ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

12 мая 2025 года

Дело №

А33-25164/2024

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «22» апреля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен «12» мая 2025 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Белан Н.Н.,

судей: Паюсова В.В., Пластининой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Солдатовой П.Д.,

при участии представителя процессуального истца – старшего прокурора Семеновой П.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Нива», администрации Нижнеингашского района

на решение Арбитражного суда Красноярского края от «05» февраля 2025 года по делу №А33-25164/2024,

установил:

Прокуратура Красноярского края (далее – процессуальный истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края в интересах муниципального образования Нижнеингашский район Красноярского края в лице администрации Нижнеингашского района Красноярского края с иском к администрации Нижнеингашского района Красноярского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Нива» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ООО «Нива», ответчики) со следующими требованиями:

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 27.04.2023 № 15, заключенный между Отделом по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района Красноярского края и ООО «Нива»;

- применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ООО «Нива» на земельный участок с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, расположенный по адресу: Красноярский край, Нижнеингашский район, с. Кучерово, примерно в 1100 метрах на северо-запад от животноводческой фермы № 7 по ул. Партизанская.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 05.02.2025 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обратились в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ООО «Нива» ссылается на следующие доводы:

- эксплуатация нежилого здания коровника на спорном земельном участке с перечисленными объектами (здание для подогрева воды, котельная, телятник, теплотрасса) не противоречит закону, без перечисленных объектов эксплуатация коровника невозможна;

- указанные вспомогательные объекты обладают признаками объекта капитального строительства;

- судом в решении не указано, какие публичные интересы были нарушены при заключении оспариваемой сделки.

Доводы апелляционной жалобы администрация Нижнеингашского района сводятся к тому, что эксплуатация нежилого здания коровника на спорном земельном участке с перечисленными объектами (здание для подогрева воды, котельная, телятник, теплотрасса) не противоречит закону, без перечисленных объектов эксплуатация коровника невозможна.

Процессуальный истец представил отзыв на апелляционные жалобы, в котором считает доводы жалоб необоснованными, решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей ответчиков, третьего лица.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя процессуального истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Как следует из материалов дела, в администрацию Нижнеингашского района 18.04.2023 за вх.№ 01-16-2484 ООО «Нива» подано заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации на праве собственности для целей скотоводства.

Между Отделом по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района и ООО «Нива» заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.04.2023 № 15.

В соответствии с пунктом 1.1 настоящий договор заключен в соответствии со статьей 37, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 1.2 в соответствии с настоящим договором продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью: 133 585 кв.м., находящийся по адресу (местоположению): Российская Федерация, Красноярский край, Нижнеингашский район, с. Кучерово, примерно в 1100 метрах на северо-запад от животноводческой фермы № 7 по ул. Партизанская (далее - Участок), с разрешенным использованием: скотоводство.

Как следует из пункта 1.3 договора, покупатель обладает на праве собственности, расположенным на вышеуказанном участке, объектом недвижимости: нежилое здание - коровник, назначение: нежилое, кадастровый номер: 24:28:0701002:242, площадь 1495 кв.м., количество этажей: 1, по адресу (местонахождению): Российская Федерация, Красноярский край, Нижнеингашский район, с. Кучерово, примерно в 1100 метрах на северо-запад от животноводческой фермы № 7 по ул. Партизанская, стр. 1, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 30.08.2021 сделана запись государственной регистрации права № 24:28:0701002:242-24/095/2021-1.

Согласно пункту 2.1 договора цена участка согласно акту расчета цены выкупа, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение 1), 41 478 рублей 14 копеек.

Право собственности ООО «Нива» на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 28.04.2023.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.06.2024 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:28:0000000:5577 составляет 276 520 рублей 95 копеек.

Ввиду несоразмерности площади выкупленного земельного участка, а также с учетом продажи земельного участка по цене существенно ниже его рыночной стоимости Прокуратура Красноярского края в интересах муниципального образования Нижнеингашский район Красноярского края в лице администрации Нижнеингашского района Красноярского края обратилась в суд с иском к администрации Нижнеингашского района Красноярского края, к ООО «Нива» с требованиями признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 27.04.2023 № 15, заключенный между Отделом по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района Красноярского края и ООО «Нива»; применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ООО «Нива» на земельный участок с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, расположенный по адресу: Красноярский край, Нижнеингашский район, с. Кучерово, примерно в 1100 метрах на северо-запад от животноводческой фермы № 7 по ул. Партизанская.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Суд апелляционной инстанции считает судебный акт суда первой инстанции правомерным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Полномочия прокурора на обращение с настоящим иском следуют из положений статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74-75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость обеспечения функционального использования расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер земельного участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. Указанная правовая позиция следует из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, 15.08.2018 №302-КГ18-11425, от 31.07.2018 № 305-ЭС18-10274, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 №12955/11, от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

При этом согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

Как следует из материалов дела, ООО «Нива» принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером: 24:28:0701002:242, площадью 1495 кв.м., в части здания, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 24:28:0000000:5577.

При площади нежилого здания 1495 кв.м. ООО «Нива» в собственность передан земельный участок с кадастровым номером 24:28:0000000:5577 площадью 133 585 кв.м. для эксплуатации нежилого здания (площадь земельного участка в 89 раз превышает площадь здания).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что несоблюдение требований соразмерности повлекло незаконную передачу земельного участка. Площадь расположенного на участке нежилого помещения с кадастровым номером: 24:28:0701002:242, принадлежащего ООО «Нива», составляет 1495 кв.м, площадь полученного земельного участка по оспариваемому договору составляет 133 585 кв.м, то есть площадь земельного участка более чем в 89 раз превышает площадь нежилого помещения, принадлежащего ООО «Нива».

Учитывая явную несоразмерность площади земельного участка площади размещенных на нем объектов капитального строительства, оснований для передачи обществу всего спорного участка (без его раздела) у администрации не имелось.

Таким образом, поскольку ООО «Нива» на праве собственности принадлежит нежилое здание (коровник), площадью 1495 кв.м, а иных объектов недвижимости на участке не имеется, предоставление последнему в аренду земельного участка площадью 133 585 кв.м противоречит требованиям земельного законодательства.

Довод апелляционных жалоб о том, что на спорном земельном участке также расположены здание для подогрева воды, котельная, телятник, теплотрасса, без перечисленных объектов эксплуатация коровника невозможна, был предметом оценки суда первой инстанции, указанный довод обоснованно отклонен, поскольку указанные объекты не являются объектами недвижимости, доказательства обратного в материалы дела не представлены, представленные ООО «Нива» технические планы не являются доказательствами наличия у заявителя права собственности на объекты, кроме того, спорный земельный участок предоставлен в собственность для эксплуатации коровника, а не молочно-товарной фермы.

Расположенная в пределах участка совокупность движимых вещей и недвижимого объекта не может квалифицироваться в качестве единого имущественного комплекса, поскольку в качестве такового не зарегистрирована в ЕГРН.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ в отсутствие государственной регистрации совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом и, в том числе, не может выступать в качестве единого объекта при предоставлении земельного участка.

Земельный участок, необходимый для эксплуатации непосредственно объектов капитального строительства в установленном законом порядке не формировался, площадь его для целей выкупа не была определена. Сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, его фактическое использование для целей животноводства, не может являться достаточным основанием для его продажи в тех же границах для целей, не связанных с животноводством – для эксплуатации объекта. Формирование, постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 133 585 кв.м сами по себе не являются основаниями для продажи обществу земельного участка указанной площади как владельцу нежилого здания площадью 1495 кв.м.

Представленные в дело документы не содержат нормативных обоснований необходимости использования площади участка в размере 133 585 кв.м. именно для эксплуатации возведенного объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителей о том, что истцом не доказано нарушение публичных интересов, поскольку оспариваемая сделка с одной стороны лишает хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на спорный участок (его часть), возможности получения части земельного участка в пользование, а с другой стороны – получения публичным образованием максимальной цены в результате продажи земельного участка на аукционе.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца о признании недействительной ничтожной сделкой договора купли-продажи земельного участка от 27.04.2023 № 15 являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

При этом ответчик не лишен права обратиться за предоставлением земельного участка, необходимого для эксплуатации существующего объекта, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В абзаце 1 пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая изложенное, в качестве последствий недействительности сделки судом правомерно применены последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности ООО «Нива» на земельный участок с кадастровым номером 24:28:0000000:5577.

Довод апелляционной жалобы ООО «Нива» о том, что в тексте решения указано, что государственная пошлина в сумме 4500 рублей подлежит взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Обслуживание коммунального комплекса», которое в деле не участвовало, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку указанная опечатка не привела к принятию неправильного решения по существу спора, фактически государственная пошлина взыскана с ООО «Нива», на что указано в резолютивной части решения.

Все доводы, заявленные в апелляционных жалобах, были предметом исследования в суде первой инстанции, указанным доводам в обжалуемом решении дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Фактически заявители жалоб не согласны с оценкой суда первой инстанции доказательств, представленных в материалы дела, что само по себе не является основанием для отмены законного и обоснованного судебного акта.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 16549/12).

В апелляционных жалобах заявителями не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения апелляционных жалоб Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от «05» февраля 2025 года по делу № А33-25164/2024 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «05» февраля 2025 года по делу № А33-25164/2024 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи:

В.В. Паюсов

Н.Н. Пластинина