ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ
АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
«24» июня 2025 года Дело № А64-7872/2024
г. Воронеж
Резолютивная часть постановления объявлена «06» июня 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено «24» июня 2025 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
ФИО1,
судей
ФИО2,
ФИО3,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Джиоевой Е.И.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя ФИО4: ФИО5, представителя по доверенности № 68АА1691561 от 23.11.2023, паспорт гражданина РФ (до перерыва),
от Администрации Бондарского муниципального округа Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Бондарского муниципального округа Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 04 декабря 2024 года по делу № А64-7872/2024 (судья Митина Ю.Н.)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Администрации Бондарского муниципального округа Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО4 обратилась в Бондарский районный суд Тамбовской области с иском к Администрации Бондарского муниципального округа Тамбовской области о признании права собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое здание магазина, площадью 28,6 кв.м., с кадастровым номером: 68:01:0601005:41, расположенное по адресу: <...>; здание животноводческой фермы, площадью 3529 кв.м., с кадастровым номером: 68:01:0601005:89, расположенное по адресу: <...>.
Определением Бондарского районного суда Тамбовской области от 01 июня 2024 года гражданские дела №2-133/2024 и №2-147/2024 по искам ФИО4 к администрации Бондарского муниципального округа Тамбовской области о признании права собственности на нежилые помещения (здания) магазина и коровника, для совместного рассмотрения в рамках дела №2-133/2024.
Определением Бондарского районного суда Тамбовской области от 09 июля 2024 года гражданское дело №2-133/2024 передано по подсудности в Арбитражный суд Тамбовской области, который определением от 13.08.2024 по делу № А64-7841/2024 выделил в отдельное производство требования о признании права собственности на здание животноводческой фермы, площадью 3529 кв.м., с кадастровым номером: 68:01:0601005:89, расположенное по адресу: <...>, с присвоением номера дела № А64-7872/2024.
Истец представил уточнение исковых требований, в соответствии с которыми просил признать за ним право собственности на нежилое здание животноводческой фермы с кадастровым номером: 68:01:0601005:89, площадью 3529 кв.м., расположенное по адресу: <...>.
Принимая к рассмотрению поступившее уточнение исковых требований, арбитражный суд области удовлетворил требования в полном объеме, о чем указал в вынесенном по итогу рассмотрения настоящего дела решении Арбитражного суда Тамбовской области от 04 декабря 2024 года по делу № А64-7872/2024.
Полагая незаконным и необоснованным принятое решение суда, Администрация Бондарского муниципального округа Тамбовской области обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просило отменить обжалуемый судебный акт и отказать в удовлетворении требований истца полностью.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы заявителем представлены дополнительные документы: копия сведений из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером: 68:01:0000000:971, изготовленных на момент 06 января 2025 года, на 3 листах; скриншоты google earth pro Бондарский район, село Максимовка на 3 листах; скриншот яндекс карты село Максимовка на 1 листе; скриншот геоинформационного портала в отношении земельного участка с кадастровым номером: 68:01:0000000:971 на 1 листе; копия решения Арбитражного суда Тамбовской области от 25.05.2009 по делу № А64-1333/09; копия определения Арбитражного суда Тамбовской области от 08 июля 2008 года по делу № А64-2092/08-9; копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 03 января 2025 года №ЮЭ9965-25-500054.
Также администрацией представлены документы: копия договора аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения № 50 от 13 сентября 2023 г.; копия расчета годовой арендной платы (приложение № 1 к договору № 50 от 13 сентября 2023 г.); копия акта приема-передачи земельного участка (приложение № 2 к договору № 50 от 13 сентября 2023 г.); копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ001/2023-201462163 от 04 сентября 2023 года в отношении земельного участка с кадастровым номером: 68:01:0000000:971; копия постановления Администрации Бондарского муниципального округа Тамбовской области № 349 от 27 июля 2023 года; копия договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения № 50 от 13 сентября 2023 г.
Истцом представлены в материалы дела документы: копия договора безвозмездного выполнения работ от 17 сентября 2023 года; копия договора безвозмездного выполнения работ (оказания услуг) от 24 мая 2021 года.
Положениями части 1 и 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные доказательства, полагает необходимым приобщить их к материалам настоящего дела ввиду того, что представленные сторонами документы позволят суду оценить доводы истца об открытом и непрерывном владении спорным имуществом, оценить состояние животноводческой фермы с 2005 года по настоящее время, установить факт содержания спорного имущества за счет истца, его ремонт и благоустройство, установить сведения о формировании земельного участка, занятого спорным объектом.
Ответчиком заявлено ходатайство о привлечении к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6, являющегося арендатором земельного участка с кадастровым номером: 68:01:0000000:971.
Указанное ходатайство не может быть удовлетворено судом апелляционной инстанции ввиду того, что правила о привлечении к участию в деле третьих лиц в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются в силу части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебное заседание, назначенное на 30 мая 2025 года, продолженное после перерыва 06 июня 2025 года, представитель Администрации Бондарского муниципального округа Тамбовской области не обеспечил явку своего полномочного представителя.
Наличие доказательств надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного разбирательства позволяет рассмотреть апелляционную жалобу в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Представитель индивидуального предпринимателя ФИО4 с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав представленные материалы дела, изучив поступившие от сторон документы и пояснения, судебная коллегия установила следующее.
Как следует из материалов дела, ФИО4 обратилась в арбитражный суд за признанием права собственности на здание животноводческой фермы, площадью 3529 кв.м., с кадастровым номером: 68:01:0601005:89, расположенное по адресу: <...>.
В основании своего требования истец ссылается на то, что добросовестно, непрерывно и открыто владеет спорным объектом как своим собственным с 2005 года, когда по договору купли-продажи недвижимости от 18 ноября 2005 г. им было приобретено у сельскохозяйственного производственного кооператива «Юбилейный» здание коровника № 2, 1977 г. постройки, площадью 3529 кв.м., расположенное в с.Максимовка Бондарского района Тамбовской области.
Право собственности кооператива, как утверждает истец, возникло до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в подтверждение чего он представил решение исполнительного комитета Бондарского районного Совета депутатов трудящихся №220 от 15 июля 1977 г., которым совхозу «Юбилейный» был отведен земельный участок размером 1,6 га под строительство коровника на 400 голов.
В 2010 году кооператив был ликвидирован в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве). Запись о ликвидации внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 22 июня 2010 г.
Истец полагает, что ликвидация продавца препятствует государственной регистрации перехода права собственности на проданную по договору недвижимость, а потому заявил о приобретении права не по договору, а по давности владения.
Возражая на иск, администрация заявила о том, что договор купли-продажи имущества от 18 ноября 2005 г., является сделкой с конфликтом интересов, поскольку заключен от имени продавца супругом покупателя - ФИО7 в нарушение требований Федерального закона от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации». Указала на то, что здание животноводческой фермы фактически разрушено, а земельный участок, на котором расположена ферма, относится к публичным землям и передан администрацией в аренду третьему лицу.
Арбитражный суд удовлетворил заявленное требование, посчитав, что истцом подтверждена совокупность условий, с которыми закон связывает приобретение права собственности по давности.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции приходит к иным выводам.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 223, пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. С момента такой регистрации у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество.
В случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (пункт 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Истец ссылается на то, что спорный объект недвижимости был приобретен им по договору купли-продажи недвижимости от 18 ноября 2005 г. у продавца, который позднее был ликвидирован.
Между тем с заявлением о регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган истец не обращался, отказ в регистрации – не получал.
Вместо надлежащего способа защиты на случай отсутствия продавца недвижимого имущества покупатель обратился в арбитражный суд, ссылаясь на правила о приобретательной давности.
Исходя из положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания права собственности на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности в судебном порядке истец должен доказать наличие в совокупности следующих обстоятельств: добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет.
Отсутствие (недоказанность) любого из перечисленных обстоятельств исключает признание за заинтересованным лицом права собственности на имущество по основанию давности владения.
Согласно правовому подходу, сформированному в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.11.2020 № 48-П относительно условий определения добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности по истечении значительного давностного срока (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации), добросовестность для целей приобретательной давности необходимо определять не только в момент приобретения (завладения) вещи, а с учетом оценки длительного открытого владения, когда владелец вещи ведет себя как собственник при отсутствии возражений и правопритязаний со стороны других лиц, принимая во внимание, что добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истцом не представлены достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие непрерывное и открытое владение спорным имуществом как своим собственным на протяжении 15 лет. В деле отсутствуют инвентарные карточки учета основных средств, документы, свидетельствующие о начислении амортизации, оплате налога, внесение платы за землю, занятую спорным объектом, иные доказательства содержания имущества с 2005 года по настоящее время.
Апелляционный суд критически оценивает представленную истцом копию договора безвозмездного пользования нежилым помещением от 07 июля 2014 г., заключенного между ФИО4 как ссудодателем и акционерным обществом «Унигра» - ссудополучателем.
Срок действия договора, заключенного на пять лет, истекал до завершения давностного срока владения, доказательства исполнения такого договора, суду не представлены, сведения о том, что ссудодатель в силу пункта 2.1 договора оплачивал коммунальные расходы и осуществлял ремонт помещения, в деле не имеются.
Равным образом не могут быть приняты в качестве достоверных доказательств, подтверждающих содержание за счет истца спорного имущества, его ремонт и благоустройство, копии договоров безвозмездного выполнения работ от 24 мая 2021 г., 17 сентября 2023 г., предметом которых указано выполнение работ по восстановлению оконных проемов, частичному благоустройству кровли на спорном здании. Документы, свидетельствующие о произведенном ремонте, суду представлены не были.
Объяснения ответчика, а также имеющиеся в деле фотоматериалы указывают на то, что здание животноводческой фермы по назначению не используется, ферма не функционирует, рабочие места отсутствуют.
Судом учитывается также, что в силу договора № 50 аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения от 13 сентября 2023 г., земельный участок, на котором, как следует из скриншотов, полученных с использованием картографического сервиса Google Earth Pro, расположено спорное здание, передан администрацией Бондарского района Тамбовской области индивидуальному предпринимателю ФИО8 в аренду на пятнадцать лет для скотоводства.
В последующем права и обязанности арендатора земельного участка были переданы индивидуальному предпринимателю ФИО6 на основании договора, заключенного 29 января 2024 г.
Запись об арендном обременении земельного участка с кадастровым номером: 68:01:0000000:971 в пользу ФИО6 внесена в Единый государственный реестр недвижимости 30 января 2024 г.
Приведенные ответчиком доказательства опровергают доводы истца о владении спорным имуществом, расположенном в пределах земельного участка, который с 2023 года находился в аренде других лиц.
В силу пункта 2 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 данного Кодекса (пункт 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Действия, направленные на восстановление владения спорным объектом по правилам пункта 2 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не предпринимались. Спор о таком владении в судебном порядке не разрешался.
В данных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения требования в полном объеме нельзя признать обоснованным.
Таким образом, решение Арбитражного суда Тамбовской области от 04 декабря 2024 года по делу № А64-7872/2024 подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права, требования истца надлежит оставить без удовлетворения.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом, в связи с рассмотрением искового заявления с учетом результата рассмотрения настоящего дела возмещению не подлежат.
Заявителем апелляционной жалобы в рассматриваемом случае является Администрация Бондарского муниципального округа Тамбовской области, которая в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Учитывая приведенные обстоятельства, государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в доход федерального бюджета взысканию не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 04 декабря 2024 года по делу № А64-7872/2024 отменить. В удовлетворении искового заявления отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
ФИО1
Судьи
ФИО2
ФИО3