Решение по делу № А40-224132/2024 от 13.05.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-224132/24-13-1706

13 мая 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2025года

Полный текст решения изготовлен 13 мая 2025 года

Арбитражный суд в составе судьи Хаустова Н.И.,

При ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Сербиным А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРЕНА" (124482, Г.МОСКВА, Г. ЗЕЛЕНОГРАД, К. 301Б, ЭТ/ПОМ/КОМ 1/II/1-6,6А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.05.2019, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий

В судебное заседание явился:

от истца – ФИО1 по доверенности от 04.09.2024

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 06.12.2024.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРЕНА" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий при заключении договора.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований.

Суд, рассмотрев ходатайство истца в порядке ст. 49 АПК РФ, считает его подлежащим удовлетворению, поскольку истец вправе до принятия судом решения по делу увеличить или уменьшить размер исковых требований, изменить предмет или основание иска.

Истец поддержал исковые требования, с учетом уточнений.

Ответчик исковые требования не признал, возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив доказательства имеющиеся в деле, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, которые поддержали и изложили свои позиции по делу, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между сторонами при заключении договора купли возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемогоимущества, в связи с чем истец обратился в суд с иском об урегулированию разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи..

Судом установлено, что ООО "АРЕНА" (арендатор) на основании договора аренды от 21.10.2019 № 00-01464/19 занимает нежилое помещение площадью 45,1 кв.м с кадастровым номером 77:10:0004004:2061, расположенное по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 301Б, пом. 2Н, этаж 1 пом.П ком. 1-6, 6а.

Указанный объект является государственной собственностью г. Москвы на основании записи в Едином государственном реестре недвижимости от 22 декабря 2003 г. № 77-01/10-686/2003-862.

Распоряжением Департамента от 19 августа 2024 г. № 133477 принято решение о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 301Б, пом. 2Н, этаж 1 пом.П ком. 1-6, 6а, общей площадью 45,1 кв.м.

Судом установлено, что ООО "АРЕНА" относится к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и Законом г. Москвы от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве", что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ООО "АРЕНА" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы (арендодатель) с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества через портал mos.ru.

Департаментом городского имущества в адрес ООО "АРЕНА" был направлен проект договора купли-продажи недвижимости № 59-9857 от 23.08.2024г., согласно которого цена договора определена в размере 7 582 000 (семь миллионов пятьсот восемьдесят две тысячи) руб. 00 коп.

Рассмотрев проект Договора купли-продажи, истец не согласился с абз. 1 п. 3.1 абз. 3 п. 3.4 Договора и, с учетом отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 3025/24-ОКС от 05.09.2024 г., выполненным обществом с ограниченной ответственностью «ТЕХАССИСТАНС», направил протокол разногласий по указанным пунктам.

Отклонив протокол разногласий, ответчик отказал в предоставлении государственной услуги.

Согласно отчета предложенного истцом от 05.09.2024г. №3025/24-ОСК, стоимость выкупаемого имущества составляет 4 310 000 рублей, а стоимость выкупаемого имущества предложенная ответчиком - 7 582 000 руб.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ)

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд пришел к выводу, что ООО «Вектор-Л» соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО «Технологический альянс», экспертом ФИО3 выполнено экспертное заключение от 03.02.2025, согласно которому рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 45,1 кв.м. с кадастровым номером 77:10:0004004:2061, расположенного по адресу : г. Москва, г. Зеленоград, корп. 301Б, пом. 2Н, этаж 1, пом. II, комн.1-6, 6а, по состоянию на 26.06.2024 составила 4 420 000 руб.

В судебном заседании 28.05.2024. эксперт ФИО3 дал пояснения по экспертному заключению и ответил на вопросы суда и сторон.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

Принимая выводы эксперта, истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Доводы и доказательства, приведенные и представленные ответчиком в отзыве суд исследовал, оценил и не принимает ко вниманию в связи с тем, что они опровергаются материалами дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

Доводы и доказательства, приведенные и представленные ответчиком в отзыве суд исследовал, оценил и не принимает ко вниманию в связи с тем, что они опровергаются заключением эксперта.

Истец заявил о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 200 000 руб., в подтверждение заявления истцом представлены документы.

Статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов включены государственная пошлина и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела арбитражным судом.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 № 454-О указано, что правило части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предоставляющее арбитражному суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя, призвано создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.

В соответствии с п.3 Информационного письма № 121 от 05.12.2007г. Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах, является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя.

При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности, время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что поскольку факт понесения заявителем расходов документально подтвержден, принимая во внимание категорию дела, а также объему представленных документов применительно к данной категории спора, наличие возражений со стороны ответчика, суд полагает, что заявление о распределении судебных расходов подлежит частичному удовлетворению в размере 75 000 руб., которые являются разумными, а в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении заявления в остальной части.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 4, 27, 65-68, 71, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 301Б, пом. 2Р, этаж 1, пом. II, ком. 1-6, 6а, с кадастровым номером 77:10:0004004:2061, общей площадью 45.1 кв. м., путем изложения абз. 1 пункта 3.1 и абз. 3 пункта 3.4 Договора в следующей редакции:

Абзац 1 п. 3.1 - Цена объекта составляет 4 420 000 (четыре миллиона четыреста двадцать тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с судебной экспертизой по делу №А40-224132/2024, является окончательной, согласованной сторонами договора и уменьшению не подлежит.

Абзац 3 п. 3.4 Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 52 619, 04 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисленных на остаток основного долга..

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРЕНА" (ИНН: <***>) государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) руб., расходы на проведение судебной экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 75 000 (семьдесят пять тысяч) руб.

В остальной части заявления о взыскании расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Н.И. Хаустова