ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-18868/2025

г. Москва Дело № А40-315621/24

21 мая 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Савенкова О.В.,

судей Бондарева А.В., Фриева А.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "МЕЖДУНАРОДНЫЙ ПАРК РАЗВЛЕЧЕНИЙ И ТУРИЗМА"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2025

по делу №А40-315621/24-133-1126, принятое судьей Михайловой Е.В.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "МЕЖДУНАРОДНЫЙ ПАРК РАЗВЛЕЧЕНИЙ И ТУРИЗМА" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании денежных средств,

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 27.12.2024 г.,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 30.08.2024 г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Международный парк развлечений и туризма» (далее – ответчик, ООО «МПРТ») о взыскании по договору аренды земельного участка от 26.10.2001 №М-01-019695 задолженности по арендной плате в размере 4186556.42 руб. за период с 01.10.2023 по 31.03.2024 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.10.2023 по 31.03.2024 в сумме 270854,69 руб.; пени на сумму основного долга с 01.04.2024 по день фактической оплаты.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2025 по делу №А40-315621/24 иск удовлетворен. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

В обоснование иска указано, что 26.10.2001 между Московским земельным комитетом (правопредшественником Департамента, арендодателем) и ЗАО "Бушприт" (арендатором) был заключен договор №М-01-019695 (далее - Договор) на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, Москва, Софийская, 24/2 (<...> вл 24/2, стр 1,2, часть стр 5, Болотная площадь, вл 2/4, стр 1).

Согласно дополнительному соглашению от 28.12.2017 к Договору арендатором по Договору стал ответчик.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По условиям Договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 05-го числа первого месяца квартала.

Истец указал, что в нарушение принятых на себя обязательств ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.10.2023 по 31.03.2024, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 4186556,42 руб.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия от 28.08.2024 №33-6-321243/24-(0)-1 оставлена последним без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования иска, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Так как ответчик не представил доказательств погашения долга, то Арбитражный суд города Москвы правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 4186556,42 руб., поскольку в силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

Истец просил взыскать с ответчика неустойку в размере с 06.10.2023 по 31.03.2024 в сумме 270854,69 руб.

Расчет неустойки проверен судом первой инстанции и признан верным, выполненным на основании условий Договора. Данные требования были удовлетворены судом первой инстанции, поскольку они соответствуют положениям ст. 330 ГК РФ и условиям заключенного Договора.

Отменяя решение суда первой инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что согласно п. 1.1 Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 28.12.2017) предметом договора аренды является земельный участок площадью 3736 кв.м. из состава земель насеченных пунктов, кадастровый номер 77:01:0002021:23, имеющий адресный ориентир: <...> ил. 24/2, стр.I, 2, часть стр. 5, Болотная площадь, вл. 2/4, стр. 1, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей регенерации исторической среды, осуществляемых в соответствии с установленным режимом охранной зоны в целях сохранения, восстановления, воссоздания исторического облика территорий, в том числе планировочной структуры, ландшафта, застройки благоустройства и озеленения в соответствии с Градостроительным планом земельного участка, а именно: среднеэтажная застройка (2.5); деловое управление (4.1); магазины (4.4); общественное питание (4.6); предпринимательство (4.0).

Согласно п. 4.8 Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 28.12.2017) арендатор обязуется осуществить проектирование if получить разрешение па строительство, после чего в сроки, предусмотренные проектом организации строительства в составе проектной декларации, получившей положительное заключение экспертизы, осуществить строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию.

08 июня 2018 года ООО «МПРТ» было получено разрешение на строительство №77-224000-017265-2018, в соответствии с которым на нескольких земельных участках, в том числе с кадастровым номером 77:01:0002021:23, было предусмотрено возведение многофункциональною жилого комплекса (с реставрацией и приспособлением выявленных объектов культурного наследия). Разрешение на строительство, как и иная документация, касающаяся Жилого комплекса «Золотой. Жилой квартал 2» находится в открытом доступе, опубликована на сайте: https://наш.дом.рф.

На данном земельном участке были размещены здания с кадастровым номерами 77:01 -.0002021:1915 и 77:01:0002021:1916. В связи со строительством многоквартирного дома эти здания были снесены, 18 апреля 2020 года погашены сведения в ЕГРН, и построен новый многофункциональный жилой комплекс (далее - МЖК) (с реставрацией и приспособлением выявленных объектов культурного наследия), состоящий из трех зданий, поставленных на кадастровый учет за кадастровыми номерами 77:01:0002021:1975, 77:01:0002021:1977 и 77:01:0002021:5562.

МЖК строился с привлечением средств дольщиков в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

06.02.2023 МЖК (с реставрацией и приспособлением выявленных объектов культурного наследия) введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением за номером 77-01-011269-2023. Данные здания являются единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры. Данному объекту присвоен адрес: <...>. МЖК включает 153 нежилых помещения; 122 жилых помещения; 314 машиномест; общая площадь всех помещений составляет 68987 кв.м.

В здании с кадастровым номером 77:01:0002021:5562 расположены помещения, в том числе жилое помещение с кадастровым номером 77:01:0002021:5729. Первое право собственности на одно из помещений с кадастровым номером 77:01:0002021:5729 зарегистрировано 06.04.2023 (номер записи 77:01:0002021:5729-77/060/2023-1).

В связи с этим в силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) с 06 апреля 2023 года (с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме) у собственников жилых помещений возникло право долевой собственности земельным участком с кадастровым номером 77:01:0002021:23, право пользования земельным участком под домом у застройщика прекратилось. В связи с этим у арендатора прекратилась и обязанность по внесению арендной платы по Договору аренды за участок, расположенный под построенным многоквартирным домом, необходимый для его использования.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права па недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

На основании п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели пли уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Аналогичные основания прекращения права собственности на земельный участок указаны в статье 44 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Специальными положениями ч.1 ст.16 Закона №189-ФЗ и ч.1 ст.36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведенных норм, а также пунктов 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22) следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Государственная регистрация возникновения. перехода, прекращения, ограничения права на жилое пли нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ч.1 ст.42 Закона №218-ФЗ).

Конституционный Суд РФ, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ), в постановлении от 28 мая 2010г. №12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» - специальные порядок и условия перехода такого земельною участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который па нем расположен (ст.16 данного Федерального закона).

На основании п. 136 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 №765 (в аналогичной редакции), при внесении в Единый государственный реестр первой записи о государственной регистрации нрава на жилое или нежилое помещение, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно разъяснениям, содержащимся в письмах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (в письме от 10 октября 2017 г. №36323-НС/07), Министерства экономического развития РФ (в письме от 5 октября 2017 г. №Д23и-5777), разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, может быть выдано в том числе и в случае строительства нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, сведения о местоположении границ которого внесены в государственный реестр не движимо ста.

Правила пункта 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013г. №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011г. №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", предусматривают, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещении в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Таким образом, государственная регистрация права хотя бы одного собственника помещения в многоквартирном доме и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество много квартирного дома, в том числе на земельный участок, являются юридическим актом подтверждения и признания государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Поскольку 06 апреля 2023 года было зарегистрировано первое право собственности на жилое помещение в здании, расположенном на арендованном земельном участке, право государственной собственности на него прекратилось в силу перехода объекта в долевую собственность собственников помещений в здании, а также прекратились арендные отношения между истцом и ответчиком.

В связи с этим не имеется оснований для взыскания задолженности по арендной плате в размере 4186556.42 руб. за период с 01.10.2023 по 31.03.2024.

Так как не имеется оснований для взыскания указанной задолженности по арендной плате, то нет оснований для взыскания на указанную задолженность неустойки за период с 06.10.2023 по 31.03.2024 в сумме 270854,69 руб. и неустойки на сумму основного долга с 01.04.2024 по день фактической оплаты.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2025 по делу №А40-315621/24 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "МЕЖДУНАРОДНЫЙ ПАРК РАЗВЛЕЧЕНИЙ И ТУРИЗМА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья О.В. Савенков

Судьи А.Л. Фриев

А.В. Бондарев