ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
28 июля 2025 года
Дело №А56-83157/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Бугорской Н.А.,
судей Сухаревской Т.С., Целищевой Н.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.,
при участии согласно протоколу судебного заседания от 17.07.2025,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11139/2025) общества с ограниченной ответственностью «Санлайт» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2025 по делу № А56-83157/2024, принятое по иску
Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого имущества»
к обществу с ограниченной ответственностью «Санлайт»,
о взыскании, обязании,
УСТАНОВИЛ:
Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого имущества» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Санлайт» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 16.12.2022 № А39 за период с 21.06.2024 по 20.01.2025 в размере 1 407 201,62 руб., пеней за период с 13.01.2024 по 20.01.2025 в размере 212 711,61 руб., пеней в размере 600 руб., штрафа в размере 383 651,49 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 740 руб., признании прекращенным договора аренды от 16.12.2022 № А39 с 21.06.2024, обязании освободить нежилое помещение с кадастровым номером: 78:31:0105610:1793, расположенное по адресу: <...> 3-Н по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу
Определением суда от 25.08.2024 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением от 18.10.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил дата предварительного и основного производства.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2025 договор аренды от 16.12.2022 № А39 признан прекращенным с 21.06.2024; с общества с ограниченной ответственностью «Санлайт» в пользу Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого имущества» взыскана задолженность за период с 21.06.2024 по 20.01.2025 в размере 1 407 201,62 руб., пени за период с 13.01.2024 по 20.01.2025 в размере 212 711,61 руб., пени по пунктам 2.2.17, 4.3 договора в размере 600 руб., штраф в размере 38 365 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 740 руб.; общество с ограниченной ответственностью «Санлайт» обязано освободить нежилое помещение с кадастровым номером: 78:31:0105610:1793, расположенное по адресу: <...> 3-Н и передать по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу. В остальной части в иске отказано.
Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отказать во взыскании пеней по пункту 4.9 договора за период с 13.01.2024 по 20.01.2025 в размере 212 711,61 руб. и штрафа по пункту 4.12 договора в размере 38 365 руб.
По мнению подателя апелляционной жалобы, начисление неустойки после расторжения договора противоречит положениям пункта 2 статьи 453, статьи 622 ГК РФ. Пункт 4.12 договора, не содержит указания на право арендодателя взыскивать штраф в случае неоплаты/несвоевременной оплаты по договору на обслуживание здания (помещения), участие арендатора в содержании и текущем ремонте общего имущества собственников помещений в нежилых здании, сооружении, многоквартирном доме, в котором расположен объект выражено в заключении договора с ООО «ПРЭО «Нежилой фонд», ответственность за нарушение которого не влечет права арендодателя на применение штрафных санкций.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, 16.12.2022 между Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Агентство по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга» (правопреемник – Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества») (далее – Учреждение или арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Санлайт» подписан договор аренды № А39 (далее – договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил Арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, относящийся к числу объектов культурного наследия регионального значения «ФИО1 двор с Мариинским рынком (б. ФИО2 двором) – комплекс» на основании решения малого Совета Санкт-Петербургского городского Совета народных депутатов от 07.09.1993 № 327, – нежилое помещение 3-Н, площадью 127,4 кв.м, (кадастровый номер 78:31:0105610:1793), расположенное по адресу: <...> (далее – объект).
16.12.2022 объект передан арендодателем и принят арендатором по акту приема-передачи без замечаний.
Арендная плата по договору в месяц составляла 245 930,44 руб., в том числе НДС (20%) (пункт 3.1 договора).
При этом, согласно пункту 3.2 договора с 01.01.2023 сумма месячной арендной платы увеличивается на индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему, который в соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 07.10.2014 № 946 «О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» в 2023 году составляет 1,04, в 2024 – 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2023 году.
Учитывая изложенное с 01.01.2023 плата за аренду объекта в 2023 с учетом НДС в месяц составила 255 767,66 рублей, в том числе НДС 20%. (расчет: 245 930,44 х 1,04 = 255 767,66);
- с 01.01.2024 плата за аренду объекта в 2024 году с учетом НДС в месяц составила 268 556,04 рублей, в том числе НДС 20%. (расчет: 255 767,66 х 1,05 = 268 556,04).
Согласно пункту 3.3 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа оплачиваемого месяца. Арендатор перечисляет арендную плату за первый месяц календарного года до 31 января.
В силу пункта 6.8-1 договора обеспечительный платеж устанавливается в случае увеличения начальной цены аукциона в два и более раза. Обеспечительный платеж, исчисляемый исходя из размера годовой арендной платы, определенной по результатам аукциона, на срок, равный 13 месяцам, составляет: 1 619 498 руб. 01 коп., с учетом НДС.
Обеспечительный платеж обеспечивает на срок, равный 13 месяцам, исполнение обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.2 и 3.3 договора, а также обязательств арендатора возместить убытки и(или) уплатить неустойку в случае нарушения условий договора и(или) выплатить компенсацию ущерба, причиненного объекту.
Если обязательства, предусмотренные пунктами 2.2.2 и 3.3 договора, а также обязательства арендатора возместить убытки и (или) уплатить неустойку в случае нарушения условий договора, и (или) выплатить компенсацию ущерба, причиненного объекту, не исполнены либо исполнены ненадлежащем образом, арендодатель вправе зачесть сумму, составляющую неисполненные денежные обязательства, из суммы обеспечительного платежа в счет исполнения обязательства по оплате арендной платы, неустойки (пеней, штрафов, предусмотренных договором), суммы компенсации ущерба, причиненного объекту, а также по возмещению убытков по истечении срока, указанного в претензии о погашении задолженности.
В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора обеспечительный платеж арендатору не возвращается.
В соответствии с пунктом 2.2.11 договора арендатор также принял на себя обязательства в течение шестидесяти дней со дня подписания договора:
- при наличии отвечающего установленным требованиям энергопринимающего устройства, непосредственно присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при наличии приборов учета используемых воды, природного газа, тепловой энергии и электрической энергии заключить договоры на водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, снабжение иными ресурсами объекта непосредственно с организациями, предоставляющими указанные услуги.
В течение 10 дней с момента заключения этих договоров письменно, с приложением копий договоров, уведомить об этом организацию и арендодателя;
- заключить договор на содержание и текущий ремонт объект, являющегося зданием, сооружением, с организацией либо при наличии фактической возможности и согласия организации с иными организациями.
В течение 10 дней с момента заключения этого договора письменно, с приложением копии договора, уведомить об этом организацию и арендодателя;
- в случае если объект расположен в здании, сооружении, многоквартирном доме, заключить с организацией договор о долевом участии в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в здании, сооружении, многоквартирном доме, в котором расположен объект;
- заключить договор на сбор и вывоз бытовых отходов (а в случае осуществления арендатором деятельности, в процессе которой образуются отходы производства и потребления, также на вывоз и таких отходов) с организацией либо при наличии собственных контейнерных площадок - с иной организацией, предоставляющей соответствующие услуги.
В течение 10 дней с момента заключения этого договора письменно, с приложением копии договора, уведомить об этом организацию и арендодателя. Ежеквартально не позднее десятого числа первого месяца квартала направлять в администрацию района Санкт-Петербурга по месту нахождения объекта информацию об исполнении указанного договора с приложением соответствующих отчетных документов (акты выполненных работ, документы о приеме-передаче отходов с полигона);
- обеспечить на весь период действия договора наличие действующего(их) договора(ов) страхования, заключенного(ых) на условиях, предусмотренных договором, арендатором со страховой(ыми) организацией(ями), имеющей(ими) в соответствии с законодательством Российской Федерации право на осуществление имущественного страхования.
В течение 10 календарных дней с момента заключения договора страхования письменно, с приложением копии договора страхования, уведомить об этом арендодателя.
- заключить договор па техническое обслуживание и ремонт систем автоматической противопожарной защиты, включая технические средства, обеспечивающие передачу склада с автоматических систем пожарной сигнализации непосредственно в подразделения пожарной охраны и обеспечить на объекте сохранность технических средств, обеспечивающих передачу сигнала от автоматических систем пожарной сигнализации, автоматических систем оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре и автоматических систем пожаротушения непосредственно в подразделения пожарной охраны по выделенному в установленном порядке радиоканалу или другим линиям связи в автоматическом режиме без участия персонала;
- своевременно производить оплату услуг по указанным договорам, С письменного согласия организации арендатор вправе самостоятельно осуществлять содержание и текущий ремонт объекта и(или) общих помещений здания, сооружения, многоквартирного дома, в котором расположен объект, уведомив об этом арендодателя в течение 10 дней с момента получения согласия организации.
Пунктом 2.2.11-1 предусмотрена также обязанность арендатора представлять арендодателю справки (письма) организаций, с которыми арендатором заключены договоры в соответствии с пунктами 2.2.11, 2.2.11-2 договора, подтверждающие отсутствие задолженности по указанным договорам, в срок не позднее 30 мая и 31 октября ежегодно, начиная с момента истечения шестидесятидневного срока со дня подписания настоящего договора в отношении договоров, заключенных в соответствии с пунктом 2.2.11 договора, и с момента истечения девяностодневного срока со дня подписания договора в отношении договоров, заключенных в соответствии с п. 2.2.11-2 договора.
В случае нарушения арендатором обязательства, установленного пунктами 2.2.11, 2.2.20 договора, в части осуществления содержания и текущего ремонта общего имущества собственников помещений в нежилых здании, сооружении, многоквартирном доме, в котором расположен объект, арендатор выплачивает штраф в размере пятидесяти процентов от суммы квартальной арендной платы за пользование объектом (пункт 4.12 договора).
Пунктом 5.5-2 договора предусмотрено право арендодателя на отказ в бесспорном одностороннем порядке от исполнения договора путем направления уведомления арендатору требования об уплате задолженности по внесению арендной платы по договору за два платежных периода и уведомления об отказе от исполнения договора в случае неисполнения арендатором указанного требования по внесению арендной платы по договору в течение 30 дней со дня получения данного уведомления.
В силу абзаца третьего пункта 5.6 договора в случае, предусмотренном пунктом 5.5-2 договора, договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения арендатором уведомления, указанного в пункте 5.5-2 договора, если арендатором не исполнены требования по внесению арендной платы по договору, изложенные в уведомлении.
В связи с неисполнением договора по уплате арендной платы арендодателем в адрес арендатора направлялись претензии с исх.№№ 1530-02/04 от 16.02.2023, 5980-02/04 от 23.05.2023, 8268-02/04 от 10.07.2023, 10721-02/04 от 30.08.2023, 13104-02/04 от 16.10.2023, 15813-02/04 от 08.12.2023, 03-66/24-0-0 от 12.01.2024, 03-491/24-0-0 от 07.02.2024 с требованиями погасить задолженность по уплате арендной платы, а также уплатить пени по п.4.9 договора.
При этом арендатор не удовлетворял данные претензии, в связи с чем, арендодатель на основании пункта 6.8.-1 договора, а также статьи 410 ГК РФ из суммы обеспечительного платежа (3 197 095,61 руб., в т.ч. НДС) производил зачеты сумм задолженностей в счет исполнения обязательства арендатора по уплате арендной платы по договору и пени по п.4.9 договора.
Сумма обеспечительного платежа полностью использована на зачеты 15.03.2024 (частичное погашение задолженности по уплате арендной платы по договору за январь 2024 года).
19.03.2024 в адрес арендатора направлена претензия исх.№ 03-868/24-0-0 с требованием уплатить арендную плату за февраль 2024 года (на сумму 268 556,04 руб.) и пени по п.4.9 договора (на сумму 6 445,34 руб.), которая арендатором удовлетворена не была.
09.04.2024 в адрес арендатора направлена претензия исх.№ 03-1097/24-0-0 с требованием уплатить арендную плату за февраль, март 2024 года (на общую сумму 529 801,21 руб.) и пени по п.4.9 договора (на общую сумму 10 739,44 руб.), по которой арендатор оплатил только 200 000,00 руб. (платежное поручение № 109 от 10.04.2024 на сумму 100 000 руб. и платежное поручение № 142 от 07.05.2024 на сумму 100 000 руб.).
В связи с наличием задолженности и на основании пункта 5.5-2. договора 15.05.2024 арендодатель направил арендатору уведомление (исх.№ 03-1461/24-0-0) с требованием по внесению арендной платы по договору за февраль (частично), март, апрель, май 2024 года на общую сумму в размере 866 913,29 руб., в том числе НДС 20%, а также пени за несвоевременную уплату арендной платы за январь 2024 года (за период с 08.02.2024 по 15.03.2024) и пени за неуплату арендной платы по Договору за февраль 2024 года (за период с 13.02.2024 по 15.05.2024), за март 2024 года (за период с 12.03.2024 по 15.05.2024), за апрель 2024 года (за период с 11.04.2024 по 15.05.2024), за май 2024 года (за период с 14.05.2024 по 15.05.2024), на общую сумму в размере 42 993,81 руб. в соответствии с пунктом 4.9 договора.
Уведомление содержало информацию о том, что в случае неисполнения арендатором указанного требования по внесению арендной платы по договору в течение 30 дней с момента получения арендатором уведомления арендодатель отказывается от исполнения договора.
При этом договор считался расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения арендатором уведомления, если арендатором не исполнены требования по внесению арендной платы по договору (пункт 5.6 договора).
Уведомление получено арендатором 21.05.2024, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80081496726878.
Тридцатидневный срок с момента получения арендатором уведомления истек 20.06.2024.
Претензия оставлена ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил частично, применив положения статьи 333 ГК РФ.
Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из искового заявления с учетом уточнения, Учреждение просило суд признать договор аренды от 16.12.2022 № А39 прекращенным с 21.06.2024, взыскать 1 407 201,62 руб. задолженности по арендной плате по договору за период с 21.06.2024 по 20.01.2025, 212 711,61 руб. пеней за период с 13.01.2024 по 20.01.2025 по пункту 4.9 договора, 600 руб. пеней по пункту 2.2.17 договора, 383 651,49 руб. штрафа по пункту 4.12 договора, а также обязать ответчика освободить спорное нежилое помещение и передать его истцу по акту приема-передачи.
Как следует из апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции в части взыскания 1 407 201,62 руб. задолженности по арендной плате, 600 руб. пеней по пункту 2.2.17 договора, признания договора аренды прекращенным с 21.06.2024, а равно обязания судом Общества освободить спорное помещение Обществом не оспаривается. Доводы о необоснованности решения в этой части в апелляционной жалобе также приведены.
Таким образом, ответчик не согласен с выводами суда первой инстанции об обоснованности требований в части взыскания с Общества неустойки за просрочку внесения арендной платы в соответствии с пунктом 4.9 договора, а также штрафа по пункту 4.12 договора за нарушение положений пункта 2.2.11 договора.
Согласно расчету истца пени за период с 13.01.2024 по 20.01.2025 составили 212 711,61 руб.
Указанный расчет судом первой инстанции проверен и признан правильным.
Довод апелляционной жалобы о неправомерном начислении неустойки ввиду прекращения действия договора подлежит отклонению в связи со следующим.
Изложенные в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснения прямо предусматривают возможность взыскания неустойки по день фактической оплаты долга даже в случае расторжения договора.
При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства.
Поскольку пунктом 4.9 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором подпункта 2.2.2 договора начисляются пени в размере 0,075% с просроченной суммы за каждый день просрочки, обязательство ответчиком не исполнено, оснований для исключения договорной неустойки на будущее время у суда апелляционной инстанции не имеется.
В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Однако заключенный сторонами договор такого условия не содержит, а поэтому согласно абзацу второму пункта 3 статьи 425 ГК РФ он подлежал признанию действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, а не по окончании срока, как ошибочно полагает ответчик.
Таким образом, в соответствии с пунктом 4 статьи 425 ГК РФ прекращение действия договора не освобождает ответчика от ответственности за его нарушение.
Данный правовой подход соответствует разъяснениям, приведенным в пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", согласно которому окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).
Арифметически ответчиком расчет истца не оспорен.
При этом вопреки доводам апелляционной жалобы, как следует из акта сверки взаимных расчетов №0000-000423 от 30.01.2025 (далее – акт сверки, л.д. 57) по данным ООО «Санлайт» задолженность составляет 1 577 102, 84 руб. и не учитывает начисляемую истцом за тот же период неустойку.
Платежными поручениями, указанными в акте сверки от 10.07.2024 № 225, от 14.07.2024 № 230, от 06.09.2024 № 281, от 17.09.2024 №293, от 14.10.2024 № 309, от 18.11.2024 № 341, ответчиком оплачивалась арендная плата/фактическое пользование объектом после расторжения договора 20.06.2024, что дополнительно подтверждается указанным ответчиком в платежных поручениях КБК 00000000000000002120 (пункт 3.5 договора).
Оплата пеней по пункту 4.9 договора должна была бы осуществляться ответчиком в соответствии с пунктом 3.6 договора по КБК 00000000000000002140.
По данным ГБУ «ГУИОН», указанным в акте сверке, задолженность в пользу ГБУ «ГУИОН» по состоянию на 20.01.2025 составляла 1 823 972,28 руб. и включала в себя не только задолженность за фактическое пользование объектом за период с 21.06.2024 по 20.01.2025, но и начисленную ГБУ «ГУИОН» неустойку по пунктам 4.9, 2.2.17, 4.3, 4.12.
При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки обоснованно удовлетворено судом первой инстанции в полном объеме.
Что касается требования о взыскании 383 651,49 руб. штрафа в соответствии с пунктом 4.12 договора, апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции указанное требование удовлетворено обоснованно.
Пунктом 4.12 договора предусмотрена гражданско-правовая ответственность в виде штрафа за нарушения арендатором обязательства, установленного пунктом 2.2.11 договора, в части осуществления содержания и текущего ремонта общего имущества собственников помещений в нежилых здании, сооружении, многоквартирном доме, в котором расположен объект, в размере пятидесяти процентов от суммы квартальной арендной платы за пользование объектом.
Нарушение ответчиком обязательства в данной части подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.08.2023 по делу А56-59086/2023 о взыскании задолженности по договору от 01.02.2023 № 2028-А на обслуживание здания (помещения) по адресу: <...>, пом. 3Н, кадастровый номер 78:31:0105610:1793, заключенному в соответствии с пунктом 2.2.11 договора аренды №А39 от 19.12.2022.
Согласно расчету истца, размер штрафа по пункту 4.12 договора составил 383 651,49 руб.
Проверив расчет штрафа и признав его арифметически правильным, суд с учетом доводов ответчика пришел к выводу о наличии оснований для его уменьшения до 38 365 руб. в порядке статьи 333 ГК РФ.
Правовых оснований для переоценки выводов суда у апелляционного суда не имеется.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.
Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные АПК РФ, не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2025 по делу № А56-83157/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.А. Бугорская
Судьи
Т.С. Сухаревская
Н.Е. Целищева