Решение по делу № А41-43868/2025 от 05.11.2025 | АС Московской области

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

05 ноября 2025 года Дело №А41-43868/2025

Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 05 ноября 2025 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Пятиной Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевканом М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "БУРСЕРВИС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к АО "ТАНДЕР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды нежилого помещения

при участии в судебном заседании представителей:

от ответчика:

-ФИО1 по доверенности 29.01.2025 № 23 АВ 6033230, паспорт РФ, диплом;

-ФИО2 по доверенности от 21.02.2025 № 53 АВ 6044859, паспорт РФ, диплом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "БУРСЕРВИС" (далее – ООО "БУРСЕРВИС", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО "ТАНДЕР" (далее – Акционерное общество "ТАНДЕР", ответчик) со следующими требованиями:

1. Расторгнуть договор аренды от 10.10.2018 №МсФ_с/19072/19, заключенный между ООО "БУРСЕРВИС" и АО "ТАНДЕР", в связи с нарушением АО "ТАНДЕР" п. 6.6 Договора.

2. Взыскать с АО "ТАНДЕР" в пользу ООО "БУРСЕРВИС" сумму государственной пошлины в размере 50 000 руб.

До рассмотрения спора по существу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил:

2. Обязать АО "ТАНДЕР" освободить арендованное помещение по адресу: Московская область, городской округ Королев, <...>.

3. Взыскать с АО "ТАНДЕР" в пользу ООО "БУРСЕРВИС" сумму государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Уточнение принято судом.

До начала судебного заседания в адрес суда от ответчика поступил отзыв. Суд приобщил поступившие документы к материалам дела.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 124, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей истца, представители лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представители ответчика выражали против удовлетворения исковых требований.

Выслушав представителей ответчика, непосредственно в судебном заседании исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве на исковое заявлениеарбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.10.2018, между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № МсФ_с/19072/19 (далее - Договор) сроком до 30.09.2028 включительно.

По акту приема-передачи от 24.03.2019 Истец передал, а Ответчик принял во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью - 588,6 кв.м., кадастровый номер 50:45:0040915:308, расположенное на первом этаже здания по адрсу: Московская область, городской округ Королев, <...> для организации розничной торговли продовольственными и иными товарами (ТС «Магнит»).

Дополнительным соглашением к Договору от 26.09.2024 Стороны продлили срок действия Договора до 30.09.2032, а также изменили ряд других условий.

Пунктом 4.4.9 Договора предусмотрено, что Арендатор имеет право сдавать Объект или его часть в субаренду только с письменного согласия Арендодателя.

В декабре 2024 года от Арендатора, в адрес Арендодателя, поступил запрос на согласование субаренды части помещения по адресу: <...>, площадью 85,1 кв.м., для размещения пункта выдачи заказов Wildberries.

Письмом от 13.12.2024 № 11 ООО «БурСервис» отказало в согласовании передачи части помещения в субаренду.

Однако АО «ТАНДЕР», в нарушение условий Договора (без получения письменного согласия Арендодателя), передало в субаренду часть помещения, по адресу: <...>, площадью 85,1 кв.м., для размещения пункта выдачи заказов Wildberries (что подтверждается фотографиями при посещении помещения, а также тем, что данный адрес ПВЗ присутствует в приложении Wildberries, как действующий).

Пунктом 6.6. Договора предусмотрено, что Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в любом из следующих случаев:

• В случае использования Арендатором Объекта не по целевому назначению;

• В случае, если Арендатор существенно ухудшает состояние объекта

• В случае передачи Арендатором объекта (части Объекта) в субаренду третьим лицам без согласования с Арендодателем.

Стороны определили, что договор расторгается с даты, указанной в уведомлении Арендодателя об одностороннем отказе.

04.02.2025 в адрес Арендатора направлено Уведомление об одностороннем отказе от Договора с 10.02.2025, которое оставлено без ответа Арендатором.

28.02.2025 в адрес Арендатора направлено повторное Уведомление об одностороннем отказе от Договора и просьбой освободить помещение, которое также оставлено без ответа Арендатором.

20.03.2025 в адрес Арендатора направлена Предарбитражная претензия о расторжении Договора и просьбой освободить помещение, которая также оставлена без ответа Арендатором.

Указанные обстоятельства, послужили основанием для обращения ООО "БУРСЕРВИС" в Арбитражный суд Московской области с настоящими требованиями.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, до обращения с иском о расторжении договора в арбитражный суд, истец должен направить ответчику оферту – предложение заключить соглашение о расторжении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст.452 ГК РФ).

Так как ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из п. 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Материалами дела подтверждается факт соблюдения истцом досудебного порядка в указанной части.

Из анализа заявленных требований, суд отмечает, что истцом не поясняется, каким образом, его права, и законные интересы будут восстановлены, в случае удовлетворения иска о расторжении договора, при наличии в договоре права на односторонний отказ от договора.

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что до момента направления арендодателем уведомления от 04.02.2025 о расторжении договора, ответчик устранил нарушения условия договора, расторгнув договор субаренды, что также подтверждается актом сдачи-приема недвижимого имущества от 31.01.2025 к Договору субаренды от 03.12.2024 №МсФ_с/49415/24 .

Так же, как следует из представленных в материалы дела платежных поручений, истец продолжил принимать со стороны ответчика арендую плату по Договору аренды.

Также нельзя согласиться с доводами Истца, о том, что письмо от 13.12.2024 можно рассматривать как уведомление об одностороннем расторжении договора, поскольку в нем указано лишь на возражение против передачи части помещения третьим лицам. Кроме того, в нарушение п. 6.6. договора, указанное уведомление не содержит дату предполагаемого расторжения.

Передача части объекта в субаренду, не повлекло для другой стороны ущерба. Более того, факт нахождения пункта приема WB, способствовало увеличению трафика покупателей, как следствие увеличение платы с торгового оборота, которая предусмотрена п. 5.4.1 договора п. 5.4.1 договора.

Кроме того, пункт выдачи заказов WB, согласно п. 1.3 договора субаренды использовался с целью торговли смешанными группами товаров. Указанное условие совпадает с целями использования магазина Ответчика. Данный факт также может свидетельствовать об отсутствии ущерба со стороны Истца.

Суд в данном случае учитывает несоразмерность такой меры ответственности для Ответчика, как расторжение договора, степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Принято во внимание также и то, что Ответчик выполняет социально значимые функции по обеспечению населения продовольствием (ТС «Магнит»).

Таким образом, исходя из ст. 450 и 619 ГК РФ, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне. В связи с этим факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды.

В соответствии с положениями гражданского законодательства досрочное расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Иные доводы истца оценены судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ и подлежат отклонению.

В состязательном процессе в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с ч. 2 ст. 65 АПК обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст. 9 АПК РФ).

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений ст. 8, 9, 65 АПК РФ на основе принципа равноправия, состязательности, непосредственности судебного разбирательства, а также правил об исследовании и оценке доказательств.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании полученных в установленном порядке относимых, допустимых и достоверных доказательств путем оценки совокупности представленных в дело доказательств (ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ).

На основании изложенного, принимая во внимание, что ответчиком устранены нарушения до обращения истца с уведомлением о расторжении договора аренды, исследовав представленные доказательства и оценив их с учетом положений ст. 71 АПК РФ, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 49, 110,167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области в установленном законом порядке и срок.

Судья Л.Н. Пятина