АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
18 февраля 2025 года
Дело № А33-21588/2024
Красноярск
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05.02.2025.
В полном объёме решение изготовлено 18.02.2025.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации Большемуртинского района (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью "АгроЭлита" (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о расторжении договора аренды,
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика:
- временного управляющего ООО "АгроЭлита" ФИО1,
в присутствии:
от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 27.04.2024, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Владимировой О.П.,
установил:
администрация Большемуртинского района (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АгроЭлита" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.05.2023 № 17, заключенного между администрацией Большемуртинского района и обществом с ограниченной ответственностью "АгроЭлита" с полномочиями ПАО УК «Гольдман Групп».
Определением от 22.07.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечен временный управляющий ООО "АгроЭлита" ФИО1.
Судебное заседание по делу откладывалось.
Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.
Истец исковые требования поддержал по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении.
Третье лицо представило пояснения, согласно которым право аренды является активом должника и может быть передано третьим лицам в отсутствие воли собственника.
Ответчик письменный отзыв на исковое заявление не представил, каких – либо процессуальных ходатайств не заявил.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
ООО "АгроЭлита" обратилось в администрацию Большемуртинского района с заявлением (вх.№1872 от 03.04.2023) о предоставлении в аренду без торгов на основании пункта 8 статьи 10 Закона от 24.017.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельного участка с кадастровым номером 24:08:0000000:268 для сельскохозяйственного производства. К заявлению приложено соглашение о предоставлении субсидии из краевого бюджета от 10.03.2023. Информация о поступлении заявления опубликована Администрацией в газете от 08.04.2023 №14. Заявления от иных лиц не поступили.
17.05.2023 администрацией Большемуртинского района принято постановление №286 о предоставлении ООО "АгроЭлита" земельного участка в аренду без торгов.
Между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор аренды земельного участка от 17.05.2023 № 17 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства находящийся в собственности муниципального образования Большемуртинский район Красноярского края (государственная регистрация осуществлена 01 декабря 2016 года за № 24-24/034-24/034/001/2016-2621/2) земельный участок с кадастровым номером 24:08:0000000:268 площадью 8282400 кв.м. и местоположением: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир д. Пакуль. Участок находится примерно в 5,59 км метрах, по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Россия, Красноярский край, Большемуртинский район, участок № 10, в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 04 апреля 2023 года № КУВИ-001/2023-78557623. Участок передается по акту приема-передачи (приложение № 1), который является неотъемлемой частью договора. На участке жилые дома, здания, строения, сооружения отсутствуют (пункт 1.2 договора).
По акту приема-передачи от 17.05.2023 земельный участок передан арендатору.
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участков устанавливается с 17.05.2023 по 17.05.2028. Исчисление даты производится со дня вступления в силу постановления, указанного в преамбуле договора.
Согласно пункту 3.1 договора, размер арендной платы за участки составляет в 2023 году - 115165 руб. 75 коп. Арендная плата по договору начисляется с 18.05.2023 (пункт 3.2 договора). Арендная плата исчисляется со дня, следующего за днем вступления в силу постановления, указанного в преамбуле договора (пункт 3.3 договора). Расчет арендной платы определен в приложении № 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.4 договора). Арендная плата вносится арендатором два раза в год равными долями в срок до 10 января и 10 июля - первых месяцев текущего периода, которым является полугодие путем перечисления на расчетный счет (пункт 3.5 договора).
В силу пункта 5.2. договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.5 договора.
Арендатор не вправе передавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив (пункт 4.5).
Претензией от 28.11.2023 арендодатель сообщил арендатору о необходимости оплаты задолженности, указано на право арендодателя на досрочное расторжение договора.
Решением суда от 29.01.2025 по делу №А33-6333/2024 суд взыскал с ответчика в пользу истца 200 805 руб. 25 коп. задолженности по договору от 17.05.2023 № 17 за период с 18.05.2023 по 30.06.2024, а также 15 935 руб. 29 коп. пени за несвоевременную оплату арендной платы за период с 11.07.2023 по 21.02.2024.
Согласно расчету истца, начислено арендной платы на 2023 год в размере 115 165,75 руб., начислено арендной платы на 2024 год в размере 184 366,22 руб.; сальдо расчетов на 31.12.2024 по арендной плате – 292988,36 руб.; начислено арендной платы на 2025 год 210704,26 руб.; сальдо расчетов на 01.02.2025 по арендной плате – 398340,49 руб.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.
В рамках дела № А33-33614/2023 определением от 01.12.2023 заявление кредитора принято к производству суда в качестве заявления о вступлении в дело о банкротстве.
Определением от 03.05.2024 по делу № А33-33614/2023 (резолютивная часть определения от 23.04.2024) заявление общества с ограниченной ответственностью «Группа «Продовольствие» о признании общества с ограниченной ответственностью «АгроЭлита» (ИНН <***>) банкротом признано обоснованным и в отношении должника введена процедура наблюдения.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случае если арендатор более двух раз подряд по истечении определенного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из буквального толкования указанной нормы следует, что законодатель при определении критериев существенности нарушения договора аренды, предоставляющего арендодателю право отказаться от договора, определил в качестве такого критерия нарушение арендатором условий договора по внесению арендной платы более двух раз подряд.
В абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В пункте 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу данной нормы, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между сторонами заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства сроком действия с 17.05.2023 по 17.05.2028.
То есть договор аренды заключен на срок 5 лет, следовательно, к настоящему спору не применяются положения части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
По акту приема-передачи от 17.05.2023 земельный участок передан арендатору.
Арендная плата по договору начисляется с 18.05.2023. Арендная плата вносится два раза в год равными долями в срок до 10 января и 10 июля - первых месяцев текущего периода, которым является полугодие путем перечисления на расчетный счет.
Истец указывает, что арендатором допущено существенное нарушение договора в части обязательств арендатора по внесению арендной платы, поскольку с момента заключения договора арендная плата арендатором не уплачивалась.
Так, согласно расчету истца, начислено арендной платы на 2023 год в размере 115 165,75 руб., начислено арендной платы на 2024 год в размере 184 366,22 руб.; сальдо расчетов на 31.12.2024 по арендной плате – 292988,36 руб.; начислено арендной платы на 2025 год 210704,26 руб.; сальдо расчетов на 01.02.2025 по арендной плате – 398340,49 руб.
Доказательства оплаты арендной платы за заявленный период не представлены.
Кроме того суд установил, что решением суда от 29.01.2025 по делу №А33-6333/2024 суд взыскал с ответчика в пользу истца 200 805 руб. 25 коп. задолженности по договору от 17.05.2023 № 17 за период с 18.05.2023 по 30.06.2024, а также 15 935 руб. 29 коп. пени за несвоевременную оплату арендной платы за период с 11.07.2023 по 21.02.2024.
Следовательно, ответчик допускает систематическое нарушение обязательств по оплате арендных платежей. Указанное нарушение расценено судом как существенное.
Досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора истцом соблюден.
В такой ситуации, у истца возникло право требовать по суду прекращения договорных отношений с ответчиком на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы временного управляющего о том, что право аренды является активом должника и может быть передано третьим лицам в отсутствие воли собственника, отклоняются.
В соответствии со статьей 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.
Поскольку права арендатора по договору аренды носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующую плату - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве, указанные права могут быть включены в состав конкурсной массы должника.
По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 №35). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.
Как уже отмечалось, определением от 03.05.2024 по делу № А33-33614/2023 (резолютивная часть определения от 23.04.2024) заявление общества с ограниченной ответственностью «Группа «Продовольствие» о признании общества с ограниченной ответственностью «АгроЭлита» (ИНН <***>) банкротом признано обоснованным и в отношении должника введена процедура наблюдения.
Принимая во внимание, что на дату рассмотрения спора процедура конкурсного производства в отношении должника не применена, оснований полагать, что право аренды может рассматриваться в качестве актива должника, не имеется. Введение в отношении ответчика процедуры наблюдения не препятствует рассмотрению требования о расторжении договора в исковом порядке.
Кроме того, суд полагает, что в настоящем случае право аренды земельного участка не могло рассматриваться в качестве актива ответчика, который ответчик мог включить в конкурсную массу.
В силу статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В отличие от общих правил, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Приведенные положения свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до 5 лет включительно и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.
Срок действия спорного договора составляет 5 лет. В силу договора аренды арендатор не вправе передавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив.
Учитывая срок действия договора и его условия, предусмотренное договором право аренды не может являться активом должника.
Таким образом, требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 17.05.2023 № 17 признаются судом обоснованными.
Согласно части 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.
Таким образом, момент расторжения договора в рамках настоящего дела определяется по правилам пункта 3 статьи 453 ГК РФ - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При указанных обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению.
Государственная пошлина за рассмотрение настоящего иска составляет 6000 руб.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Учитывая изложенное, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 6000 руб. государственной пошлины.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.05.2023 № 17, заключенный между администрацией Большемуртинского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью "АгроЭлита" (ИНН <***>, ОГРН <***>).
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АгроЭлита" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
М.С. Тихова