2) был заключен договор аренды земельного участка № М-03-026120 со множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендаторам предоставлен земельный участок общей площадью 757 кв.м., расположенный по адресу: <...>.
Согласно пункту 1.4 договора на земельном участке расположены: 2-этажное капитальное нежилое здание, одноэтажное складское строение, ограждения.
Договор заключен сроком до 02.06.2030 (пункт 2.1 договора).
Расчетным периодом по настоящему договору является квартал. Арендная плата вносится поквартально равными долями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца квартала (пункты 3.1, 3.2 договора).
Размер ежегодной арендной платы для ОАО РСП «КРиС-В» указан в приложении № 1, который является неотъемлемой частью договора.
Как следует из указанного приложения, площадь земельного участка, подлежащая оплате арендатором с учетом размера доли в праве собственности на помещение, составила 253 кв.м.
Размер доли в арендной плате определен в размере 334/1000.
Из материалов дела следует, что принадлежащее ОАО РСП «КРиС-В» нежилое помещение площадью 240,6 кв.м. с 01.06.2021 приобретено ответчиком.
Данное нежилое помещение находится в составе объекта недвижимости - здания, с кадастровым номером 77:03:0003010:1058 расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. м.о. Сокольники, ул. Короленко, д. 1, корп. 4.
Указанное здание расположено на земельном участке площадью 765 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003010:111, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – эксплуатация помещений под торговые цели, складского строения и территории хозяйственного двора, эксплуатация помещений под административные цели, складского строения и территории хозяйственного двора.
Указывая, что к ответчику после приобретения объекта недвижимого имущества перешли те же права пользования земельным участком, что и у предыдущего правообладателя, а следовательно, и обязанность вносить арендную плату за земельный участок, истец обратился к истцу с указанными выше требованиями.
При их рассмотрении суд руководствуется следующим.
В статьях 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Из указанных положений, с учетом пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
С учетом изложенного, с момента государственной регистрации права собственности на помещение площадью 240,6 кв.м. у ответчика возникло обязательство по внесению арендных платежей за пользование участком с кадастровым номером 77:03:0003010:111, в соответствии с условиями договора аренды № М-03-026120 от 31.01.2006 пропорционально площади помещений, находящихся в собственности ответчика, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.
Расчет платы произведен истцом в соответствии с постановлением Правительства города Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».
При этом из представленного расчета следует, что истец воспользовался согласованной с ОАО РСП «КРиС-В» в приложении к договору аренды площадью земельного участка 253 кв.м. подлежащей оплате арендатором с учетом размера доли в праве собственности на помещение.
Не оспаривая своей обязанности по внесению арендных платежей, ответчик с примененным истцом способом расчета не согласился, указывал, что при определении размера доли арендной платы, относящейся на ответчика, должны учитываться площади всех иных объектов недвижимости, расположенные на земельном участке.
Суд находит доводы ответчика обоснованными.
Со ссылкой истца на то, что примененный им размер доли был согласован правопредшественником ответчика в договоре аренды № М-03-026120 от 31.01.2006, в связи с чем данный размер обязателен для ответчика, суд согласиться не может.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей до 01.03.2015, и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей с 01.03.2015, плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Согласно пункту 19 постановления от 17.11.2011 № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Таким образом, то обстоятельство, что изначально для собственника спорного помещения по договору была определена конкретная доля в арендной плате за земельный участок, не лишает ответчика права доказывать иной размер такой доли с учетом обстоятельств дела, учитывая регулируемый характер арендной платы.
При проверке доводов ответчика, судом исходя из данных ЕГРН, было установлено, что на спорном земельном участке в составе здания, с кадастровым номером 77:03:0003010:1058 расположены объекты недвижимости со следующими кадастровыми номерами:
- 77:03:00030010:3870- 25,9 кв.м.
- 77:03:00030010:3871 – 232,6 кв.м.
- 77:03:00030010:3872- 264,6 кв.м.
- 77:03:00030010:3873 – 240,6 кв.м.
- 77:03:00030010:3874 – 71,4 кв.м.
- 77:03:00030010:3875 - 18,1 кв.м.
- 77:03:00030010:4861- 568,6 кв.м.
- 77:03:00030010:5065 – 240,6 кв.м. (собственник ФИО1);
- 77:03:00030010:5066 – 600,9 кв.м. (собственник г.Москва);
- 77:03:00030010:5931 – 25,2 кв.м. (собственник г.Москва);
- 77:03:00030010:5932 – 488,5 кв.м. (собственник г.Москва);
- 77:03:00030010:5933- 16,7 кв.м. (собственник г.Москва);
- 77:03:00030010:5934- 27,6 кв.м. (собственник г.Москва);
- 77:03:00030010:5935 – 24,5 кв.м. (собственник г.Москва);
- 77:03:00030010:5936 – 18,4 кв.м. (собственник г.Москва).
Кроме того, представитель истца не оспаривал, что на спорном земельном участке также находится одноэтажное здание, площадь которого составляет 67 кв.м.
Таким образом, из материалов дела следует, что общая площадь объектов недвижимости расположенных на земельном участке составляет 2931,2 кв.м. (2864,2 кв.м. + 67 кв.м.).
Суд считает необходимым отметить, что исключение из расчета арендной платы части объектов недвижимости по мотиву отсутствия на них зарегистрированного в установленном порядке права собственности не основано на нормах права, поскольку основанием для внесения платы является именно фактическое пользование земельным участком.
Так как объектом спорного договора аренды по делу являлся единый и неделимый земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, то при нахождении на нем нескольких объектов недвижимого имущества, принадлежащих различным собственникам, размер арендной платы для каждого арендатора определяется пропорционально соотношению площади объектов недвижимости, находящихся в собственности (пользовании) каждого арендатора, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке; при определении размера арендной платы учитывается площадь всего земельного участка. Соглашением сторон не может быть предусмотрен иной способ определения размера арендной платы.
Руководствуясь указанным, судом произведен расчет арендной платы приходящейся на ответчика исходя из соотношения площади принадлежащего ему помещения к общей площади объектов недвижимости.
240,6/2931,2 =0,082
765 кв.м. *0,082=62,79
Размер арендной платы для ответчика на 2023 год составит 48 384 руб. 04 коп. (62,79/765*589 488 руб. 65 коп.), то есть 12 096 руб. 01 коп. в квартал.
Сооружения с кадастровыми номерами: 77:03:0003010:4675 (водопровод в канале теплосети), 77:03:0003010:4739 (сооружение коммунального хозяйства, телефонная канализация), 77:03:0003010:4750 (сооружение коммунального хозяйства, теплосеть), 77:03:0003010:5339 (сооружение коммунального хозяйства, теплосеть), 77:03:0003010:5426 (сооружение коммунального хозяйства, канализация) не учтены при определении доли ответчика при расчете арендной платы поскольку являются линейными объектами.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды за период с 01.07.2023 по 31.12.2023.
Следовательно, за взыскиваемый период размер задолженности по основному долгу у ответчика составил 24 192 руб. 02 коп.
Платежным поручением № 28 от 25.12.2024 ответчик оплатил 24 192 руб. 02 коп., указав в назначении платежа о том, что денежные средства вносятся в счет оплаты по договору аренды за период с 01.07.2023 по 31.12.2023.
Таким образом, основной долг за спорный период ответчиком полностью погашен.
На основании вышеизложенного, оснований для удовлетворения заявленных требований в данной части не имеется.
Вместе с тем, поскольку установленный срок внесения арендной платы ответчиком не соблюдался, истцом за период с 06.07.2023 по 31.12.2023 рассчитаны пени в сумме 5 695 руб. 93 коп.
Дополнительным соглашением от 16.02.2007 к договору аренды № М-03-026120 от 31.01.2006 сторонами согласовано приложение № 3 к договору, согласно которому арендная плата за землю уплачивается ежеквартально равными долями не позднее 5 числа первого месяца квартала.
Пени за просрочку платежа составляют 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в день от суммы задолженности.
С расчетом истца суд согласиться не может.
Исходя из указанного, а также того, что размер приходящегося на ответчика ежеквартального платежа был пересчитан, судом был произведен самостоятельный расчет неустойки за период с 06.07.2023 по 31.12.2023, по итогам которого ее размер составил 1 413 руб. 63 коп.
Ответчиком заявлено ходатайство о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении размера неустойки.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Как указано в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», установленная законом или договором неустойка может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 73 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).
Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
При этом применённая истцом неустойка меньше двукратной учетной ставки Банка России, ввиду чего оснований для снижения неустойки не имеется.
Довод предпринимателя о том, что вышеуказанные пени не подлежат взысканию, поскольку истец злоупотребил своим правом при расчете задолженности, определяя размер арендной платы без учета соотношения площади объектов недвижимости, находящихся в собственности (пользовании) арендатора, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, следовательно, он не имел возможности оплатить задолженность (не знал ее точную сумму), судом отклоняется, поскольку с момента государственной регистрации права собственности на помещение у ответчика возникло обязательство по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Сведений о своевременном внесении платы в ином размере у суда не имеется, напротив, из материалов дела прямо усматривается просрочка платежа.
К тому же ответчиком не представлено доказательств несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства.
Таким образом, оснований для уменьшения размера неустойки суд не усматривает, указанная выше сумма неустойки подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Следовательно, с ответчика следует взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 139 руб., что соответствует удовлетворенной части требований.
Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) неустойку по договору аренды земельного участка № М-03-026120 от 31.01.2006 за период с 06.07.2023 по 31.12.2023 в размере 1 413 руб. 63 коп.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 139 руб.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Курганской области.
Судья
В.А. Долматова