РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Москва
Дело № А40-67618/24-16-354
12 мая 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 08.04.2025 г.
Полный текст решения изготовлен 12.05.2025 г.
Арбитражный суд города Москвы
в составе:
Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.,
при ведении протокола секретарём судебного заседания Родичевым И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ФИО1 Лаб» (121205, <...> (тер. инновационного центра Сколково), д. 11, этаж 5, офис 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.12.2009, ИНН: <***>)
к Акционерному обществу «МедСК» (121205, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Можайский, тер. инновационного центра Сколково, ул. Кулибина, д. 2, к. 10, помещ. 4, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.04.2021, ИНН: <***>)
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительное управление» (143409, Московская область, г.о. Красногорск, <...>, помещ. 13, офис 409, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.06.2010, ИНН: <***>)
о взыскании задолженности по договору аренды от 10.08.2021 № 5К в размере 382 844 руб. 66 коп.
и по встречному исковому заявлению о взыскании неотделимых улучшений в размере 11 677 577 руб. 63 коп.,
при участии:
от истца – ФИО2 по доверенности б/н от 16.12.2024 г.;
от ответчика – ФИО3 по доверенности № 2024/5 от 31.01.2024 г.;
от третьего лица – не явился, извещен,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «ФИО1 Лаб» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Акционерному обществу «МедСК» (далее – ответчик) о взыскании основного долга по договору аренды № 5К от 10.08.2021 г. в размере 361 854 руб. 83 коп., неустойки в размере 20 989 руб. 83 коп.
Свои исковые требования истец обосновывает тем, что ответчик не оплатил арендную плату.
Ответчиком отзыв на иск не представлен.
Ответчиком представлен встречный иск о взыскании с истца неотделимых улучшений в размере 11 677 577 руб. 63 коп.
Встречный иск принят к производству определением суда от 03.06.2024 г.
В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования, встречный иск не признала.
Представитель ответчика иск не признал, встречный иск поддержал.
В судебное заседание не явился представитель ответчика, извещённого о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в силу п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ, абз. 2 п. 3 ст. 54, абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Суд провёл судебное заседание в отсутствие представителя ответчика в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, а встречный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключён договор аренды № 5К от 10.08.2021 г. (далее – Договор) нежилых помещений общей площадью 166,2 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, территория инновационного центра «Сколково», ул. Кулибина, д. 2, корп. 10 (далее – Помещение). Договор заключен сроком на 5 лет.
Арендная плата, иные платежи и порядок расчетов определен разделом 4 договора.
Как указывает истец в обоснование заявленного требования, ответчик в нарушение условий договора, норм действующего законодательства не допускающих односторонний отказ от исполнения обязательства, обязанности по оплате постоянной части арендной платы за январь – февраль 2024 года и по оплате переменной части арендной платы за ноябрь – декабрь 2023 года, январь – февраль 2024 года в полном объёме не произвёл, в связи с чем образовалась задолженность в размере 361 854 руб. 83 коп.
Согласно п. 9.2 договора арендатор обязан уплатить по требованию арендодателя неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по внесению арендной платы в полном объёме включительно.
Согласно выполненному истцом расчёту, сумма неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 10.01.2024 г. по 25.03.2024 г. составляет 20 989 руб. 83 коп.
В соответствии со ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Сумма основного долга и неустойки ответчиком не оспорена. Оснований для применении ст. 333 ГК РФ ответчиком не представлено и судом не установлено.
При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.
Расходы истца по госпошлине подлежат взысканию с ответчика на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
В обоснование встречного иска ответчик ссылается на то, что в период аренды помещения им были произведены неотделимые улучшения арендованного помещения на сумму 11 677 577 руб. 63 коп.
Согласно п. 5.2.1 Договора арендодатель обязан предоставить арендатору Помещение без внутренней отделки, мебели и оборудования.
В силу п. 2.5 Договора Помещение передаётся в состоянии «shell&core». Арендатор своими силами и за свой счёт проводит работы по проектированию и подготовительным работам, а также ремонту (отделочным работам) с целью приведения Помещения в состояние, пригодное для ведения коммерческой деятельности в рамках разрешённого использования.
При этом в силу п. 6.2.14 Договора арендатор обязан в письменной форме согласовывать с арендодателем платы проведения ремонтных работ, а также любых улучшений, перепланировок, прокладок скрытых и открытых коммуникаций, или переоборудования Помещения.
Для получения разрешения на производство указанных работ арендатор подаёт письменный запрос на производство улучшений, перепланировок, прокладок скрытых и открытых коммуникаций, или переоборудования Помещения, ремонтных работ, с приложением всей необходимой документации по вышеуказанным работам.
По итогам произведённых изменений арендатор обязан обеспечить приёмку работ арендодателем и полномочными государственными органами, включая органы технической инвентаризации, а также передать арендодателю должным образом оформленный проект изменений и документы, подтверждающие факт такой приёмки.
В силу п.п. 6.3, 6.3.1 Договора арендатор не вправе без предварительного письменного согласия арендодателя осуществлять реконструкцию Помещения, какие-либо улучшения, перепланировки, переустройства Помещения или коммуникаций, ремонт.
При этом в силу п. 17.3.2 Договора в случае, если требуется получение одобрения или согласия арендодателя, то они считаются действительными только в случае, если они даны в письменной форме.
Также в силу п.п. 6.3, 6.3.4 Договора арендатор не вправе требовать от арендодателя возмещения расходов на все и любые произведённые им улучшения Помещений (отделимые и неотделимые). Все неотделимые улучшения Помещений являются собственностью арендодателя.
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
В материалы дела не представлено письменных согласований арендодателя на проведение каких-либо улучшений Помещения, а также доказательств приёмки работ по проведению таких улучшений арендодателем.
Также в материалы дела не представлено доказательств несения ответчиком расходов на сумму 11 677 577 руб. 63 коп. (договора с подрядчиками, акты приёмки выполненных работ, платёжные поручения и т.п.).
В доказательства расходов ответчик представил договор № 10/08-1 от 10.08.2021 г., заключённый между гражданкой ФИО4 и ООО «Ремонтно-строительное управление» на общестроительные работы и устройство систем инженерно-технического обеспечения лаборатории Хилекс по адресу: г. Москва, территория инновационного центра «Сколково», ул. Кулибина, д. 2, корп. 10, на общую сумму 3 580 000 рублей.
При этом доказательств выполнения работ по данному договору (акты приёмки работ) в материалы дела не представлено.
В качестве доказательств оплаты по указанному договору представлена расписка в передаче денежных средств, из которой следует, что ФИО5 (генеральный директор ООО «Ремонтно-строительное управление») получил денежные средства на общую сумму 3 080 000 рублей.
Однако договор № 10/08-1 от 10.08.2021 г. заключён не ответчиком, а гражданкой ФИО4, при этом в договоре не указано, что он заключён от имени и/или в интересах истца. Также в данном договоре указаны реквизиты (адрес и паспортные данные) указанной гражданки, а не истца.
Также не представлено в материалы дела доказательств того, что денежные средства, переданные ФИО4 ФИО5 по расписке в передаче денежных средств, были получены ФИО4 от истца.
То обстоятельство, что ФИО4 является генеральным директором истца, само по себе не означает, что оплата по договору № 10/08-1 от 10.08.2021 г., который ФИО4 заключила от своего имени (как «Гражданка РФ»), произведена за счёт средств истца, а не личных средств ФИО4
Ссылка истца на договор оказания услуг по представлению интересов от 02.08.2021 г., заключённый между истцом, в лице единственного акционера ФИО6, и ФИО4, судом отклоняется, поскольку согласно сведениям, внесённым в ЕГРЮЛ, ФИО6 не является лицом, уполномоченным действовать без доверенности от имени истца.
Кроме того, в договоре № 10/08-1 от 10.08.2021 г. не указано, что он заключён от имени и/или в интересах истца.
Даже если заключая данный договор ФИО4 действовала в интересах истца, доказательств того, что истец компенсировал ей понесённые расходы (п. 2.2 договор оказания услуг по представлению интересов от 02.08.2021 г.) в материалы дела не представлено.
Таким образом, в материалы дела не представлено доказательств несения истцом расходов на улучшение помещения.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств несения указанных расходов, письменного согласования арендодателем проведения работ по улучшению помещения, приёмки им данных работ, а также с учётом п.п. 6.3, 6.3.4 Договора оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.
Госпошлина по встречному иску подлежит взысканию с ответчика в силу ст. 110 АПК РФ.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы
РЕШИЛ:
Первоначальный иск удовлетворить.
Взыскать с Акционерного общества «МедСК» (ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ФИО1 Лаб» (ИНН: <***>) сумму основного долга в размере 361 854 (триста шестьдесят одна тысяча восемьсот пятьдесят четыре) рубля 83 копейки, неустойку в размере 20 989 (двадцать тысяч девятьсот восемьдесят девять) рублей 83 копейки, а также расходы по госпошлине в размере 10 657 (десять тысяч шестьсот пятьдесят семь) рублей.
В удовлетворении встречного иска – отказать.
Взыскать с Акционерного общества «МедСК» (ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 81 388 (восемьдесят одна тысяча триста восемьдесят восемь) рублей.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.
Судья:
М.Ю. Махалкин