Постановление по делу № 20АП-869/2025 от 19.05.2025

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, <...>, тел.: <***>, факс <***>

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А68-6960/2019

20АП-869/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 29.04.2025

Постановление в полном объеме изготовлено 19.05.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Волошиной Н.А. и Устинова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никматзяновой А.А., при участии в судебном заседании представителя ИП ФИО1 – ФИО2 (удостоверение адвоката №71/140, доверенность № 22 от 09.09.2023), финансового управляющего ФИО3 ФИО4 (паспорт, копия решения от 14.04.2022, определение о продлении от 07.04.2025), в отсутствие в судебном заседании иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу финансового управляющего ФИО3 ФИО4 на определение Арбитражного суда Тульской области от 13.01.2025 по делу № А68-6960/2019, вынесенное по заявлению финансового управляющего ФИО3 (ИНН <***>, СНИЛС <***>) ФИО4 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

04.06.2019 Федеральная налоговая служба России в лице Межрайонной Федеральной налоговой службы № 8 по Тульской области обратилась в арбитражный суд с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – должник) о признании несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 12.09.2019 заявление о признании должника банкротом принято к производству.

Определением арбитражного суда от 20.05.2021 в отношении ФИО3 введена процедура реструктуризации долгов. Финансовым управляющим утверждена ФИО4.

Решением Арбитражного суда тульской области от 14.04.2022 ФИО3 признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утверждена ФИО4.

Сообщение о введении процедуры реализации в отношении должника опубликовано в печатном издании «Коммерсантъ» №72(7273) от 23.04.2022, номер объявления 77232684513.

13.05.2022 финансовый управляющий ФИО4 обратилась в суд с заявлением о признании договора купли-продажи б/н от 09.06.2018 недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде возмещения ИП ФИО1 действительной стоимости имущества на дату приобретения.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 13.01.2025 по делу № А68-6960/2019 заявление финансового управляющего ФИО3 (ИНН <***>, СНИЛС <***>) ФИО4 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, оставлено без удовлетворения. С ФИО3 (ИНН <***>, СНИЛС <***>) в доход федерального бюджета взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей. С ФИО3 (ИНН <***>, СНИЛС <***>) в пользу ФИО1 взысканы расходы по проведению повторной экспертизы в размере 40 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, финансовый управляющий ФИО3 ФИО4 обратилась с апелляционной жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит обжалуемое определение отменить.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что определенная экспертом ФИО7 при проведении повторной судебной экспертизы рыночная стоимость спорного имущества оказалась значительно ниже его кадастровой стоимости, а также цены определенной оценщиком ФИО8, в связи с чем необоснованно принята судом области без выяснения указанных обстоятельств и обоснования причин столь существенной разницы, что не позволяет использовать в качестве доказательства результаты повторной экспертизы по данному обособленному спору.

В обоснование своей позиции финансовый управляющий должника ссылается на правовой подход, изложенный в определении Верховного Суда РФ от 22.02.2018 № 306-эс17-17171 по делу № А12-44790/2015.

Также заявитель указал, что в заключении эксперта ФИО9 не осуществлены необходимые корректировки, заключение не соответствует принципам полноты и непротиворечивости: не осуществлена корректировка по площади, не осуществлена корректировка по площади застройки.

Кроме того, по мнению заявителя, судом ошибочно сделан вывод об отсутствии всех элементов состава недействительности сделки.

ИП ФИО1 представил отзыв, в котором возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое определение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2025 судебное заседание откладывалось.

После отложения судебного разбирательства по апелляционной жалобе финансового управляющего должника ИП ФИО1 представил дополнительный отзыв на апелляционную жалобу.

От ИП ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие. Также в ходатайстве указал, что назначение дополнительной или повторной судебной экспертизы считает нецелесообразным; нести дополнительные расходы не готов.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое определение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в настоящем деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие иных лиц, участвующих в настоящем деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что определение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.06.2018 между ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор купли-продажи.

По условиям договора должник (продавец) продал в собственность покупателю, принадлежащую ФИО3 на праве собственности следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации транспортного цеха, общая площадь 28 374 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Большая, д. 17, кадастровый номер: 71:30:060303:23, принадлежащий продавцу на праве собственности, зарегистрированном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 05.03.2013 № 148-8821, о чем в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним 22.03.2013 сделана запись регистрации № 71-71-01/065/2013-908;

- расположенное на вышеуказанном земельном участке нежилое здание (гараж), назначение: объекты нежилого назначения, 3-этажный (подземных этажей-0), общая площадь 3069,6 кв. м, лит. А, Al, а, А2, АЗ, А4, А5,а1, а2, адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Большая, д. 17, кадастровый номер: 71:30:000000:5479, принадлежащий продавцу на праве собственности, зарегистрированном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 05.03.2013 №148- 8821, о чем в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним 22.03.2013 сделана запись регистрации № 71-71-01/065/2013-909;

- расположенное на вышеуказанном земельном участке нежилое здание: КПП, назначение: объекты нежилого назначения, 1-этажный (подземных этажей-0), общая площадь 211,1 кв. м, лит. Д,Д1,Д.2, д, д1, адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, пос. Горелки, цех № 9, кадастровый номер: 71:30:000000:6064, принадлежащий продавцу на праве собственности, зарегистрированном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 05.03.2013 № 148- 8821, о чем в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним 22.03.2013 сделана запись регистрации № 71-71-01/065/2013-910;

- расположенное на вышеуказанном земельном участке нежилое здание (автозаправочная станция с бензозаправочными колонками № 1, № 2, № 3, № 4 и резервуарами I, II, ГО, IV), назначение: объекты нежилого назначения, 1- этажный (подземных этажей-0), общая площадь 34 кв. м, лит В, В1, адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, пос. Горелки, цех № 9, кадастровый номер: 71:30:000000:6063, принадлежащий Продавцу на праве собственности, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 05.03.2013г. № 148-8821, о чем в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним 22.03.2013 сделана запись регистрации № 71-71-01/065/2013-911.

Указанные объекты реализованы за 20 000 000 рублей, стоимость объекта покупатель получил от продавца в полном объеме до подписания настоящего договора сторонами в следующем порядке:

- 1 500 000 рублей безналичным переводом на счет №40817810766003841358, открытый в офисе №8604/0175 ПАО Сбербанк на имя ФИО10 - супруга продавца;

- 18 500 000 рублей наличными денежными средствами, из которых 10 000 000 (десять миллионов) рублей продавец обязан передать залогодержателю в счет погашения договора денежного займа от 14 июля 2017 года, заключенного между ФИО11 и ФИО12, обеспеченного залогом по договору ипотеки от 14.07.2017.

Финансовый управляющий должника, ссылаясь на то, что оспариваемая сделка (договор купли-продажи) нарушает права и законные интересы должника и его кредиторов, поскольку отчуждение имущества было произведено должником ответчику по заниженной цене по сравнению с рыночной стоимостью, обратился с настоящими требования в арбитражный суд Тульской области.

Отказывая в удовлетворении заиленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные настоящей главой, регулируются главами I-III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 7 статьи 213.9 Закона о банкротстве финансовый управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени гражданина заявления о признании недействительными сделок по основаниям, предусмотренным статьями 61.2 и 61.3 указанного Федерального закона, а также сделок, совершенных с нарушением указанного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

При этом в силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются в том числе действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, в частности, по правилам главы III.1 Закона о банкротстве могут оспариваться действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств, в том числе иные действия, направленные на прекращение обязательств.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Как следует из материалов дела, заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству определением Арбитражного суда Тульской области 12.09.2019, оспариваемая сделка совершена 29.06.2018, то есть в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом, в период подозрительности, предусмотренный пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно абзацу третьему пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 63) если подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 настоящего Постановления).

При этом в случае оспаривания подозрительной сделки судом проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Как следует из материалов дела, 29.06.2018 между ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор купли-продажи.

По условиям договора должник (продавец) продал в собственность покупателю, принадлежащую ФИО3 на праве собственности следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 71:30:060303:23 и расположенные на нем: нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 71:30:000000:5479; нежилое здание (КПП) с кадастровым номером 71:30:000000:6064; нежилое здание (автозаправочная станция) с кадастровым номером 71:30:000000:6063.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 18.05.2023 по обособленному спору назначена оценочная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости следующих объектов: земельный участок с кадастровым номером 71:30:060303:23 и расположенные на нем: нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 71:30:000000:5479; нежилое здание (КПП) с кадастровым номером 71:30:000000:6064; нежилое здание (автозаправочная станция) с кадастровым номером 71:30:000000:6063.

В соответствии с выводами эксперта, указанными в заключении эксперта № 23-05-2023, стоимость указанного имущества составляет:

- земельный участок с кадастровым номером 71:30:060303:23 – 21 819 600 рублей;

- расположенное на земельном участке: нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 71:30:000000:5479 – 18 390 900 рублей;

- расположенное на земельном участке: нежилое здание (КПП) с кадастровым номером 71:30:000000:6064 – 1 264 800 рублей;

- расположенное на земельном участке: нежилое здание (автозаправочная станция) с кадастровым номером 71:30:000000:6063 – 2 282 600 рублей.

Определением Арбитражного суда Тульской области суда от 22.07.2024 ходатайство представителя ответчика – ФИО1 о назначении повторной судебной экспертизы удовлетворено, по обособленному спору назначена повторная оценочная судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Шогин и партнеры» (ИНН <***>, КПП 710701001, <...>) ФИО7.

04.09.2024 в материалы от эксперта поступило экспертное заключение № 2024-011, в соответствии с которым общая стоимость имущественного комплекса (строений и земельного участка), рассоложенного по адресу: <...> на дату 04.07.2018 составляла 18 600 000 рублей, в том числе:

- земельный участок с кадастровым номером 71:30:060303:23 – 2 606 418 рублей;

- расположенное на земельном участке: нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 71:30:000000:5479 – 14 635 525,20 рублей;

- расположенное на земельном участке: нежилое здание (КПП) с кадастровым номером 71:30:000000:6064 – 10 008 025,70 рублей;

- расположенное на земельном участке: нежилое здание (автозаправочная станция) с кадастровым номером 71:30:000000:6063 – 166 449,10 рублей.

Как следует из заключения, экспертом рассчитаны значение стоимости свободного земельного участка промназначения, равная 24 432 482,54 рублей и значение рыночной стоимости единого объекта недвижимости – строений + занимаемый земельный участок, равная 18 600 000 рублей.

Также экспертом отмечено, что стоимость свободного земельного участка рассчитана для условий возможного размещения на участке объектов недвижимости, соответствующих наиболее эффективному использованию участка (участок условно свободный, пригодный для строительства таких объектов). Наиболее эффективная застройка в рамках экспертизы не анализировалась, так как это выходит за рамки поставленных вопросов.

При оценке единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка) рыночная стоимость определения для фактически используемого варианта застройки, именно такой вопрос и был поставлен для исследования.

Результат оценки застроенного участка получился ниже, чем стоимость свободного земельного участка, который можно застроить оптимально с получением максимальной рыночной стоимости. Это означает, что имеющиеся объекты капитального строительства не являются объектами, соответствующими наилучшему использованию земельного участка. В таком случае разница в рассчитанных значениях стоимости свободного и застроенного земельного участка (оцениваемого имущественного комплекса) характеризует внешний в отношении земельного участка износ (уменьшение стоимости, обусловленное внешними причинами). Иными словами, застройка территории автобазы не соответствует той, которая должна быть при наиболее эффективном использовании участка.

Эксперт обратил внимание на то, что в первичной экспертизе в рамках сравнительного подхода общая стоимость автобазы составила 41 679 000 рублей. По мнению эксперта, последнее значение является ошибочным в вязи с тем, что при проведении оценки использовались справочные данные, которые не соответствуют требованиям статьи 8 № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также пунктом 10 Федерального стандарта оценки № III. Кроме того, проведена ошибочная корректировка на критерии плотности застройки. При этом никакого анализа, влияет ли плотность застройки на стоимость объектов, в экспертизе нет. Если провести такой анализ, то получим, что плотность застройки по выбранным данным на цены не влияет (коэффициент детерминирования имеет незначимый размер).

Также экспертом приведены сведения о состоянии рынка коммерческой недвижимости на территории Тульской области в период 2018 года. В судебном заседании суда первой инстанции эксперт отметил, что в первоначальной экспертизе не был применен в действие меморандум «Недопустимые источники данных в практике российской оценки», принятый Межрегиональным сообществом экспертов и оценщиков.

Суд первой инстанции признал заключение повторной судебной экспертизы допустимым доказательством по делу, поскольку заключение содержит ответы на поставленные судом вопросы, противоречий не имеется, выводы эксперта являются полными и обоснованными.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Кодекса).

Таким образом, в соответствии с представленным заключением эксперта № 2024-011 рыночная стоимость имущественного комплекса по состоянию на дату совершения оспариваемой сделки составляла 18 600 000 рублей, тогда как в оспариваемом договоре цена имущества была установлена сторонами в размере 20 000 000 рублей.

Закон о банкротстве не содержит критериев определения существенного отличия цены сделки от рыночной цены.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 АПК РФ, в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

В части 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации указаны принципы для определения соответствия цены товаров, работ или услуг рыночным условиям. В соответствии с этим принципом, цена соответствует рыночным условиям, если ее отклонение составляет не более 20 процентов от рыночной цены аналогичных (идентичных) товаров, работ или услуг.

При этом, само по себе отклонение цены реализуемого имущества, установленной в договоре, от рыночной стоимости, определенной в результате экспертизы, не может рассматриваться как достаточное основание для вывода о несоответствии поведения сторон по сделке стандартам разумного и добросовестного поведения.

Как следует из правовой позиции, выраженной в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2022, при рассмотрении судами вопроса превышения цены над рыночной подлежит применению критерий кратности, явный и очевидный для любого участника рынка. Иной подход подвергает участников хозяйственного оборота неоправданным рискам полной потери денежных средств, затраченных на покупку.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что установленная сторонами цена по договору отличается от рыночной стоимости в большую сторону на 400 000 рублей, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в данном случае это не может говорить о существенном расхождении этой цены с рыночной и не может свидетельствовать о совершении сделки на заведомо и значительно невыгодных для должника условиях с причинением существенного вреда кредиторам должника.

Кроме того, учитывая правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.02.2019 № 305-ЭС18-8671 (2), в соответствии с которой при разрешении вопроса о равноценности или неравноценности встречного исполнения по сделке следует руководствоваться не только и не столько заключением эксперта о стоимости отчужденного имущества, сколько обстоятельствами совершения сделки и контекстом взаимоотношений сторон, суд области верно указал, что, сопутствующие заключению оспариваемого договора обстоятельства и контекст взаимоотношений сторон в рассматриваемом случае не подтверждают вывод о подозрительности сделки и неравноценности встречного исполнения.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о недоказанности финансовым управляющим того факта, что в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов, что является необходимой составляющей для признания сделки недействительной по правилам пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании сделки недействительной правомерно отказано.

Довод жалобы о том, что определенная экспертом ФИО7 при проведении повторной судебной экспертизы рыночная стоимость спорного имущества оказалась значительно ниже его кадастровой стоимости, а также цены определенной оценщиком ФИО8, в связи с чем необоснованно принята судом области без выяснения указанных обстоятельств и обоснования причин столь существенной разницы, что не позволяет использовать в качестве доказательства результаты повторной экспертизы по данному обособленному спору, подлежит отклонению на основании следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.02.2018 № 306-ЭС17-17171, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны; кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/2011 и определении Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС17-17171 от 22.02.2018 сформулирован правовой подход, свидетельствующий о допустимости использования кадастровой стоимости объектов недвижимости для оценки сделки по отчуждению имущества по заниженной цене.

Кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. По общему правилу, кадастровая стоимость должна соответствовать действительной стоимости недвижимого имущества. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. При формировании условий сделки купли-продажи продавец обязан принимать во внимание объективные данные о рыночной стоимости отчуждаемого имущества.

Из экспертного заключения № 2024-011 следует, что экспертом рассчитаны значение стоимости свободного земельного участка промназначения, равная 24 432 482,54 рублей и значение рыночной стоимости единого объекта недвижимости - строений + занимаемый земельный участок, равная 18 600 000 рублей.

При оценке единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка) рыночная стоимость определена экспертом для фактически используемого варианта застройки, именно такой вопрос и был поставлен для исследования.

Эксперт обратил внимание на то, что в первичной экспертизе в рамках сравнительного подхода общая стоимость автобазы составила 41 679 000 рублей. По мнению эксперта, последнее значение является ошибочным в связи с тем, что при проведении оценки использовались справочные данные, которые не соответствуют требованиям статьи 8 № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также пунктом 10 Федерального стандарта оценки № III. Кроме того, проведена ошибочная корректировка на критерии плотности застройки. При этом никакого анализа, влияет ли плотность застройки на стоимость объектов, в экспертизе нет. Если провести такой анализ, то получим, что плотность застройки по выбранным данным на цены не влияет (коэффициент детерминирования имеет незначимый размер).

Также экспертом приведены сведения о состоянии рынка коммерческой недвижимости на территории Тульской области в период 2018 года. В судебном заседании эксперт отметил, что в первоначальной экспертизе не был применен в действие меморандум «Недопустимые источники данных в практике российской оценки», принятый Межрегиональным сообществом экспертов и оценщиков.

В отношении причин расхождения повторной экспертизы с первичной, в повторной имеются следующие пояснения эксперта.

Так в разделе 2.7.5 повторной экспертизы указано, что спорный земельный участок является застроенным, а не свободным от строений. Оценивать застроенный участок как свободный является методологически неверным, т.к. застроенный участок не может быть самостоятельным (без строений) объектом гражданского оборота - предметом купли-продажи. Застроенный участок продается исключительно с расположенными на нём объектами недвижимости. Свободный же участок может быть самостоятельным предметом купли-продажи.

Далее в разделе 2.7.6 повторной экспертизы экспертом описаны ошибки, допущенные в первичной экспертизе.

Одна из них - оценка застроенного участка с использованием аналогов, являющихся незастроенными участками (нарушение методологии).

Вторая - использованные экспертом объекты сравнения не являются аналогами объекта оценки - участка. Это подтверждается:

- необоснованным применение первым экспертом корректировки на плотность застройки, тогда как плотность застройки в массиве собранных первым экспертом «аналогов» никак не влияет на стоимость. Это показано вторым экспертом с расчетом незначимого коэффициента корреляции цен объектов сравнения с плотностью застройки;

- использованием «аналогов», относящихся к землям сельхозназначения, тогда как спорный участок относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования промназначения;

- один из аналогов продавался с 2015 года, т.е. за 3 года до даты оценки (даты сделки - июль 2018 года) и при этом не был продан по запрашиваемой цене.

При этом в повторной экспертизе оценка была проведена на большем количестве аналогов -12 (двенадцать) аналогов. Достаточность такого количества аналогов, как того требуется в соответствии с п. 10 Федерального стандарта оценки III, показана (рассчитана) вторым экспертом. Первый эксперт ничего подобного не сделал.

В отношении расхождения результата повторной экспертизы от кадастровой стоимости спорных объектов:

• эксперт определял рыночную стоимость, а не кадастровую. Рыночная стоимость носит индивидуальный характер, а кадастровая оценивается массовыми методами оценки. Законодатель, признавая, что кадастровая стоимость может быть неверной, предусмотрел в законе «О государственной кадастровой оценке» ст. 22.1 Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости;

• рыночная стоимость земельного участка установлена по состоянию на дату оспариваемой сделки - июль 2018 года. Кадастровая стоимость участка установлена на дату 01.01.2022 (Постановление Правительства Тульской области от 16.11.2022 № 719 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Тульской области»), кадастровая стоимость строений установлена на дату 01.01.2023 (Постановление Правительства Тульской области от 30.10.2023 № 669 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Тульской области»).

Сравнивать разные оценки одних и тех же объектов можно только при условии совпадения дат оценки. Кроме того, согласно Методическим указаниям по проведению кадастровой оценки застроенные земельные участки оцениваются как условно свободные (как будто строений на них нет). Это применимо для целей налогообложения (хотя также подвергается сомнению), но никак не применимо для гражданских правоотношений (причины описаны выше).

При вынесении обжалуемого определения суд первой инстанции оценил в порядке статьи 71 АПК РФ, представленное в материалы дела заключение эксперта № 2024-011, поступившее в материалы дела 04.09.2024. Суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о том, что экспертное заключение № 2024-011 является полным, ясным и понятным, в заключение эксперта даны ответы на поставленные судом вопросы. Противоречия в выводах эксперта отсутствуют, основания для признания заключения эксперта недостоверным отсутствуют. Оснований ставить под сомнения выводы эксперта не имеется, поскольку они составлены компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Отводов экспертной организации, эксперту лицами, участвующими в деле, заявлено не было.

Кроме того, согласно правовому подходу, имеющемся в судебной практике (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.02.2024 № Ф10-6728/2023 по делу № А84-5566/2021) установление действительной рыночной стоимости объекта недвижимости на дату совершения сделки имеет существенное значение для правильного и справедливого разрешения спора.

Суд апелляционной инстанции определениям об отложении судебного разбирательства по апелляционной жалобе финансового управляющего должника предлагал лицам, участвующим в настоящем обособленном споре, рассмотреть вопрос о назначении дополнительной судебной экспертизы.

Вместе с тем, от сторон соответствующих ходатайств не поступало.

Суд апелляционной инстанции, учитывая пояснения и выводы эксперты, приходит к выводу о том, что первоначальная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 71:30:060303:23 проведена экспертом как незастроенного.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта № 2024-01 1, представленное в материалы дела 04.09.2024 признано судом области надлежащим доказательством.

Таким образом, утверждение заявителя в апелляционной жалобе о том, что в экспертном заключении № 2024-011 не осуществлены необходимые корректировки, заключение не соответствует принципам полноты и непротиворечивости не соответствует действительности и является надуманным.

Подтверждением того, что цена оспариваемой сделки в размере 20 000 000 рублей соответствует рыночной цене, является и последующая продажа данных объектов в 2019 году.

Как следует из пояснения ФИО1, последний разделил данный земельный участок на 4 земельных участка и продал их по отдельности трём новым собственникам: ФИО13, ФИО14, и Малышу Л.В. по следующим ценам: 6 000 000 рублей, 2 975 000 рублей и 12 300 000 рублей.

Итого общая сумма составила 21 275 000 рублей. Если учесть, что ИП ФИО1 находится на упрощённой системе налогообложении (налог 6% со всех приходов), то данный проект был для него убыточным, так как, продав эти участки и помещения, он получил 19 998 500 рублей, не считая расходов на раздел.

Довод жалобы о том, что судом первой инстанции ошибочно сделан вывод об отсутствии всех элементов состава недействительности сделки, подлежит отклонению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, при покупке объекта ИП ФИО1 осуществил требуемую в обычных условиях проверку контрагента и убедился, что на момент приобретения недвижимого имущества у ФИО3 в ЕГРН отсутствовали обременения или отметки о наличии спора о праве в отношении данного имущества.

Таким образом, на момент покупки ИП ФИО1 и последующие приобретатели не знали или не должны были знать, что приобретают имущество, в отношении которого имеется спор, или у неуправомоченного лица. Как и любой другой инвестор, ИП ФИО1 не просто произвел проверку контрагента, но и заказал оценку объекта. Оценка была предоставлена суду и производилась её экспертиза. Объект был оценён в 20 000 000 рублей, что соответствовало действительной рыночной стоимости на момент совершения сделки.

Более того, Верховный Суд в определении № 305-ЭС19-13577 по делу № А40-204589/2017 указал, что приобретение имущества по цене ниже рыночной само по себе не дает оснований считать покупателя недобросовестным с учетом того, что оценка рыночной стоимости имущества, выполненная разными оценщиками с применением различных подходов оценки, может отличаться. Кроме того, добавил он, продажа имущества по цене на 18,6% ниже рыночной не свидетельствует о явной несоразмерности действительной стоимости этого имущества.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в данном случае это не может говорить о существенном расхождении этой цены с рыночной и не может свидетельствовать о совершении сделки на заведомо и значительно невыгодных для должника условиях с причинением существенного вреда кредиторам должника.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.02.2019 № 305-ЭС 18-8671 (2), при разрешении вопроса о равноценности или неравноценности встречного исполнения по сделке следует руководствоваться не только и не столько заключением эксперта о стоимости отчужденного имущества, сколько обстоятельствами совершения сделки и контекстом взаимоотношений сторон. Суд первой инстанции обосновано пришел к выводу, что, сопутствующие заключению оспариваемого договора обстоятельства и контекст взаимоотношений сторон в рассматриваемом случае не подтверждают вывод о подозрительности сделки и неравноценности встречного исполнения.

При вынесении обжалуемого определения, суд области, исследовав все обстоятельства дела, изучив все представленные доказательства, обоснованно и мотивированно пришел к выводам, что финансовым управляющим не представлены доказательства причинения вреда имущественным правам кредиторов оспариваемой сделкой с учетом получения должником эквивалентного встречного предоставления, а также доказательства, свидетельствующие о том, что на момент совершения указанной сделки (29.06.2018 года) у должника имелись неисполненные обязательства перед кредиторами, о которых должно было быть известно покупателю, не аффилированному с должником.

Вместе с тем, как верно отметил суд первой инстанции, наличие задолженности перед отдельными кредиторами (ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие»), установленной судебными актами, не является безусловным основанием полагать, что должник не способен исполнить свои обязательства и является неплатежеспособным, поскольку понятие неплатежеспособности не тождественно «не оплате конкретного долга отдельному кредитору» (позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 года за № 18245/12; Определении Верховного Суда РФ от 25.01.2016 за № 320-ЭС15-12396).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, материалами дела заинтересованность должника и ответчика не подтверждается. Финансовым управляющим доказательства, обосновывающие соответствующие доводы, не представлены.

Таким образом, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не опровергают сделанных судом выводов и направлены по существу на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанций. Оснований для переоценки фактических обстоятельств дела или иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется.

Арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы определением от 27.02.2025 финансовому управляющему ФИО3 ФИО4 была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины в размере 10 000 рублей, она подлежит взысканию с должника в доход федерального бюджета в порядке статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Тульской области от 13.01.2025 по делу № А68-6960/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с ФИО3 (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 10 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Ю.А. Волкова

Н.А. Волошина

В.А. Устинов