Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
05 мая 2025 года Дело № А56-108962/2024
Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 05 мая 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Кузнецов М.В.,
при ведении протокола судебного заседания ФИО1
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
истец: :ИП ФИО2 (адрес: Россия 188540, Сосновый Бор, Ленинградская, ул Ленинградская д70 кв198, ОГРН: );
ответчик: :ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "АГЕНТСТВО ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ" (адрес: Россия 188544, г СОСНОВЫЙ БОР, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл, ул ПЕТРА ВЕЛИКОГО 9-А/22, ОГРН: <***>);
о взыскании
при участии
- от истца: ФИО2
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к АО «Агентство эксплуатации недвижимости» о признании незаконными действия ответчика по оказанию услуг по техническому обслуживанию домофонов в следующих многоквартирных домах, расположенных по адресу: Ленинградская обл., г.Сосновый Бор (с указанием номеров подъездов): Липовский проезд, дома №№ 31(1,2), 33 (3,4); ул. Молодежная, дома № № 21 (1,2,4,5), 25 (1,8), 30а, 84; ул. Парковая, дома№№ 20 (1), 34,36,48; ул. Солнечная, дома№№ 7,25а, 30/2,32.
От ответчика поступил мотивированный отзыв, в котором выражено несогласие с требованиями истца.
При отсутствии возражений сторон в порядке статьи 137 АПК РФ суд подготовил дело к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в суде первой инстанции.
В судебном заседании истец требования поддержал.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в заседание своего представителя не направил, ввиду чего судебное заседание проведено в его отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, арбитражный суд установил следующее.
Истец осуществлял техническое обслуживание переговорно-замочных устройств (далее - домофон, ПЗУ) в г.Сосновый Бор Ленинградской области на основании договоров с физическими лицами - жильцами многоквартирных домов (далее - МКД) по следующим адресам (с указанием номеров подъездов): Липовский проезд, дома №№ 31 (1,2), 33 (3,4); ул. Молодежная, дома№ № 21 (1,2,4,5), 25 (1,8), 30а, 84; ул. Парковая, дома№N°20 (1), 34,36,48; ул. Солнечная, дома№№ 7,25а, 30/2,32.
На информационных стендах МКД, которые находятся под управлением ответчика (управляющая организация), размещены объявления о том, что с 01.10.2023 обслуживанием домофонов будет заниматься управляющая организация, в связи с чем жителям не следует оплачивать квитанции от сторонних организаций.
Свои действия АО «АЭН» подтвердило письмом от 29.09.2023 № 01-06/1567, направленным в адрес ИП ФИО2 Из содержания указанного письма следует, что она намерена с 01.10.2023 оказывать услуги по техническому обслуживанию домофонов, поскольку домофоны относятся к общему имуществу МКД.
Для осуществления своих намерений управляющая организация письмом от 03.10.2023 № 01 -06/1587 запросила коды доступа для домофонов.
ИП ФИО2 в адрес АО «АЭН» 04.10.2023 № 08/2023 направлено письмо (претензия) о незаконности действий управляющей организации без наличия протоколов общего собрания собственников помещений о включении домофонов в состав общего имущества МКД.
Неудовлетворение требований истца явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.
По общему правилу, вытекающему из части 1 статьи 36 ЖК РФ, пункта 7 Правил № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в МКД.
АО «АЭН» полагает, что домофон как оборудование, находящееся в МКД как за пределами, так и внутри жилых помещений и обслуживающее более одной квартиры, отвечает признакам общего, в связи с чем обслуживание домофона входит в обязанность управляющей организации. Для исполнения обязанностей по содержанию и обслуживанию общедомового имущества АО «АЭН» (Заказчик) 01.05.2020 заключило договор подряда № 39/20 со специализированной организацией ООО «МАВИС» (Подрядчик) на обслуживание и ремонт сантехнического и электротехнического оборудования с указанием перечня работ.
Вместе с тем, тот факт, что домофон в подъезде МКД обслуживает более одного помещения, сам по себе не свидетельствует о его статусе как общедомового имущества.
В силу статей 44-48 ЖК РФ включение домофонов в состав общего имущества МКД собственниками помещений возможно только путем созыва общего собрания собственников помещений и принятия соответствующего решения. Иной способ включения имущества в состав общего имущества противоречит требованиям закона.
Состав общедомового имущества не может меняться в произвольном порядке. Изменение (уменьшение, увеличение) общего имущества МКД должно быть произведено либо собственниками помещений на основании решения общего собрания, либо органами государственной власти или местного самоуправления (пункт 1 Правил №491).
Согласно письму Минрегионразвития РФ от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ, если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества он, во-первых, должен быть официально включен в состав общего имущества МКД, а во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией, либо осуществлять данный вид работ самостоятельно. Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минстроя России от 02.08.2023 N 20668-ОГ/00.
В проектной документации при строительстве вышеназванных МКД не было предусмотрено наличие домофонов, в связи с чем собственники помещений приняли решение установить домофоны за счет собственных средств, что подтверждается договорами подряда от 22.02.2004 № б\н, от 03.04.2004 № 8\04, от 10.06.2004 № 27/04, от 28.10.2004 №57/04,от 03.11.2004№58/04, от 08.11.2004№ 59/04, от 15.11.2004 № 60/04, от 18.03.2005 № 4/05, от 20.09.2005 № 25/05, протоколами общего собрания собственников помещений от 10.01.2007 № б/н, от 11Л1.2015 № б/н, от 05.03.2017 № б/н, от 09.04.2017 № б/н, от 26.04.2017 № б/н, от 31.05.2017 № б/н, от 20.06.2017 № б/н с последующим заключением договоров на техническое обслуживание ПЗУ с ИП ФИО2
К каждому из указанных договоров приложены заявления собственников жилых помещений, в которых содержится просьба оборудовать подъезд МКД системой «Домофон» и установить трубку домофона в квартиру. В заявлениях указано, что жители ознакомлены с условиями публичного договора на обслуживание домофонов (газета «Маяк» (N 52 от 19.05.2005).
При этом, в рамках дела А56-14469/2024 Предприниматель обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области (далее – УФАС, Управление, ответчик) о признании недействительным решения, изложенного в письме от 08.02.2024 № ЕР/1122/24.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу А56-14469/2024 установлено, что между жильцами и Предпринимателем заключены прямые договоры на оказание услуг по обслуживанию домофонного оборудования. Указанные договоры являются действующими и сторонами не расторгнуты. Вместе с тем из материалов дела не усматривается, что решением собственников МКД был разрешен вопрос о судьбе домофонного оборудования, включение его в состав общего имущества МКД, отражение в технической документации в отношении каждого МКД, а также то, что собственниками были расторгнуты прямые договоры с Предпринимателем.
Также в рамках дела А56-14469/2024 установлено, что в данном случае антимонопольным органом в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие факт передачи домофонного оборудования в состав общего имущества МКД и отсутствие признаков нарушения со стороны АО «АЭН» антимонопольного законодательства. Названные обстоятельства имеют непосредственное значение для правильного установления продуктовых границ товарного рынка и, соответственно, состава его участников. Неполучение антимонопольным органом сведений, достоверно указывающих на отсутствие в действиях управляющей организации признаков нарушения антимонопольного законодательства, не позволяло Управлению принять решение об отказе в возбуждении дела в отношении АО «АЭН» о нарушении антимонопольного законодательства в части статьи 14.8 Закона о защите конкуренции и требовало принятия дополнительных мер по установлению значимых для дела обстоятельств. Установив, что выводы антимонопольного органа об отсутствии нарушения управляющей компанией Закона о защите конкуренции нельзя признать законными и обоснованными, суды признали недействительным решение УФАС по Ленинградской области, изложенное в письме от 08.02.2024 № ЕР/1122/24, об отказе в возбуждении дела в отношении акционерного общества «Агентство эксплуатации недвижимости».
Установленные вступившими в законную силу судебные актами в рамках дела А56-14469/2024 обстоятельства в силу статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего спора.
При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
Признать незаконными действия АО «Агентство эксплуатации недвижимости» (ОГРН <***>/ИНН <***>) по оказанию услуг по техническому обслуживанию домофонов в следующих многоквартирных домах, расположенных по адресу: Ленинградская обл., г.Сосновый Бор (с указанием номеров подъездов): Липовский проезд, дома №№ 31(1,2), 33 (3,4); ул. Молодежная, дома № № 21 (1,2,4,5), 25 (1,8), 30а, 84; ул. Парковая, дома№№ 20 (1), 34,36,48; - ул. Солнечная, дома№№ 7,25а, 30/2,32.
Взыскать с АО «Агентство эксплуатации недвижимости» (ОГРН<***>) в пользу ИП ФИО2 (ОГРИП 304471436200144) расходов по уплате пошлины в размере 15 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Кузнецов М.В.