Арбитражный суд Краснодарского края
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Краснодар Дело № А32-18789/2023
04 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения от 16 ноября 2023 года.
Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2023 года.
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)
к ИП ФИО1, г. Краснодар (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)
о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора,
при участии:
от ответчика: ФИО2 – доверенность,
от истца: не явился, уведомлен,
УСТАНОВИЛ:
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – истец) обратилось в суд к ИП ФИО1, г. Краснодар (далее – ответчик) с исковым заявлением, согласно которому (с учетом уточнения иска определением суда от 23.08.2023 г.) просит суд:
- задолженность по арендной плате за период с 22.03.2022 по 31.12.2022 по договору аренды земельного участка от 31.02.2022 г. № 0000008462 в размере 3 855 158,05 руб., пени по состоянию на 21.08.2023 г. в размере 349 161,63 руб.
2. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 31.03.2022 № 00008462, с кадастровым номером 23:30:0103010:2, сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Краснодарского края.
3. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 31.03.2022 № 0000008463, с кадастровым номером 23:30:0103000:4, сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Краснодарского края.
4. Указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения регистрационной записи в ЕГРН на недвижимое имущество о договоре аренды от 31.03.2022 № 0000008462 и об обременении в правах аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0103000:2 в пользу ФИО1.
5. Указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения регистрационной записи в ЕГРН на недвижимое имущество о договоре аренды от 31.03.2022 № 0000008462 и об обременении в правах аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0103000:4 в пользу ФИО1.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от суда от 31.05.2023 оставлено открытым заявление истца о частичном отказе от требований о взыскании по договору аренды от 31.03.2022 № 0000008463.
Представитель ответчика в судебном заседании представил платежные поручения по полной оплате задолженности по договору аренды от 31.03.2022 № 0000008462.
В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.
Таким образом, спор рассматривается в отсутствии сторон, по имеющимся материалам дела.
Рассматривая ранее заявленный истцом частичный отказ от требований о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0103000:4 № 0000008463 в размере 744 468,58 руб., и пени в размере 17 982,24 руб., суд исходил из следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Судом установлено, что частичный отказ не противоречит положениям ст. 49 АПК РФ, в связи с чем подлежит удовлетворению.
Исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, суд пришел к следующему выводу.
Из материалов дела видно, что департаментом имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 31.03.2022 г. № 0000008462, на основании которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 23:30:0103010:2, площадью 1203955 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Залив» участок 24, предназначенный для сельскохозяйственного производства.
Кроме того, между департаментом имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 31.03.2022 г. № 0000008463, на основании которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 23:30:0103010:4, площадью 209971 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Залив» участок 25, предназначенный для сельскохозяйственного производства.
Согласно п.2.3 договоров арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного приложение к каждому договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня его передачи за каждый день использования и вносится арендатором после государственной регистрации договора в два срока: за первое полугодие не позднее 15 сентября текущего года, за второе полугодие не позднее 15 ноября текущего года.
В связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по оплате арендных платежей за ответчиком образовалась задолженность за период с 22.03.2022 г. по 31.12.2022 г. в размере 4 855 158,05 руб. по договору аренды земельного участка от 31.03.2022 г. № 0000008462 и задолженность за период с 22.03.2022 г. по 31.12.2022 г. в размере 744 468,58 руб. по договору аренды от 31.03.2022 г. № 0000008463.
В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензии от 25.11.2022 г. №№ 52-38-08-7867 и 52-38-08-7866 с требованием оплатить задолженность.
Оставление ответчиком претензий без исполнения явилось основанием для обращения департамента в суд с требованиями о взыскании задолженности и пени по указанным договорам, а так же о расторжении данных договоров аренды с погашением записи в ЕГРН.
В ходе рассмотрения настоящего дела в связи с произведенной ответчиком полной оплатой задолженности и пени по договору аренды земельного участка от 31.03.2022 г. № 0000008463, истец отказался от требований о взыскании заявленной задолженности и пени по указанному договору, продолжив настаивать на расторжении договора.
При этом, ответчиком так же произведена оплата заявленной задолженности и пени по договору аренды земельного участка от 31.03.2022 г. № 0000008462.
Вместе с тем, истец продолжил настаивать на исковых требованиях с учетом их уточнения, заявленных в отношении данного договора в полном объеме.
Суд, принимая решение по настоящему спору, исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
В подтверждение заявленных требований истцом представлены: договор аренды земельного участка от 31.03.2022 г. № 0000008462, договор аренды от 31.03.2022 г. № 0000008463 и расчет арендной платы с учетом уточнения требований за период с 22.03.2023 г. по 31.12.2022 г., размер которой по договору по договору от 31.03.2022 г. № 0000008462 составил 3 855 158,05 руб.
Ответчик, возражая против заявленных требований о взыскании задолженности за период с 22.03.2023 г. по 31.12.2022 г. по договору по договору от 31.03.2022 г. № 0000008462 в размере 3 855 158,05 руб. сослался на ее отсутствие в виду произведенной последним оплатой в полном размере.
Судом установлено, что первоначально до уточнения иска сумма заявленной задолженности по договору аренды от 31.03.2022 г. № 0000008462 составил 4 855 158,05 руб.
При этом, ответчиком произведены следующие оплаты: 1 000 000 руб. по платежному документу от 31.05.2023 г., 205 000 руб. по платежному документу от 22.08.2023 г., 500 000 руб. по платежному документу от 23.08.2023 г., 200 000 руб. по платежному поручению 24.08.2023 г. и 2 951 000 руб. по платежному документу от 15.11.2023 г.
Общая сумма оплат составила 4 856 000 руб.
Таким образом, заявленная сумма задолженности по указанному договору так же оплачена ответчиком в полном объеме.
По общему правилу надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).
В соответствии со статьей 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от иска полностью или частично.
Однако истец продолжил настаивать на заявленных исковых требованиях в полном объеме.
В связи с чем, у суда нет оснований для повторного взыскания данной суммы с ответчика.
Таким образом, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности за период с 22.03.2023 г. по 31.12.2022 г. по договору по договору аренды от 31.03.2022 г. № 0000008462 в размере 3 855 158,05 руб. надлежит отказать.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени по состоянию на 21.08.2023 г. в размере 349 161,63 руб., начисленных по договору аренды от 31.03.2022 г. № 0000008462
При рассмотрении данных требований, суд исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Согласно п. 5.6 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором аренды арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Согласно представленному ответчиком платежному документу от 15.11.2023 г. последним так же произведена оплата пени на сумму 350 400 руб.
Таким образом, в удовлетворении исковых требований в части взыскания пени так же надлежит отказать.
При рассмотрении требования истца о расторжении договоров аренды от 31.03.2022 г. № 0000008462 и № 0000008463 , суд исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с просрочкой внесения арендной платы за два и более периода подряд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 29, 30 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Так, материалами дела установлено, что в претензиях от 02.03.2023 г. № 52-38-08-7867/23 и № 52-38-08-7866/23 истец предупредил ответчика о расторжении договоров после истечения срока, предложенного арендатору для добровольного исполнения им своих обязательств по оплате задолженности.
Таким образом, департаментом приняты меры по надлежащему извещению ответчика о намерении расторгнуть договоры, что означает соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Между тем, Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление № 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В качестве основания расторжения договоров департамент указал на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование участками.
Вместе с тем, как установлено судом, заявленные требования о взыскании задолженности и пени за спорный период оплачены ответчиком по указанным договорам аренды в полном объеме.
Таким образом, суд приходит к выводу, что допущенные предпринимателем нарушения не являются существенными, поскольку ответчиком погашен долг и так же уплачена неустойка. Департамент не доказал, что он в значительной степени лишилась того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Ответчик уплатил арендную плату, а также соответствующую сумму пени.
Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения до вынесения решения судом.
На наличие иных существенных условий использования спорного земельного участка департамент не указал.
Таким образом, расторжение договоров при погашении задолженности и уплате штрафных санкций является нецелесообразным, поэтому влечет отказ в удовлетворении иска в указанной части.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, исковые требования департамента в части расторжения договоров с погашением записи в ЕГРН так же не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 49, 65, 71, 110, 150, 156, 159, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Принять частичный отказ истца от требований о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0103000:4 № 0000008463 в размере 744 468,58 руб., и пени в размере 17 982,24 руб.
Прекратить производство по делу в данной части.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья О.В. Кирий