АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-26883/2024

27 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Кавказ-Сервис» (ОГРН <***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2024 по делу № А32-26883/2024, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Кавказ-Сервис» (далее – общество) о расторжении договора от 28.08.2015 № 4900009730 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304006:1050 площадью 4233 кв. м, по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 2, с указанием, что решение является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) в ЕГРН регистрационной записи от 13.04.2016 № 23-23/050-23/019/805/2016-7380/2 об аренде.

Решением от 21.10.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.12.2024, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием предусмотренных законом оснований для расторжения договора от 28.08.2015 № 4900009730. Общество является собственником нежилого здания – зимний клуб с кадастровым номером 23:49:0304007:1483 площадью 287,8 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304006:1050 площадью 4233 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.08.2024 № КУВИ-001/2024-214718140. Объект недвижимости – зимний клуб являлся частью комплекса санатория «Кавказ», построен в 1947 году – до заключения договора аренды от 28.08.2015 № 4900009730 и не является самовольной постройкой. Доказательств тому, что использование спорного объекта капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия, не представлено. В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что в настоящее время ведется реконструкция здания, представив договор подряда на проведение геодезических работ от 27.08.2024 № 1/27/08/2024 и договор на изготовление эскизного проекта от 10.07.2024, пояснив, что более 5 лет имеется корпоративный спор между учредителями общества относительно порядка использования здания на земельном участке, что препятствует его использованию (дело № А32-16413/2024). Расторжение договора носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что арендатор своими действиями нарушает пункты 5.2.7 и 5.2.9 договора. Функциональное назначение здания относится к вопросу использования именно данного объекта, а не земельного участка. Существенных изменений аренды земельного участка не произошло, поскольку спорное здание существовало на момент предоставления земельного участка в аренду. Приведенные обстоятельства не являются существенным нарушением условий договора, не служат основанием для расторжения договора аренды от 28.08.2015 № 4900009730. Иных доказательств использования земельного участка не по целевому назначению или с нарушением законодательства Российской Федерации, в частности, систематического невнесения арендной платы, администрация не представила.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 21.10.2024 и постановление апелляционного суда от 05.12.2024 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, настаивая на том, что земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования; нарушены существенные условия договора аренды, что является основанием для его расторжения.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на несостоятельность доводов администрации, законность и обоснованность судебных актов, отметив, что обстоятельства, приведенные в кассационной жалобе, не являются существенным нарушением условий договора аренды, следовательно, не служат основанием для его расторжения. Наличие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего обществу, исключает передачу участка в аренду иным лицам, а также процедуру торгов.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 28.08.2015 № 4900009730, по условиям которого арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:1050 площадью 4233 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 2, для размещения и эксплуатации комплекса санатория «Кавказ», срок действия договора с момента государственной регистрации по 01.08.2063 (пункт 2.1). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае существенных нарушений его условий: при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором; при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; в случае однократного нарушения сроков внесения аренной платы в установленный договором срок; в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, без согласия арендодателя; при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора; в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 5.2.6 договора при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи.

Согласно пункту 5.2.7 договора арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3 договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу.

В пункте 5.2.15 договора указано, что арендатор обязан не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных участков и иных лиц. Арендатор обязан при изменении целевого назначения зданий, строений, сооружений (или их частей), расположенных на участке, обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор (пункт 5.2.16 договора).

Общество является собственником нежилого здания – зимний клуб с кадастровым номером 23:49:0304007:1483 площадью 287,8 кв. м, 1947 года постройки, расположенного на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.08.2024 № КУВИ-001/2024-214718140.

Управлением муниципального земельного контроля администрации осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304006:1050 площадью 4233 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 2, в ходе которого установлено, что на указанном участке находится ветхий, не эксплуатируемый объект капитального строительства, произрастают зеленые насаждения.

В адрес общества департамент имущественных отношений администрации направил претензию от 22.11.2023 № 18045/02.01-44 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок (л. д. 12 – 14). Поскольку нарушения не устранены, в адрес арендатора направлена претензия от 26.02.2024 № 2654/02.01-44 с предложением расторгнуть договор (л. д. 18).

Поскольку меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 данного кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

По результатам исследования представленных администрацией доказательств суды пришли к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды.

На основании статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Статья 619 Гражданского кодекса закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, судебные инстанции указали на отсутствие предусмотренных законом оснований для расторжения долгосрочного договора аренды от 28.08.2015 № 4900009730. Общество является собственником нежилого здания – зимний клуб с кадастровым номером 23:49:0304007:1483 площадью 287,8 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304006:1050 площадью 4233 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.08.2024 № КУВИ-001/2024-214718140. Объект недвижимости – зимний клуб являлся частью комплекса санатория «Кавказ», построен в 1947 году – до заключения сторонами спорного договора аренды, не является самовольной постройкой. Доказательств, свидетельствующих о том, что использование ответчиком спорного объекта капитального строительства опасно для жизни, здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия, не представлено. Расторжение договора носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. В материалах дела отсутствуют доказательства тому, что арендатор своими действиями нарушает пункты 5.2.7 и 5.2.9 договора аренды. Функциональное назначение здания относится к вопросу использования объекта (не земельного участка). Существенных изменений аренды земельного участка не произошло, поскольку спорное здание имелось на момент предоставления земельного участка в аренду. Приведенные обстоятельства не являются существенным нарушением условий договора аренды, не могут служить основанием для расторжения договора. Иных доказательств использования земельного участка не по целевому назначению или с нарушением законодательства Российской Федерации, материалы дела не содержат.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судами полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2024 по делу № А32-26883/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

М.Н. Малыхина

А.И. Мещерин