АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
115225, <...>
http://www.msk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва Дело № А40-140638/25-93-1020
14 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 14 ноября 2025 года.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
Судьи Позднякова В.Д.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Абдулазизовым Г.А.
с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по заявлению ПАО Сбербанк (117312, Г.МОСКВА, УЛ. ВАВИЛОВА, Д.19, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: <***>, КПП: 773601001) в лице Московского банка ПАО Сбербанк
к Управлению Росреестра по г. Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001)
третье лицо Департамент городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001)
о признании незаконным уведомления от 14.04.2025 № КУВД-001/2025-531819/5 об отказе в государственной регистрации прав,
при участии:
от заявителя – ФИО1 дов от 02.04.2025, диплом.
от ответчика – ФИО2 дов от 28.01.2025 № Д-50/2025, диплом. от третьего лица – не явился, извещен.
УСТАНОВИЛ:
В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 1 октября до 15 октября 2025 года.
ПАО Сбербанк обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по Москве, изложенное в уведомлении от 14.04.2025 № КУВД-001/2025-531819/5 об отказе в государственной регистрации прав.
В обоснование заявленных требований общество ссылается на то, что им были представлены необходимые и достаточные документы для осуществления регистрационных действий.
Управлением Росреестра по Москве представлен отзыв на заявление, согласно доводам которого возражает против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что выявленные нарушения не устранены и срок для приостановления регистрационных действий истек. Полагает, что отсутствуют документы-основания для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права собственности Банка на Объект недвижимости.
Департамент городского имущества города Москвы направил письменные пояснения по фактическим обстоятельствам дела, оставив решение на усмотрение суда.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении и письменных объяснениях.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, изложенным в письменном отзыве на заявление.
Департамент городского имущества города Москвы, извещенное надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направило. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ч. 5 ст. 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления и отзыва на него, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок на обжалование оспариваемого
решения заявителем не пропущен.
Как следует из материалов дела, 10.01.2025 ПАО Сбербанк (обратилось в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением № MFC-0558/2025-20547-1 для оказания государственной услуги «Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета (при наличии в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества)» в отношении нежилого здания общей площадью 2401,1 кв. м с кадастровым № 77:04:0004003:1079,
расположенного по адресу: <...>, (далее – Объект недвижимости, Здание).
К Заявлению были приложены документы-основания для регистрации ранее возникшего права, а именно:
• договор купли-продажи от 04.10.1994 № 4124 между Фондом имущества г. Москвы и Сбербанком России, предметом которого являлось нежилое помещение общей площадью 573,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, пр- кт Волгоградский, д. 92, стр. 1;
• свидетельство на право собственности от 12.10.1994 № 1001057 Сбербанка России в отношении помещения площадью 573,80 кв. м по адресу: <...>, выданное Фондом имущества г. Москвы;
• свидетельство на право собственности серия АП № 00-00331/01.11.94 (дата оформления 03.08.94) Сбербанка России в отношении помещения площадью 573,80 кв. м по адресу: <...>, выданное Комитетом по управлению имуществом Москвы;
• акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 27.12.1996 с указанием на приемку в эксплуатацию после реконструкции здания Волгоградского отделения Сбербанка № 7976 общей площадью 2900 кв. м;
• свидетельство на право собственности от 30.10.1997 № 00-01946/97 Сбербанка России в отношении здания по адресу: <...>, с указанием площади 2403 кв. м и акта гос. приемной к-и № б/н от 27.12.1996 в качестве основания;
• свидетельство о внесении в реестр собственности на территории города Москвы от 26.11.1997 серия Б 004714 с указанием Сбербанка России в качестве субъекта права, здания площадью 2403 кв. м по адресу: Москва, просп. Волгоградский, д. 92, в качестве объекта права.
14.01.2025 Управление Росреестра по Москве на основании уведомления № КУВД-001/2025-531819/1 приостановило осуществление действий по государственной регистрации прав с указанием на необходимость предоставления документов-оснований для государственной регистрации ранее возникшего права, либо в установленном порядке представить документы, разъясняющие несоответствие описания объектов, а также разрешительную документацию, свидетельствующую о правомерности изменения объекта.
04.03.2025Банком было подано заявление о предоставлении дополнительных документов № MFC-0558/2025-320827-1 с приложением технической документации ГБУ МосгорБТИ от 05.01.1997 с учетом изменений по состоянию на 14.03.2003, 12.01.2006.
07.03.2025 Управление Росреестра по Москве уведомило Банк о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав (уведомление № КУВД-001/2025-531819/3).
14.04.2025 Управление Росреестра по Москве вынесло решение № КУВД-001/2025-531819/5 об отказе в государственной регистрации прав.
В силу п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В соответствии с п. 4 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: - документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
- документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
- иные документы, предусмотренные Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (п. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ).
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно ч. 5 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 указанного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если федеральным законодательством не установлено иное.
Поскольку по смыслу и содержанию Закона о регистрации государственная регистрация осуществляется на основании документов, поступивших в установленном порядке в регистрирующий орган, ответственность за подлинность документов, полноту и достоверность сведений в них содержащихся, а также за соответствие требованиям действующего законодательства (юридическую силу) лежит на лицах, их предоставивших в регистрирующий орган, либо выдавших данные документы.
Подлинность представленных Заявителем документов подтверждается письмом Департамента городского имущества города Москвы от 26.08.2024 № ДГИ-Э-133022/24-1.
Таким образом представленные для регистрации ранее возникшего права документы являются исчерпывающими и достаточными для идентификации объекта права– здания по адресу: <...>. Получение каких-либо иных документов действовавшим ранее законодательством не предусматривалось.
Расхождение площади объекта в акте приемки (2900 кв. м) и в свидетельствах на право собственности от 30.10.1997 № 00-01946/97 и о внесении в реестр собственности на территории города Москвы от 26.11.1997 серия Б 004714 (2403 кв. м) объясняется разницей в требованиях к подсчету площади, а не проведением каких-либо строительных работ.
В акте приемки площадь указана в соответствии с Приложением 3 к "СНиП 2.08.02-89*. Общественные здания и сооружения" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78), которое содержало в себе правила расчета общей площади. Согласно указанному своду норм и правил общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные). Площадь этажей зданий следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь антресолей, переходов в другие здания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и других залов следует включать в общую площадь здания. Площадь многосветных помещений следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа. При наклонных наружных стенах площадь этажа измеряется на уровне пола.
Здание было реконструировано по индивидуальному проекту с большим количеством внешних элементов. Таким образом, в общую площадь здания были включены площади подвальных пространств, не являющихся помещениями (вентиляционные шахты, приямки и т.д.), площадь крыльца на уровне 1-го этажа, площадь двухсветного пространства и кровли входной группы на уровне 2-го этажа, а также площадь кровли на уровне 3-го этажа, суммарной площадью примерно 497 кв. м.
После приемки в эксплуатацию была проведена техническая инвентаризация и площадь здания была скорректирована в соответствии с Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации жилищного фонда, утвержденной Приказом ЦСУ СССР от 15.07.85 N 380. Отдельных инструкций по технической инвентаризации нежилых зданий не существовало. В соответствии с п. 2.16 Инструкции под общей площадью понималась сумма площадей всех помещений. Помещение - внутренняя изолированная часть строения, отделяющаяся от других смежных помещений стенами без проемов или глухими перегородками и имеющая самостоятельный выход на улицу, во двор, коридор общего пользования или на лестничную клетку (п. 2.15 Правил).
Таким образом, исключив площади здания, которые помещениями не являются, по результатам технической инвентаризации площадь здания составила 2 403 кв. м вместо указанных в акте 2900 кв. м. Никаких строительных работ с момента приемки 27.12.1996 до момента инвентаризации 05.01.1997, приведших к образованию разницы в площади не проводилось, в связи с чем какой-либо разрешительной документации не требовалось.
Так как до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сведения об этажности, составе помещений и иных характеристиках не включались в правоподтвердающие документы, а содержались в технической документации. Таким образом выдача свидетельства находилась в тесной взаимосвязи с получением выписок из технической документации БТИ.
Сведения о площади объекта недвижимости были взяты именно из технической документации о чем свидетельствует ссылка в свидетельстве на право собственности от 30.10.1997 № 00-01946/97.
В этой связи требование Управление Росреестра по Москве о предоставлении иных документов-оснований является нарушением положений ч. 5 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ.
Вопреки доводам Государственного регистратора Акт приемки составлен с учетом требований действующего на момент его составления законодательства.
Согласно пункту 1 раздела I "Основных принципов организации процесса подготовки разрешительной документации на проектирование, строительство объектов в г. Москве и предоставление в этих целях земельных участков", утвержденных Распоряжению Мэра Москвы от 19.03.1993 № 168-РМ (с изм. от 02.07.1993) "Об уточнении порядка подготовки распорядительных документов по предоставлению земельных участков для строительства в г. Москве" предоставление земельных участков в пользование (на правах аренды) и (или) разрешение на выполнение проектно - изыскательских работ и строительство (реконструкцию, реставрацию, расширение) объектов в г. Москве оформлялось распоряжениями первого заместителя премьера правительства Москвы (префектов административных округов) о разрешении проектирования и строительства (реконструкции, реставрации, расширения) зданий и сооружений в случаях, если строительство не требует изменения границ ранее оформленных землепользований.
В соответствии с разделом 2 Акта строительство осуществлено на основании распоряжения Префекта ЮВАО от 28.10.1993 № 1127
Распоряжением Мэра Москвы от 27.08.1992 N 306-РМ (с изм. от 26.11.1992) "О разграничении полномочий по системе управления строительным комплексом городского хозяйства" супрефекту было предоставлено полномочие по участию с правом подписи в работе приемных комиссий при окончании строительных работ.
В государственной приемочной комиссии участвовала супрефект ФИО3.
Пунктом 2 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утвержденного Приказом Минстроя России от 03.06.1992 N 131, было установлено, что разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта. Разрешение выдается органами Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации (Госархстройнадзора России). На территории города Москвы разрешения на производство строительно-монтажных работ на конкретных объектах выдавала Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы в соответствии с пунктом 2 Распоряжения Мэра Москвы от 31.03.1993 N 197-РМ "Об Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы" и пунктом 7 Положения о Государственном архитектурно-строительном надзоре РСФСР (Госархстройнадзоре РСФСР), утвержденного приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 13.12.1991 N 4.
Разрешение от 20.10.1994 № 1167 было выдано Инспекцией Госархстройнадзора, о чем имеются сведения в Акте приемки.
Распоряжением Мэра Москвы от 31.03.1993 N 197-РМ "Об Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы" устанавливалось, что Инспекция Госархстройнадзора г. Москвы действует в пределах своей компетенции на территории г. Москвы и лесопаркового защитного
пояса; руководствуется Положением о Государственном архитектурно-строительном надзоре РФ, утвержденным приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 13.12.91 N 4.
В соответствии с п. 4.24 "СНиП 3.01.04-87. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84) (ред. от 18.11.1987) приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами, составленными по форме, приведенной в обязательном Приложении 5. Акты о приемке в эксплуатацию объектов подписываются председателем и всеми членами комиссии.
Акт соответствует установленной форме.
В соответствии с п. 4.27 "СНиП 3.01.04-87. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84) (ред. от 18.11.1987) Акты о приемке в эксплуатацию объектов утверждаются решением (приказом, постановлением и др.) органов, назначивших комиссии.
Акт был утвержден приказом № 425а от 31.12.1996 АК МБ СБ РФ, т.е. органом, назначившим комиссию.
Таким образом, представленный Банком документ - Акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию после реконструкции здание Волгоградского отделения Сбербанка № 7976 по адресу: «Кузьминки», Волгоградский пр-кт, 92, полностью соответствует действовавшим на момент его составления нормам.
Ссылка Управления Росреестра по Москве на наличие акта Госинспекции по недвижимости от 15.06.2023 о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка, не является основанием для отказа в оказании государственной услуги.
Согласно пояснениям Департамента городского имущества города Москвы здание, расположенное по адресу: <...>, в приложения к постановлению № 819-ПП не включено, находится вне границ зон планируемого размещения объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, утвержденных действующими постановлениями Правительства Москвы, и вне границ КРТ, в отношении которых принято решение Правительства Москвы, правовых оснований для изъятия в данный момент не имеется, решение об изъятии Департаментом не принималось.
Управление Росреестра по Москве должно было провести государственную регистрацию ранее возникшего права собственности, учитывая, что сведения об объекте недвижимости, указанные в заявлении, соответствуют сведениям, содержащимся в ЕГРН, объект ранее уже был поставлен на кадастровый учет, необходимые для государственной регистрации права документы, в том числе: поэтажные планы, выписки из технического паспорта и экспликация были представлены в материалы регистрационного дела, а истребование Управлением дополнительных документов, необходимость которых для целей осуществления регистрационных действий законом не предусмотрена, запрещено.
В настоящем случае до регистрации в ЕГРН ранее возникшего права собственности на объект у заявителя отсутствует возможность внести изменения в сведения государственного кадастрового учета объекта, а регистрация права не
может быть обусловлена обращением заявителя в Управление с соответствующим заявлением.
Согласно п. 1 ст. 69 Федерального закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1007 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.
Таким образом, регистрация ранее возникшего права в ЕГРН представляет собой документальное оформление уже объективно существующего права собственности на объект недвижимого имущества.
Вместе с тем, такая регистрация необходима и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ч. 5 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ).
Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им. оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
Следовательно осуществление регистрации ранее возникшего права в ЕГРН позволит пресечь какие-либо препятствия со стороны третьих лиц собственнику осуществлять его гражданские права, а также обладатель субъективного права пользуется юридической возможностью требовать устранения препятствий в осуществлении своих прав или восстановлении права, которое уже нарушено.
Действия Заявителя фактически направлены на приведение в соответствие сведений ЕГРН в части указания законного собственника нежилого здания кадастровым № 77:04:0004003:1079 в целях поддержания достоверности реестра.
В дальнейшем лишь запись о праве собственности позволит осуществить действия по внесению изменений в площадь и планировку существующего помещения, поскольку такую государственную услугу может реализовать только собственник объекта недвижимости.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что решение Управления Росреестра по Москве, изложенное в уведомлении от 14.04.2025 № КУВД-001/2025-531819/5 об отказе в государственной регистрации прав, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.
Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине
взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 71, 75, 110, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве, выраженное в уведомлении от 14.04.2025 № КУВД-001/2025-531819/5 об отказе государственной регистрации прав.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации прав ПАО Сбербанк в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0004003:1079, расположенного по адресу: <...>.
Проверено на соответствие ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН <***>) в пользу Публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ОГРН: <***>) расходы по оплате госпошлины в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб.
Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья В.Д. Поздняков