ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, <...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 мая 2025 года

г. Вологда

Дело № А05-10221/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 30 мая 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зреляковой Л.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от администрации городского округа «Город Архангельск» представителя ФИО1 по доверенности от 17.01.2025 № 19-37/45,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу администрации городского округа «Город Архангельск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 16 января 2025 года по делу № А05-10221/2024,

установил:

администрация городского округа «Город Архангельск» (адрес: 163000, город Архангельск, площадь В.И.Ленина, дом 5; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Новострой» (адрес: 163000, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Общество) о взыскании 372 622 руб. 67 коп. штрафа за нарушение пунктов договора аренды от 08.05.2024 № 7/24л, в том числе 110 417 руб. 86 коп. за нарушение пункта 5.2.4 договора; 220 835 руб. 71 коп. за нарушение пункта 5.2.6 договора, 41 369 руб. 10 коп. за нарушение пункта 5.2.8 договора.

Определением суда от 22.08.2024 исковое заявление принято к рассмотрению в упрощенном порядке. Определением от 14.10.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением суда от 16.01.2025 в иске отказано.

Администрация с решением суда не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что суд не дал правовой оценки условиям договора, который является обязательным для сторон.

Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Общество в отзыве на жалобу возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Выслушав представителя Администрации, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 08.05.2024 № 7/24л.

Согласно пунктам 1.1, 1.4, 1.10 договора арендодатель принял на себя обязательство передать, а арендатор – принять в аренду принадлежащее на праве собственности городскому округу «Город Архангельск» нежилое здание общей площадью 341,1 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Архангельская область, городской округ «Город Архангельск», <...>, кадастровый номер 29:22:050501:57, являющееся неиспользуемым объектом культурного наследия регионального значения, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, «Дом Н.В. Никольского», находящееся в неудовлетворительном состоянии, расположенное на земельном участке площадью 758 кв.м, кадастровый номер 29:22:050501:846. Объект аренды передается для целей проведения работ по его сохранению и дальнейшего использования под историко-культурную деятельность. Техническое состояние объекта аренды характеризуется как неудовлетворительное, требующее проведения ремонтно-реставрационных работ и не позволяющее осуществлять его эксплуатацию по назначению. Сведения о характеристиках объекта аренды содержатся в следующих документах: техническом паспорте нежилого здания, составленном по состоянию на 11.05.2022 (приложение 3), акте осмотра технического состояния объекта (выявленного объекта) культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации от 13.06.2003 № 53впл (приложение 5), паспорте объекта культурного наследия от 16.10.2017 (приложение 6).

В силу пункта 2.2 договора срок аренды составляет 49 лет и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды, составленному по форме согласно приложению 6 к договору.

В соответствии с пунктами 5.2.4, 5.2.6, 5.2.8, 5.2.9 договора арендатор на весь период использования объекта аренды в рамках договора принимает на себя обязанности арендодателя по содержанию объекта аренды, в том числе обязанности по оплате коммунальных услуг, оказанных в период использования объекта аренды, а также обязанности по оплате расходов, связанных с содержанием и ремонтом объекта аренды. Во исполнении указанных выше обязательств арендатор самостоятельно в течение тридцати календарных дней с момента заключения договора принял на себя обязательство заключить соответствующие договоры с организацией, осуществляющей управление объектом аренды, а так же с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов (ресурсоснабжающими организациями). В том случае, если услуга по вывозу ТБО не включена в перечень работ по договору, заключенному арендатором с организацией, осуществляющей управление объектом аренды, арендатор в указанный выше срок обязан заключить договор на вывоз ТБО самостоятельно. В течение десяти календарных дней с момента заключения указанных договоров арендатор принял на себя обязательство предоставить их копии арендодателю. Арендатор обязан в течение месяца со дня заключения договора за счет собственных средств застраховать объект аренды от любого ущерба и разрушения по причине пожара, стихийных бедствий, аварий, водопроводных, отопительных и канализационных систем, взрыва бытового газа, удара молнии. При страховании объекта аренды выгодоприобретателем арендатор обязан указать арендодателя. В течение пяти рабочих дней с момента оформления страхового полиса предоставить арендодателю заверенную страховщиком копию страхового возмещение. Обеспечить непрерывное страхование объекта аренды в течение всего срока действия договора. В случае отсутствия возможности заключить страховой полис (договор страхования) арендатор обязан в течение сорока календарных дней со дня заключения договора предоставить арендодателю ежегодно письменные пояснения с приложением документов, подтверждающих отсутствие возможности заключения указанных договоров. Арендатор обязан внести задаток (обеспечительный депозит) в размере 35 процентов от кадастровой стоимости объекта аренды единовременно не позднее 30 календарных дней с момента заключения договора, на срок до исполнения обязательств по проведению работ по сохранению объекта аренды. Кадастровая стоимость объекта аренды составляет 1 104 178 руб. 55 коп. Сумма задатка составляет 386 462 руб. 49 коп.

Пунктами 7.2, 7.6, 7.7 договора предусмотрено, что за отказ от внесения задатка (обеспечительного депозита) арендатор уплачивает штраф арендодателю в размере 20% от кадастровой стоимости объекта аренды. Под отказом от внесения задатка понимается, как письменное уведомление об отказе внесения задатка в целом, так и невнесение его в течение 10 календарных дней после наступления срока установленного пунктом 5.2.8 договора. В случае нарушения арендатором условий, предусмотренных пунктом 5.2.6 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере годовой арендной платы за пользование объектом аренды и арендной платы за пользование земельным участком. В случае нарушения арендатором других условий договора (за исключением пунктов 7.2, 7.3, 7.4, 7.5 и 7.6 договора), арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% от кадастровой стоимости объекта аренды, установленной на момент обнаружения арендодателем нарушения условий договора за каждое нарушение.

Стороны подписаи акт приема-передачи объекта аренды 08.05.2024.

В ходе проверки соблюдения условий договора Администрация выявила следующие нарушения: нарушен пункт 5.2.4 договора – не заключены договоры с организацией, осуществляющей управление объектом аренды, а также организациями-поставщиками коммунальных ресурсов (по данному факту в соответствии с пунктом 7.7 договора начислено Обществу 110 417 руб. 86 коп. штрафа из расчета 10% от кадастровой стоимости объекта аренды); нарушен пункт 5.2.6 договора – не заключен договор страхования арендуемого объекта аренды (по данному факту на основании пункта 7.6 договора начислено Обществу 41 369 руб. 10 коп. штрафа); нарушен пункт 5.2.8 договора – своевременно не внесен задаток (по факту выявленного нарушения в соответствии с пунктом 7.2 договора начислено Обществу 220 835 руб. 71 коп. штрафа в размере 20% от кадастровой стоимости объекта).

Администрация 02.07.2024 направила Обществу претензию с требованием погасить неустойку по договору аренды от 08.05.2024 № 7/24л.

Истец начислил и предъявил ответчику 372 622 руб. 67 коп. штрафа за нарушение пунктов договора аренды от 08.05.2024 № 7/24л, в том числе 110 417 руб. 86 коп. за нарушение пункта 5.2.4 договора, 220 835 руб. 71 коп. за нарушение пункта 5.2.6 договора, 41 369 руб. 10 коп. за нарушение пункта 5.2.8 договора.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (пени, штрафом) признается денежная сумма, установленная законом или договором, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора.

Согласно статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку договор аренды заключен на 49 лет, он подлежит обязательной государственной регистрации, которая произведена 30.05.2024 за номером 29:22:050501:57-29/188/2022-1, это подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Поскольку договор аренды выдан арендатору арендодателем после проведения государственной регистрации, указанный факт со стороны Администрация не опровергла, до государственной регистрации договора аренды арендатор фактически не имел правовых оснований для обращения к третьим лицам за совершением юридических действий, указанных в договоре аренды от 08.05.2024. Срок исполнения обязательств следует исчислять с момента государственной регистрации договора аренды, а именно с 30.05.2024.

Суд установил, из материалов дела следует, согласно акту приема-передачи объекта аренды от 08.05.2024 электричество и водоснабжение отсутствует.

В соответствии с актом осмотра технического состояния объекта (выявленного объекта) культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации от 13.06.2023 № 53впл общее состояние здания неудовлетворительное, отдельных элементов – аварийное. В подпункте «д» пункта 3 акта зафиксировано состояние инженерных коммуникаций дома: электроснабжение: от городской сети здание отключено. Имеется самовольное подключение к рядом располагающейся воздушной линии электро-передачи; отопление: печное. Печи в неудовлетворительном состоянии.

Исполняя обязанности принятые по договору аренды, в течение 30 дней со дня государственной регистрации договора Общество обратилось к ресурсоснабжающим организациям, а именно к ПАО «Россети Северо-Запад», ООО «РВК-Архангельск», ООО «ЭкоИнтегратор», ПАО «ТГК-2» с заявками на заключение договоров.

Общество и ПАО «Россети Северо-Запад» 05.06.2024 подписали акт об осуществлении технологического присоединения № ВПД-АРХ-00533-А/24.

Договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами заключен арендатором с ООО «ЭкоИнтегратор» 27.06.2024.

ПАО «ТГК-2» 11.06.2024 Обществу сообщило об отсутствии оснований для подключения объекта к системе теплоснабжения.

В пределах предусмотренного пунктом 5.2.4 договора аренды срока Общество 27.06.2024 представило Администрации заявки в ПАО «Россети Северо-Запад», ООО «РВК-Архангельск», ООО «ЭкоИнтегратор», ПАО «ТГК-2»; 11.07.2024 – копию договора по обращению с ТКО от 27.06.2024 № 16093, заключенного с ООО «ЭкоИнтегратор»; 02.08.2024 сообщило, что предусмотренная пунктом 5.2.4 договора обязанность исполнена.

Суд первой инстанции правильно установил, что, поскольку переданное в аренду здание не эксплуатировалось, не обслуживалось, договор на управление данным домом не заключен.

В пределах предусмотренного пунктом 5.2.6 договора срока Общество 11.07.2024 представило Администрации письменные отказы страховых компаний от 08.07.2024, 10.07.2024, в заключении договора страхования в виду технического состояния объекта; 02.08.2024 повторно сообщило о том, что обязанность, предусмотренная пунктом 5.2.6 договора, им исполнена.

По факту просрочки внесения арендатором задатка, Администрация выявила нарушение условий договора и в соответствии с пунктом 7.2 договора, начислила 220 835 руб. 71 коп. штрафа из расчета 20% от кадастровой стоимости объекта.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку до внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации договора аренды и обременения в пользу Общества у последнего отсутствовал подлинник договора, который выдан ему через неделю после государственной регистрации, Общество не располагало сведениями о реквизитах для перечисления Администрации задатка. После государственной регистрации и получения экземпляра договора от арендодателя арендатором произведено перечисление задатка в установленном размере, подтверждается чеком по операции от 27.06.2024, Администрация уведомлена 27.06.2024.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая добросовестное поведение и своевременные действия арендатора по исполнению возложенных на него договором аренды обязанностей, что подтверждается документально, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Администрации.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, из представленных в материалы дела документов нарушений условий договора со стороны арендатора не установлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 16 января 2025 года по делу № А05-10221/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа «Город Архангельск» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Л.В. Зрелякова

Н.В. Чередина