АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-22662/2021
09 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Истоменок Т.Г. и Сороколетовой Н.А., при участии в судебном заседании ФИО1 (паспорт) и ее представителя ФИО2 (доверенность от 03.04.2024), финансового управляющего должника – ФИО3 – ФИО4 (паспорт), ФИО5 (паспорт) и ее представителя ФИО6 (доверенность от 03.04.2024), ФИО7 (паспорт) и ее представителя ФИО8 (доверенность от 15.11.2022), от ФИО9 – ФИО10 (доверенность от 11.12.2024), от ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 ? ФИО8 (доверенности от 08.11.2022, 12.11.2022, 10.11.2022, 22.11.2022, 11.10.2022, 16.11.2022, 24.09.2024, 30.03.2022, 10.04.2023), от ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42 – ФИО6 (доверенности от 11.12.2024, от 17.04.2024, от 27.05.2024, от 26.04.2024, от 22.04.2024, от 26.04.2024, от 10.04.2024, от 25.04.2024, от 20.06.2024, от 09.04.2024, от 10.04.2024, от 17.04.2024, от 26.04.2024, от 08.05.2024, от 19.06.2024, от 06.04.2024, от 09.04.2024, от 18.04.2024, от 23.04.2024, от 19.04.2024, от 22.04.2024, от 05.04.2024, 11.04.2024), в отсутствие в судебном заседании иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, при рассмотрении кассационных жалоб ФИО1, ФИО20, и ФИО21, ФИО31, ФИО26, ФИО38, ФИО37, ФИО36, ФИО35, ФИО43, ФИО33, ФИО32, ФИО42, ФИО30, ФИО5, ФИО29, ФИО28, ФИО27, ФИО25, ФИО24, ФИО41, ФИО39, ФИО44, ФИО22 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2025 по делу № А32-22662/2021 (Ф08-2134/2025) установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 (далее – должник) ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании права собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером 23:49:0202005:1410 общей площадью 37,4 кв. м, по адресу: <...> (далее – квартира № 21); регистрации перехода права собственности от должника к ФИО1 на квартиру № 21; исключении из реестра требований кредиторов должника денежного требования ФИО1 в размере 1850 тыс. рублей основной задолженности.
Определением суда от 28.11.2024 за ФИО1 признано право собственности на недвижимое имущество – квартиру № 21; указано, что судебный акт является основанием для государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на указанный объект недвижимого имущества; из реестра требований кредиторов должника исключено денежное требование ФИО1 в размере 1850 тыс. рублей основной задолженности.
Постановлением апелляционного суда от 20.02.2025 определение суда от 28.11.2024 отменено; в удовлетворении заявления ФИО1 о признании права собственности на квартиру отказано.
В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, является не соответствующим действительности вывод апелляционного суда о том, что должник не обладал статусом застройщика и в отношении него не был применен параграф 7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), поскольку должник осуществлял строительство многоквартирного жилого дома на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома; должник в 2017 году незаконно возвел четвертый этаж дома при наличии разрешения на строительство трехэтажного дома; заключенные предварительные договоры с гражданами (участниками строительства), предъявившими в суд требования о признании за ними права собственности на жилые помещения в рамках данного дела окружным судом и Верховным Судом Российской Федерации квалифицированы как договоры об участии в долевом строительстве. При этом вступившими в законную силу судебными актами, приговором суда и постановлением апелляционного суда по уголовным делам подтверждается, что должник осуществлял деятельность застройщика и привлекал денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома. Апелляционный суд необоснованно учел правовую позицию, сформированную Верховным Судом Российской Федерации в определении от 16.10.2023 № 308-ЭС20-6795(4).
В кассационной жалобе ФИО20 просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции. В обоснование жалобы указано на то, что апелляционный суд вышел за пределы рассмотрения обособленного спора по заявлению ФИО1 и предрешил исход аналогичных обособленных споров, рассматриваемых арбитражным судом по заявлениям иных кредиторов о признании за ними права собственности на оплаченные жилые помещения. Апелляционным судом необоснованно не применены положения статей 2, 4, 6, 7, 8, 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), несмотря на то, что не опровергнуты условия предварительного договора от 19.05.2016 № 92, содержащие в себе положения о том, что предметом договора является индивидуально-определенная вещь, которая будет создана в будущем. Апелляционный суд не опроверг доказательства фактического пользования и проживания ФИО1 в приобретенной квартире, несения бремени ее содержания. Кроме того, апелляционный суд не принял во внимание вступившие в законную силу судебные акты, согласно которым предварительные договоры квалифицированы как договоры долевого участия в строительстве.
В кассационной жалобе ФИО21, ФИО31, ФИО26, ФИО38, ФИО37, ФИО36, ФИО35, ФИО43, ФИО33, ФИО32, ФИО42, ФИО30, ФИО5, ФИО29, ФИО28, ФИО27, ФИО25, ФИО24, ФИО41, ФИО39, ФИО44, ФИО22 просят отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции. В обоснование жалобы указано на то, что апелляционный суд предрешил исход аналогичных обособленных споров, рассматриваемых арбитражным судом по заявлениям иных кредиторов о признании за ними права собственности на оплаченные жилые помещения, чем вышел за пределы заявленных требований. Выводы апелляционного суда о том, что признание за ФИО1 права собственности на квартиру № 21 повлечет за собой нарушение принципа равенства прав других кредиторов, не соответствует действительности. Кроме того, апелляционный суд необоснованно не применил положения статей 2, 4, 6, 7, 8, 16 Закона № 214-ФЗ.
В отзыве на кассационные жалобы ФИО11 просит в удовлетворении жалоб отказать.
В отзыве на кассационные жалобы и дополнении к отзыву финансовый управляющий должника ФИО4 просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции.
В судебном заседании ФИО1 и ее представитель, финансовый управляющий должника ФИО4, ФИО5, представитель ФИО5, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42 поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах.
ФИО7, представитель ФИО9, представитель ФИО11, ФИО12, ФИО7, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 возражали против доводов кассационных жалоб.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, определением суда от 05.10.2021 к должнику применены правила, предусмотренные параграфом 4 главы X Закона о банкротстве.
Решением суда от 28.01.2022 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО45
ФИО1 обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором просила: признать за ней право собственности на квартиру № 21; зарегистрировать переход права собственности от должника к ФИО1 на квартиру № 21; в случае удовлетворения требования ФИО1 о признании права собственности на указанную квартиру, исключить из реестра требований кредиторов должника денежное требование ФИО1 в размере 1850 тыс. рублей основной задолженности; денежное требование ФИО1 в размере 324 292 рублей 24 копеек процентов за пользованием чужими денежными средствами, включенных определением суда от 29.11.2022, отдельно в третью очередь реестра требований кредиторов должника, оставить в неизменном виде, не исключая их из реестра требований (с учетом уточнений принятых судом).
Заявление мотивировано тем, что должник (сторона 1) и ФИО1 (сторона 2) 19.05.2016 заключили предварительный договор купли-продажи на приобретение жилого помещения (квартиры) в возводимом многоэтажном жилом доме, которое будет располагаться в секции 2 на 3 этаже с условным № 92, общей площадью 37 кв. м. Жилой дом возводится на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202005:1021, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая. Стоимость жилого помещения по условиям предварительного договора составила 1850 тыс. рублей и уплачена ФИО1 в полном объеме (расписки от 19.05.2016 на сумму 100 тыс. рублей, от 23.06.2016 на сумму 1100 тыс. рублей, от 26.09.2016 на сумму 325 тыс. рублей, от 11.01.2017 на сумму 325 тыс. рублей). Заключая с должником указанный предварительный договор купли-продажи и оплачивая полную стоимость квартиры, ФИО1 преследовала цель получить жилое помещение – квартиру, в которой она нуждается и в настоящее время.
В период с 14.04.2014 по 11.05.2018, то есть на момент строительства многоквартирного дома № 1 по улице Лавровой в городе Сочи Краснодарского края должник был зарегистрирован в ЕГРИП в качестве индивидуального предпринимателя с основным видом экономической деятельности: строительство жилых и нежилых зданий. Как неоднократно подтверждено судами, должник осуществлял строительство трехэтажного жилого дома № 1 по ул. Лавровой гор. Сочи, общей площадью 1512,1 кв. м, в том числе жилой площадью 1170,2 кв. м, за счет денежных средств граждан (в настоящее время кредиторов, включая и ФИО1), имеющих к застройщику денежные требования, вытекающие из требований по передаче жилого помещения. Должник фактически привлекал денежные средства для строительства многоквартирного дома, являясь при этом собственником земельного участка, на котором возводились спорные объекты.
Полагая, что отсутствие государственной регистрации договоров не должно влиять на уровень правовой защищенности добросовестных участников строительства, в частности, лишать их возможности воспользоваться эффективными механизмами, предусмотренными на случай банкротства застройщика, ФИО1 обратилась в арбитражный суд с данным заявлением.
Суд первой инстанции, руководствуясь правовым подходом, изложенным в Обзоре судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, а также совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводу о том, что отсутствие регистрации не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика исполнения договора. При этом некоторые граждане, заключившие аналогичные договоры с должником (предварительные договоры купли-продажи, договоры купли-продажи), подавшие совместно с должником в орган регистрации прав заявления о переходе права собственности, успели до наложения ареста зарегистрировать за собой права собственности на свои квартиры в этом доме. В этой связи, отсутствие зарегистрированного договора, равно как и включение требований заявителя в реестр требований передачи жилых помещений должника, не является препятствием для признания права собственности на жилое помещение (квартиру) за соответствующим заявителем (кредитором, участником строительства).
Отказывая в удовлетворении требований ФИО1 о признании за ней права собственности, апелляционный суд, принимая во внимание положения пунктов 1 и 2 статьи 8.1 и статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), исходил из того, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22).
В силу пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).
Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Поскольку в силу пункта 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.
Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д. Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ) пункт 11 постановления от 29.04.2010 № 10/22).
Апелляционный суд установил, что решением Центрального районного суда города Сочи от 20.04.2016, вступившим в законную силу 28.06.2016, за должником признано право собственности на трехэтажный жилой дом литера «А» общей площадью помещений: 1512,1 кв. м, в том числе жилой площади 1170,2 кв. м, вспомогательной 341,9 кв. м, возведенный на земельном участке с КН 23:49:0202005:1021 по адресу: гор. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Краснодарскому краю 15.08.2016 должнику выданы кадастровые паспорта на многоквартирный жилой дом и расположенные в нем квартиры.
Решением Центрального районного суда города Сочи от 02.10.2018 по гражданскому делу № 2-3144/2018, вступившим в законную силу 20.12.2018, удовлетворены в части исковые требования администрации города Сочи к ФИО3 о признании реконструкции капитального объекта строительства незаконной и о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства. Решением суда признана реконструкция трехэтажного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202005:1021 незаконной, а реконструированный четырехэтажный объект капитального строительства признан самовольной постройкой; должник обязан за счет собственных средств осуществить снос самовольно возведенного четвертого этажа объекта капитального строительства, расположенного на спорном земельном участке; встречные исковые требования должника к администрации города Сочи о сохранении в реконструированном виде многоквартирного дома, расположенного на спорном земельном участке, и признании права собственности на данный объект оставлены без удовлетворения.
Определением Центрального районного суда города Сочи от 22.06.2020 изменен способ и порядок исполнения решения Центрального районного суда города Сочи от 02.10.2018 по гражданскому делу № 2-3144/2018, по иску администрации города Сочи к должнику о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства и по встречному иску должника к администрации города Сочи о сохранении в реконструированном виде объекта капитального строительства и признании права собственности, определив, что в случае неисполнения должником решения суда о сносе самовольно возведенного четвертого этажа объекта капитального строительства, расположенного на спорном земельном участке по адресу: гор. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая, д. 1, в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставлено право администрации города Сочи по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенных объектов за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.
Апелляционный суд исходил из того, что вступившими в законную силу судебными актами суда общей юрисдикции признано право собственности должника на трехэтажный многоквартирный дом, а произведенная реконструкция в виде достройки четвертого этажа признана самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Ввиду признания за должником права собственности на спорное помещение решением Центрального районного суда города Сочи от 20.04.2016, вступившим в законную силу 28.06.2016, должником и ФИО1 заключен основной договор купли-продажи от 07.05.2018 в отношении квартиры № 21. Однако регистрация перехода права собственности не произведена, поскольку определением Центрального районного суда города Сочи от 09.02.2018 приняты обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действий.
Апелляционный суд также отметил, что решением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 23.10.2019 отказано в удовлетворении иска ФИО1 к должнику о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом отказано в признании права собственности за ФИО1 и совершении регистрационных действий.
Впоследствии, в отношении должника на основании определения от 01.07.2021 по данному делу возбуждено дело о банкротстве и определением суда от 26.06.2023 отказано в применении правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Определением суда от 19.12.2022 по данному делу требования ФИО1 в размере 1850 тыс. рублей основного долга и отдельно 324 292 рублей 24 копеек процентов за пользованием чужими денежными средствами включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника. В рамках дела о банкротстве реестр требований о передаче жилых помещений не ведется, требования ФИО1 включены в реестр требований кредиторов, как денежные требования.
При этом определением суда от 31.01.2023, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 27.04.2023 и кассационного суда от 18.07.2023, отказано в удовлетворении требований ФИО1 об исключении из конкурсной массы должника квартиры № 21. Оставляя судебные акты нижестоящих судов без изменения, окружной суд исходил из того, что переход к ФИО1 права собственности на спорное недвижимое имущество не зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, на дату признания должника несостоятельным (банкротом) спорная квартира являлась собственностью должника и обоснованно включена в конкурсную массу. В отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю договоры купли-продажи не имеют правового значения для кредиторов должника, не осведомленных о сделках последнего.
Кроме того, апелляционный суд учел, что решением Центрального районного суда г. Сочи от 10.12.2020 по делу № 2-4357/2020, оставленным без изменения Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 18.01.2022, ряду граждан, в том числе ФИО1, отказано в признании предварительных договоров купли-продажи заключенными. Суд общей юрисдикции указал на то, что в случае удовлетворения исковых требований будут нарушены права и законные интересы взыскателей по сводному исполнительному производству, в связи с чем действия истцов являются злоупотреблением правом.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд, учитывая наличие вступивших в законную силу судебных актов, признающих право собственности на спорное помещение за должником и свидетельствующих об отсутствии оснований для регистрации перехода права собственности за ФИО1, а также принимая во внимание совокупность принятых в рамках данного дела о банкротстве судебных актов, свидетельствующих об отсутствии оснований для исключения объекта из конкурсной массы, пришел к правомерному выводу о том, что право собственности за ФИО1 в данных обстоятельствах не может быть признано.
Помимо этого, апелляционный суд указал, что согласно правовой позиции, сформированной Верховным Судом Российской Федерации в определении от 16.10.2023 № 308-ЭС20-6795(4), в отсутствие введенной процедуры банкротства застройщика спор о признании права собственности сводится к распределению конкурсной массы, поскольку одновременно разрешается вопрос об исключении из конкурсной массы должника жилых помещений, построенных должником.
Удовлетворение требований кредиторов должника осуществляется за счет его конкурсной массы в порядке, установленном статьей 134 Закона о банкротстве, и на принципах равенства кредиторов, очередности и пропорциональности, основанных на идее справедливости.
Смысл указанных принципов заключается в том, чтобы равные по отношению к должнику кредиторы могли претендовать на равное и справедливое удовлетворение своих требований за счет распределения средств конкурсной массы между кредиторами пропорционально объему требований, включенных в реестр, от общей суммы задолженности. Если один из кредиторов (либо группа кредиторов) получает более полное удовлетворение требований, нежели другие, равные ему, то он без каких-либо оснований оказывается в преимущественном положении. Более того, этот кредитор получает преимущество за счет других кредиторов, так как удовлетворение его требований уменьшает размер конкурсной массы, что в условиях недостаточности имущества должника для покрытия всех требований неизбежно влечет уменьшение размера удовлетворения требований прочих кредиторов.
Конституционный принцип равенства перед законом и судом (статья 19 Конституции Российской Федерации) гарантирует защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях и т.п.). Кроме того, осуществление прав и свобод человека должно быть основано на принципе уважения чужих прав и свобод (часть 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации).
Апелляционный суд указал, что в рассматриваемом случае на основании предварительных договоров и основных договоров купли-продажи в реестр требований кредиторов включены требования 40 кредиторов, из которых с заявлениями о признании за ними права собственности обратилось 19 кредиторов. Соответственно, помимо 19 обратившихся с требованием о признании права собственности кредиторов (ФИО1 и других) в аналогичных правоотношениях с должником состоят еще не менее 20-ти человек. При этом все 40 человек заключали договоры с должником в одно и то же время и на одних и тех же условиях, вносили денежные средства. В конкурсной массе в настоящее время имеется только земельный участок и расположенные на нем жилые помещения. Иного имущества у должника нет. Исходя из этого, апелляционный суд указал на отсутствие оснований отдать предпочтение одним кредиторам перед равными им другими кредиторами, поскольку иное привело бы к полному удовлетворению требований 19 кредиторов и по существу к полному и безосновательному отказу в удовлетворении требований других 20 кредиторов. В данном случае банкротство использовано как механизм реализации принципа равенства его кредиторов, позволяющий им объединиться для достижения общей цели. В создавшейся ситуации распределение имущества должника по нормам Закона о банкротстве в равной степени защитит права на жилище всех граждан-пайщиков, а не одних за счет других.
Учитывая совокупность изложенных выше обстоятельств, вывод апелляционного суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ФИО1 о признании права собственности на квартиру является обоснованным. Иные требования (о регистрации перехода права собственности и об исключении требований из реестра требований кредиторов) связаны с основным требованием о признании права собственности, ввиду чего также правомерно оставлены без удовлетворения.
Вместе с тем в рассматриваемом случае вывод судов о том, что должник не являлся застройщиком и к нему не применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве является недостаточно обоснованным ввиду следующего.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей несостоятельности застройщиком признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или особого рода денежные требования. При разрешении вопроса о наличии требования о передаче жилого помещения в силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве во внимание принимаются договоры участия в долевом строительстве, купли-продажи будущего жилого помещения, предварительные договоры, договоры простого товарищества, сделки о привлечении заемных средств или о приобретении векселей с условием о дальнейшем прекращении заемных (вексельных) обязательств передачей жилых помещений и т.д. К числу денежных требований, характеризующих должника как застройщика, согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве относятся, помимо прочего, требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения любого из упомянутых договоров, предусматривающих передачу жилого помещения, о возврате денежных средств, уплаченных по такому договору, признанному недействительным или незаключенным.
Апелляционный суд отметил, что Законом о банкротстве предусмотрена возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника застройщика защитить свои права в отношении недвижимого имущества не только путем обращения с требованием о его передаче, но и путем подачи заявления о признании права собственности. Однако для признания права собственности должны быть соблюдены как общие требования, предусмотренные гражданским законодательством, так и нормы Закона о банкротстве, предусмотренные параграфом 7. При этом апелляционный суд указал, что в деле о банкротстве должника рассматривался вопрос о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и судом при разрешении данного вопроса проанализированы выписки из ЕГРН в отношении расположенных в многоквартирном доме квартир, копии имеющихся в материалах дела судебных актов суда общей юрисдикции, а также условия заключенных между должником и кредиторами предварительных договоров (договоров купли-продажи квартир).
Установив, что разрешение на строительство получено в 2015 году, а само строительство объекта недвижимости осуществлено в 2016 году, то есть к дате заключения предварительных договоров и договоров купли-продажи объект был построен и введен в эксплуатацию, суд первой инстанции определением от 26.06.2023 отказал в применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков».
Апелляционный суд, принимая во внимание выводы, изложенные в определении от 26.06.2023, указал, что согласно письму Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края должник не является застройщиком; спорный объект в установленном законом порядке в эксплуатацию не вводился, акт на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома администрацией города Сочи не выдавался, так как объект недвижимости является самовольно возведенным объектом.
Право собственности должника на спорный объект признано решением Центрального районного суда г. Сочи от 20.04.2016. Данный судебный акт послужил основанием для постановки на государственный кадастровый учет трехэтажного многоквартирного дома, основанием для государственной регистрации права собственности должника на трехэтажный многоквартирный дом.
Апелляционный суд указал, что согласно техническому паспорту в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая, 1, следует, что год постройки датирован 2016 годом. Предварительные договоры купли-продажи, договоры купли-продажи, представленные в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника заключены позже введения в эксплуатацию объекта недвижимости.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о том, что должник не являлся застройщиком и в рамках дела отсутствуют заявленные и не исполненные требования участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений, реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений не ведется.
Вместе с тем суды не учли, что, как указывает финансовый управляющий, некоторые договоры заключены с физическими лицами до введения в эксплуатацию объекта недвижимости (предварительный договор от 27.12.2014 № 75, заключенный с ФИО30; предварительный договор от 03.02.2016 № 77, заключенный с ФИО39; предварительный договор от 05.06.2015 № 73, заключенный с ФИО31; предварительный договор от 13.07.2015 № 86, заключенный с ФИО41; предварительные договоры от 05.09.2014 № 1 и от 05.09.2014 № 8, заключенные с ФИО27; предварительный договор от 08.12.2014, заключенный с ФИО34; предварительный договор от 18.01.2016 № 15, заключенный с ФИО20).
Финансовый управляющий также ссылается, что согласно выписке из ЕГРП на спорный многоквартирный дом в нем зарегистрировано 41 помещение, из которых 2 помещения – места общего пользования, 39 жилых помещений – квартиры. При этом на 6 жилых помещений зарегистрировано право собственности за физическими лицами, заключившими договоры купли-продажи и прошедшие государственную регистрацию до момента наложения ареста на земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом.
Согласно реестру требований кредиторов в нем находятся 42 кредитора, 40 из которых заключали с должником договоры на приобретение жилых помещений. В рамках дела о банкротстве должника также рассматриваются заявления ФИО46 и ФИО22 о включении в реестр требований кредиторов задолженности. Заявления ФИО26 и ФИО31 о включении в реестр требований кредиторов должника также находятся на рассмотрении суда первой инстанции вместе с заявлениями этих кредиторов о признании права собственности на жилые помещения, и в случае удовлетворения последних заявлений не подлежат включению в реестр требований кредиторов требования данных кредиторов на сумму основного долга.
Финансовый управляющий также указывает, что в конкурсной массе находятся и подлежат реализации 10 жилых помещений. При этом граждане, заключившие договоры купли-продажи с должником, оплатившие стоимость жилых помещений, имеют право на встречное исполнение обязательств со стороны должника, поскольку вкладывали денежные средства в строительство жилого дома, предполагая по итогу строительства получить в собственность жилые помещения, в настоящее время проживают в них, оплачивают коммунальные платежи и иным образом несут бремя содержания имущества.
При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для применения в деле о банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве является недостаточно обоснованным.
Однако данное обстоятельство в рассматриваемом случае не привело к принятию неправильного по существу судебного акта, поскольку при наличии вышеуказанных вступивших в законную силу судебных актов оснований для удовлетворения требований ФИО1 не имелось; основания для удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.
Вместе с тем, учитывая указанные обстоятельства, суду первой инстанции следует повторно рассмотреть вопрос о необходимости применения к должнику правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве с целью недопустимости введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), а также равного и справедливого удовлетворения требований кредиторов должника.
Руководствуясь статьями 274, 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2025 по делу № А32-22662/2021 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Е.В. Андреева
Судьи Т.Г. Истоменок
Н.А. Сороколетова