АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-51074/2020
27 января 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии в судебном заседании от истца – Сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз имени В.И. Ленина» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 10.06.2024), от ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность от 06.10.2023), в отсутствие ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьих лиц – администрации Новосельского сельского поселения Новокубанского района, ФИО4, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз имени В.И. Ленина» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2024 по делу № А32-51074/2020, установил следующее.
Сельскохозяйственный производственный кооператив «Колхоз имени В.И. Ленина» (далее – кооператив) обратился в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ФИО2), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – уполномоченный орган) со следующими требованиями:
– признать недействительной (ничтожной) сделку по выделу земельного участка с кадастровым номером 23:21:0000000:2091, площадью 435 084 кв. м, местоположение: Краснодарский край, р-н Новокубанский, Новосельское сельское поселение, 67 м севернее северной окраины с. Новосельское и по смежеству с северо-западной окраиной п. Глубокий, номер регистрации 23:21:0000000:2091- 23/254/2020-1 от 05.08.2020;
– применить последствия недействительности сделки: снять с кадастрового учета указанный земельный участок сельскохозяйственного назначения; аннулировать право собственности предпринимателя на земельный участок и восстановить право общей долевой собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0706000:165, определив за ФИО2 право общей долевой собственности с учетом ранее выделенной доли, равной 435 084 долей, возведенной в дроби по отношению к измененной в результате признания недействительности сделки части общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:21:0706000:165, внести соответствующую регистрационную запись права в Единый государственный реестр недвижимого имущества (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – Кодекс).
Исковое мотивировано тем, что в 2020 году ответчиком произведен выдел своей земельной доли в натуре без получения согласия арендатора исходного участка. Выдел из спорного земельного участка с кадастровым номером 23:21:0706000:165, находящегося в аренде у кооператива, нарушает права и законные интересы истца и остальных арендодателей.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2023 с согласия истца уполномоченный орган привлечен к участию в деле в качестве соответчика.
Определением от 18.07.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО4 и администрация Новосельского сельского поселения Новокубанского района.
Решением от 13.05.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.08.2024, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в целях заключения договора аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателя от 10.03.2010 № 3 общее собрание участников общей долевой собственности не проводилось. Указанный договор со стороны арендодателей заключен лицом, действующим по доверенности. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось. Общие собрания по вопросу передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:21:0706000:165 не проводились, существенные условия договора аренды не согласованы с участниками долевой собственности, при этом, условия договора аренды ограничивают права арендодателей по распоряжению земельными долями. Суды указали, что в связи с отсутствием как факта проведения общего собрания участников общей долевой собственности, так и мер по его созыву, собственники долей были лишены предоставленного законом права на выражение несогласия с передачей земельного участка в аренду кооперативу на указанных в договоре условиях. Принятие решения о заключении договора аренды лицом, действующим по доверенности, недопустимо. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу, что договор аренды от 10.03.2010 заключен с нарушением положений Федерального закона № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) является недействительным. В связи с тем, что истцом не подтверждено право аренды в отношении спорного участка, апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции о том, что права и законные интересы истца выделом, постановкой на кадастровой учет и регистрацией права собственности ответчика в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:21:0000000:2091 не нарушены. Апелляционный суд указал, что доводы заявителя сводятся к несогласию с выделением земельного участка без согласия со стороны арендатора. Между тем в соответствии со сведениями ЕГРН срок аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателя установлен с 10.03.2010 по 10.03.2020. В соответствии с пунктом 4.3.10 договора арендатор обязан направить не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, указанного в пункте 7.2, письменное предложение арендодателю о расторжении договора либо о заключении договора на новый срок. Данные действия не осуществлены. Апелляционный суд также отметил, что данный вопрос необходимо решать на общем собрании. Согласно протоколу от 18.02.2021 общего собрания участников (представителей участников) долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:21:0706000:165 на собрании рассмотрен в том числе вопрос об условиях заключения нового договора аренды с кооперативом с определением обязательных условий, предусмотренных договором аренды, а также о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0706000:165, без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, а также заключать договоры аренды. ФИО2 представил для собрания письменное заявление об отказе от заключения договора аренды из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:21:0706000:165, председателем собрания принято решение о приобщении данного заявления к документам общего собрания, о чем в протокол внесена запись. Таким образом, ФИО2 на основании пункта 5 статьи Закона № 101-ФЗ поданы возражения собственника на заключение договора аренды. Решение в отношении расторжения договора аренды земельного участка от 10.03.2010 арендаторами и арендатором не принималось, что является доказательством того, что договор аренды не продлялся на неопределенный срок и прекращен 10.03.2020 в связи с истечением срока его действия. Выдел земельной доли произведен ответчиком 05.08.2020, то есть после прекращения срока действия договора от 10.03.2010. В данной ситуации положения пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) неприменимы. Оснований для вывода о наличии нарушений прав истца по договору от 10.03.2010 и восстановлении его прав судом не установлено. Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выделением земельного участка ответчику отклонены апелляционным судом, поскольку в силу пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ согласие арендатора исходного земельного участка на выдел в счет земельных долей земельного участка не требовалось.
Кооператив обжаловал решение и постановление в кассационном порядке, просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. Жалоба мотивирована следующим. Указывая, что при заключении договора аренды в 2010 году не проводилось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок, следовательно, условия договора аренды не согласованы, суды подошли односторонне к сложившейся ситуации в виду того, что данный договор аренды заключался на основании выданных доверенностей на распоряжение долями участников общей долевой собственности. Общее собрание участников долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:21:0706000:165 по вопросу заключения договора аренды с кооперативом не проводилось, так как у лиц, подписавших вышеуказанный договор аренды, имелось 100 % доверенностей, что подтверждается списком арендаторов, являющимся неотъемлемой частью договора аренды. Участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0706000:165 не высказывали возражений по вопросу заключения в 2010 году договора аренды с кооперативом. Заключение договора аренды на основании нотариальных доверенностей предусмотрено законодательством, действия представителей (ФИО4, ФИО5 и других) являются правомерными. Ссылка суда на недействительность договора аренды, так как не согласованы его условия, входит в противоречие с фактическим исполнением сторонами сделки обязательств, в том числе и наследодателем ответчика. Суды неправомерно ссылаются только на пункт договора, при котором арендатор был обязан уведомить арендодателя о желании заключить новый договор, игнорируя пункт договора об аналогичной обязанности арендатора в части расторжения договора аренды. Из текста договоров аренды следует, что стороны спора добровольно согласовали условие, согласно которому на арендатора возложена обязанность письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении. Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что спорные договоры, заключенные на определенный срок, исходя из фактического исполнения их условий сторонами по истечении установленного в договорах срока действия, продлены на неопределенный срок на тех же условиях, которые стороны оговорили первоначально. Таким образом, сохранилась обязанность арендатора, предусмотренная пунктом 2.2.15 договоров, предупредить арендодателя за два месяца о предстоящем освобождении нежилых помещений. За нарушение условий пункта 2.2.15 договора пунктом 3.13 предусмотрена ответственность. Пунктом 7.4 договора аренды от 10.03.2010 также предусмотрена обязанность арендодателей сообщить арендатору о нежелании продлить с ним договор аренды на следующий срок не позднее трех месяцев до окончания действующего договора аренды, что также не исполнено арендодателями. Следовательно, на кооператив как арендатора и на собственников земельного участка с кадастровым номером 23:21:0706000:165 как арендодателей, была возложена обязанность уведомить другую сторону о расторжении или заключении договора аренды, но данные обязанности не были исполнены. Судом не обращено внимание на взаимную обязанность сторон договора исполнять его честно и добросовестно. Суды сослались на то, что предприниматель на общем собрании в 2021 году довел до сведения участников общей долевой собственности позицию о том, что не намерен заключать новый договор аренды с кооперативом, при этом не учитывая, что ФИО2 с августа 2020 года уже не являлся участником общей долевой собственности и не принимал участия в общем собрании, а находился в зале в качестве слушателя. Из материалов дела следует, что спорный участок с кадастровым номером 23:21:0000000:2091 выделен предпринимателем в августе 2020 года, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН. Следовательно, при выделе земельного участка в натуре право общей долевой собственности прекращается, а вместе с ним и права на участие в собраниях участников общей долевой собственности. Судом проигнорированы нормы действующего законодательства, указано на законность заявлений предпринимателя на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок, правом собственности на который он не обладает. В материалах дела также имеется протокол общего собрания участников общей долевой собственности от 2021 года, из которого видно, что ответчик сделал заявление о том, что он не намерен заключать с истцом новый договора аренды. При этом ответчик не являлся участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0706000:165, не имел права принимать в общем собрании участия, в том числе голосовать по вопросам повестки собрания, так как уже с 2020 года являлся собственником совсем другого земельного участка с кадастровым номером 23:21:0000000:2091, выделенного без учета мнения общего собрания и арендатора. Заявление ответчик сделал путем передачи письма в президиум общего собрания через другого участника общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0706000:165, так как сам ФИО2 не являлся участником собрания, что подтверждается протоколом и документами о регистрации участников общего собрания, представленными в материалы дела. Суд данный факт проигнорировал, правовая оценка листа регистрации участников общего собрания не дана, отражена ссылка лишь на протокол, который имеет составные части, в том числе и листы регистрации участников. Довод о голосовании ФИО2 против заключения договора аренды, даже если бы не выделили земельный участок заранее, не отменяет того факта, что земельный участок выделен с нарушениями действующего земельного законодательства – без учета согласия со стороны арендатора. Доказательств того, что ФИО2 предпринимал попытки к созыву общего собрания в 2020 году не представлено. Наличие карантинных мер по противодействию коронавирусной инфекции в 2020 году само по себе не отменяет факта возможности обратиться в администрацию Новосельского сельского поселения Новокубанского района с заявлением о проведении общего собрания участников общей долевой собственности, направив данное заявление посредством почтовой связи, хотя бы в удовлетворении данного заявления и было отказано, со ссылкой на невозможность проведения такого собрания. Суд проигнорировал остальные доводы незаконности выдела земельного участка с кадастровым номером 23:21:0000000:2091. Выдел спорного земельного участка произведен на основании единоличного волеизъявления ФИО2 по заключению с кадастровым инженером ФИО6 договора на выполнение кадастровых работ по изготовлению проекта межевания, затем личного обращения в уполномоченный орган за государственной регистрацией права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0000000:2091. Следовательно, выдел спорного земельного участка подходит под понятие односторонней сделки, отраженной в статье 154 Гражданского кодекса. Ответчик в мае 2020 года направлял в адрес кооператива письмо с просьбой предоставить согласие арендатора на выдел земельной доли в натуре. Как ссылается в своих возражениях ответчик, в марте 2020 года прекратил свое действие договор аренды от 10.03.2010 в связи с истечением его срока. При этом позднее в адрес кооператива поступило заявление представителя ФИО2, в котором он указывает на то, что является собственником земельных долей, находящихся в земельном участке с кадастровым номером 23:21:0706000:165. В дальнейшем в газете «Свет маяков» № 10 (12147) от 05.03.2020 опубликовано извещение о согласовании проекта межевания земельного участка, являющегося предметом настоящего спора. Исходя из этого, в мае 2020 года ответчик признавал кооператив арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:21:0706000:165 и не имел претензий по поводу владения истцом данным земельным участком на праве аренды. Договор аренды не может оспариваться стороной, добровольно получавшей исполнение по сделке. По мнению кассатора, ответчик не вправе ссылаться на недействительность договора, так как согласно его заявлению, представленному в материалы дела, он по ведомостям о получении арендной платы за 2020 год, находящимся в кооперативе, лично получал арендную плату в виде зерна, сахара-песка и растительного масла. Согласно приложению к договору аренды арендная плата получается арендодателями после уборки урожая в сентябре и октябре с 1 по 23 числа, то есть получение арендной платы за 2020 год осуществлялось ответчиком осенью 2020 года. Следовательно, осенью 2020 года, то есть через полгода с момента истечения срока, указанного в пункте 7.2 договора аренды от 10.03.2010, ответчик считал, что земельный участок с кадастровым номером 23:21:0706000:165 и образованный из него земельный участок с кадастровым номером 23:21:0000000:2091 площадью 435084 кв. м по-прежнему находится в аренде у кооператива на основании договора аренды от 10.03.2010. Даже если ответчик считает недействительным вышеуказанный договор аренды, он может его обжаловать в суд в частном порядке, так как данная сделка не является ничтожной, потому что не посягает на публичные интересы, а может являться лишь оспоримой, но такое исковое заявление в суд не заявлялось. Кооперативом также указано, что участник долевой собственности, передавший земельную долю в аренду, без согласия арендатора исходного земельного участка вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли только в случае, если на общем собрании участников долевой собственности на исходный земельный участок он возражал по поводу заключения договора аренды. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора. Общих собраний участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0706000:165 не проводилось, ответчик или его наследодатель не уведомляли участников долевой собственности об отсутствии намерения заключать договоров аренды с кооперативом или третьими лицами, следовательно, ФИО2 не получил право на выдел своей земельной доли в индивидуальном порядке. Действующий договор аренды земельного участка заключен на основании нотариальной доверенности, выданной на имя ФИО4, которая не отменена на протяжении всего срока ее действия. Ответчик и его наследодатель не предпринимали попыток к созыву общего собрания участников общей долевой собственности, что также указывает на несоблюдение действующего порядка выдела земельной доли в натуре. Ответчик или его наследодатель не голосовали на общем собрании против заключения договора аренды с кооперативом и на протяжении всего периода действия договора получали арендную плату и не возражали на счет того, что кооператив использует земельный участок с кадастровым номером 23:21:0706000:165 на основании договора аренды от 10.03.2010. Как видно из материалов регистрационного дела, а также следует из отзыва третьего лица по настоящему делу, согласие кооператива как арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:21:0706000:165 на государственную регистрацию права собственности на спорный земельный участок не предоставлялось, что само по себе означает незаконность проведенной государственной регистрации права со стороны третьего лица. Доводы ответчика о том, что с марта 2020 года спорный участок являлся брошенным и не использовался в сельскохозяйственном производстве являются неверными. Как следует из листов трактористов-машинистов кооператива, представленных в материалы дела, кооператив использовал поле № 12 севооборота № 3 до конца сентября 2020 года, то есть до момента самовольного занятия спорного земельного участка ответчиком. Ссылка ответчика, что при утверждении проекта межевания ответчик не подавал возражений, является не относящейся к рассматриваемому спору. Кроме того, кассатор указывает, что все документы, приложенные к ходатайству ответчика от 09.11.2023, датированы 2021 годом, то есть уже после выдела спорного земельного участка. В августе 2020 года кооперативу стало известно, что ответчик самовольно начал использовать земельный участок с кадастровым номером 23:21:0000000:2091, площадью 435084 кв. м, выделенный из земельного участка с кадастровым номером 23:21:0706000:165, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, а право аренды кооператива не перенесено уполномоченным органом на вновь образованный земельный участок. Как следствие, кооператив не мог использовать данный земельный участок без угрозы привлечения к административной ответственности по статье 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
В судебном заседании представитель кооператива поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемые судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в отзыве на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, кооператив в исковом заявлении указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:21:0706000:165, что подтверждается договором аренды земельного участка от 10.03.2010 № 3. Со стороны арендодателей данный договор аренды заключен на основании доверенностей на распоряжение долями, выданных участниками общей долевой собственности.
Кооператив указал, что общие собрания участников долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:21:0706000:165 по вопросу заключения договора аренды с кооперативом не проводились, так как у лиц, подписавших вышеуказанный договор аренды, имелись доверенности от 100 % собственников, что подтверждается списком арендаторов, являющимся неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды. Никто из участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0706000:165 не высказывал возражений по вопросу заключения в 2010 году договора аренды с кооперативом.
В августе 2020 года кооперативу стало известно, что ответчик по настоящему делу выделил свою земельную долю в натуре без разрешения арендатора, переданную кооперативу по вышеуказанному договору аренды. В результате выделения земельной доли в натуре образован земельный участок с кадастровым номером 23:21:0000000:2091, который принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Истец считает, что выдел земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 23:21:0706000:165 является незаконным. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения кооператива в арбитражный суд с иском о признании недействительной (ничтожной) сделки по выделу земельного участка с кадастровым номером 23:21:0000000:2091, применении последствий недействительности сделки в виде снятия земельного участка с кадастрового учета, аннулирования права собственности предпринимателя на земельный участок и восстановления права общей долевой собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0706000:165, внесения соответствующей регистрационной записи права в ЕГРН.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
По общему правилу, установленному пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Законом № 101-ФЗ (пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса).
Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 3 статьи 11.5 Земельного кодекса).
Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом и настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 13 Закона № 101-ФЗ).
Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Закона № 101-ФЗ (пункт 2 статьи 13 Закона № 101-ФЗ).
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ).
Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (пункт 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ).
В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано, что по смыслу пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса). Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил возможность квалификации в качестве ничтожной сделки договора, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный установленный законом запрет, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд первой инстанции пришел к выводу, что в связи с отсутствием как факта проведения общего собрания участников общей долевой собственности, так и мер по его созыву, собственники долей были лишены предоставленного законом права на выражение несогласия с передачей земельного участка в аренду кооперативу на указанных в договоре условиях. Принятие решения о заключении договора аренды лицом, действующим на основании доверенности, не допустимо. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 10.03.2010 заключен с нарушением положений Закона № 101-ФЗ и в силу статьи 168 Гражданского кодекса является недействительным. Суд также учел, что решение о расторжении договора № 3 аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателя от 10.03.2010 между арендаторами и арендатором не принималось, что является доказательством того, что договор № 3 аренды земельного участка не продлялся на неопределенный срок и прекратил действие 10.03.2020 в связи с истечением его срока. Выдел земельной доли произведен ответчиком 05.08.2020, то есть после прекращения срока действия договора от 10.03.2010 № 3. При рассмотрении в 2021 году на общем собрании участников долевой собственности вопроса о заключении договора аренды на новый срок ФИО2 представил письменное заявление об отказе от заключения договора аренды из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:21:0706000:165, председателем собрания принято решение о приобщении данного заявления к документам общего собрания, о чем в протокол внесена запись. Исходя из этого суд первой инстанции пришел к выводу, что ФИО2 исполнены требования пункта 5 статьи Закона № 101-ФЗ в отношении реализации прав подачи возражений собственника на заключение договора аренды. Оснований для вывода о нарушении прав истца по договору от 10.03.2010 судом не установлено, поскольку данный договор прекратил свое действие. В отношении договора аренды земельного участка собственности от 18.02.2021 нарушений прав арендатора не установлено, поскольку ответчик реализовал свое право на возражение в отношении данного договора.
Апелляционный суд согласился с данными выводами суда первой инстанции, указав, что доводы жалобы о несогласии с выделением земельного участка ответчику подлежат отклонению судом, поскольку в силу пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ согласие арендатора исходного земельного участка на выдел в счет земельных долей земельного участка не требовалось. Применительно к обстоятельствам данного дела указанное не породило нарушение прав истца, поскольку в настоящее время земельный участок выделен ответчику правомерно в соответствии с положениями Закона № 101-ФЗ, которым также не установлен порядок отмены процедуры образования земельного участка по приведенным основаниям.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ в редакции, действующей по состоянию на дату заключения договора от 10.03.2010, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.
Пунктом 2 статьи 14 Закона № 101-ФЗ в приведенной выше редакции предусмотрено, что аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. В случае если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.
В силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны (пункт 2 статьи 431.1 Гражданского кодекса).
Как следует из материалов дела и подтверждено сторонами, при заключении договора от 10.03.2010 общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0706000:165 не проводилось.
Между тем, как указано в кассационной жалобе кооператива, данный договор заключен всеми участниками долевой собственности в лице представителей (ФИО7, ФИО5, ФИО8), действующих на основании доверенностей, а также участником лично (ФИО9). Сторонами при рассмотрении дела не оспаривался факт исполнения договора, в том числе в пользу ответчика, путем получения арендной платы, а также отсутствия претензий к нахождению земельного участка в аренде (владении и пользовании) у истца.
С учетом изложенного выводы судов первой и апелляционной инстанции о ничтожности договора аренды от 10.03.2010 в целом суд округа находит не основанными на исследовании и оценке совокупности имеющихся в деле доказательств (документально подтвержденные обстоятельства заключения договора всеми участниками долевой собственности, исполнения договора в течение срока его действия, в том числе со стороны предпринимателя).
Далее, судами при рассмотрении дела установлено, что договор аренды от 10.03.2010 заключен на срок – 10 лет, по 10.03.2020 (пункт 7.2, данные ЕГРН).
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
По правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с пунктом 4.3.10 договора аренды от 10.03.2010 арендатор обязан направить не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, указанного в пункте 7.2, письменное предложение арендодателю о расторжении договора либо о заключении договора на новый срок.
Отсутствие реализации данных действий суды оценили как свидетельство прекращения договора аренды от 10.03.2010 истечением срока его действия 10.03.2020.
Данный вывод судов не соответствует установленным судам обстоятельствам – отсутствие реализации сторонами договора аренды права на его прекращение, использование кооперативом земельного участка после истечения срока договора, что свидетельствует о возобновлении договора аренды от 10.03.2010 на прежних условиях на неопределенный срок.
Однако приведенные выше выводы судов о ничтожности договора аренды от 10.03.2010 в целом и прекращении его действия 10.03.2020 не повлекли принятие ошибочных судебных актов по следующим основаниям.
Согласно пункту 3.1.4 договора аренды от 10.03.2010 арендодатели вправе образовывать (только через своих уполномоченных доверенных лиц ФИО4 и ФИО5) земельные участки, путем выдела их из исходного участка, для последующей продажи или распоряжения ими по своему усмотрению, ином чем передача в аренду на условиях настоящего договора третьим лицам. Выдел земельных участков из исходного участка осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
После образования земельных участков из исходного участка (постановки на кадастровый учет, регистрации права) арендодатели вправе распорядиться новым образованным участком по своему усмотрению (за исключением передачи его в аренду на условиях настоящего договора третьим лицам). При этом исходный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. При реализации нового образованного земельного участка новый приобретатель приступает к использованию земельного участка после уборки арендатором с него урожая сельскохозяйственных культур (пункт 3.1.5. договора аренды от 10.03.2010)
Также, арендодатель вправе досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор в части нового образованного земельного участка для последующего распоряжения им (если данное обстоятельство препятствует интересам и воле арендодателя, установленной пунктом 3.1.4), направив не менее чем за 30 календарных дней письменное уведомление арендатору о расторжение договора в части нового образованного участка (пункт 3.1.6. договора аренды от 10.03.2010).
Согласно пунктам 4.3.14, 4.3.16 договора аренды от 10.03.2010 арендатор не должен препятствовать и не возражать арендодателям (действующим только через своих уполномоченных доверенных лиц ФИО4 и ФИО5) образовывать и выделять земельные участки путем выдела их из исходного участка для последующей продажи или распоряжения по своему усмотрению, а также обязан освободить новый образованный земельный участок после уборки урожая сельскохозяйственных культур в соответствующем текущем году.
Договор считается расторгнутым досрочно и прекращает свое действие (обременение и ограничение) в части нового земельного участка, образованного в порядке, установленном пунктом 3.1.4 договора, путем выдела из исходного участка, с момента государственной регистрации прав арендодателей (собственников земельных долей) на данный участок. При этом участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах и на него распространяются условия настоящего договора в неизменном виде (пункт 8.2.1 договора аренды от 10.03.2010).
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В договоре аренды от 10.03.2010 его стороны добровольно согласовали условия, предусматривающие право арендодателей на выдел земельного участка в счет земельной доли из исходного земельного участка с кадастровым номером 23:21:0706000:165, а также право на досрочное, производимое в одностороннем порядке расторжение договора аренды в части вновь образованного земельного участка путем уведомления об этом арендодателя за 30 календарных дней.
При рассмотрении дела ответчик указал на ничтожность положений договора аренды от 10.03.2010 (пункты 3.1.4, 4.3.14, 8.2.2), ограничивающих право арендодателей на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и расторжение договора аренды путем совершения данных действий только через конкретных представителей – ФИО4 и ФИО5
Определением от 13.04.2021 суд первой инстанции возвратил встречное исковое заявление предпринимателя о признании ничтожными пунктов 3.1.4, 3.2.2, 8.2.2, 4.3.14 договора аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателя от 10.03.2010 № 3.
Определением суда от 08.09.2021 производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу№ А32-28372/2021 по иску предпринимателя о признании ничтожными указанных пунктов договора аренды от 10.03.2010.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2022 дело № А32-28372/2021 передано в Краснодарский краевой суд для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено.
Решением Новокубанского районного суда Краснодарского края от 22.08.2022 по делу № 2-660/2022 в иске предпринимателя отказано ввиду истечения срока исковой давности, производство по настоящему делу определением суда от 22.02.2023 возобновлено.
Указанное выше решение Новокубанского районного суда Краснодарского края от 22.08.2022 по делу № 2-660/2022 не имеет преюдициальной силы для настоящего дела (статья 69 Кодекса), поскольку обстоятельства действительности оспариваемых пунктов договора аренды от 10.03.2010 по существу судом не рассматривались и не устанавливались.
При этом в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.
Согласно статье 180 Гражданского кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Исходя из условий договора аренды от 10.03.2010, суд округа приходит к выводу о том, что отраженные в пунктах 3.1.4, 4.3.14 и 8.2.2 условия договора аренды от 10.03.2010 об ограничении прав арендодателей на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и на расторжение договора аренды путем совершения данных действий только через конкретных представителей – ФИО4 и ФИО5 являются ничтожными как противоречащее существу правового регулирования, недействительность договора аренды от 10.03.2010 в данной части не влечет недействительности прочих его частей.
Указанное в кассационной жалобе заявление предпринимателя от 15.05.2020, полученное кооперативом, содержит не только просьбу дать согласие на выдел земельного участка в счет земельной доли ответчика, но и уведомление о том, что право на выдел реализовано предпринимателей путем публикации в газете «Свет маяков» от 05.03.2020 № 10 (12147) извещения о согласовании проекта межевания выдела земельного участка и отсутствия возражений, а также уведомление о прекращении договора аренды от 10.03.2020 (том 4, л.д. 143, 144, том 6 л.д. 1).
В связи с изложенным выводы судов первой инстанции от отсутствии необходимости получения согласия кооператива на выдел земельного участка в счет земельной доли предпринимателя соответствуют материалам дела.
Кроме того, судами при разрешении спора обосновано учетно, что на проведенном в феврале 2021 года общем собрании участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0706000:165 предприниматель выразил возражение против заключения нового договора аренды. С учетом изложенного суды правомерно пришли к выводу о том, что права истца не могут быть восстановлены путем удовлетворения рассматриваемого иска, поскольку даже в случае отсутствия выдела земельного участка предпринимателя в августе 2020 года, данное право у предпринимателя возникло в феврале 2021 г. после проведения общего собрания участников долевой собственности.
Доводы кассационной жалобы кооператива об отсутствии доказательств принятия предпринимателем мер по созыву общего собрания в 2020 году подлежат отклонению, поскольку данные меры приняты кооперативом (том 4 л.д. 172-173). Проведению собрания препятствовало издание постановлений главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 № 129 «О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)», от 31.03.2020 № 185 «О введении ограничительных мероприятий (карантина) на территории Краснодарского края».
Оснований для иных выводов исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов у суда округа не имеется, аргументы кооператива основаны на неверном понимании норм права в совокупности обстоятельств дела, не опровергают выводы судов, основанные на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили фактические обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела в рамках заявленных требований, к которым верно применили нормы права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.
Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на кооператив (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2024 по делу № А32-51074/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.А. Авдякова
Судьи В.А. Анциферов
Т.Н. Драбо