АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32 www.krasnodar.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Краснодар Дело № А32-55585/2022 04 июля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 03.07.2023г. Решение в полном объеме изготовлено 04.07.2023г.
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В. При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Cербиным С.Н.
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «База отдыха «Эльбрус», г. Сочи
к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, г. Сочи
Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар
о признании права собственности
при участии в судебном заседании:
от истца: ФИО1 – представитель, доверенность в деле; от ответчика: ФИО2 – представитель, доверенность в деле; от 3-го лица: не явился, извещен.
установил:
ООО «База отдыха «Эльбрус» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) о признании права собственности на здание пекарни, общей площадью 97 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, <...>.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра).
Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлено.
Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.
Администрация в судебном заседании против удовлетворения иска возражает.
Исследовав материалы дела, суд установил, что в соответствии с решением исполкома Сочинского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 06.07.1988 № 335/2 Государственному агропромышленному комитету Кабардино-Балкарской АССР во временное пользование сроком на 10 лет отведен земельный участок в пос. Головинка Лазаревского района.
Постановлением главы администрации Лазаревского района г. Сочи базе отдыха «Эльбрус» дочернего предприятия акционерной компании «Агроснаб» КБР от 02.03.1994 № 111/4 разрешено выполнить работы по строительству хлебопекарни на территории б/о «Эльбрус» в пос. Головинка, выполнить проектно-сметную документацию на строительство помещения для хлебопекарни и получить разрешение на строительство.
Постановлением администрации города Сочи от 16.03.1995 № 222 б/о «Эльбрус» дочернего предприятия акционерной компании «Агроснаб» КБР выдан государственный акт на право пользования землей, предоставляемой для строительства, размещения и эксплуатации зданий и сооружений базы отдыха и столовой на 150 мест в Головинке Лазаревского района по ул. Коммунаров на двух участках общей площадью 1,01 га.
Согласно пояснительной записке к проекту «Пекарня» 1994 года, проектом предусмотрено строительство пекарни на б/о «Эльбрус» в п. Головинка Лазаревского района г. Сочи с рабочими и вспомогательными помещениями: пекарный цех, склад муки, участок просеивания муки, тестомесильный участок, склад готовой продукции.
После завершения строительства в 1994 году, 17.04.1995 БТИ г. Сочи в Лазаревском районе выдан технический паспорт на здание пекарни, присвоен инвентарный номер 6409.
На основании заявления базы отдыха «Эльбрус» постановлением главы администрации Лазаревского района г. Сочи от 07.06.1995 № 407/1 утвержден акт государственной комиссии от 05.06.1995 о вводе в эксплуатацию помещения хлебопекарни, лит. Г, замерами 8,20 х 12,30 м, общеполезной площадью 85,1 кв. м, с открытой верандой лит. Т, размерами 8,20 х 1,80 м и навесом лит. ХХ, размерами 8,45 х 8,30 м, выстроенных по ул. Коммунаров, 33 в пос. Головинка. Этим же постановлением БТИ г. Сочи постановлено зарегистрировать право государственной собственности на помещения хлебопекарни с верандой и навесами.
ООО «База отдыха «Эльбрус» является правопреемником дочернего предприятия акционерной компании «Агроснаб» КБР (постановление главы администрации Лазаревского района от 31.05.1999 № 1482, передаточный акт).
На основании постановления главы города Сочи от 26.07.2006 № 1461 между администрацией и обществом заключен договор от 23.01.2009 № 4900005013 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117005:72 по адресу: г. Сочи, <...> для размещения и эксплуатации зданий и сооружений базы отдыха и столовой на 150 мест сроком на 49 лет.
Истец указал, что инвентарное дело, являющееся доказательством того, что здание пекарни построено законно, а также является ранее учтенным объектом, было изъято из государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевое БТИ» г. Сочи в 2007 году, а затем утеряно прокуратурой г. Нальчика Кабардино-Балкарской Республики, что подтверждается ответами на запросы, направленными в адрес общества.
Истец, ссылаясь на частичное отсутствие правоустанавливающих документов на спорное имущество, что препятствует возможности легализации объекта капитального строительства в административном порядке, обратился в арбитражный суд.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена возможность судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, которая осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также применения иных способов защиты, предусмотренных в законе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ) является обеспечение восстановления нарушенного права.
В соответствии со статьей 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении.
При этом, в пункте 16 постановления № 10/22 также разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 ГК РФ, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.
В пункте 15 постановления № 10/22 разъяснено, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако, право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом, лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
Учет критерия добросовестности, приобретения права собственности по давности владения направлен на защиту не только частных интересов собственника и владельца имущества, но и публично-правовых интересов, как то: достижение правовой определенности, возвращение имущества в гражданский оборот, реализация фискальных целей.
Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО3» практика применения положений о приобретательной давности свидетельствует, что для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. Добросовестность может быть
признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.
Из указанных выше разъяснений следует, что приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2020 № 4-КГ20-16, 2-1368/2018, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2020 № 84-КГ20-1).
Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 234 ГК РФ само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.09.2019 № 78-КГ19-29).
Таким образом, добросовестность для целей приобретательной давности необходимо определять не в момент приобретения (завладения) вещи, а с учетом оценки длительного открытого владения, когда владелец вещи ведет себя как собственник при отсутствии возражений и правопритязаний со стороны других лиц.
Под действие указанных конституционных гарантий подпадают и имущественные интересы давностного владельца, поскольку только наличие подобных гарантий может обеспечить выполнение конституционно значимой цели института приобретательной давности, которой является возвращение имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние, уплату налогов и т.п. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2018 № 5-КГ18-3). При этом Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что поддержание правовой определенности и стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, эффективной судебной защиты прав и законных интересов его участников является конституционной гарантией (постановления от 21.04.2003 № 6-П, от 16.11.2018 № 43-П и др.).
Понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ). До этого момента согласно статье 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года в качестве самовольных построек признавались только объекты жилого назначения.
Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.
Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11.
Из материалов дела следует, что спорное здание пекарни возведено на земельном участке, принадлежащем правопредшественнику истца на праве бессрочного пользования, в последующем переоформленного на право долгосрочной аренды.
Возведение объекта произведено в 1994 гг. хозяйственным способом (за счет средств предприятия) на основании разрешительной документации. Факт завершения строительства спорных объектов до 1995 года подтверждается представленным в дело техническим паспортом
По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на
ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51 - 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Относительно объектов, построенных до введения в действие названного Градостроительного кодекса, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих построек.
В период строительства спорных объектов обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты (постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках»).
Порядок, установленный постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам.
Поскольку в рассматриваемом случае истец (его правопредшественник) строил спорный объект хозяйственным способом на собственные средства, обязанности по приемке его в эксплуатацию в названном порядке у него не имелось, а в настоящее время отсутствует возможность воспользоваться ныне действующими правилами ввиду отсутствия разрешительной документации.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.08.2021 № 307-ЭС20-22282.
В целях установления технических характеристик спорного объекта и его соответствия технической документации определением суда от 17.01.2023 по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Главэкспертиза».
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1) Каковы технико-экономические параметры спорного объекта – здания пекарни общей площадью 97 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, <...> (в том числе фундамент, глубина его залегания, материал стен и кровли)?
2) На каком земельном участке расположен спорный объект? Описать местоположение объекта на земельном участке, в том числе относительно границ земельного участка, а также объектов, расположенных на земельном участке и смежных земельных участках.
3) Соответствует ли спорный объект строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки?
4) Соответствует ли спорный объект проектной, технической документации? Если не соответствует, то в чем выражается несоответствие? Выполнялась ли реконструкция объекта? В случае выполнения реконструкции объекта возможно ли его привести в соответствие с проектной документацией?
5) Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровья граждан?
В экспертном заключении от 12.04.2023 № 44/01/23 эксперт пришел к следующим выводам:
1) Исследуемое здание пекарни имеет следующие технические характеристики: Назначение – нежилое;
Общая площадь – 99,86 кв. м;
Год завершения строительства – 1994; этажность – 1; Фундамент – бетонный, ленточный, глубина 1 м;
Перегородки – гипсокартонный лист, кирпич; Стены – шлакоблок, кирпич;
Перекрытия – деревянные стропила, балка; Заполнение оконных проемов – ПВХ-оконные блоки; Заполнение дверных проемов – металлические; Водоснабжение, канализация, электричество – центральное; Отопление – отсутствует;
Кровля – шифер волнового типа, металлический профилированный лист.
2) Местоположение исследуемого объекта на местности выражается в координатах характерных точек, каталог которых представлен экспертом в таблице № 2 на стр. 41 заключения. Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117005:72.
Местоположение исследуемого объекта относительно границ земельного участка:
отступы от границы земельного участка, смежной с границей земельного участка, на котором расположено здание, по адресу: <...> составляет 0,70 м и 0,59 м;
отступы от границы земельного участка, смежной с границей земельного участка, на котором расположено здание, по адресу: <...> составляет 0,91 м и 1,09 м;
отступы от границы земельного участка по фасадной части составляют 15, 54 м и 16,0 3 м.
Местоположение спорного объекта относительно объектов, расположенных на земельном участке:
расстояние между спорным объектом и зданием столовой, расположенной на земельном участке, составляет 11,88 м;
Местоположение спорного объекта относительно объектов, расположенных на смежных земельных участках:
расстояние между спорным объектом и зданием по адресу: <...> составляет 11,85 м;
расстояние между спорным объектом и зданием по адресу: <...> составляет 6,88 м.
3) Исследуемый объект соответствует строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки.
4) Спорный объект соответствует изначальной проектной и технической документации (высота, количество этажей, площадь, объем здания). Реконструкция исследуемого объект не выполнялась.
5) Исследуемый объект не создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан.
В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.
Настоящий иск общества, по существу, направлен на подтверждение возникшего у него права собственности на созданный в 1994 года объект недвижимости нежилого назначения с целью последующей государственной регистрации данного права.
Общество около 30 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорным объектом, использует по назначению, проводит техническое обслуживание и уплачивает налог на имущество.
Наличие каких-либо правопритязаний со стороны третьих лиц в отношении спорного объекта материалами дела не подтверждено.
Поскольку общество исчерпало предусмотренные законом возможности легализовать спорное строение в административном, внесудебном порядке, отказ в удовлетворении иска при указанных обстоятельствах повлечет правовую неопределенность в правах на здание.
Согласно приведенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.07.2014 № 4240/14 правовой позиции, исходя из положений части 1 статьи 7, статьи 14 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» у правопредшественника общества возникло право собственности на построенное им хозяйственным способом здание, которое в силу закона (абзац третий пункта 2 статьи 218 ГК РФ – вследствие преобразования правопредшественника) впоследствии перешло к обществу.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело документы и экспертное заключение в их совокупности, принимая во внимание доказанность истцом оснований, предусмотренных статьями 12, 234 ГК РФ, необходимых для признания за ним права собственности на спорный объект недвижимого имущества, а также учитывая отсутствие доказательств того, что действиями общества нарушаются права администрации и третьих лиц, спорный объект возведен на земельном участке в соответствии с его целевым назначением до 1995 года, не угрожает жизни и здоровью граждан, общество открыто и добросовестно владеет им около 30 лет, суд приходит к выводу, что исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.
Судебные расходы, в том числе судебные расходы истца на проведение судебной экспертизы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца, так как ответчик не совершал каких-либо неправомерных действий в отношении спорного имущества истца.
Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Признать право собственности ООО «База отдыха «Эльбрус», г. Сочи на здание
пекарни, общей площадью 99,86 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, Лазаревский
район, <...>.
Решение суда по данному делу является основанием для осуществления
государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на спорный
объект.
Перечислить ООО «Главэкспертиза», г. Краснодар с депозитного счета
Арбитражного суда Краснодарского края 47000 руб. (платежное поручение № 566 от
21.12.2022) за проведение судебной экспертизы по следующим реквизитам:
ИНН/КПП <***>/230801001 ОГРН <***> ОКПО 52874228 р/счет <***> Банк Филиал ЮЖНЫЙ ПАО БАНКА «ФК ОТКРЫТИЕ» к/счет 30101810560150000061 БИК 046015061
Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на счет
ООО «База отдыха «Эльбрус», г. Сочи денежные средства в сумме 18 000 руб. 00 коп.,
перечисленные по платежному поручению № 566 от 21.12.2022г. по следующим
реквизитам: Получатель: ООО «База отдыха «Эльбрус» ИНН <***>, КПП 231801001 р/сч <***>
Банк: филиал «ЮЖНЫЙ» ПАО «БАНК УРАЛСИБ»
к/сч 30101810400000000700 БИК 040349700
Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца с момента принятия
решения.
Судья М.В. Крылова