АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ 426008, <...> http://www.udmurtiya.arbitr.ru
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
г. Ижевск Дело № А71- 18324/2024 17 марта 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 марта 2025 года Полный текст решения изготовлен 17 марта 2025 года
Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи
Гребневой М.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шакировой Е.О. (в судебных заседаниях 11.02.2025, 18.02.2025), помощником судьи Лиуконен Е.С. (в судебном заседании 03.03.2025), рассмотрел в открытом судебном заседании дело
по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН <***>, ИНН <***>),
при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Милан» в лице конкурсного управляющего ФИО3,
о расторжении договора аренды нежилого помещения.
По ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» судом организована веб-конференция с целью обеспечения участия представителей в судебном заседании (статья 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В судебном заседании посредством использования системы веб- конференции приняла участие представитель ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Агроторг», – ФИО4, по доверенности, паспорт, диплом.
В зал судебного заседания явился представитель истцов, индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО5, доверенность от 27.11.2023, паспорт, диплом.
Индивидуальный предприниматель ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО2 обратились в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым
заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.06.2020
№ 18/ДДА-Агро (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ, и принятых судом).
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Милан» в лице конкурсного управляющего ФИО3.
Представитель истцов исковые требования поддержал.
Ответчик с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
УСТАНОВИЛ:
Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО2 являются собственниками (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности) нежилого помещения № 2 с кадастровым номером 18:26:030034:7467, расположенного по адресу: <...> (далее - Помещение), общей площадью 5615, 6 кв.м.
Помещение было приобретено ФИО2 на основании договора купли-продажи 14.05.2024, заключенного по результатам торгов по продаже имущества должника в рамках процедуры банкротства ООО «Милан».
Поскольку в аукционной документации, в договоре купли-продажи, а также в выписке ЕГРН информации о каких-либо ограничениях и обременениях в виде аренды отсутствовала, 02.07.2024 ИП ФИО2 обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» было направлено требование об освобождении помещения.
В ответ на указанное требование ответчик письмом от 09.07.2024 сообщил о том, что занимает спорное нежилое помещение на праве аренды, а также об отсутствии записи об обременении в ЕГРН в связи с технической ошибкой, допущенной Росреестром.
В соответствии с соглашением от 25.06.2024 об исполнении обязательств по агентскому договору № 4АД от 29.04.2024 ФИО2 передал 1/2 доли в праве собственности на указанное помещение ФИО1
20.08.2024 ИП ФИО1 направил ответчику письмо об освобождении помещения.
В ответ на указанное письмо ответчик письмом от 02.09.2024 сообщил о том, что занимает спорное нежилое помещение на праве аренды, а также об отсутствии записи об обременении в ЕГРН в связи с технической Росреестра, которая в настоящий момент исправлена по заявлению ответчика.
Таким образом, ответчик является арендатором части указанного помещения площадью 861,5 кв.м. в соответствии с договором № 18/ДДА- Агро аренды нежилого помещения от 17.06.2020, заключенного с ООО «Милан» на 10 лет.
О наличии обременения помещения в виде договора аренды от 17.06.2020 № 18/ДДА-Агро истцы узнали уже после заключения вышеуказанного договора купли-продажи от 14.05.2024 и регистрации перехода права собственности, поскольку в аукционной документации отсутствовали сведения о наличии таких обременений.
Пункт 2.2. договора аренды устанавливает, что постоянная часть арендной платы составляет 350 550 руб. в месяц.
Согласно пункту 2.8. договора оплата постоянной части арендной платы производится арендатором не позднее 15 текущего (оплачиваемого) месяца аренды.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей за период с июля 2024 года по октябрь 2024 года, предприниматели обратились в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Оценив представленные по делу доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Судом установлен факт наличия у ответчика задолженности по арендной плате за период с июля 2024 года по октябрь 2024 года на момент подачи искового заявления, что ответчиком не оспаривается.
Согласно п. 9.2 договора арендодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Из разъяснений, изложенных в пункте 29 вышеуказанного информационного письма следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом, у ответчика имеется просрочка по внесению арендных платежей более двух сроков оплаты подряд, что последним не оспаривается; учитывая, что требование о расторжении договора заявлено истцами после предварительного предупреждения ответчика о необходимости произвести оплату задолженности в установленный срок, арбитражный суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истцов о расторжении договора аренды.
Доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истцов в связи с тем, что истцы понуждали ответчика изменить условия о порядке расчета размера арендной платы, претензия истцов не содержит реквизитов для перечисления арендой платы, рассмотрены и отклонены судом на основании следующего.
В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.
Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по реализации принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав. При этом лицо совершает действия с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая права и
законные интересы других лиц и причиняя им вред или создавая соответствующие условия. Также под злоупотреблением правом понимается ситуация, когда лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом.
При рассмотрении спора судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о действиях истцов в пределах предоставленных им прав, но недозволенным образом или незаконными средствами, нарушении прав и законных интересов ответчика и причинении ему вреда.
В уведомлениях истцов о смене собственника и о переходе права требования уплаты арендных платежей в пользу ИП ФИО2 и
ИП ФИО1 (письма от 02.07.2024 и от 20.08.2024 об освобождении помещения ответчику) были указаны банковские реквизиты на фирменном бланке, а также выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности истцов на спорное помещение.
Между ИП ФИО1 (арендатор) и ООО «Агроторг» заключены договоры аренды, по которым последний регулярно перечисляет арендную плату на расчетный счет арендатора, что ответчиком не оспаривается.
Указание ответчика на то, что в письмах отсутствует указание на то, что арендная плата подлежит перечислению именно на данные реквизиты, рассмотрены и отклонены судом в связи с тем, что предоставление иных сведений и документов ни условиями договора № 18/ДДА-Агро аренды нежилого помещения от 17.06.2020, ни действующим законодательством не предусмотрено.
Истцы совершили все необходимые в данном случае действия для того, чтобы должник (ответчик) мог своевременно исполнить свое денежное обязательство.
Кроме того, само по себе неполучение от истцов каких-либо документов не освобождает ответчика от обязанности внесения арендной платы, данное обстоятельство не может быть принято во внимание как препятствие должнику исполнить свои обязательства.
Более того, зная о наличии у него обязательства по уплате арендной платы, арендатор, действуя разумно и добросовестно, имел возможность исполнить его путем внесения денежных средств в депозит нотариуса (статья 327 Гражданского кодекса Российской Федерации) и считался бы исполнившим обязательства.
Учитывая изложенное, ответчик не проявил той меры заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства.
Доказательства того, что истцы отказались принять предложенное ответчиком исполнение или не совершили возложенных на них действий, вследствие чего ответчик не имел возможности исполнить надлежащим образом денежное обязательство, ответчиком не представлено.
Учитывая изложенное, вопреки позиции ответчика, истцы не считаются просрочившим кредитором по смыслу п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не отказывались принять
предложенное должником надлежащее исполнение. Таким образом просрочка имела место не вследствие просрочки кредитора, а по причине неисполнения обязательства самим должником.
Указание ответчика в судебном заседании 03.03.2025, на уплату арендной платы в пользу ИП ФИО1 основанием для отложения судебного заседания не является с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в котором указано на то, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. С учетом принятого по делу решения, на основании статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истцов.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 17.06.2020 № 18/ДДА-Агро.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 7 500 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 7 500 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Судья М.А. Гребнева