АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
420066, <...>, тел. <***>
http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-5584/2024
г. Казань Дело № А65-34981/2023 29 апреля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2025 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Хисамова А.Х.,
судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,
при участии представителя истца – муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений» Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» - ФИО1 (доверенность № 7477/КЗИО-исх от 13.05.2024), в отсутствие иных лиц участвующих в деле и их представителей, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Амирова Низами Аваза
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.10.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2025
по делу № А65-34981/2023
по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений» Исполнительного комитета
муниципального образования города Казани» к индивидуальному предпринимателю Амирову Низами Авазу о признании, об обязании, о взыскании, при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, общества с ограниченной ответственностью «Солнце»,
УСТАНОВИЛ:
муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений» Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее - Комитет, истец) обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о признании отсутствующим зарегистрированное за ФИО2 право собственности на здание минимаркета общей площадью 148,1 кв. м с кадастровым номером 16:50:012201:27 по ул. Портовая, д. 5 (спорный объект); возложении на ИП ФИО2 обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 16:50:012201:3 путем сноса спорного здания минимаркета; взыскании с ИП ФИО2 в пользу Комитета денежных средств в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с момента вступления в законную силу решения суда до его фактического исполнения.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, общество с ограниченной ответственностью «Солнце» (далее – ООО «Солнце»).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.10.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2025, исковые требования удовлетворены: признано отсутствующим зарегистрированное за ИП ФИО2 право собственности на здание минимаркета общей площадью 148,1 кв. м с кадастровым номером 16:50:012201:27, расположенное по адресу: <...>; на ИП ФИО2 возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 16:50:012201:3 путем сноса (демонтажа) здания минимаркета в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу; с ИП ФИО2 в пользу Комитета в случае неисполнения судебного акта в течение 30 дней с даты вступления настоящего решения в законную силу взыскано 1000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с момента просрочки исполнения решения суда до его фактического исполнения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования истца.
По мнению заявителя жалобы, судами не учтено, что ИП ФИО2 является добросовестным приобретателем и собственником объекта недвижимости - нежилого здания площадью 148,1 кв. м, фактически используемого для торговли, по адресу: <...>, кадастровый номер 16:50:012201:27. Право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано надлежащим образом, из технического паспорта 2012 года усматривается наличие у объекта фундамента, подтверждающего соответствие спорного объекта признакам объекта недвижимости. Заявитель жалобы полагает, что истец не доказал, что спорный объект является сборно-разборным и не является объектом недвижимости, а утверждение истца о том, что земельный участок не представлялся под строительство, противоречит
документам, представленным в дело. Кассатор также считает, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.
Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 03.03.2025 кассационная жалоба ИП ФИО2 принята к производству суда, судебное разбирательство по делу назначено на 29.04.2025 на 10 часов 00 минут.
Представитель ИП ФИО2 направила в суд округа ходатайство об отложении судебного заседания в связи с уважительной причиной невозможности ее явки.
Ходатайство об отложении судебного заседания судом округа рассмотрено, и отклонено, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, а также их представителей не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Указание в ходатайстве о невозможности явки представителя кассатора не подтверждает невозможности личной явки ИП ФИО2 или обеспечения участия в судебном заседании иного представителя. При этом судом округа учтено, что позиция заявителя жалобы подробно изложена в тексте кассационной жалобы.
Представитель Комитета в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения лица, участвующего в судебном заседании, проверив в порядке статей 274, 285, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов заявителя кассационной жалобы, суд округа приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП ФИО2 является собственником объекта - минимаркет, площадью 148,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 16:50:012201:27; номер государственной регистрации права 16:50:012201:27-16/001/2019-16 от 26.02.2019, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).
Спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 16:50:012201:3, площадью 180 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: торговый павильон.
Постановлением Главы администрации г. Казани от 22.05.1995 № 617 товариществу с ограниченной ответственностью «Луч» (далее - ТОО «Луч») во временное пользование на условиях аренды сроком на 5 лет отведен земельный участок площадью 8 кв. м для строительства киоска по ул. Портовая на остановке троллейбуса № 2 «ул. Портовая» и принято предложение ТОО «Луч» по реконструкции остановочного павильона, совмещенного с киоском. Застройщика, среди прочего, обязали в месячный срок заключить с Казанским городским комитетом по земельным ресурсам и земельной реформе договор об аренде земли; реконструкцию остановочного павильона закончить в срок не позднее 3-х месяцев со дня выхода настоящего постановления.
Постановлением Главы администрации г. Казани от 20.02.1998 № 313 земельный участок площадью 8 кв. м, отведенный Постановлением Главы администрации г. Казани от 22.05.1995 № 617 для строительства торгового киоска на остановке троллейбуса № 2 «ул. Портовая» у фирмы ТОО «Луч» изъят.
В последующем земельный участок площадью 0,005 га для установки торгового павильона со сносом существующего киоска по ул. Портовая на остановке троллейбусов 2, 7 «ул. Портовая» отведен ООО фирма «Ак тай» во временное пользование на условиях аренды на 5 лет. Принято предложение ООО фирма «Ак тай» по установке торгового павильона с остановочным навесом. Застройщика, среди прочего, обязали в месячный срок заключить с Казанским городским комитетом по земельным ресурсам и земельной реформе договор об аренде земли.
Постановление Главы администрации г. Казани от 22.05.1995 № 617 «Об отводе Товариществу с ограниченной ответственностью «Луч» земельного участка по ул. Портовая Вахитовского района для строительства торгового киоска» признано утратившим силу.
Администрацией г. Казани (арендодатель) и «Ак тай» (арендатор) 17.03.1998 на основании постановления Главы администрации г. Казани от 20.02.1998 № 313 заключен договор № 1841 аренды земли.
По условиям договора аренды № 1841 арендодатель сдает, а арендатор принимает и использует за плату на условиях аренды земельный участок общей площадью 0,005 га, расположенный по адресу ул. Портовая на остановке троллейбусов 2, 7 «ул. Портовая» Вахитовского района. Участок предоставляется для установки торгового павильона со сносом существующего киоска (пункты 1.1, 2.1, 2.2).
Срок действия договора устанавливается до 20.02.2003 (пункт 1.3).
Заместителем Главы Вахитовского района администрации г. Казани выдано распоряжение от 28.08.1998 № 268 «О постановке на учет в администрации Вахитовского района г. Казани минимаркета,
как структурного подразделения ООО фирмы «Ак Тай». Комиссией Вахитовского района объект минимаркет фирмы ООО «Ак Тай» принят в эксплуатацию по акту приемки от 07.09.1998.
Общество с ограниченной ответственностью фирма «Ак Тай» на основании распоряжения заместителя Главы Вахитовского района администрации г. Казани от 28.08.1998 № 268 и акта приемки объекта в эксплуатацию от 07.09.1998 зарегистрировано право собственности на объект: минимаркет, 1-этажный, общая площадь 49,50 кв. м, инв. № 4870, лит. Б, объект № 2, по адресу: <...>, номер объекта 16:50:02:00048:002, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16 АА 251463 от 22.08.2002.
Соглашением от 23.12.2023 № 1841-рп с 18.09.2003 расторгнут договор аренды от 17.03.1998 № 1841, заключенным между администрацией г. Казани в лице Службы земельного кадастра по г. Казани и ООО фирма «Ак тай».
Постановлением Главы администрации г. Казани № 1643 от 18.09.2003 ООО фирма «Ак тай» предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 0,018 га, занимаемый торговым павильоном по ул. Портовая, 5, литер Б, с целью его реконструкции и организации летнего кафе.
Арендатору, среди прочего, указано в месячный срок заключить в Службе земельного кадастра по г. Казани договор аренды земельного участка.
Постановление Главы администрации г. Казани от 20.02.1998 № 313 «Об отводе ООО фирма «Ак тай» земельного участка торгового павильона по ул. Портовая» признано утратившим силу.
Службой земельного кадастра по г. Казани (арендодатель) и ООО фирма «Ак тай» (арендатор) 19.12.2003 заключен договор № 9109 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:012201:0003,
по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял для использования по целевому назначению, определенному постановлением Главы администрации г. Казани от 18.09.2003 № 1643 земельный участок общей площадью 0,018 га по адресу г. Казань, Вахитовский район, ул. Портовая, 5, литер Б (пункт 1.1, 1.2).
Согласно пункту 1.5 договора аренды № 9109 на передаваемом в аренду земельном участке имеется сооружение - павильон; разрешенное использование, целевое назначение земельного участка - под торговый павильон, с целью его реконструкции и организации летнего кафе (пункт 1.6 договора аренды № 9109).
Договор аренды от 19.12.2003 № 9109 заключен сроком на 10 лет до 18.09.2013 (пункт 2.1).
Дата возврата земельного участка 18.09.2013 (пункт 2.2).
07 июня 2024 года в ЕГРН внесены сведения о государственной регистрации аренды земельного участка, категория земель: земли поселений, общая площадь 180 кв. м, кадастровый номер 16:50:012201:0003, в пользу ООО фирма «Ак Тай» на основании договора аренды земельного участка от 19.12.2003 № 9109 на срок с 18.09.2003 по 18.09.2013.
Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 14.10.2013 № 9005 ООО «Солнце» предоставлен в аренду сроком на 5 лет из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 16:50:012201:3 площадью 180 кв. м, занимаемый торговым павильоном (минимаркет) по ул. Портовая, 5.
Комитету земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани предписано в месячный срок с даты принятия постановления подготовить проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 19.12.2013 № 9109 и направить его в ООО фирма «Ак Тай». Подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его в ООО «Солнце».
Постановление Главы администрации г. Казани от 18.09.2003 № 1643 «О предоставлении ООО фирма «Ак тай» земельного участка по ул. Портовая» признано утратившим силу.
Обществом с ограниченной ответственностью фирма «Ак Тай» (продавец) и ООО «Солнце» (покупатель) 25.07.2013 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил объект - минимаркет, 1-этажный, общая площадь 49,50 кв. м, инв. № 4870, лит. Б, объект № 2, номер объекта 16:50:02:00048:002, находящийся по адресу: <...>, принадлежащий продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.08.2002.
Объект передан от продавца покупателю по передаточному акту от 25.07.2012.
Право собственности на объект минимаркет с кадастровым номером 16:50:012201:27 зарегистрировано за ООО «Солнце» 03.08.2012, о чем в ЕГРН внесена запись № 16-16-01/335/2012-995.
Комитетом (арендодатель) и ООО «Солнце» 02.02.2018 заключен договор № 19902 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:012201:3, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду за плату земельный участок общей площадью 180,0 кв. м с кадастровым номером 16:50:012201:3, категория земель: земли населенных пунктов; адрес: г. Казань, Вахитовский район, ул. Портовая, 5; на земельном участке расположен: нежилое здание (минимаркет); разрешенное использование земельного участка: под торговый павильон; договор заключен на 5 лет до 01.02.2023, дата возврата земельного участка - 01.02.2023 (пункты 1.1, 1.2, 1.4.1, 1.5, 2.1, 2.2 договора аренды № 19902).
Земельный участок с кадастровым номером 16:50:012201:3, площадью 180,0 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов; с разрешенным использованием: под торговый павильон; расположенный
по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Портовая, 5, передан от арендодателя арендатору по акту приема-передачи.
Согласно сведениям, внесенным в ЕГРЮЛ, ООО фирма «Ак Тай» (ИНН: <***>) прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения. Правопреемником ООО фирма «Ак Тай» является ООО «Стройэнергосервис» (ИНН <***>), о чем в ЕГРЮЛ 23.04.2014 внесена соответствующая запись.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2015 (резолютивная часть оглашена 19.11.2015) по делу № А65-12505/2015 ООО «Стройэнергосервис» (ИНН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него было открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий.
Определением от 11.07.2016 по делу № А65-12505/2015 производство по делу о банкротстве ООО «Стройэнергосервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) прекращено в связи с отсутствием у должника средств, достаточных для возмещения судебных расходов на проведение процедур, применяемых в деле о банкротстве, в том числе расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему.
Общество с ограниченной ответственностью «Стройэнергосервис» (ИНН <***>) исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо, о чем в реестр 20.12.2017 внесена соответствующая запись.
Комитетом (арендодатель) и ООО «Отрадное» (арендатор) 26.11.2018 заключено дополнительное соглашение № 19902/дс-1 к договору аренды земельного участка от 02.02.2018 № 19902, согласно которого на основании договора купли-продажи минимаркета (нежилого здания), акта приема-передачи от 28.05.2018 ООО «Отрадное» от ООО «Солнце» перешло право собственности на минимаркет (нежилое здание) с кадастровым номером 16:50:012201:27, расположенный
на земельном участке с кадастровым номером 16:50:012201:3 площадью 180,0 кв. м по ул. Портовая, 5, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) сделана запись о регистрации от 07.06.2018 № 16:50:012201:27-16/001/2018-4 (пункт 1 дополнительного соглашения).
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению считать на стороне арендатора стороной по договору аренды земельного участка от 02.02.2018 № 19902 вместо ООО «Солнце» - ООО «Отрадное» (пункт 2 дополнительного соглашения).
Обществом с ограниченной ответственностью «Отрадное» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи минимаркета (нежилого здания) от 15.02.2019 по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором, Минимаркет, назначение: нежилое здание, общей площадью 148,1 кв. м, кадастровый номер 16:50:012201:27, расположенный на земельном участке площадью 180 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под торговый павильон, кадастровый номер 16:50:012201:3, адрес (месторасположение) объекта недвижимости: Республика Татарстан, (Татарстан), г. Казань, Вахитовский район, ул. Портовая, 5 (пункт 1.1 договора купли-продажи).
Указанный объект принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи минимаркета (нежилого здания) от 28.05.2018, о чем в ЕГРП 07.06.2018 сделана запись регистрации № 16:50:012201:27-16/001/2018-4 (пункт 1.2).
Передача объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту; право собственности на объект переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности (пункты 3.1, 3.2).
Согласно пункту 4.3 договора купли-продажи продавец уведомил покупателя о том, что объект передан в аренду ООО «Солнце» номер и дата регистрации № 16:50:012201:27-16/001/2018-14 от 26.12.2018 (аренда).
Обществом с ограниченной ответственностью «Отрадное» и ИП ФИО2 28.02.2019 заключен договор уступки прав земельного участка, по условиям которого ООО «Отрадное» уступило, а ИП ФИО2 принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 02.02.2018 № 19902, предметом которого является земельный участок общей площадью 180 кв. м с кадастровым номером 16:50:012201:3, расположенный по адресу: <...> (пункт 1 договора уступки).
Указанный земельный участок предоставлен продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 02.02.2018 № 19902, дополнительного соглашения № 19902/дс-1, о чем в ЕГРП 27.02.2018 сделана запись регистрации № 16:50:012201:3-16/001/2018-6 (пункт 1.3).
10 января 2023 года Комитетом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 16:50:012201:3, расположенного по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Портовая, дом 5.
В ходе обследования территории установлено, что на земельном участке расположен минимаркет с кадастровым номером 16:50:012201:27, назначение: нежилое, общей площадью 148.1 кв. м, инв. № 4870, лит. Б, Б1, 2001 года постройки, принадлежащий на праве собственности ИП ФИО2, запись о государственной регистрации права 26.02.2019 за № 16:50:012201:27-16/001/2019-16.
Между тем в соответствии с техническим паспортом на здание торгового павильона по ул. Портовая, д. 5 инв. № 4870, составленным по состоянию на 09.03.2001, объект имеет площадь 49,5 кв. м.
Из описания конструктивных элементов усматривается, что объект представляет собой каркасно-панельную металлическую конструкцию, фундамент - бетонный, стены и перегородки - пластиковые стеновые панели, перекрытия - деревянные, кровля - оцинкованное железо.
Согласно техническому паспорту на здание торгового павильона по ул. Портовая, д. 5 инв. № 4870, составленного по состоянию на 11.11.2012, объект имеет площадь 148,1 кв. м. Увеличение общей площади на 98,6 кв. м произошло за счет возведения постройки под литером Б 1.
Из описания конструктивных элементов усматривается, что объект представляет собой каркасно-панельную металлическую конструкцию, фундамент - ж/б блоки, стены и перегородки - пластиковые стеновые панели, перекрытия - деревянные, кровля - профнастил.
В свою очередь Комитетом земельный участок с кадастровым номером 16:50:012201:3 для возведения на нем объекта недвижимости в установленном законодательством порядке не выделялся, разрешения на строительство, реконструкцию и на ввод данного объекта в эксплуатацию Управлением градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани не выдавались.
Согласно архивным материалам земельный участок предоставлялся для установки временной постройки - торгового павильона.
Здание минимаркета общей площадью 148,1 кв. м, с кадастровый номер 16:50:012201:27 по ул. Портовая, д. 5, представляет собой торговый объект сборно-разборной конструкции, разновидность временной постройки, на установку которой не требуется разрешение на строительство.
Таким образом, из технических паспортов объекта, а также фототаблиц, приложенных к акту обследования земельного участка установлено, что расположенный на земельном участке с кадастровый номер 16:50:012201:3 торговый объект, принадлежащий ИП ФИО2
не обладает признаками объекта недвижимого имущества, а представляет собой торговый объект сборно-разборной конструкции, разновидность временной постройки, права на которые не подлежали государственной регистрации в ЕГРН, что исключает предоставление земельного участка в аренду без торгов на основании статьи 39.20 ЗК РФ.
При этом земельный участок с кадастровым номером 16:50:012201:3 изначально предоставлялся не для строительства объекта недвижимости, а во временное пользование под торговый павильон.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд в рамках настоящего дела.
Разрешая исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 8.1, 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25), Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), пришли к выводу, что исковые требования подлежит удовлетворению.
Суд округа с выводами судов первой и апелляционной инстанций и их правовым обоснованием соглашается.
Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
Закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (статья 131 ГК РФ); при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
В пункте 38 Постановления Пленума № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом 13.04.2016).
Суды при рассмотрении спора должны дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.01.2010 № 11052/09).
Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений
и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости; кроме неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.
Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него технического учета не может служить основанием для признания его объектом недвижимости.
В пункте 52 Постановление № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
При этом сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, не означает, что объект, безусловно, является недвижимой вещью, и не препятствует предъявлению иска о признании права на такой объект отсутствующим (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.09.2012 № 3809/12).
Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.09.2013 № 1160/13, право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).
Таким образом, противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.
Следовательно, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Учитывая изложенное суды обоснованно указали, что Комитетом земельный участок с кадастровым номером 16:50:012201:3 для возведения на нем объекта недвижимости в установленном законодательством порядке не выделялся, разрешения на строительство, реконструкцию и на ввод данного объекта в эксплуатацию Управлением градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани не выдавались.
Довод заявителя жалобы со ссылкой на заключение от 19.08.2024 № 2-2024, выполненное ООО «Архклассика», которым установлена неразрывная связь спорного минимаркета с землей, суды правомерно отклонили, поскольку прочная связь с землей не является единственным критерием, относящим имущество к недвижимости.
Технические характеристики спорного объекта свидетельствуют об отсутствии признаков, свидетельствующих о наличии прочной связи с землей, наличие бетонного блочного фундамента под всем объектом, не позволяет отнести данный объект к недвижимости, поскольку фактически надземная часть объекта представляет собой металлический каркас, собранный на блочном фундаменте, на котором установлены ограждающие конструкции из каркаса, состоящего из пластиковых стеновых панелей, внешняя и внутренняя отделка - панели.
При этом само по себе наличие подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения не является достаточным критерием для квалификации спорного объекта в качестве объекта капитального строительства, поскольку нормы пункта 10 статьи 1 ГрК РФ и статья 130 ГК РФ не содержат такого признака.
Судами по материалам дела установлено, что расположенный на земельном участке с кадастровый номер 16:50:012201:3 торговый объект, принадлежащий ИП ФИО2 не обладает признаками объекта недвижимого имущества, а представляет собой торговый объект сборно-разборной конструкции, разновидность временной постройки, права на которые не подлежали государственной регистрации в ЕГРН, что исключает предоставление земельного участка в аренду без торгов на основании ст. 39.20 ЗК РФ.
Кроме этого, согласно правовой позиции, изложенной в пунктом 38 Постановления Пленума № 25, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476 для признания вещи недвижимой необходимо также установить, что указанная вещь изначально создавалась как объект недвижимости в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.
Как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476, № А27-18141/2014 недвижимой признается вещь, которая в установленном порядке была создана именно как недвижимость.
Суд округа принимает во внимание, что судами обоснованно указано, что первоначально земельный участок испрашивался и предоставлялся в аренду сроком на 5 лет не для возведения объекта недвижимого имущества, а для строительства киоска, о чем свидетельствует представленное в материалы дела постановление главы администрации г. Казани от 22.05.1995 № 617.
Как следует из представленных в материалы дела документов, постановление главы администрации г. Казани от 22.05.1995 № 617 «Об отводе ТОО «Луч» земельного участка по ул. Портовая Вахитовского района для строительства торгового киоска», постановлением Главы администрации г. Казани от 20.02.1998 № 313 признано утратившим силу.
Постановлением от 20.02.1998 № 313 земельный участок площадью 0,005га отведен ООО фирма «Ак тай» во временное пользование на условиях аренды на 5 лет также для установки торгового павильона со сносом существующего киоска по ул. Портовая на остановке троллейбусов 2, 7 «ул. Портовая».
При указанных обстоятельствах суды обоснованно указали, что доказательств возведения спорного объекта, который фактически находится на земельном участке с кадастровым номером 16:50:012201:3 в порядке, предусмотренном для строительства объекта недвижимости, а именно: с получением разрешительной документации, с соблюдением градостроительных норм и правил (статьи 51, 55 ГрК РФ, статьи 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации), в материалы дела не представлено. Какая-либо разрешительная документация на выполнение строительно-монтажных работ в отношении минимаркета, торгового павильона и т.п., в деле отсутствует.
Суды также приняли во внимание, что вопрос об отнесении спорного объекта к объектам недвижимости является вопросом права, который наряду с правовыми последствиями оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда, а не эксперта (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).
Суды нижестоящих инстанций также учли, что в материалы дела Управлением Градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани представлены сведения (от 07.02.2024 № 14417-Инфо, от 13.08.2024 № 03-23/343), согласно которым Исполнительным комитетом г. Казани разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер земельного участка 16:50:012201:3), не выдавались. В Управление архитектуры и градостроительства г. Казани эскизное предложение по указанному адресу на рассмотрение не поступало.
Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что здание минимаркета общей площадью 148,1 кв. м с кадастровым номером 16:50:012201:27 по ул. Портовая, д. 5, расположенное на земельном участке общей площадью 180 кв. м с кадастровым номером 16:50:012201:3, не отвечает признакам объекта недвижимости, предусмотренным статьей 130 ГК РФ, противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество, суды пришли к верному выводу, что исковые требования о признании зарегистрированного за ответчиком права собственности на здание минимаркета отсутствующим подлежат удовлетворению.
При этом поскольку ответчик использует земельный участок, относящийся к землям муниципальной собственности, для размещения спорного объекта без установленных законом или договором оснований (срок действия ранее заключенных договоров аренды истек), суды пришли к обоснованному выводу, что требование истца - освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером 16:50:012201:27 путем сноса здания минимаркета общей площадью 148,1 кв. м, также подлежит удовлетворению.
В свою очередь размер присужденных судами денежных средств на случай неисполнения судебного акта судом снижен до 1000 руб. за каждый день на основании статьи 308.3 ГК РФ, что соответствует разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».
При этом суд округа отклоняет довод ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.
При таком положении суд кассационной инстанции полагает, что судами установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ.
Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено.
Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.10.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2025 по делу № А65-34981/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Амирова Низами Аваза - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья А.Х. Хисамов
Судьи Р.В. Ананьев
В.А. Карпова