АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-63689/2023

10 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Епифанова В.Е. и Малыхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием системы веб-конференции, помощником судьи Давыдовым Д.Д., при участии в судебном заседании от истца – Федерального государственного бюджетного учреждения «Сочинский национальный парк» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 27.12.2024), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Лаура» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 09.10.2024), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения «Сочинский национальный парк» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2024 по делу № А32-63689/2023, установил следующее.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Сочинский национальный парк» (далее – учреждение) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лаура» (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 18.06.1999 № 14/010 площадью 1 га, расположенного в Адлерском участковом лесничестве, квартал 13 выдел 43, со сроком аренды на 49 лет; указании, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 18.06.1999 № 23-23-22/068/2008-064 об обременении договором аренды; взыскании задолженности по указанному договору аренды земельного участка в размере 2 077 262 рублей 90 копеек за период с первого квартала 2023 года по первый квартал 2024 года, неустойки в размере 3 949 655 рублей 96 копеек с 06.04.2023 по 12.04.2024 и по день фактического исполнения обязательства, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 149 131 рубля 81 копейки за период с 06.04.2023 по 12.04.2024 и по день фактического исполнения обязательства в соответствии с ключевой ставкой Банка России (уточненные исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – Кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление).

Решением суда от 26.08.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.10.2024, в удовлетворении исковых требований отказано. При рассмотрении спора суд первой инстанции указал, что объектом договора аренды от 18.06.1999 № 14/010 является земельный участок из состава земель Адлерского участкового лесничества Сочинского национального парка, то есть земельный участок из состава особо охраняемых природных территорий, занятых национальным парком, что в соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) означает, что данные категории земель изъяты из оборота в силу прямого указания закона. Договор аренды земельных участков заключался дирекцией национального парка без проведения торгов. На земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу, законность расположения которых проверена в рамках дела № А32-43204/2022. Земельный участок находится у общества в пользовании на законных основаниях. С учетом установленных обстоятельств и руководствуясь Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размер годовой арендной платы подлежит определению из расчета 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка. Арендодателем необоснованно произведен расчет задолженности в соответствии с отчетом об оценке от 22.12.2022 № 03-12-53/22. Наличие задолженности на стороне общества не установлено. В удовлетворении иска о расторжении договора аренды, а также о взыскании штрафных санкций отказано.

Учреждение обжаловало решение и постановление в кассационном порядке, просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворенииисковых требований, либо направить дело на новое рассмотрение. Жалоба мотивирована следующим. Величина годовой арендной платы по договору не изменялась более 10 лет.На основании отчета от 22.12.2022 № 03-12-53/22 учреждение с 01.01.2023 установило арендную плату по договору в размере 1 705 714 рублей 29 копеек в год, направив в адрес арендатора уведомление от 09.01.2023 № 01-13/14. За период с первого квартала 2023 года по первый квартал 2024 года образовалась задолженность по договору аренды в указанном в иске размере. Судами первой и апелляционной инстанции дана неверная правовая оценка действовавшим на момент заключения договора аренды земельного участка нормативным актам в части отсутствия процедуры проведения торгов при заключении договора аренды. Данная процедура предусматривалась Положением о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 № 926 (далее – Положение № 926). Отсутствие в договоре сведений о состоявшейся процедуре торгов не свидетельствует о том, что такая процедура не проводилась. Для правильного разрешения спора следовало запросить землеустроительное дело. До подготовки отчета об оценке и применения способа расчета арендной платы на основании рыночной стоимости земельного устанавливалась арендная плата в большем размере, чем примененный судами способ расчета арендной платы (0,01% от кадастровой стоимости земельного участка). Указанный в судебных актах способ расчета арендных платежей сторонами не согласовывался, основания опираться на такой способ расчета отсутствуют. Если арендная плата не подлежит оплате в соответствии с рыночной стоимостью, то наличие или отсутствие задолженности должно рассчитываться исходя из заключенных между сторонами дополнительных соглашений и протоколов соглашений о договорной величине платы за земельный участок.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель учреждения поддержал доводы жалобы. Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по доводам отзыва, представил доказательства получения отзыва лицами, участвующими в деле, пояснил, что общество производит оплату в согласованном сторонами в протоколе согласования цены размере, что не нарушает права учреждения (данная сумма превышает 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка).

Управление явку представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, извещено надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в отзыве на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 18.06.1999 учреждением (арендодатель) и ТОО «Веха» (правопредшественник общества, арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 1 га, расположенного в квартале 13 выделе 43 Адлерского лесничества Сочинского национального парка, сроком на 49 лет.

Договор зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи 03.09.1999.

Согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц общество образовано путем реорганизации (выделения) из ООО «Веха». С учетом состоявшегося правопреемства заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 05.02.2007, в соответствии с которым арендатором по договору указано общество.

Указанным дополнительным соглашением стороны определили, что ежегодная плата за арендованный участок вносится арендатором в соответствии с расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 6.1 договора).

В силу пункта 6.5 договора (в редакции дополнительного соглашения от 05.02.20207) размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании решения органов законодательной (представительной) власти Краснодарского края, постановлений администрации города Сочи, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, путем письменного извещения арендатора или публикации в средствах массовой информации об изменении ставок арендной платы.

Дополнительное соглашение от 05.02.2007 зарегистрировано в ЕГРН.

В соответствии с протоколом соглашения о договорной величине платы за пользование земельным участком на 20211 год общество и учреждение согласовали, что арендная плата составляет 39 200 рублей в год (9800 рублей в квартал).

28 мая 2020 года учреждение и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в котором дополнили пункт 6.1 раздела VI «Арендная плата» абзацем следующего содержания: «увеличить арендную плату на 18% – за периоды 2017 года, 2018 года, 20% – за период 2019 года и последующие годы. Арендная плата включает в себя НДС».

Указанные протокол соглашения и дополнительное соглашение не зарегистрированы в ЕГРН.

Уведомлением от 09.01.2023 учреждение сообщило обществу об увеличении с 01.01.2023 размера годовой арендной платы в соответствии с отчетом об оценке от 22.12.2022 № 03-12-53/22 до 1 705 714 рублей 29 копеек.

Ссылаясь на то, что обществом своевременно не внесена арендная плата, что является основанием для расторжения договора аренды, взыскания задолженности, неустойки и процентов, учреждение обратилось в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614). В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса, статьи 424 Гражданского кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно статье 17 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) в редакции, действующей в период заключения договора аренды земельного участка от 18.06.1999, организация рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности, на территории национальных парков осуществляется с соблюдением режима особой охраны национальных парков. В целях организации рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности, земельные участки в соответствующих функциональных зонах могут предоставляться гражданам, юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством. Порядок подготовки и заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах соответствующих функциональных зон, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Положением № 926 предусматривалась возможность предоставления в аренду земельных участков, находящихся в пользовании (владении) национальных парков и передача которых в аренду допускается законодательством Российской Федерации.

На основании пункта 9 Положения № 926 договор подписывался директором национального парка и арендатором.

Положение № 926 утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства Российской Федерации от 26.01.2007 № 47 «О подготовке и заключении договора аренды земельных участков национального парка».

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (статья 619 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований. Суды установили, что договор аренды земельного участка, расположенного в границах национального парка, заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем установленный пунктом 4 статьи 20 названного Кодекса запрет на распоряжение земельными участками для лиц, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не применим в спорных правоотношениях.

Действовавшие в момент заключения договора аренды нормы права (пункт 2 статьи 17 Закона № 33-ФЗ и пункты 4, 9 Положения № 926) предусматривали возможность предоставления в аренду земельных участков, находящихся в пользовании (владении) национальных парков. Пунктом 6 Положения № 926 предусматривалась возможность заключения договора аренды без проведения торгов, если по истечении установленного срока подачи заявок на участие в конкурсе или аукционе в дирекцию национального парка поступило только одно заявление.

Доказательств заключения договора аренды по итогам торгов в материалы дела не представлено. Доводы о необходимости запроса землеустроительного дела в суде первой и апелляционной инстанции учреждением не приводились, причины невозможности предоставления данных документов учреждением, являющимся арендодателем по договору, не обоснованы.

Оценив условия договора о порядке изменения размера арендной платы (пункт 6.5 в редакции дополнительного соглашения от 05.02.2007) и приняв во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 16 и 19 постановления Пленума № 73, суды пришли к правомерному выводу о том, что сторонами согласовано применение регулируемой арендной платы.

Учитывая, что арендуемый обществом земельный участок в границах национального парка относится к землям федеральной собственности и изъят из оборота (подпункт 1 пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса) для определения размера регулируемой арендной платы суды правомерно применили Правила № 582.

Согласно подпункту «а» пункта 3 названных Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, арендная плата составляет 0,01% кадастровой стоимости участка, если такой участок предоставлен в аренду без проведения торгов и относится к землям, изъятым из оборота (в том числе ввиду его расположения в границах национального парка).

Приняв во внимание приведенные нормы Положения № 926 о порядке предоставления в аренду земельных участков на территории национального парка (в том числе без проведения торгов при поступлении единственной заявки) и отметив, что доказательств представления в аренду общества спорного участка по результатам проведенных торгов или аукциона не представлено, в материалах дела отсутствует документация по проведению торгов, в договоре не имеется соответствующих указаний, суды отклонили доводы учреждения о невозможности применения льготной ставки арендной платы в размере 0,01% кадастровой стоимости участка к спорному договору как заключенному, по утверждению учреждения, на торгах.

Таким образом, исходя из расчета годовой арендной платы с применением ставки 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка, величины кадастровой стоимости спорного участка и с учетом произведенных ответчиком оплат, подтвержденных представленными в материалы дела платежными поручениями, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии на стороне общества задолженности по арендной плате за спорный период, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендным платежам и пеней.

Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права. При таких обстоятельствах условия для отмены решения суда и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на учреждение (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2024 по делу № А32-63689/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Авдякова

Судьи В.Е. Епифанов

М.Н. Малыхина