АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело № А14-6266/2024

« 20 » мая 2025г.

Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 20 мая 2025 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), с.Новая Усмань Новоусманского района Воронежской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Предприятие по технической эксплуатации и доверительному управлению имуществом» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Воронеж

о взыскании задолженности в общей сумме 925 314 руб. 53 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 02.06.2017 №38

при участии в заседании:

от истца: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

от ответчика: ФИО1 – представителя по доверенности №1 от 05.11.2024, диплом, паспорт,

установил:

отдел имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области (далее по тексту – ОИЗО администрации района, Отдел, истец по делу) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Предприятие по технической эксплуатации и доверительному управлению имуществом» (далее по тексту – ООО «Техэксплуатация», ответчик по делу) о взыскании 334 604 руб. 09 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 02.06.2017 №38 за период с 26.01.2018 по 31.12.2023, 590 710 руб. 44 коп. пеней за период с 26.01.2018 по 25.01.2024, расторжении договора аренды земельного участка от 02.06.2017 №38.

Ответчик исковые требования не признает.

Истец о времени и месте судебного заседания надлежаще извещен, явку представителя в заседание не обеспечил.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривалось в отсутствие истца.

В судебном заседании объявлялись перерывы: с 05.03.2025 до 19.03.2025, с 19.03.2025 до 02.04.2025, со 02.04.2025 до 04.04.2025 и с 04.04.2025 до 22.04.2025.

Из материалов дела следует, что 02.06.2017 между Отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области (арендодатель, ныне - отдел имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области) Воронежским фондом социальных гарантий военнослужащих (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №38, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок со 02.06.2017 по 19.09.2054 земельный участок с кадастровым номером 36:16:0102012:68, площадью 3007 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 36:16:0102012:68, площадью 4820 кв.м., разрешенное использование – для строительства хозяйственных сараев и гаражей к многоквартирным жилым домам (пункты 1.1., 2.1. договора).

Размер годовой арендной платы согласно пункту 3.1. договора составил 61 612 руб. 22 коп.

В соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата уплачивается арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа первого месяца квартала.

При этом, в силу пункта 3.4. договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения размера базовых ставок арендной платы, порядка расчета арендной платы, а также в других случаях, предусмотренных законом и иными нормативными правовыми актами, путем письменного уведомления арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.

По акту приема – передачи от 02.06.2017 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем 13.07.2017 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН) сделана запись регистрации №36:16:0102012:68-36/017/2017-4.

18.01.2018 между Воронежским фондом социальных гарантий военнослужащим (арендатор) и ООО «Предприятие по технической эксплуатации и доверительному управлению имуществом (новый арендатор) заключен договор о замене стороны в обязательствах по договору аренды земельного участка №38 от 02.06.2017.

Передача прав и обязанностей по договору согласована с ОИЗО администрации района, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

ОИЗО администрации района направил в адрес нового арендатора уведомление от 08.08.2023 №1703 об изменении арендной платы в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка, в котором указало, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 36:16:0102012:68, площадью 3007 кв.м., по адресу: <...> с 01.01.2023 составляет 72 752 руб. 08 коп.

Сразу же после данного уведомления ОИЗО администрации района направил в адрес нового арендатора требование – претензию от 10.08.2023 №1715 о перечислении задолженности по арендной плате в сумме 308 061 руб. 18 коп. за период с 26.10.2018 по 09.08.2023 и пеням в размере 536 206 руб. 15 коп. за период с 26.01.2018 по 09.08.2023, а также с предложением расторгнуть договор в связи с длительным невнесением арендных платежей вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Требование – претензия также содержит указание на то, что в случае его неисполнения истец обратится в арбитражный суд за взысканием основного долга и пеней, а также истребованием имущества из чужого незаконного владения.

Требование – претензия с приложением расчета задолженности по пеням и процентам направлено по юридическому адресу ООО «Техэксплуатация», однако оставлено без удовлетворения.

Неуплата ответчиком в добровольном порядке суммы долга и несовершение действий по расторжению договора послужили основанием для обращения ОИЗО администрации района в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон и оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданского кодекса РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – Земельный кодекс РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью (пункт 2 статьи 214 Гражданского кодекса РФ).

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской

Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка, в силу чего к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации – «Аренда».

Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В силу абзаца 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (действовал до 01.03.2015) предусматривал, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственно власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Аналогичные положения содержатся в подлежащей применению с 01.03.2015 года статье 39.7 Земельного кодекса РФ.

В ней закреплено, что если не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и

предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли

относится к категории регулируемых цен.

Пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 №13) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок 4 арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку в настоящем случае договор аренды земельного участка был заключен сторонами после вступления в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, при определении размера арендной платы подлежит применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.

Расчет арендной платы истцом произведен на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 №349, а также приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18.10.2022 №2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области».

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения

или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения иска, ООО «Техэксплуатация» указывает на то, что на спорном земельном участке в соответствии с его целевым назначением по условиям договора аренды земельного участка №38 от 02.06.2017 построены гаражи, которые переданы в собственность физических лиц, права собственности на которые зарегистрированы более 5 лет назад в установленном законом порядке, в связи с чем права ответчика на участок в силу закона прекращены.

Кроме того, на участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие ответчику, в связи с чем он не использует участок и не имеет интереса в его использованию.

ООО «Техэкплуатация» обращает внимание на то, что неоднократно обращалось к истцу с заявлениями о необходимости расторжения договора по вышеуказанному основанию, однако ответа не получало.

Помимо изложенного, Общество ссылается на пропуск ОИЗО администрации района срока исковой давности.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на него.

Однако, статьей 16 Федерального закона №189-ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ» прямо установлен иной момент возникновения права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом: в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 2 статьи 16 указанного Федерального закона №189-ФЗ земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность

собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ также установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты входит в состав общего имущества такого дома и принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовал до 01.01.2020) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действует с 01.01.2020) государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на машино-место и (или) нежилое помещение в гаражном комплексе и обременения таких машино-места и (или) нежилого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на гараж, расположенный в границах территории гаражного назначения, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество, расположенное в границах такой территории.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как следует из договора аренды земельного участка №38 от 02.06.2017, земельный участок с кадастровым номером 36:16:0102012:68, площадью 3007 кв.м., по адресу: <...> предоставлен для строительства хозяйственных сараев и гаражей к многоквартирным жилым домам и использован именно в этих целях.

Согласно справке кадастрового инженера ООО «НАНО Кадастр» от 30.09.2024 на земельном участке с кадастровым номером 36:16:0102012:68 среди прочих расположены гаражи с кадастровыми номерами: 36:16:0102015:756, 36:16:0102015:76, 36:16:0102015:1460, 36:16:0102015:815.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на объект недвижимости с кадастровым номером 36:16:0102015:815 зарегистрировано право собственности ФИО2, запись регистрации внесена 06.05.2010 (л.д.89, 109).

Данный объект находится в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 36:16:0102015:717, который согласно находящимся в открытом доступе сведениям публичной кадастровой карты Росреестра является гаражным боксом на 20 гаражей по адресу: <...>.

Таким образом, еще 06.05.2010 произошла первая регистрация права собственности физического лица на прямо отнесенный в последующем договором аренды земельного участка №38 от 02.06.2017 к обслуживанию многоквартирных жилых домов и предназначенный для личного пользования физического лица объект недвижимости, что по аналогии с первой государственной регистрацией права собственности на любое из помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 3 АПК РФ) переводит соответствующий земельный участок в долевую собственность собственников объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, а договор аренды этого участка прекращается в силу закона на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ (в рассматриваемой ситуации и не мог быть заключен).

В противном случае, на физических лиц жильцов МКД – собственников расположенных на спорном земельном участке гаражей и сараев, используемых ими исключительно для удовлетворения своих личных потребностей, будет распространяться правовой режим пользования земельным участком арендатора – застройщика, что не соответствует требованиям действующего законодательства.

Аналогичная правовая позиция изложена в решении Арбитражного суда Воронежской области от 28.02.2022 по делу №А14-15937/2019. Решение вступило в законную силу, оставлено без изменения постановлениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2022 и Арбитражного суда Центрального округа от 10.01.2023, Определением Верховного суда Российской Федерации от 04.05.2023 №310-ЭС23-5198.

Поскольку договор аренды земельного участка №38 от 02.06.2017, фактически прекратил свое действие в момент его заключения в силу закона, его повторное расторжение судом не требуется, а взыскание задолженности и пеней с ответчика является необоснованным.

Если же исходить из первой регистрации права собственности физического лица на гараж, совершенной уже после заключения спорного договора (на объект недвижимости с кадастровым номером 36:16:0102015:756 зарегистрировано право собственности ФИО3, запись регистрации внесена 21.12.2018, л.д.102), ходатайства ответчика о применении срока исковой давности, согласования ОИЗО администрации района договора от 18.01.2018 о замене стороны в обязательствах и даты обращения ОИЗО администрации района в суд с настоящими требованиями (29.03.2024) в совокупности, следуют те же самые выводы об отсутствии необходимости повторного расторжения договора и необоснованности взыскания с ответчика задолженности и пеней.

При таких обстоятельствах, исковые требования отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области удовлетворению не подлежат.

В силу части статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья М.С.Есакова