Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Москва
10 ноября 2023 года Дело № А40-136564/23-23-975
Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2023 года.
Решение в полном объеме изготовлено 10 ноября 2023 года.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
судьи Гамулина А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Манджиевым А.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «КРАСНОЛЕСЬЕ»
к АО «ДОМ.РФ»
об обязании произвести перерасчет арендных платежей по договору аренды земельного участка № 20/441-18 от 26.04.2018,
при участии:
от истца – ФИО1 (доверенность от 30.05.2023г.),
от ответчика – ФИО2 (доверенность от 23.05.2022г.),
УСТАНОВИЛ:
ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «КРАСНОЛЕСЬЕ» (далее – истец) обратилось в суд с требованием к АО «ДОМ.РФ» (далее - ответчик) об обязании произвести перерасчет арендных платежей по договору аренды земельного участка № 20/441-18 от 26.04.2018.
Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений.
Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.
Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № 20/441-18 от 26.04.2018г., по условиям которого земельный участок площадью 264 937 кв.м. по адресу: <...> в 1,5 км на юг от автомобильной развязки по ул. С.Дерябиной, кадастровый номер 66:41:0313006:1, передан истцу в аренду для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное и иное строительство.
Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды в течение девяти лет.
Между истцом (застройщик) и ответчиком заключен договор № 20/443-18 от 26.04.2018 по условиям которого застройщик обязался выполнить комплексное освоение территории в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0313006:1 площадью 264 937 кв.м.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ст. 39.7, ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Арендная плата определена в соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» на основании отчета об оценке ООО «ЛАИР» от 02.11.2017 № Н-25514/17 и далее по условиям аукциона.
Согласно п. 3.3 договора аренды, подлежащая оплате сумма арендной платы за пользование участком начисляется с даты передачи участка арендатору по акту приема-передачи участка и оплачивается арендатором в безналичной форме ежемесячно не позднее 10 (десятого) числа текущего месяца.
Согласно п. 3.4 договора аренды, размер ежемесячного арендного платежа за пользование участком, земельными участками, образованными из участка, определяется по формуле: Al = A / 12 x S,
где А1 - размер ежемесячного арендного платежа;
А - размер арендной платы, указанный в протоколе (в расчете за единицу площади).
Размер арендной платы устанавливается из расчета 181 (сто восемьдесят один) рубль 87 копеек за 1 (один) кв. метр площади участка в год, НДС не облагается и не подлежит изменению в течение всего срока аренды.
S - площадь участка, земельных участков, образованных из участка.
Платежными поручениями, копии которых представлены в материалы дела, истцом исполнялась обязанность по внесению арендной платы в установленном договором размере.
Согласно п. 2.1 договора № 20/443-18 от 26.04.2018, при осуществлении комплексного освоения территории, застройщиком должны быть соблюдены требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории.
В соответствии с п. 4.3.6 договора № 20/443-18 от 26.04.2018, застройщик обязан обеспечить строительство на образованных участках объектов недвижимого имущества в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации, а также в соответствии с параметрами разрешенного строительства.
На момент заключения договоров действовали Правила землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург», утверждённые решением Екатеринбургской городской Думы от 19 июня 2018 года № 22/83.
Ответчиком предложено истцу разработать концепцию застройки участка на основании Стандарта комплексного развития территорий, разработанного АО «ДОМ.РФ» и ООО КБ «Стрелка» при поддержке Минстроя России во исполнении поручения Председателя Правительства РФ от 19.09.2016 № ДМ-П16-5574.
Указанный стандарт содержит требования к освоению новых территорий, разработке объемно-пространственных регламентов, внешнему облику и планировочным решениям объектов капитального строительства, благоустройству общественных пространств.
Письмом, исх. № 19-55 от 15.11.2019, истцом выражено согласие руководствоваться указанным стандартом при осуществлении проектных работ.
Сопроводительным письмом, исх.№ 20-13 от 19.05.2020, истцом направлена в адрес ответчика концепции развития участка, разработанная на основании указанного стандарта.
В составе концепции находятся планировочные решения и основные количественные показатели:
- 331 000 кв.м. жилья;
- 2 школы по 1250 мест каждая и 3 детских сада на 700 детей;
- благоустроенная парковая зона, площадью 6 га., т.е. занимающая почти четверть участка;
- 3 899 машиномест, коммерческие учреждения и т.д.
Письмом, исх. № 7778-АА от 01.06.2020, ответчиком указано на соответствие концепции стандарту.
В письме, исх. № 10128-ДФ от 08.07.2020, на имя губернатора Свердловской области, ответчик также подтверждает наличие разработанной истцом концепции застройки, которая соответствует стандарту, и просит губернатора области оказать содействие в развитии территории участка и реализации проекта комплексного освоения территории в целях создания благоприятной городской среды в соответствии с современными требованиями стандарта.
Истцом в адрес Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга направлены заявления о внесении изменений в генеральный план, исх. № 19-58 от 28.11.2019, исх. № 19-58/1 от 30.11.2019 о внесении изменений установленной функциональной зоны и включения в перечень видов разрешенного использования общественно-деловых зон: многоэтажная и среднеэтажная жилая застройки.
Письмом, исх. № 19-59 от 30.11.2019, об этом уведомлен ответчик.
Письмами в Администрацию г. Екатеринбурга, в том числе, исх.№ 59 от 24.10.2018, застройщиком осуществлялись действия по внесению изменений в ПЗЗ, в части изменения зоны Ц-2 на зону Ж-4 и Ж-5.
Ответчику было известно об указанных обстоятельствах, что подтверждается, в том числе, письмом, № 07-005/19-1783 от 17.06.2019, в адрес ответчика.
Письмами, исх. № 20-05 от 17.04.2020, исх. № 29/07-2021 от 29.07.2021, истец уведомлял ответчика об отсутствии решения Администрации г. Екатеринбурга по утверждению проекта планировки территории, что влечет невозможность реализации прав по договору аренды и комплексного освоения территории.
Таким образом, с момента заключения договора сторонами исполнялись предусмотренные договорами обязательства, и истец полагал возможным осуществление строительства жилья площадью 331 000 кв.м.
На основании административного искового заявления ФИО3 от 31.12.2019, решением Свердловского областного суда от 14.02.2022, вступившим в законную силу, признан недействующим с момента вступления в законную силу решения суда фрагмента № 32 карты градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Екатеринбург» Правил землепользования и застройки городского округа -муниципального образования «город Екатеринбург», утверждённых решением Екатеринбургской городской Думы от 19 июня 2018 года № 22/83 в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 66:41:0313006:1 к территориальной зоне ЦС-2 (зона объектов среднего и высшего профессионального образования и научных комплексов).
В отсутствие Правил землепользования и застройки в части отнесения земельного участка к каким-либо территориальным зонам, единственным документом территориального планирования, применяемым к земельному участку, остался Генеральный план развития городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» на период до 2025 года, утвержденный Решением Екатеринбургской городской Думы от 06 июля 2004 года № 60/1, в редакции приказа от 30 декабря 2021 года № 746-П.
Согласно карте функциональных зон Генерального плана, земельный участок входит в состав двух функциональных зон:
- «жилые зоны»;
- «зона озеленённых территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса)».
При этом зона озеленённых территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса) предназначена для сохранения и развития парков, садов, скверов и бульваров. В этой зоне допускается только лишь размещение объектов общественно-делового назначения, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, связанных с обслуживанием данной зоны. Любое строительство, в том числе строительство жилья в данной функциональной зоне не допускается.
Площадь зоны озеленённых территорий общего пользования на территории земельного участка составляет 132 040 кв.м. (условный номер земельного участка по 1 этапу межевания - 1), что подтверждается кадастровыми обмерами, произведенными в ходе подготовки проектов планировки и межевания территории (табл. 2.2 пояснительной записки к ПМТ, табл. 19.1 пояснительной записки к ППТ). Координаты характерных точек границ земельного участка, занятого озеленёнными территориями общего пользования указаны в разделе 5 пояснительной записки к ПМТ.
Площадь, на которой возможно строительство в границах арендуемого земельного участка составляет 264 937 кв.м. - 132 040 кв.м. = 132 897 кв.м.
С учетом вступившего в законную силу решения суда, МБУ «Мастерская генерального плана» разработаны и согласованы с ответчиком проект планировки территории и проект межевания территории в границах улиц Академика Вонсовского - Чкалова - Краснолесья - ФИО4 для последующего утверждения в Администрации г. Екатеринбурга.
Согласно ППТ и ПМТ, предполагаемая площадь жилого строительства составляет уже 158 000 кв.м., что на 173 000 кв.м., т.е. 52,5 % меньше ожидаемого при разработке первоначальной концепции.
В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Направленное истцом в адрес ответчика требование о перерасчете арендной платы с учетом указанных обстоятельств, оставлено последним без удовлетворения.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Таким образом, в случае неисполнения ответчиком обязанности по передаче истцу объекта аренды в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ, у истца, в силу положений ст. 328 ГК РФ, не возникает обязанности внесения арендной платы до надлежащего исполнения арендодателем обязательства по предоставлению земельного участка.
Аналогичная позиция возникновения у арендодателя права требования внесения арендных платежей только после надлежащего исполнения обязанности по передаче объекта аренды изложена в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».
Согласно п. 1, п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В Определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016 изложена правовая позиция в части применения пунктов 2, 4 ст. 620 ГК РФ, в соответствии с которой, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая цель предоставления земельного участка, изменение параметров строительства в период после заключения истцом договоров и разработки концепции развития участка в силу обстоятельств независящих от истца, у истца имеется право требования уменьшения размера арендной платы за пользование земельным участком
Доводы отзыва о том, что не весь участок подлежал застройке, и возможность установления несоответствия правил землепользования и застройки генеральному плану не могут быть приняты судом во внимание, поскольку истцом заявлены требования именно об уменьшении арендной платы на основании п. 4 ст. 614 ГК РФ с учетом цели предоставления земельного участка, и при рассмотрении административного дела ответчиком утверждалось на отсутствие противоречий, что свидетельствует о невозможности установления несоответствия до принятия решения суда.
Длительность рассмотрения административного иска об оспаривании нормативного акта, и фактически невозможность освоения земельного участка с даты заключения договора влечет необходимость перерасчета арендной платы с момента заключения договора в силу положений ст.ст. 328, 611, 612, 614 ГК РФ и приведенных правовых позиций.
Предложенный истцом порядок перерасчета арендной платы соответствует цели предоставления земельного участка с учетом установленных фактических обстоятельств возможности его использования по назначению.
Пунктом 1 ст. 11 ГК РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).
В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Кодексом.
Приведенный в ст. 12 ГК РФ перечень не является исчерпывающим.
Учитывая длительность нарушения прав истца по продолжению начисления арендной платы за весь земельный участок без учета изменившихся параметров застройки, истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права в виде обязания ответчика произвести перерасчет арендных платежей.
Аналогичная правовая позиция о надлежащем способе защиты нарушенного права в части обязания произвести перерасчет в случае удовлетворения требований о признании права на применение определенной арендной платы приведена и в Определении Верховного Суда РФ от 23.10.2020 № 305-ЭС20-4888.
Оценив представленные доказательства, по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что истцом представлены доказательства, подтверждающие обоснованность заявленных требований, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению.
Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, ст.ст. 1, 11, 12, 309, 310, 328, 606, 611, 612, 614 ГК РФ, ст.ст. 39.7, 65 ЗК РФ, руководствуясь, ст.ст. 64, 65, 69, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Обязать АО «ДОМ.РФ» (ИНН <***>) произвести перерасчет арендных платежей по договору аренды земельного участка № 20/441-18 от 26.04.2018 исходя из фактической площади земельного участка, на котором возможно жилое строительство, составляющей 132 879 кв.м., начиная с момента заключения договора.
Взыскать с АО «ДОМ.РФ» (ИНН <***>) в пользу ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «КРАСНОЛЕСЬЕ» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья А.А. Гамулин