АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Севастополь

20 октября 2023 г.

Дело № А84-5140/2023

Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2023 г.

В полном объеме решение изготовлено 20 октября 2023 г.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Мирошник А.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Брынцевой О.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) о расторжении договора, возврате объекта аренды недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности № 59 от 28.03.2023,

от ответчика - ФИО1, паспорт.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик) в котором просит суд: расторгнуть Договор аренды № 26-2020 имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 29.12.2020, заключённого между истцом и ответчиком; обязать ИП ФИО1 с момента вступления решения суда в законную силу привести встроенные нежилые помещения кафе «Лаванда» в жилом доме (кадастровый номер 91:04:001002:2683) общей площадью 139,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>/Р. Люксембург, д. 21/86 в первоначальное состояние; обязать ИП ФИО1 не позднее 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда возвратить Департаменту по акту приема-передачи имущество - встроенные нежилые помещения кафе «Лаванда» в жилом доме (кадастровый номер 91:04:001002:2683) общей площадью 139,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>/Р. Люксембург, д. 21/86, в соответствии с условиями Договора аренды № 26-2020 от 29.12.2020.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал требования, изложенные в исковом заявление, ответчик просил отказать в удовлетворении заявленных требований, в связи с устранением недостатков.

Исследовав и оценив доказательства по делу, изучив доводы, приведенные участниками судебного процесса в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что исковое заявление Департамента не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Арендодатель) и ИП ФИО1 (далее - Арендатор) 29.12.2020 заключен договор аренды №26-2020, согласно условиям которого Арендодатель передал Арендатору в аренду имущество:

- встроенные нежилые помещения кафе «Лаванда» в жилом доме (кадастровый номер 91:04:001002:2683) общей площадью 139,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>/Р. Люксембург, д. 21/86 (далее - Договор аренды). В тот же день объект аренды был передан ответчику, о чём составлен соответствующий Акт приёма­ передачи.

Согласно пункту 1.3. Договора объект передаётся для размещения торгово-офисного, складского помещения, для организации производственной, образовательной, спортивной деятельности, оказания бытовых, медицинских услуг, организации пункта общественного питания, культурно-развлекательной деятельности.

Согласно пункту 7.1 Договора аренды объект аренды передан в аренду на срок продолжительностью 5 лет по 28.12.2025 года включительно.

Пунктом 4.2 Договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы за пользование объектом аренды устанавливается в рублях в соответствии с расчётом арендной платы, который является неотъемлемым приложением к Договору, и на момент заключения Договора в соответствии с Отчётом об оценке № Н-92/34-ГКl 9/20051327-20 от 21.05.2020 составляет в год: 370 764,00 руб. без учёта НДС.

В соответствии с пунктом 4.3 Договора аренды размер арендной платы за каждый последующий месяц определяется путём корректировки размера арендной платы за первый месяц аренды в соответствии с индексом потребительских цен на товары и услуги, установленных Росстатом.

Согласно пунктам 4.5, 4.6 Договора аренды, арендная плата оплачивается Арендатором ежемесячно и исключительно в денежной форме не позднее 20 числа текущего месяца путём перечисления на указанный в договоре расчётный счёт.

В соответствии с пунктом 2.4.4 Договора аренды Арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать Арендодателю установленную Договором и последующими изменениями, и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом аренды в порядке, предусмотренном разделом 4 Договора, а также осуществлять другие платежи, связанные с использованием объекта.

Согласно пункту 1 Дополнительного соглашения №1 к договору аренды от 29.12.2020 №26-2020 внесены в договор следующие изменения: пункт 4.2.1 Договора изложен в следующей редакции: «Арендная плата вносится согласно Постановлению Правительства Севастополя от 25.05.2017 №410-ПП «Об имущественной поддержке малого и среднего предпринимательства при предоставлении имущества, находящегося в собственности города Севастополя», в следующем порядке:

- с 25 января 2021 года по 24 января 2022 года - 40 процентов размера арендной платы;

-с 25 января 2022года по 24 января 2023 года - 60 процентов размера арендной платы;

-с 25 января 2023 года по 24 января 2024 года - 80 процентов размера арендной платы;

-с 25 января 2024 года по 28 декабря 2025 года - 100 процентов размера арендной платы;

Пункт 4.6. Договора изложен в следующей редакции: «Арендная плата без учёта НДС оплачивается Арендатором не позднее 20 числа текущего месяца путём перечисления на расчётный счёт, указанный в договоре, или иной счёт, указанный Арендодателем, в порядке, определённом Договором».

Согласно пункту 2 Дополнительного соглашения №1 к договору аренды от 29.12.2020 №26-2020 с даты заключения настоящего дополнительного соглашения действует расчёт размера арендной платы к договору аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 29 декабря 2020 №14-2020, изложенный в приложении №1 к данному дополнительному соглашению.

На основании распоряжения Департамента от 06.12.2022 № 6182-РДЗ «На проведение плановой, выездной, тематической проверки имущества, находящегося в собственности города Севастополя», Порядка по проведению Департаментом контрольных мероприятий по использованию имущества, находящегося в собственности города Севастополя, утверждённого приказом Департамента от 20.12.2018 № 229, была проведена плановая, выездная, тематическая проверка в отношении индивидуального предпринимателя ФИО1

В ходе проведения фактического осмотра составлен акт проверки №6182 от 11.01.2023 и установлено: что помещения с №П-2 по №П-5 фактически примыкают к объекту аренды и используются Арендатором для организации объекта общественного питания. Ранее объект аренды, а также помещения с №П-2 по №П-5 площадью 32,4 кв.м. на основании договора аренды недвижимого имущества от 18.05.2012 № 118-12 переданы ИП ФИО3 (договор аренды расторгнут 13.03.2020).

Также установлена следующая перепланировка объекта аренды: отсутствует (заложен) дверной проем между помещениями № IV-5и № IV-6. По данным обстоятельства Арендатором даны устные пояснения, что вышеуказанные перепланировки объекта аренды произведены до заключения договора аренды и подписания акта приёма-передачи. Вместе с тем, фотоматериалы, содержащиеся в отчёте об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых помещений полуподвала (с № IV-1 по № IV-6, с № IV-8 по № IV-12) от 21.05.2020 № Н-92/34-ГК19/20051327-20, общей площадью 139,7 кв.м., расположенные по адресу: <...>/Розы Люксембург, д. 21/86, составленном до заключения договора аренды, не позволили Департаменту сделать вывод о том, кем и в какой период осуществлены вышеуказанные перепланировки объекта аренды.

Кроме того, как указывает Департамент, в нарушение пунктов 2.4.9., 2.4.11 Договора аренды Арендатором не предоставлены (не заключены) следующие договора: на сбор и вывоз бытовых отходов; страхования объекта аренды от стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц, пожара, повреждения инженерных сетей.

Согласно пункту 9.3.6 Договора аренды договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя в случае отсутствия договоров, указанных в пункте 2.4.9., 2.4.11 договора аренды, в течении более чем одного месяца.

Согласно пункту 9.4 Договора аренды, Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Стороны договорились, что указанный разумный срок не может превышать 14 календарных дней в любом случае.

Департаментом заказным письмом от 09.03.2023 в адрес Ответчика, указанного в Договоре аренды, по месту нахождения арендованного имущества, направлено требование о необходимости устранить нарушения указанные в акте проверки от 11.01.2023 №6182 в течение тридцати календарных дней со дня направления требования.

Поскольку арендатор в срок, указанный в требовании не уведомил Департамент об устранении нарушений, арендованное имущество Арендодателю не возвратил, никаких действий по возврату арендованного имущества не предпринимал, истец обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Расторжение договора является исключительной мерой.

Предъявляя заявленное требование о расторжении договора, истец ссылается на следующие нарушения:

- согласно пункту 2.4.11 Договора аренды, не предоставлен (не заключен) договор страхования объекта аренды;

- согласно пункту 2.4.9. Договора аренды, не предоставлен (не заключен) договор на сбор и вывоз бытовых отходов;

- не соответствие планировки объекта аренды технической документации;

- использование Арендатором помещений с №П-2 по №П-5 не переданных по Договору аренды.

Вместе с тем, как установлено судом, в материалы дела представлена информационная справка с фотоснимками от 09.10.2023, в которой содержатся сведения о том, что в ходе фактического осмотра в присутствии представителя арендатора ФИО4, с учетом технической документации установлено, что выявленное ранее нарушение устранено, планировка объекта аренды приведена в соответствие технической документации.

Также ИП ФИО1 в материалы дела представлен договор от 16.12.2021 на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами на территории города Севастополя, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Благоустройство города Севастополя», дополнительное соглашение к договору от 25.01.2023 а также договор страхования имущества юридических лиц от 01.02.2021 №ИЮЛ67753, полис страхования имущества, ответственности, убытков от 23.01.2023.

Как следует их разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Учитывая положения статьи 619 ГК РФ, правовые позиции, изложенные в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14, в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, судебная коллегия приходит к выводу о том, что нормы гражданского законодательства направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Таким образом, установив на дату рассмотрения спора устранения нарушений, выявленных Департаментом в ходе проверки, суд, применительно к вышеуказанным положениям законодательства, приходит к выводу, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.03.2019 N 303-ЭС19-2121 по делу № А16-484/2018.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (Определение ВАС РФ от 03.12.2013 N ВАС-17232/13 по делу N А56-47877/2012).

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит доказывание истцом не просто факта нарушения арендатором договорных условий, но и существенность таких нарушений, влекущая наступление неблагоприятных, зачастую необратимых последствий, а также невозможность воздействия на арендатора иными способами, не прибегая к прекращению договорных отношений.

Поскольку надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований к ответчику по основаниям, изложенным в исковом заявлении Департаментом не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, учитывая, что спорный договор аренды не расторгнут судом, а требование истца о возвращении недвижимого имущества: встроенные нежилые помещения кафе «Лаванда» в жилом доме (кадастровый номер 91:04:001002:2683) общей площадью 139,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>/Р. Люксембург, д. 21/86, является производным требованием, суд также отказывает в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что доказательств существенного нарушения спорного договора аренды истцом в материалы дела не представлено (нарушения стороной ответчика устранены), в связи с чем, право Департамента требовать расторжения договора аренды по основаниям, приведенным в исковом заявлении, у суда не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины судом не распределяются, поскольку истец согласно подпункту 1.1. пункта 1 статьи 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.

Судья

А.С. Мирошник