Арбитражный суд Тульской области 300041, г. Тула, Красноармейский проспект, д.5.

тел./факс (4872) 250-800; e-mail: а68.info@arbitr.ru; http://www.tula.arbitr.ru

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Тула Дело № А68-1187/2022

Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2023 г. Полный текст решения изготовлен 20 июля 2023 г.

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Фрик Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Елисеевой О.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Парадиз» ИНН (7710861180) ОГРН (1107746006488) к ФИО1 (ИНН <***>) ОГРНИП <***>) о признании права общей долевой собственности ООО «Парадиз» и ФИО1 на имущество здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Пролетарский район, ул. Металлургов, д. 62-а, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования на предмет спора, ОАО «Москвичка»), при участии в судебном заседании представителей: от ООО «Парадиз» – ФИО2 по доверенности от 19.04.2021, удостоверение адвоката № 685, ФИО1 – паспорт, от ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 28.09.2022, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании (при участии посредством веб-конференции); от третьего лица – ФИО4 по доверенности от 27.03.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании (при участии посредством веб-конференции),

Установил:

ООО «Парадиз» (Истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ФИО1 (Ответчик) о признании права общей долевой собственности ООО «Парадиз» на следующее имущество здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Пролетарский район, ул. Металлургов, д. 62-а: помещение 1 этажа № 1 – 52,6 кв.м. (разгрузочная); - помещение 2 этажа № 6 - 8,2 кв.м.(электрощитовая); помещение 2 этажа № 5 – 23,7 кв.м. (разгрузочная); помещение 2 этажа № 2 – 8,4 кв.м. (коридор); помещение 2 этажа № 7 - 79,3 кв.м.; помещение 2 этажа № 8 – 29,7 кв.м. (далее также – Спорные помещения) (с учетом уточнения исковых требований от 09.01.2023, принятого

суда к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ).

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, ссылаясь на недоказанность истцом того факта, что спорные помещения отвечают критерию обслуживания более одного помещения; ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности. Подробно доводы ответчика изложены в отзывах и дополнениях к нему.

Третье лицо против удовлетворения иска возражало по основаниям, изложенным в отзыве на иск, в том числе также ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности.

Из материалов дела следует, что Истец и Ответчик являются собственниками ТЦ Демидовский, расположенный по адресу <...> а, где Истцу на праве собственности принадлежит 13319,2 кв.м. нежилых помещений 1,2,3 этажей, кадастровый номер 71:30:030221:5345, с 03.03.2021 Ответчику на праве собственности принадлежит 3880.2 кв,м. нежилых помещений на 1-2 этаже на основании договора № 7 от 15.02.2021.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области по делу № А68-2948/2021 признано право общей долевой собственности собственников помещений в здании ТЦ «Демидовский» на следующие помещения: первый этаж: пом. 14 разгрузочная (38.8 кв.м), пом. 15 лифт (6,5кв.м), пом. 26 коридор (1206,5 кв.м), пом. 46 трансформаторная подстанция (107,7 кв.м), пом. 84 лестница (41,3кв.м), пом. 85 тамбур (10,2кв.м), пом. 62 лестничная клетка (88,5 кв.м), пом. 128 тамбур (6,9 кв.м), пом. 129 лестничная клетка (14,6 кв.м); - 2 этаж: пом. 99 коридор (926,7 кв.м), пом. 31 лестничная клетка (61.3 кв.м), пом. 1 лестничная клетка (59.9кв.м), пом. 26 лестничная клетка (22,5 кв.м), трубопровод холодного водоснабжения, трубопровод горячего водоснабжения, канализационную линию, внешние и внутренние линии электроснабжения. Доля в праве долевой собственности ФИО1 на общее имущество в указанном здании составляет

3 880/14608, доля ООО «Парадиз» на общее имущество в указанном здании составляет 10 727,8/14608.

Как указывает истец, ранее с ОАО «Москвичка» были заключены договоры по содержанию ТЦ «Демидовский», кроме того, стороны совместно использовали разгрузочные зоны, у истца всегда к ним был доступ, также как и в помещения электрощитовой, на что также имеются соответствующие документы. Торговый центр площадью 17 199,4 кв.м. (13 319.2 и 3880.2) расположенный по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Металлургов, д. 62 а, введен в эксплуатацию в 2007 году. Собственниками торгового центра являлись ООО «Парадиз» 13 319.2 кв.м. и ОАО «Москвичка» 3880,2 кв.м. до 2.03.2021 г., по договору купли-продажи продала свою долю ФИО1

Как указывает истец, ранее ОАО «Москвичка» и ООО «Парадиз» являлись собственниками торгового центра, где на праве собственности ООО «Парадиз» принадлежит 13319,2 кв.м. нежилых помещений 1,2,3 этажей, кадастровый номер 71:30:030221:5345, ОАО «Москвичка» на праве собственности принадлежало 3880,2 кв.м. нежилых помещений 1-2 этаже. Спора между сторонами по обслуживаю и использованию мест общего пользования не возникало, что подтверждается договором № 127/2020 от 01 января 2020 года заключенным между ОАО «Москвичка» и ИП Елисеев, где указано, что все части Здания предназначены для совместного использования всеми собственниками, их клиентами и посетителями, включая, но ограничиваясь: входы, коридоры галереи, лестничные марши и т.д..

Ответчиком помещения находящиеся в ТЦ «Демидовский» были приобретены по договору купли-продажи № 7 от 15 февраля 2021 года у ОАО «Москвичка», где обязанности продавца по несению расходов по охране, ремонту, уборке перешли к покупателю п.5.6 договора. До продажи объекта ОАО Москвичка оплачивала услуги ИП Елисееву по содержанию объекта, о чем ответчику и 3 лицу известно, п. 1.1. и 3.1. договора № 127/2020 от 01 января 2020 г. Также ОАО «Москвичка» не препятствовала истцу в пользовании и в доступе в помещения, где находится электрощитовая, разгрузочная зона, также в коридоры, так как это пути эвакуации, так как все помещения торгового центра всегда сособственники использовали совместно, а содержанием и эксплуатацией занималась управляющая компания ИП «Елисеев А.Г».

Имущество, а именно электрощитовая, разгрузочная, коридоры, лифты - исходя из его предназначения является общим имуществом, что было установлено в решении суда по Делу № А68-2948/2021. Коридоры, электрощитовые, тамбуры, лифты, лестничные клетки являются общим имуществом в силу статьи 290 ГК РФ. Режим общего имущества в данном случае предопределен его целевым назначением и необходимостью доступа к отдельным изолированным (индивидуальным) помещениям с использованием этих помещений и не связан с наличием иных входов в здание и регистрации права.

Как следует из поэтажного плана помещение, проектной документации № 161-2021- АС, и свидетельства помещение 1 (разгрузочная) площадью 52.6 кв.м. расположенное на 1 этаже ТЦ «Демидовский» с подъемником, помещение второго этажа № (25) 6 ( электрощитовая) 8,2 кв.м., помещение второго этажа разгрузочная № 5 23,7 кв.м, пом. 2 этажа № 2 коридор 8.4 кв.м., пом . № 7 и пом. № 8 2 этажа 79,3 кв.м и 29.7 кв.м. находятся в единоличной собственности ответчика ФИО1

По мнению истца, владение ответчиком на праве индивидуальной собственности общим имуществом здания противоречит действующему законодательству и нарушает

права истца как собственника большей части здания.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с соответствующим иском.

По ходатайству истца определением суда от 13.03.2023 по делу была назначена строительно-техническая судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ТулЗемПроект» ФИО5. На разрешение эксперта поставлены вопросы:

1. Предназначены ли помещения, расположенные по адресу: <...>: - помещение 1 этажа № 1 – 52,6 кв.м. (разгрузочная); - помещение 2 этажа № 6 - 8,2 кв.м.(электрощитовая); - помещение 2 этажа № 5 – 23,7 кв.м. (разгрузочная); - помещение 2 этажа № 2 – 8,4 кв.м. (коридор); - помещение 2 этажа № 7 - 79,3 кв.м.; -помещение 2 этажа № 8 – 29,7 кв.м. (спорные помещения)

для обслуживания более одного помещения в здании, принадлежащем разным собственникам (истцу и ответчику).

2. Для каких целей предназначены первоначально (до перепланировки 15.09.2021) спорные помещения; как они использовались.

3. Необходим ли в спорные помещения после произведенной 15.09.2021 перепланировки открытый постоянный доступ более одного собственника здания, расположенного по адресу: <...>.

В экспертном заключении № 3-2023 от 08.06.2023 экспертом сделаны выводы о том, что Спорные помещения не предназначены для обслуживания более одного помещения принадлежащих разным собственникам. Согласно проведенным исследованиям, постоянный открытый доступ более одного собственника здания в спорные помещения после произведенной перепланировки 15.09.2021 не требуется. В тоже время, в помещении 1 этажа № 1 (загрузочная) должен быть обеспечен периодический доступ, в пределах интервала, установленного эксплуатирующей организацией, исходя из установленных требований и технического состояния.

Оценив материалы дела, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Применительно к пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома,

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункты 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление Пленума № 64), пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания рассматриваются в судебном порядке, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Как следует из пункта 9 постановления Пленума № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений

в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 постановления Пленума № 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

С учетом правовых позиций, изложенных в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 № 310-ЭС14-8248, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 № 8557/13, следует сделать вывод, что общим имуществом собственников помещений в здании являются места общего пользования, то есть имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании.

По смыслу вышеуказанных материальных норм и разъяснений разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Истец является собственником нежилых помещений ( № 130,1 этаж № 2-22, 24,25.2730, 2 этаж, лит. А), по адресу: Тульская область, г. Тула, Пролетарский район, ул. Металлургов, д. 62а, площадь: 3880,20 кв. м, кадастровый номер: 71:30:030221:5981.

ОАО «Москвичка» дало пояснения в отношении фактического использования спорных помещений в ТЦ «Демидовский»:

— Помещение 1 этажа № 1 площадью 56,2 кв.м., загрузочная (для загрузки товаров между помещениями 1 и 2 этажа) использовалось как загрузочная для подъема товаров на второй этаж. Помещение использовалось арендаторами ОАО «Москвичка»;

по имеющейся у конкурсного управляющего информации, в период владения

данным помещением ремонт коммуникаций здания, пролегающих в данном помещении, не осуществлялся; ситуации аварийного характера отсутствовали.

— Помещение 2 этажа № 6-8,2 кв.м. электрощитовая ( № 25 по плану и экспликации) использовалось как электрощитовая. Помещение использовалось арендаторами ОАО «Москвичка» для обеспечения функционирования электрооборудования в помещениях ОАО «Москвичка»;

— Помещение 2 этажа № 5-23,7 кв.м. использовалось как разгрузочная, также являлось проходной к помещению № 7 (склад), № 6 (электрощитовая), № 3 (коридор), также принадлежавших ОАО «Москвичка» и используемых ее арендаторами.

— Помещение 2 этажа № 7-79,3 кв.м. представляет собой помещение предпродажной подготовки товаров, ранее являлось помещением, которое использовалось арендаторами ОАО «Москвичка» для предпродажной подготовки товаров;

— Помещение 2 этажа № 3-8,4 кв.м. коридор ( № 27 по плану и экспликации) использовалось арендаторами ОАО «Москвичка» для поэтажной связи торговых и вспомогательных помещений, а также как элемент пути эвакуации;

— Помещение 2 этажа № 8-29,7 кв.м. кабинет и часть площади помещения предпродажной подготовки товаров на момент владения помещениями ОАО «Москвичка» не существовало. Помещение, из которого было образовано данное помещение, использовалось арендаторами ОАО «Москвичка» для предпродажной подготовки товаров и в качестве кабинета для персонала.

Как указывает третье лицо, Спорные помещения никогда не использовались в качестве общего имущества собственниками здания. ООО «Парадиз» является собственником помещений в здании с 24.11.2010.. С 17.04.2012 по 05.02.2014 собственником спорных помещений было ООО «Валдай». В период с 05.02.2014 до 02.03.2021 собственником спорных помещений в здании торгового центра являлось ОАО «Москвичка».

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства пользования ООО «Парадиз» спорными помещениями в период с 2010 по настоящее время; Истцом не представлены доказательства обращения с запросом о предоставлении доступа к спорным помещениям к предыдущим собственникам (т.е. за период с 2012 по 2022 гг).

Таким образом, спорное имущество фактически в качестве общего имущества иными собственниками не использовалось.

Изложенное позволяет согласиться с результатами судебной экспертизы о том, что спорные помещения, расположенные по адресу: Тульская область, г. Тула, <...> не предназначены для обслуживания более одного

помещения принадлежащих разным собственникам, открытый доступ более одного собственника не требуется.

Таким образом, спорные помещения не могут быть признаны общей долевой собственностью, поскольку не обладают признаками, установленными ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, не обладают признаками, характерными для вспомогательных помещений, имеют самостоятельное функциональное назначение и не предназначены для обслуживания и эксплуатации всего здания (лишь для помещений ответчика).

Выводы эксперта о возможной необходимости периодического доступа в помещение 1 этажа № 1 (загрузочная) не дает оснований безусловно считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью собственников здания; наличие «труба ливневой канализации трубы отопления, спринклерная система пожаротушения без элементов ее обслуживания» не препятствует использованию спорных помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

В судебной практике делаются выводы о том, что «наличие коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала не дает оснований безусловно считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев». «Само по себе наличие в помещениях инженерных коммуникаций (транзитные трубы), не свидетельствует об отнесении их к общему имуществу, поскольку для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома».

Таким образом, спорные помещения не связаны с обслуживанием более одного помещения в здании, постоянный доступ в помещение не требуется, эксплуатация помещений истца возможна без использования спорных помещений; то есть спорные помещения имеют правовой режим, отличный от правового режима общего имущества в здании.

Обратного истцом не доказано (ст. 65 АПК РФ). Доводы истца не могут служить основанием для признания спорных помещений местами общего пользования.

Кроме того, как указывалось ранее, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, поддержанное также третьим лицом.

В силу статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Спорные помещения, начиная с 2012 года находились в собственности иных, нежели Истец, лиц: ООО «Валдай», ОАО Москвичка, ИП ФИО1, не использовались для общедомовых нужд, при этом о нахождении спорных помещений в собственности иных лиц ООО «Парадиз» могло и должно было узнать значительно ранее, чем за три года до предъявления настоящего иска.

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» даны разъяснения о том, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

На основании изложенного, основания для удовлетворения заявленного иска отсутствуют.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и расходы на проведение экспертизы в размере 50 000 руб. относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 руб. отнести на истца.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья Е.В. Фрик

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 06.10.2022 4:12:00

Кому выдана Фрик Елена Валентиновна