Решение по делу № А08-873/2025 от 22.09.2025 | АС Белгородской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, <...>

Тел./ факс <***>, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Белгород

Дело № А08-873/2025

22 сентября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 22 сентября 2025 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Витушкиной О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Фидиевой В.Р.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Сервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности на нежилое помещение,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управления государственного строительного надзора по Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

с участием в заседании:

от истца (в режиме онлайн-заседания) – ФИО1 представитель по доверенности б/н от 25.12.2024 сроком на 3 года, предъявлен диплом о высшем образовании по специальности «Юриспруденция», паспорт гражданина РФ (до и после перерыва)

от ответчика – не явился, извещен (до и после перерыва)

от третьих лиц – не явились, извещены (до и после перерыва)

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Сервис" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 1564 кв.м. с кадастровым номером 31:06:0204010:118, состоящее из помещения площадью 332,8 кв.м. кадастровый номер 31:06:0204010:4128 и помещения площадью 1128,9 кв.м. кадастровый номер 31:06:0204010:4129, находящееся на земельном участке площадью 1073+/-11 кв.м. кадастровый номер 31:06:0204010:27, расположенный по адресу: Белгородская обл., г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 7б.

До начала предварительного судебного заседания 13.03.2025 в электронном виде через сервис подачи документов «Мой Арбитр» (https://my.arbitr.ru) в арбитражный суд от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому указывает, что в исковом заявлении и приложении к нему не содержатся сведения о соответствии (не соответствии) спорного объекта недвижимости правилам землепользования и застройки Старооскольского городского округа, подчеркивает необходимость в проведении по делу судебной экспертизы и просит привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление государственного строительного надзора по Белгородской области (308000, <...>), провести судебное заседание в отсутствии представителя.

Суд приобщил к материалам дела поступившие документы.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме. Обратил внимание суда, что не возражает относительно назначения по делу экспертизы и о привлечении третьего лица, не заявлявшего самостоятельных требований относительно предмета спора. Ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы, к следующему судебному заседанию представит в письменном виде ходатайство и ответы на запросы.

Суд, руководствуясь ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление государственного строительного надзора по Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), принял к рассмотрению ходатайство истца о назначении судебной экспертизы.

Определением суда от 22.04.2025 производство по делу приостановлено, назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «СтройТехЭксперт» ФИО2, ФИО3

Определением от 17.06.2025 срок проведения судебной экспертизы продлен судом до 30.06.2025.

04.07.2025 в Арбитражный суд Белгородской области поступило заключение эксперта №153/25 от 03.07.2025.

Определением суда от 04.07.2025 производство по делу возобновлено.

До начала судебного заседания 19.08.2025 в электронном виде через сервис подачи документов «Мой Арбитр» (https://my.arbitr.ru) в арбитражный суд от ответчика поступил отзыв, согласно которому администрация полагает, что удовлетворение исковых требований возможно только в случае установления судом соответствия спорного объекта недвижимости всем нормам действующего законодательства, просит провести судебное заседание в отсутствие представителя администрации Старооскольского городского округа Белгородской области.

Суд приобщил к материалам дела поступившие документы.

Представитель истца на вопрос суда относительно площади нежилого здания отметил, что расчет был произведет по размерам, указанным в техничном плане. Расхождения могли возникнуть в связи с указанием в плане отдельных размеров с учетом внутренних и внешних стен здания. Представит к следующему судебному заседания сведения о нахождении в нежилом здании помещения с кадастровым номером 31:06:0204010:2749.

До начала судебного заседания 16.09.2025 в электронном виде через сервис подачи документов «Мой Арбитр» (https://my.arbitr.ru) в арбитражный суд от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит признать право собственности на нежилое помещение площадью 332,8 кв.м., кадастровый номер 31:06:0204010:4128, расположенное по адресу: Белгородская обл., г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 7б, пом.е 1 и на нежилое помещение площадью 1128,9 кв.м., кадастровый номер 31:06:0204010:4129, расположенное по адресу: Белгородская обл., г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 7б, пом. 1, входящие в состав самовольно реконструированного строения – нежилого здания общей площадью 1564,00 кв.м. с кадастровым номером 31:06:0204010:118, находящегося на земельном участке площадью 1073+\-11 кв.м. кадастровый номер 31:06:0204010:27 по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д.7б. Также, поступили дополнительные пояснения с приложением договора купли-продажи от 11.11.2021, справки ООО "Кадастр" б/н от 19.08.2025 и ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств рассылки ранее направленных в суд документов ответчику и третьим лицам.

Суд приобщил к материалам дела поступившие документы.

Представитель истца пояснил, что право собственности на помещение с кадастровым номером 31:06:0204010:2749, не зарегистрировано. Данное помещение входит в состав помещения с кадастровым номером 31:06:0204010:4128 и будет снято с кадастрового учета после узаконивания собственником результатов реконструкции при обращении в регистрирующие органы с правоустанавливающими документами, подтверждающими его право собственности на реконструированный объект капитального строительства – нежилое здание общей площадью 1564 кв.м. кадастровый номер 31:06:0204010:118. Основанием для снятия незарегистрированного помещения с кадастрового учета будет являться решение суда, вступившее в законную силу. Представит уточнение исковых требований ввиду необходимости сохранения помещений в реконструированном виде, признании права собственности на помещения.

Для утончения истцом исковых требований в судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 19 сентября 2025 года в 10 часов 20 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено с использованием системы веб-конференции в том же составе суда, с участием того же представителя истца.

В судебном заседании 19.09.2025 ответчик, третьи лица явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

После объявления перерыва в судебном заседании в электронном виде через сервис подачи документов «Мой Арбитр» (https://my.arbitr.ru) в арбитражный суд от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, просит сохранить в реконструированном виде нежилое помещение площадью 332,8 кв.м., кадастровый номер 31:06:0204010:4128, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д.7б, и нежилое помещение нежилое помещение площадью 1128,9 кв.м., кадастровый номер 31:06:0204010:4129, расположенные по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, мкр. Северный, д.7б, признать за истцом право собственности на нежилое помещение площадью 332.8 кв.м., кадастровый номер 31:06:0204010:4128, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 7б и нежилое помещение площадью 1128,9 кв.м., кадастровый номер 31:06:0204010:4129, расположенные по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, мкр. Северный, д.7б.

Представитель истца поддержал ходатайство об уточнении исковых требований.

Суд, в порядке ст. 49 АПК РФ, принял уточнение исковых требований.

Представитель истца поддержал исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (покупатель) и ООО «Анди Групп» (продавец) заключен договор купли-продажи от 11.11.2021, согласно которому продавец обязуется продать и передать, а покупатель обязуется купить в собственность, принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью 1111,5 кв.м., этаж: №1, №2, №3, кадастровый номер - 31:06:0204010:4129, находящееся по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, микрорайон Северный, дом 76, помещение №2; указанный объект недвижимости принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Решения правообладателя о разделе здания на нежилые помещения от 03.11.2016г., Договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2016г, о чем в Едином государственном реестре недвижимости Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области 26.12.2016г. сделана запись регистрации №31-31/008- 31/008/054/2016-600/1;

- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью 358,1 кв.м., этаж: подвал, кадастровый номер - 31:06:0204010:4128, находящееся по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, микрорайон Северный, дом 76, помещение №1; указанный объект недвижимости принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Решения правообладателя о разделе здания на нежилые помещения от 03.11.2016г., Договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2016г, о чем в Едином государственном реестре недвижимости Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области 26.12.2016г. сделана запись регистрации №31-31/008- 31/008/054/2016-599/1.

Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке, общей площадью 1073 кв.м., с кадастровым номером 31:06:0204010:27, разрешенное использование: для обслуживания нежилого здания (кафе на 50 мест), категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <...>, который принадлежит продавцу на праве аренды на основании Договора долгосрочной аренды земельного участка №67-1/16 от 23.09.2016г, о чем в Едином государственном реестре недвижимости Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области 14.10.2016г. сделана запись регистрации №31-31/008- 31/008/065/2016-37/2.

В последующем, истцом в надлежащем порядке оформлен переход права собственности на указанные нежилые помещения.

Так, ему на праве собственности принадлежат:

- нежилое помещение площадью 358,1 кв.м., кадастровый номер 31:06:0204010:4128 расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д.7б (регистрационная запись 31:06:0204010:4128-31/076/2021-17);

- нежилое помещение площадью 1117,9 кв.м., кадастровый номер 31:06:0204010:4129, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д.7б (регистрационная запись 31:06:0204010:4129-31/076/2021-21).

Между истцом и ООО «Анди Групп» заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора от 22.12.2021, согласно которому в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации ООО «Анди Групп» передает истцу все права и обязанности арендатора по договору долгосрочной аренды земельного участка от 23.09.2016 № 67-1/16, заключенному между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области и ООО «Анди Групп» в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:06:0204010:27, предоставленного для обслуживания нежилого здания (кафе на 50 мест), из категории земель – земли населенных пунктов, площадью 1073 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

19.01.2022 в ЕГРН внесена соответствующая запись о состоявшемся переходе прав на земельный участок по договору аренды (31:06:0204010:27-31/076/2022-14).

Как следует из искового заявления, в период владения истец своими силами, без получения соответствующего разрешения произвел реконструкцию данного здания, после которой площадь помещения с кадастровым номером 31:06:0204010:4128 изменилась с 358,1 кв.м. на 332,8 кв.м.; площадь помещения с кадастровым номером 31:06:0204010:4129 изменилась с 1117,9 кв.м. на 1128,9 кв.м.

Истец обратился в Администрацию Старооскольского городского округа Белгородской области с заявлением на разрешение ввода объекта в эксплуатацию на самовольно реконструированное строение.

Письмом за исх. № 42-04-05-10/12 от 29.01.2025 истцу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию на самовольно возведенное строение. Основанием явился факт обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после окончания строительства (реконструкции) объекта, что противоречит ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Считая, что право собственности на объект реконструкции, расположенный по адресу: Белгородская обл., г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 7б, может быть признано за истцом на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в Арбитражный суд Белгородской области с настоящим иском.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания права.

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», далее также - Постановление №44).

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (пункт 5 Постановления №44).

Понятие «реконструкция» установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Часть 2 статьи 52 ГрК РФ устанавливает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно пункту 5 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) (далее также – Обзор) реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной. Исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44, для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме. Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

При этом в пункте 9 Обзора указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. (пункт 43 Постановления №44).

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилого помещение площадью 358,1 кв.м., кадастровый номер 31:06:0204010:4128 и нежилого помещения площадью 1117,9 кв.м., кадастровый номер 31:06:0204010:4129, расположенных по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д.7б.

Из вышеуказанных правовых норм следует, что для осуществления реконструкции спорного объекта собственник помещения должен был получить разрешение на реконструкцию помещений в установленном законом порядке.

Таким образом, реконструкция спорного объекта осуществлялась без получения разрешения на строительство, доказательств иного в материалы дела не представлено.

В этой связи в настоящий момент нежилое помещение площадью 358,1 кв.м., кадастровый номер 31:06:0204010:4128 и нежилое помещение площадью 1117,9 кв.м., кадастровый номер 31:06:0204010:4129, расположенные по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д.7б, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации отвечают признакам самовольно реконструированного объекта.

При рассмотрении настоящего иска необходимо установить предусмотренную законом совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

В частности, за истцом может быть признано право собственности на реконструированный объект, при установлении судом следующей совокупности фактов:

1) истец получил согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, в случае, если в результате реконструкции произошло уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома;

2) на день обращения в суд реконструированный объект соответствует установленным требованиям, в том числе градостроительным и строительным нормам и правилам;

3) реконструированный объект соответствует требования безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Дополнительным критерием оценки возможности признания права за истцом и, как следствие, допуска объекта в гражданский оборот, является проверка добросовестности истца.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В подтверждение того, что спорное помещение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует строительным нормам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, требованиям пожарной безопасности, в рамках настоящего дела проведена судебная строительная экспертиза.

Судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «СтройТехЭксперт» ФИО2, ФИО3

На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли объект капитального строительства - нежилое здание общей площадью 1564 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:118, состоящее из помещения площадью 332.8 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4128 и помещения площадью 1128.9 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4129, находящееся на земельном участке площадью 1073+/-11 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:27 по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д.7б, требованиям технических регламентов, градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным и иным нормам и правилам? Если не соответствует, то в чем именно, являются ли эти несоответствия существенными и возможно ли сохранение здания в имеющемся виде и состоянии?

2) Отвечает ли объект капитального строительства - нежилое здание общей площадью 1564 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:118, состоящее из помещения площадью 332.8 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4128 и помещения площадью 1128.9 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4129, находящееся на земельном участке площадью 1073+/-11 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:27 по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д.7б требованиям безопасности, создает ли эксплуатация здания угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и интересы третьих лиц?

3) Находится ли объект капитального строительства - нежилое здание общей площадью 1564 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:118, состоящее из помещения площадью 332.8 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4128 и помещения площадью 1128.9 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4129, находящееся на земельном участке площадью 1073+\-11 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:27 по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д.7б в границах указанного земельного участка?

4) Соответствует ли объект капитального строительства - нежилое здание общей площадью 1564 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:118, состоящее из помещения площадью 332.8 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4128 и помещения площадью 1128.9 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4129, находящееся на земельном участке площадью 1073+\-11 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:27 по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д.7б Правилам землепользования и застройки Старооскольского городского округа Белгородской области?

В ходе проведенного исследования экспертами установлено, что объект капитального строительства - нежилое здание общей площадью 1564 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:118, состоящее из помещения площадью 332,8 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4128 и помещения площадью 1128,9 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4129, находящееся на земельном участке площадью 1073+/-11 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:27 по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 76 соответствует требованиям техническим регламентов, градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным и иным нормам и правилам.

В частности выполняются требования ФЗ №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Статьи 7 - требования механической безопасности, Статьи 8 - требования пожарной безопасности; Статьи 9 - требования безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях; Статьи 10 - требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях; Статьи 11 требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями.

Техническое состояние нежилого здания общей площадью 1564 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:118, состоящее из помещения площадью 332,8 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4128 и помещения площадью 1128,9 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4129, находящееся на земельном участке площадью 1073+/-11 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:27 по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 76, его несущих строительных конструкций, оценивается как работоспособное состояние - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Все конструкции здания обладают требуемой прочностью, трещиностойкостью и деформативностью, определяемые по двум группам предельных состояний, надежностью и долговечностью, а вся пространственная система и здание в целом требуемой прочностью и жесткостью при действии эксплуатационных нагрузок и устойчивостью к обрушению.

Объект капитального строительства - нежилое здание общей площадью 1564 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:118, состоящее из помещения площадью 332,8 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4128 и помещения площадью 1128,9 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4129, находящееся на земельном участке площадью 1073+/-11 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:27 по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 76 соответствует требованиям безопасности, эксплуатация здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы третьих лиц, находится в границах земельного участка с кадастровым номером 31:06:0204010:27.

Объект капитального строительства - нежилое здание общей площадью 1564 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:118, состоящее из помещения площадью 332,8 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4128 и помещения площадью 1128,9 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:4129, находящееся на земельном участке площадью 1073+/-11 кв.м, кадастровый номер 31:06:0204010:27 по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 76 не соответствует Правилам землепользования и застройки Старооскольского городского округа Белгородской области.

Экспертами установлено, что фактический отступа здания от границ участка составляет от 0 до 13,8 м при допустимом минимальном значении по Правилам землепользования и застройки Старооскольского городского округа Белгородской области 6 м. Процент застройки земельного участка на котором расположено обследуемое здание равен 54% при допустимом максимальном значении по Правилам землепользования и застройки Старооскольского городского округа Белгородской области в 40%.

Экспертами отмечено, что обследуемое здание не является вновь возведенным, возведение его конструкций было начато не позднее 2006-2007 года, а строительство завершено в 2008 году, согласно данным из выписки ЕГРН. Постройка занимает фактическое местоположение более 15 лет. Правила землепользования и застройки Старооскольского городского округа были утверждены Решением Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 25 февраля 2011 г. № 545 «Об утверждении правил землепользования и застройки Старооскольского городского округа Белгородской области», т.е. после даты возведения объекта исследования. Следовательно, объект капитального строительства - обследуемое нежилое здание, расположенное на земельном участке по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 76 не может нарушать правила землепользования и застройки Старооскольского городского округа Белгородской области, а имеющиеся несоответствия в отступах от границ соседних участков не влияют на возможность эксплуатировать здание по назначению, не влияют на его соответствие требованиям Федеральный закон 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, а также сохранности оборудования и нарушения прав и интересов других лиц, учитывая фактическое пользование земельным участком.

Ответчик ходатайство о назначении повторной, дополнительной экспертизы не заявил, выводы эксперта не оспорил.

Экспертом исследованы и оценены все имеющиеся в деле на момент проведения экспертизы доказательства, в заключении эксперта имеются ответы на все поставленные перед экспертом вопросы; доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта, не представлено; экспертное заключение является ясным и полным.

Оценив экспертное заключение, суд пришел к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ и статьи 25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, является полным, в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что при реконструкции объекта не было допущено существенности нарушений, которые в том числе обуславливаются угрозой уничтожения постройки, причинения вреда жизни, здоровью человека, повреждения или уничтожение имущества других лиц.

Указанные в заключение эксперта несоответствия реконструированного объекта в части процента застройки земельного участка и соблюдения отступов от границ земельного участка не могут считаться существенными применительно к вышеуказанным разъяснениям, поскольку в заключении экспертом сделан вывод о том, что сохранение спорного строения не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Сведения о нарушении прав смежных землепользователей со стороны участка, где допущено отклонение, не представлено.

При этом суд исходит из того, что ответчик каких-либо возражений против удовлетворения исковых требований не заявил, встречные требования о сносе самовольной постройки или приведении постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, не предъявил. В своих пояснениях ответчик полагал возможным удовлетворение исковых требований в случае установления судом соответствия спорного объекта недвижимости всем нормам действующего законодательства.

Судом учтено, что реализуя правомочия собственника, истец принял доступные ему в сложившихся обстоятельствах меры к легализации реконструкции - обратился в департамент градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод помещений в эксплуатацию. В выдаче указанного разрешения истцу отказано, в том числе в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.

При этом наличие признаков самовольной реконструкции, не означает невозможность признания права собственности на объект недвижимости в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах истец, обращаясь за судебной защитой, действовал в рамках предоставленных законом правомочий, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения на стороне истца судом не установлено.

Таким образом, несмотря на наличие у спорного объекта признаков самовольной реконструкции, наличие совокупности условий для признания права собственности за истцом на реконструированный объект, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждается материалами дела.

В настоящем случае единственным признаком самовольной постройки фактически является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений уполномоченного органа местного самоуправления.

Исходя из принципа правовой определенности, в целях недопущения создания дисбаланса между публичным и частным интересом, который приводит к нарушению устойчивости хозяйственного оборота, поскольку спорный объект недвижимости возведен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, при реконструкции объекта истцом было соблюдено целевое назначение земельного участка, на котором осуществлено строительство, безопасность эксплуатации спорного объекта подтверждается материалами дела, суд считает доказанным наличие оснований для признания права собственности на самовольную постройку.

Суд приходит к выводу о том, что спорный объект в реконструированном виде соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Сохранение указанного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Поскольку иной (внесудебный) порядок признания права собственности на самовольные постройки законом не предусмотрен, решение вопроса о праве собственности истца на возведенный объект недвижимого имущества может быть осуществлен в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ по результатам рассмотрения заявленного им иска.

Оценив, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд считает возможным удовлетворить исковые требования и сохранить за истцом нежилое помещение общей площадью 332,8 кв.м. с кадастровым номером 31:06:0204010:4128 и нежилое помещение общей площадью 1128,9 кв.м. с кадастровым номером 31:06:0204010:4129, расположенные по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 7б, в реконструированном виде; признать право собственности за истцом на нежилое помещение общей площадью 332,8 кв.м. с кадастровым номером 31:06:0204010:4128 и нежилое помещение общей площадью 1128,9 кв.м. с кадастровым номером 31:06:0204010:4129, расположенные по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 7б.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, удовлетворение искового требования, учитывая преследуемый истцом материально-правовой интерес (подтверждение наличия у него права собственности на здание), будет являться основанием для внесения соответствующей записи о праве истца в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно пункту 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).

При этом суд отмечает, что установление соответствующих координат объектов осуществляется регистрирующим органом при осуществлении кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости".

По общему правилу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание, что спор между сторонами возник не в результате неправомерных действий ответчика, поскольку администрация выступает в качестве ответчика по настоящему делу в силу абзаца 3 пункта 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" суд считает возможным отнести расходы по уплате государственной пошлины по иску и по оплате экспертизы на истца.

Руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Сохранить за обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Сервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) нежилое помещение общей площадью 332,8 кв.м. с кадастровым номером 31:06:0204010:4128 и нежилое помещение общей площадью 1128,9 кв.м. с кадастровым номером 31:06:0204010:4129, расположенные по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 7б, в реконструированном виде.

Признать право собственности за обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Сервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) на нежилое помещение общей площадью 332,8 кв.м. с кадастровым номером 31:06:0204010:4128 и нежилое помещение общей площадью 1128,9 кв.м. с кадастровым номером 31:06:0204010:4129, расположенные по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 7б.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья О.В. Витушкина