г. Владимир

24 декабря 2025 года Дело № А11-1177/2022

Резолютивная часть решения объявлена 09.12.2025

Решение в полном объеме изготовлено 24.12.2025

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Райтер-Рожковой О.Э., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Болотовой Е.П., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Серебряные ключи» (601284, Владимирская область, Суздальский район, с. Клементьево, у. Школьная, д. 25А, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ренессанс» (600005, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 5 151 081 руб. 79 коп.,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «СБК-Гранд» «СБК-Гранд» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 125167, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный Округ Хорошевский, пр-кт Ленинградский, д. 37А, к. 4, этаж / ком. 10),

при участии представителей:

от истца – представителя конкурсного управляющего ООО «Серебряные ключи» ФИО1 – ФИО2 по доверенности 02.11.2025 сроком действия три месяца (диплом о высшем юридическом образовании);

от ответчика – представители не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства;

от третьего лица – представители не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства;

информация о движении дела была размещена в картотеке арбитражных дел в сети Интернет по веб-адресу: http://vladimir.arbitr.ru,

установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Серебряные ключи» (далее – ООО «Серебряные ключи» истец) в лице конкурсного управляющего ФИО3 обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Ренессанс» (далее – ООО «Ренессанс», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды имущества от 04.02.2020 № 2 за период с апреля 2020 года по апрель 2022 года в сумме 4 180 016 руб. 50 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.06.2020 по 26.06.2024 в сумме 1 079 208 руб. 68 коп., компенсации за выбывшее имущество за период действия договора аренды от 04.02.2020 № 2 в размере 12 891 544 руб.

Определением суда от 27.01.2023 произведена замена судьи Хитевой А.Н. на судью Евсееву Н.В.

Определением суда от 28.11.2023 произведена замена судьи Евсеевой Н.В. на судью Райтер-Рожкову О.Э.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнял исковые требования и в конечном варианте просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды имущества от 04.02.2020 за период с апреля 2020 года по апрель 2022 года в сумме 4 090 361 руб. 38 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 060 720 руб. 41 коп. за период с 02.06.2020 по 26.06.2024.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение заявленных истцом требований.

Дело рассматривается по уточненным требованиям.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «СБК-Гранд», г. Москва.

Ответчик в отзыве на исковое заявление от 27.07.2022 исх. № 186/22 с исковыми требованиями не согласился, указав на то, что ответчиком в период аренды была исполнена обязанность по внесению арендной платы на общую сумму 4 015 698 руб., то есть по сентябрь 2021 года включительно (на 3 570 698 руб. снижена арендная плата за счет проведенного капитального ремонта, 375 000 руб. наличными денежными средствами были внесены ответчиком в кассу истца, 70 000 руб. платежными поручениями были перечислены ответчиком истцу). Ответчик также просит снизить в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер процентов за пользование чужими денежными средствами.

В дополнении к отзыву ответчик также указал, что им была исполнена обязанность по внесению арендной платы на сумму 4 015 698 руб. и на сумму 89 655 руб. 12 коп. взаимозачетом, произведенным 31.03.2020 и установленным определением Арбитражного суда Владимирской области от 04.042025 по делу № А11-8625/2018. Таким образом, сумма исполненных обязанностей по договору аренды от 04.02.2020 № 2 составила 4 105 353 руб. 12 коп.

Третье лицо – ООО «СБК-Гранд» исковые требования поддержало, в письменных пояснениях от 13.09.2024 с возражениями ответчика не согласился, ссылаясь на то, что в нарушение статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно- технического обеспечения, утвержденных приказом Ростехнадзора от 26.12.2006 № 1128, подрядчиком, якобы выполнившим для ООО «Ренессанс» работы на основании договора подряда от 10.01.2020 № 7.01.2020, не представлена исполнительная документация, подтверждающая факт выполнения работ.

ООО «СБК Гранд» обратило внимание на сомнительность действий ООО «Ренессанс» по заключению договора подряда от 10.01.2020 № 7.01.2020 за месяц до заключения договора аренды от 04.02.2020 № 2, неразумность действий арендатора по согласованию арендной платы и его последующему снижению в связи с ремонтными работами; наличие в письмах-уведомлениях о необходимости ремонта ссылок на договор от 10.02.2020 № 2, а не на договор от 04.02.2020 № 2; отсутствие доказательств наличия у ИП ФИО4 (подрядчик по договору подряда от 10.01.2020 № 7.01.2020) образования, квалификации и опыта в области строительства; отсутствие доказательств оплаты выполненных работ.

Относительно взаиморасчетов между истцом и ответчиком наличными денежными средствами ООО «СБК Гранд» пояснило, что такие расчеты недопустимы (Указание Банка России от 09.12.2019 № 5348-У), что вызывает сомнение в их фактическом осуществлении.

Возражая против доводов ООО «СБК Гранд», ответчик пояснил, что необходимость в заключении договора подряда связана с приведением имущественного комплекса истца в работоспособное состояние в целях использования по назначению; документация на проведение работ была изъята представителем арендодателя 24.10.2022 вместе со всей документацией ООО «Ренессанс»; стоимость аренды устанавливалась в виде рыночной цены и снижалась в связи с фактическими действиями ООО «Ренессанс» по ремонту имущества; проведение наличных расчетов сверх разрешенных сумм свидетельствует о нарушении кассовой дисциплины, а не об отсутствии самих расчетов.

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 03.06.2025 по делу № А11-8625/2018 новым конкурсным управляющим ООО «Серебряные ключи» утвержден ФИО1 (ИНН <***>, регистрационный номер в реестре арбитражных управляющих ПАУ ЦФО № 565), члена Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа».

Представитель конкурсного управляющего ООО «Серебряные ключи» ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме.

Определением суда от 14.10.2025 выделено в отдельное производство требование ООО «Серебряные ключи» к ООО «Ренессанс» о взыскании убытков в сумме 12 891 544 руб., делу присвоен номер № А11-11018/2025.

В судебном заседании 25.11.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 09.12.2025.

После перерыва стороны явку не обеспечили, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

04.02.2020 между ООО «Серебряные ключи» (арендодатель) и ООО «Ренессанс» (арендатор) заключен договор аренды № 2 (далее – договор) в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование и обязуется использовать в собственных целях в соответствии с назначением имущество арендодателя, указанное в приложениях к настоящему договору, а также обязуется возвратить это имущество арендодателю в сроки, установленные настоящим договором. Во временное владение и пользование вместе с имуществом передаются принадлежности имущества, а также документы на имущество. Плоды и продукция полученная арендатором от имущества арендодателя, от владения и пользования имуществом арендодателя арендатором, переданного в аренду по настоящему договору, в том числе, но не исключительно молодняка КРС (телок, нетелей, бычков), урожая на полях (травяного и кукурузного силоса зерновых культур и т.п.) являются собственностью арендатора. Арендатор уведомлен об обременении части имущества залогом ПАО «Сбербанк» и АО «Россельхозбанк».

В силу пункта 1.2 договора передача имущества арендодателем во временное владение и пользование арендатору осуществляется по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора. При приеме-передачи имущества арендатор и арендодатель обязаны совместно произвести осмотр имущества и определить его фактическое наличие и состояние.

Согласно пункту 1.3 договора имущество арендодателя расположено по адресу: Владимирская область, Суздальский район, село Клементьево (фермы, территория механизации, земельные участки, согласно кадастровой карте). Владение и пользование арендатором имуществом в целях его сохранности и/или в результате невозможности надлежащего использования в месте нахождения, допускается по иному адресу/на иной территории, о чем арендатор обязан уведомить арендодателя.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что в целях обеспечения сохранности имущества и поддержания его в надлежащем работоспособном состоянии арендатор имеет право эксплуатировать имущество способами, не ухудшающими его состояние по сравнению с процессом нормальной амортизации, вправе передавать имущество в субаренду.

В соответствии с пунктом 2.1 договора договор заключается на неопределенный срок.

В силу пункта 2.2 договора учитывая сезонность части деятельности арендатора, во избежание причинения убытков расторжением договора после использования имущества арендодателя до момента получения плодов арендатором, стороны достигли согласия о том, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от настоящего договора (потребовать расторжения настоящего договора), предупредив об этом другую сторону за девять месяцев. Договор считается расторгнутым через девять месяцев с момента получения противной стороной письменного уведомления другой стороны о расторжении договора.

Договор признается действующим до момента окончания исполнения сторонами своих обязательств, в том числе обязательств арендатора по возврату имущества считается исполненным после передачи его арендодателю и подписания сторонами документа о возврате (пункт 2.5 договора).

За пользование и владение имуществом арендатор обязуется ежемесячно оплачивать арендатору арендную плату в размере 175 488 руб. за месяц без НДС. Размер арендной платы является твердым и не подлежит изменению на протяжении срока действия договора. Арендная плата установлена на основании результатов отчета № И-301219 от 20.01.2020, выполненного независимым оценщиком – ИП ФИО5 (член саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков «СМАО», свидетельство № 3735 от 15.08.2014, диплом ПП № 000019), является рыночной ценой аренды.

Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 3.2 договора).

Оплата арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 договора производится арендатором арендодателю один раз в месяц не позднее последнего числа месяца следующего за отчетным месяцем аренды (пункт 3.3 договора).

В разделе 4 стороны согласовали условия содержания и улучшения имущества, в том числе, плановый и неплановый капитальный ремонт; в разделе 6 – ответственность сторон по договору.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендатор обязан возвратить арендодателю то самое имущество, которое было передано в аренду.

Имущество должно быть возвращено арендатором арендодателю в том состоянии, в каком оно было принято, с учетом его естественного ухудшения, естественной убыли или иного изменения вследствие его естественных свойств (пункт 5.2 договора).

Имущество передано по актам приема-передачи имущества от 11.02.2020.

22.04.2022 между ООО «Серебряные ключи» (арендодатель) и ООО «Ренессанс» (арендатор) заключено соглашение к договору аренды от 04.02.2020 № 2, согласно пункту 1 которого стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды от 04.02.2020 № 2 в отношении части имущества, а именно в отношении поголовья КРС в количестве 404 голов.

Имущество, указанное в пункте 1 соглашения должно быть возвращено арендатором арендодателю по акту-приема передачи не позднее 5 рабочих дней с момента подписания настоящего соглашения.

По акту приема-передачи (возврата) имущества арендатор возвратил арендодателю поголовье КРС в количестве 404 голов.

По сведениям истца, у ответчика образовалась задолженность по оплате арендной платы в сумме 4 090 361 руб. 38 коп. за период с апреля 2020 года по апрель 2022 года.

Истец направил в адрес ответчика требование от 01.09.2021 № 6-кп с просьбой оплатить задолженность по арендной плате, возвратить КРС. Требование оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

Неисполнение ответчиком своих обязательств по арендной плате послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества по общему правилу возложена на арендодателя.

Согласно пунктам 4.2, 4.3 договора плановый и неплановый капитальный ремонт имущества производит арендодатель за свой счет; неплановый капитальный ремонт имущества производится в случаях, когда вследствие аварии, полного или частичного износа либо воздействия внешних факторов произошло ухудшение состояния имущества, препятствующее его использованию в целях аренды либо делающее невозможным такое использование; сторона, на которую возложена обязанность по проведению ремонта, направляет другой стороне уведомление, в котором указываются виды и объем ремонтных работ, стоимость работ и материалов, сроки выполнения работ.

Запрос о согласовании условий проведения непланового капитального ремонта имущества направляется в письменной форме не позднее 2 дней с момента возникновения обстоятельств, являющихся основанием для проведения ремонта; письменный ответ на запрос направляется в течение 2 дней с момента получения уведомления; в случае неполучения ответа на запрос о согласовании условий и сроков производства непланового капитального ремонта в течение 3 дней с момента получения уведомления, указанные в запросе условия считаются согласованными (пункты 4.3.3, 4.3.4 договора).

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 4.4 договора).

Из материалов дела следует, что ООО «Ренессанс» направлены следующие письма с уведомлением арендодателя о том, что в момент эксплуатации (владения и пользования) имуществом выявлены дефекты зданий (ферм (дворов)), принятых в аренду; установлена необходимость произвести ремонтные работы; указанием на готовность самостоятельно выполнить работы по капитальному ремонту с неотделимыми улучшениями имущества за свой счет с условием снижения арендной платы на стоимость произведенных работ на будущие периоды аренды; имеется ссылка на представление смет на соответствующие суммы, и просьба согласовать проведение работ по капитальному ремонту:

- от 30.07.2020 - ремонт кровли зданий действующих дворов № 1, 2, ремонт разрушенных частей наружных стен здания дворов № 1, 2, ремонт световых фонарей из поликарбоната; смета на работы на сумму 712 496 руб.;

- от 28.08.2020 - ремонт кровли зданий действующих дворов № 4, 5, ремонт водопровода в здании дворов № 4, № 5; смета на работы на сумму 472 610 руб.;

- от 13.09.2020 – усиление конструкций здания фермы № 3, имеющий признаки риска обрушения в зимний период времени: замена кровли, усиления опалубки с армированием, усиление опорных балок и перекрытия; смета на работы на сумму 1 457 202 руб.

- от 19.09.2020 – замена бетонных полов в здании двора № 2; смета на работы на сумму 928 390 руб.

ООО «Серебряные ключи» согласовало проведение работ по капитальному ремонту в соответствии с представленными сметами; приняло обязательство снизить арендную плату на сумму затрат, не превышающую сметы, после предоставление актов сдачи-приемки выполненных работ и совместного осмотра результата работ арендодателем и арендатором:

- письмо от 31.07.2020 на работы по капитальному ремонту на сумму 712 496 руб.;

- письмо от 29.08.2020 на работы по капитальному ремонту на сумму 472 610 руб.;

- письмо от 20.09.2020 на работы по капитальному ремонту на сумму 928 390 руб.;

- письмо от 20.09.2020 на работы по капитальному ремонту на сумму 1 457 202 руб.

Ответчиком в материалы дела представлены акты сдачи-приемки работ от 28.08.2020 № 5, от 19.09.2020 № 6, от 18.10.2020 № 7, от 10.11.2020 № 8 по договору подряда от 10.01.2020 № 7.01.2020 на сумму 712 496 руб., на сумму 472 610 руб., на сумму 928 390 руб., на сумму 1 457 202 руб., а также письма ООО «Серебряные ключи» от 28.08.2020, от 19.09.2020, от 18.10.2020, от 10.11.2020 о том, что оно получило акты сдачи-приемки работ от 28.08.2020 № 5, от 19.09.2020 № 6, от 18.10.2020 № 7, от 10.11.2020 № 8, подтверждает совместный осмотр и разово снижает арендную плату на эти суммы.

Исследовав вышеуказанные документы, суд приходит к выводу о достижении между сторонами соглашения о разовом снижении арендной платы на следующие суммы: на 712 496 руб., на 472 610 руб., на 928 390 руб., на 1 457 202 руб., а всего на общую сумму 3 570 698 руб.

Довод ответчика об оплате части арендной платы наличными денежными средствами на сумму 375 000 руб., платежными поручениями на сумму 70 000 руб., взаимозачет на сумму 89 655 руб. 12 коп. учтен истцом, арендная плата предъявлена к взысканию за вычетом данных сумм.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 года по апрель 2022 года в общей сумме 519 663 руб. 38 коп. (исходя из представленного истцом расчета от 02.12.2025 за минусом стоимости работ по ремонту в сумме 3 570 698 руб.). В остальной части требование истца о взыскании арендной платы удовлетворению не подлежит.

Доводы ООО «СБК Строй» отклоняются судом, поскольку наличие/отсутствие у подрядчика специальных разрешений и допусков, ненадлежащее оформление первичной документации не могут свидетельствовать о фактическом невыполнении работ. Ссылка на заключение договора подряда ранее заключения договора аренды не принимается судом во внимание как основанная на предположении. Доказательств оспаривания и признания недействительным договора подряда в материалах дела не имеется.

На основании части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Поскольку материалами дела подтверждается наличие просрочки по оплате арендной платы в установленном судом размере, арбитражный суд считает, что требование истца о взыскании процентов предъявлено истцом правомерно.

Таким образом, требование истца в данной части подлежит удовлетворению в части взыскания процентов за заявленный истцом период в сумме 190 483 руб. 72 коп.

В удовлетворении требования в остальной части суд отказывает в связи с частичным удовлетворением требования о взыскании арендной платы.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении процентов на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям пункта 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Бремя доказывания несоразмерности предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушенного обязательства возлагается на заявителя ходатайства о снижении неустойки. Само по себе формальное заявление о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации без представления соответствующих доказательств, не является безусловным основанием для снижения неустойки судом.

Доказательств несоразмерности взысканной суммы процентов за пользование чужими денежными средствами последствиям нарушенных обязательств материалы дела не содержат.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце 4 пункта 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, к размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, по общему правилу, положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются (пункт 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с истца и ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, поскольку истцу при принятии искового заявления была предоставлена отсрочка по ее уплате.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ренессанс», г. Владимир, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Серебряные ключи», Владимирская область, Суздальский район, с. Клементьево, долг в сумме 519 663 руб. 38 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 190 483 руб. 72 коп.

2. В остальной части иска отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ренессанс», г. Владимир, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6721 руб.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Серебряные ключи», Владимирская область, Суздальский район, с. Клементьево, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 42 034 руб.

Выдача исполнительных листов осуществляется после вступления решения в законную силу по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.Э. Райтер-Рожкова