СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Томск Дело № А03-10102/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2026 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2026 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Зайцевой О.О.,
судей: Иващенко А.П.
Хайкиной С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Волковой Т.А., с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием системы веб – конференции, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интермедиа» (№07АП-7706/2025) на решение от 23.10.2025 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-10102/2025 (судья Я.П. Бутузова) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Интермедиа» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании недействительным уведомления об отказе государственной регистрации прав № КУВД001/2025-24618827/5 от 22.08.2025 и об обязании произвести государственную регистрацию на основании заявления от 07.05.2025 № КУВД-001/2025-24618827, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления имущественных отношений Алтайского края, индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2,
в заседании участвуют представители:
- от заявителя – ФИО3, доверенность, паспорт, диплом,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Интермедиа» (далее – ООО «Интермедиа», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Управление Росреестра по Алтайскому краю, заинтересованное лицо) в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2025- 24618827/5 от 22.08.2025
и обязании произвести государственную регистрацию на основании заявления от 07.05.2025 № КУВД-001/2025-24618827.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных отношений Алтайского края (далее – Алтайкрайимущесто, третье лицо), индивидуальный предприниматель ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – индивидуальный предприниматель ФИО1 КФХ ФИО2, третье лицо).
Решением от 23.10.2025 Арбитражного суда Алтайского края
в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Интермедиа» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, принять по делу новое решение, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для применения к спорным правоотношениям пункта 9 статьи 9 Федерального закона 24.07.2022 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон №101-ФЗ).
Заинтересованное лицо в представленном отзыве возражает относительно доводов апелляционной жалобы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между Алтайкрайимущесто (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 КФХ ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственной собственности на который не разграничена № 6173-з от 21.10.2024, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из категории «земли сельскохозяйственного назначения», имеющий кадастровый номер 22:61:050601:3509, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир п.Черницкий. Участок находится примерно в 1800 м., по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Алтайский край, в границах городского округа-города Барнаула (далее -участок) (л.д. 11 -17 - договор аренды).
В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды цель предоставления: для ведения сельскохозяйственного производства (пашня). Разрешенное использование: для производства зерновых и технических культур (пункт 1.4 договора).
Срок аренды по настоящему договору устанавливается на 49 лет с 07.10.2024 (пункт 2.1 договора аренды).
Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 КФХ ФИО2 (арендатор) и ООО «Интермедиа» (новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка № 1 от 06.05.2025, по условиям которого арендатор обязуется передать новому арендатору свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 21 октября 2024 года № 6173 -з (далее - договор аренды), заключенному между арендатором и Управлением имущественных отношений Алтайского края (далее - арендодатель), уведомив арендодателя. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 06.05.2025 № 551207045 приложение №3). Копия договора аренды прилагается к настоящему договору (приложение № 1) и является его неотъемлемой частью (л.д. 18-21).
Уведомлением от 06.05.2025 индивидуальный предприниматель ФИО1 КФХ ФИО2 уведомил Алтайкрайимущесто о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды новому арендатору ООО «Интермедиа» (л.д. 78).
ООО «Интермедиа» 07.05.2025 обратилось в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации договора уступки (л.д. 22).
Управлением Росреестра по Алтайскому краю в целях предоставления государственной услуги выполнен межведомственный запрос № 22:61:050601:3509 от 14.05.2025 в Алтайкрайимущесто о предоставлении информации о возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная регистрация на который не разграничена № 6173-з от 21.10.2024 (л.д. 90 -межведомственный запрос).
В ответ на запрос Алтайкрайимущесто указало, что поскольку категория спорного земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения, его оборот регулируется Законом № 101-ФЗ, в соответствии с пунктом 9 статьи 9 которого не допускается передача прав и обязанностей по договору аренды (л.д. 91).
Уведомлением № КУВД-001/2025-24618827/2 от 21.05.2025 государственная регистрация приостановлена до 21.08.2025, в качестве основания для приостановления регистрирующим Управлением Росреестра по Алтайскому краю указано на то, что переуступка прав и обязанностей в отношении спорного земельного участка невозможна в силу пункта 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ (л.д. 23-26).
ООО «Интермадиа» полагая, что приостановление государственной регистрации договора перенайма является незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.
В ходе судебного разбирательства истек срок приостановления государственной регистрации прав и заинтересованным лицом принято решение об отказе в государственной регистрации прав от 22.08.2025 (л.д. 126-128), в связи с чем заявитель изменил требования, окончательно сформулировав требования, заявитель просил признать недействительным уведомление Управления Росреестра по Алтайскому краю об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2025-24618827/5 от 22.08.2025
и обязать произвести государственную регистрацию на основании заявления от 07.05.2025
№ КУВД-001/2025-24618827.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, исходил из того, что в соответствии с пунктом 9 статьи 9 Закона № 101 -ФЗ, введенным Федеральным законом от 14.07.2022 № З16-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 316-ФЗ), с 01.01.2023 передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.
Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Создание льготных условий при предоставлении гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам публичных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обусловлено введением определенных запретов и процедур, соблюдение которых обеспечивает использование названных земельных участков непосредственно для осуществления сельскохозяйственного производства, во избежание случаев злоупотребления правом, которые могут быть выражены в использовании земельного участка не по указанному назначению, а в целях получения дохода от его передачи третьим лицам (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 13 мая 2025 г. № 1218-О).
В соответствии со статьей 9 Закона № 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1); договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных этим Федеральным законом (абзац первый пункта 3).
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона № 316-ФЗ статья 9 Закона № 101-ФЗ дополнена пунктом 9, с 01.01.2023 установившим запрет на передачу, в частности, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.
Следует учесть, что письмом от 25.08.2025 № 14-8576-ТГ/25 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) дала следующие рекомендации по вопросу применения установленного пунктом 9 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) запрета на передачу арендованного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в субаренду.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (далее - Закон № 264-ФЗ) под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.
Согласно части 1 статьи 3 Закона № 264-ФЗ сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организация, индивидуальный предприниматель, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции (в том числе органической продушши, сельскохозяйственной продукции и продовольствия с улучшенными характеристиками), ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым распоряжением Правительства Российской Федерации от 25.01.2017 № 79-р, и реализацию этой продукции при условии, что в доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем семьдесят процентов за календарный год.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона № 264-ФЗ сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются также:
- граждане, ведущие личное подсобное хозяйство, в соответствии с Федеральным законом от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»;
- сельскохозяйственные потребительские кооперативы (перерабатывающие, сбытовые (торговые), обслуживающие (в том числе кредитные), снабженческие, заготовительные), созданные в соответствии с Федеральным законом от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации»;
- крестьянские (фермерские) хозяйства в соответствии с Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (далее - Классификатор), содержит как наименования видов разрешенного использования земельных участков, так и описание деятельности, допускаемой на земельных участках в соответствии с такими видами разрешенного использования.
При этом Классификатор направлен на упорядочивание описания видов разрешенного использования земельных участков, однако не определяет соотношение между категориями земель и видами разрешенного использования земельных участков, а предусмотренные им виды разрешенного использования не определяют правовой режим земельного участка и возможность осуществления каких-либо видов деятельности без учета иных требований законодательства, определяющих правовой режим земельных участков.
Такой вид разрешенного использования земельного участка, как «Сельскохозяйственное производство» в Классификаторе отсутствует, поскольку сельскохозяйственное производство является видом экономической деятельности и может осуществляться на земельных участках с разными видами разрешенного использования.
При этом Классификатором предусмотрен вид разрешенного использования «Сельскохозяйственное использование» (код 1.0), предусматривающий ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Таким образом, крестьянское (фермерское) хозяйство фактически является видом экономической деятельности, в рамках которой могут быть использованы земельные участки с различными видами разрешенного использования, предусмотренными Классификатором, в зависимости от особенностей осуществления деятельности конкретного крестьянского (фермерского) хозяйства.
В соответствии с пунктом 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ, введенным Федеральным законом от 14.07.2022 № 316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные 3 законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 316-ФЗ), с 01.01.2023 передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.
В этой связи, учитывая статью 4 ГК, мнение судов (в том числе Верховного Суда Российской Федерации, см. определения от 21.06.2018 № 308-ЭС18-7782, от 26.10.2020 № 299-ПЭК20), относительно распространения запрета, установленного пунктом 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ, на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды другому лицу (перенаем), а также на передачу в субаренду (поднаем) земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного в аренду гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (независимо от вида разрешенного использования земельного участка и от порядка его приобретения в аренду (на торгах или без торгов), полагаем, что если договор аренды земельного участка, предоставленного гражданину или крестьянскому (фермерскому хозяйству) для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (независимо от вида разрешенного использования такого земельного участка):
- был заключен на торгах до 01.06.2015 (до вступления в силу Закона № 42-ФЗ) и условиями данного договора не установлен запрет победителю торгов на перенаем, субаренду (поднаем) земельного участка, перенаем, субаренда (поднаем) такого участка возможны;
- был заключен на торгах после 01.06.2015 (после вступления в силу Закона № 42-ФЗ), перенаем не допускается; был заключен до 01.01.2023 (до вступления в силу Закона
№ 316-ФЗ) без проведения торгов, ограничения, предусмотренные пунктом 9 статьи 9 Закона
№ 101-ФЗ, на такой договор не распространяются;
- был заключен после 01.01.2023 (после вступления в силу Закона № 316-ФЗ) без проведения торгов, перенаем, субаренда (поднаем) не допускаются.
Учитывая вышеизложенное, поскольку договор аренды земельного участка № 6173з был заключен 21.10.2024 (т.е. после 01.01.2023), перенаем по такому договору согласно требованиям действующего законодательства не допускается, в связи с чем, требования заявителя о признании недействительным уведомления Управления об отказе от 22.08.2025 № КУВД-001/2025-24618827/5 и обязании Управление произвести государственную регистрацию договора перенайма на основании заявления от 07.05.2025 заявлено не обоснованно и не подлежит удовлетворению.
При этом, по мнению апелляционного суда, не имеет правового значения по каким основаниям был заключен договор аренды (первый раз, после истечения срока предыдущего, на торгах или без). Определяющим является отнесение земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения, нахождение его в государственной собственности и личность арендодателя – лица, осуществляющего деятельность крестьянского (фермерского) хозяйства.
Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального
и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по настоящему делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность апелляционной жалобы и своего требования. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Новых обстоятельств, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, при рассмотрении дела в апелляционном суде не возникло.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно удовлетворения апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, п. 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
решение от 23.10.2025 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-10102/2025 - оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства
в Арбитражный суд Западно – Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.
Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда
в сети «Интернет».
Председательствующий О.О. Зайцева
Судьи А.П. Иващенко
С.Н. Хайкина