РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва Дело № А40-134244/25-21-918

08 декабря 2025 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 25 ноября 2025 года

Полный текст решения суда изготовлен 08 декабря 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи – Гилаева Д.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ланцовой Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОНСУЛЬТАНТ И К" (124683, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КРЮКОВО, Г ЗЕЛЕНОГРАД, К. 1824, ЭТАЖ 1, ПОМЕЩ. 17, КОМ. 1-8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2002, ИНН: <***>)

к 1. ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>),

2. ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДА МОСКВЫ ПО КОНКУРЕНТНОЙ ПОЛИТИКЕ (101000,

Г.МОСКВА, УЛ МАКАРЕНКО, Д. 4, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.03.2004, ИНН: <***>),

3. ИП ФИО1 (ОРГНИП: 314507510500010, ИНН: <***>)

о признании недействительным аукцион, проведенный в электронной форме от 10.10.2024 № 163518, о признании недействительным договор купли-продажи имущества,

При участии представителей:

От заявителя: ФИО2 (паспорт, дов. от 01.11.2024)

От 1 ответчика: ФИО3 (паспорт, дов. от 02.07.2025)

От 2 ответчика: не явился, извещён

От 3 ответчика: не явился, извещён

УСТАНОВИЛ:

ООО "КОНСУЛЬТАНТ И К" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, Департаменту города Москвы по конкурентной политике, ИП ФИО1 о признании недействительным аукцион, проведенный в электронной форме, в соответствии с Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 10.10.2024 г № 163518 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв. м», о признании недействительным договор купли-продажи N 09.04.2025 г. №78-00366/25, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв. м».

В судебном заседании представитель заявитель поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика Департамента городского имущества города Москвы представил отзыв, в удовлетворении заявленных требований просил отказать.

Представители ответчиков Департамента города Москвы по конкурентной политике, ИП ФИО1 в судебное заседание не явились, суд, рассмотрел дело в порядке ст. 123 АПК РФ в их отсутствие, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

От ответчика Департамента города Москвы по конкурентной политике поступили письменные возражения.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей заявителя и ответчика, оценив представленные доказательства, суд признает заявленные требования подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом согласно п.5 ст.200 АПК РФ с учетом п.1 ст.65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно ст.13 ГК РФ ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.

Согласно п.1 Постановления Пленума ВС РФ от 01.07.1996 № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 ГК он может признать такой акт недействительным.

Таким образом, из существа приведенных норм следует, что для признания обжалуемых заявителем решений, необходимо наличие двух обязательных условий, а именно, несоответствие его закону и наличие нарушения им прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

В соответствии с ч.ч.1, 5 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннего полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Как следует из заявления, в собственности города Москвы находится нежилое помещение по адресу: г. Москва. г. Зеленоград, корп. 1601, с кадастровым номером: 77:10:0000000:2808, общей площадью 31,4 кв.м.

Указанное помещение было передано в аренду Заявителю на основании договора аренды от 07.03.2006 г. № 10-00071/06, зарегистрированного ГУ Федеральной регистрационной службы по Москве 27 апреля 2006 года за per. № 77-77-10/002/2006-398.

На основании п.6 Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 10.10.2024 г. № 163518 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв.м.» арендуемое заявителем вышеуказанное нежилое помещение был выставлено на торги.

Место проведения торгов: электронная площадка АО «Единая электронная торговая площадка» (АО «ЕЭТП»), извещение № 21000005000000024583, организатор торгов: Департамент города Москвы по конкурентной политике.

В соответствии с выпиской из протокола подведения итогов 21000005000000024583, лот №1 от 02.04.2025г. Победителем процедуры 21000005000000024583, лот №1 признан участник ФИО1, предмет договора: Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв. м (Этаж № 1), кадастровый номер: 77:10:0000000:2808, Цена сделки: 6 561 600.00 руб.

Посчитав аукцион, проведенный в электронной форме, в соответствии с Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 10.10.2024г. № 163518 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, г.Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв.м.», на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, г.Зеленоград, корп. 1601, с кадастровым номером: 77:10:0000000:2808, общей площадью 31,4 кв.м., и заключенный по итогам аукциона с ФИО1 Договор купли-продажи имущества, находящегося в собственности города Москвы незаконным, заявитель обратился в суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд соглашается с позицией заявителя, при этом руководствуется следующим.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", ООО «Консультант и К» является субъектом малого предпринимательства, и внесено в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 01.08.2016г., что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, в случае, когда арендатор соответствует названным условиям, он вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган соответствующее заявление, а принимая решения об условиях приватизации государственного имущества, уполномоченный орган предусматривает преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Закона (п. 2 ст. 9, п. 1 ст. 4 ФЗ N 159).

В соответствии с Административным регламентом предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012г. № 199-ПП, и руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ). 17.10.2024 года Департамент городского имущества города Москвы руководствуясь Распоряжением Правительства г. Москвы №163518 от 10.10.2024 года направил в адрес общества письмо №33-6-468433/24-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества», расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв.м., а также договор купли-продажи недвижимости № 59-10110 (нежилого помещения). Вышеуказанное письмо было получено обществом 25.10.2024 года.

21.11.2024 года общество воспользовалось своим преимущественным правом выкупа, направил в адрес Департамента городского имущества города Москвы подписанный договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-10110, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв.м., с протоколом разногласий. В связи с определением рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 05.09.2024 года в размере 1 657 329 (Один миллион шестьсот пятьдесят семь тысяч триста двадцать девять) рублей 00 копеек без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке объекта оценки № 169 от 19.11.2024г., выполненным ООО «ЦЭО «АСПЕКТ», объекта недвижимости: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв.м.

При этом обществом не пропущен срок подписания проекта договора, поскольку материалами дела подтверждено, что после получения им договора купли-продажи указанного помещения, направленного Департаментом в порядке положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Общество с соблюдением установленного срока направило в адрес Департамента подписанный со своей стороны указанный договор купли-продажи с приложением протокола разногласий.

Пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 44 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 101) лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 101).

Положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 данного Кодекса и частью 1 статьи 4 АПК РФ направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 948-0-0).

В рассматриваемом случае требования общества обосновываются указанием на нарушение его преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ, при проведении оспариваемых торгов.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях (постановление от 20.12.2010 N 22-П, определения от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О, от 16.02.2012 N 260-О-О, от 24.12.2013 N 2113-О), цель Федерального закона N 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации. В связи с этим субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

В пункте 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ указано, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

Как указано в пункте 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Вместе с тем, суду не представлено доказательств, что Общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, наоборот, общество совершило действия на урегулирование цены выкупаемого объекта, путем обращения в суд с иском.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.06.2025 г. по делу № А40-1768/25-11-10 суд урегулировал разногласия между ООО «Консультант и К» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, с кадастровым номером: 77:10:0000000:2808, общей площадью 31,4 кв.м.

В этой связи, оспариваемое распоряжение Департамента, содержащее указание на то, что в случае утраты обществом преимущественного права выкупа на объект недвижимости, данный объект подлежит продаже на торгах, нарушает положения Федерального закона № 159-ФЗ, а также права и законные интересы общества.

Учитывая цели Федерального закона N 159-ФЗ, суд признает недействительным аукцион, проведенный в электронной форме, в соответствии с Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 10.10.2024 г № 163518 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв. м».

В соответствии с п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Согласно позиции Верховного суда РФ в п. 74 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25, сделка признается ничтожной, если она нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и законные интересы третьих лиц. При этом, вне зависимости от указанных обстоятельств, закон может предусмотреть оспоримость, а не ничтожность такой сделки или то, что к ней должны применяться другие последствия, не связанные с ее недействительностью (п. 2 ст. 168 ГК РФ). ВС также отметил, что согласно ст. 449 ГК торги, проведенные с нарушением правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Это, в свою очередь, влечет недействительность договора, заключенного с победителем торгов. Таким образом, договор, заключенный по итогам проведения торгов, является оспоримой сделкой.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, подлежит признанию недействительным договор купли-продажи N 09.04.2025 г. №78-00366/25, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв. м».

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины возложить на ответчика, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст. ст. 10, 167-167, 301-309, 447-449 ГК РФ, руководствуясь ст. 71,75, 110, 167-170, 176 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать недействительным аукцион, проведенный в электронной форме, в соответствии с Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 10.10.2024 г № 163518 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв. м».

Признать недействительным договор купли-продажи N 09.04.2025 г. №78-00366/25 , заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв. м».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "КОНСУЛЬТАНТ И К" расходы по госпошлине в размере 50 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Д.А. Гилаев