АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000
8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Сыктывкар
03 июля 2023 года Дело № А29-2966/2023
Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2023 года, полный текст решения изготовлен 03 июля 2023 года.
Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Кокошиной Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глазковой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Коми лом Везет» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)
к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)
с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1
о признании права аренды,
при участии:
от истца: ФИО2 по доверенности
от третьего лица: ФИО3 по доверенности
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Коми лом Везет» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Администрация, ответчик) о признании права аренды на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105001:65, расположенный по адресу: <...> в соответствии с условиями договора аренды № 01/10-178 земельного участка от 27.04.2010.
В обоснование исковых требований истец ссылается на неправомерность расторжения вышеуказанного договора аренды с ООО «Сплав», поскольку последнее ранее реализовало истцу принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, находящиеся на указанном земельном участке, в силу чего у Общества в силу закона возникло право аренды. Истец указал, что соглашение о расторжении данного договора является ничтожным.
Ответчик не согласен с иском. Администрация указала на то, что не смотря на согласование Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Сыктывкар» уступки права по договору аренды, ООО «Сплав» и ООО «Коми лом Везет» не произвели государственную регистрацию такого договора в Едином государственном реестре недвижимости. На основании обращения арендатора ООО «Сплав» между указанным лицом и Администрацией было подписано соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды земельного участка. При этом истец вправе обратиться с заявкой на заключение договора аренды спорного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку ряд объектов недвижимости на таком участке принадлежит другому собственнику (ФИО1).
Суд привлек ФИО1 к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.
Представитель ФИО1 в судебном заседании требования истца поддержал.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.
Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает возможным рассмотреть исковое заявление по существу без участия в заседании представителя ответчика.
Выслушав представителей истца и третьего лица, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Между Администрацией МОГО "Сыктывкар" (арендодатель) и ООО "Сплав" (арендатор) 27.04.2010 был заключен договор N 01/10-178 аренды земельного участка, согласно которому арендатору был передан в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105001:65 (далее - земельный участок), площадью 14 744 кв. м по адресу: <...>, для обслуживания "производственной базы".
В силу пункта 1.2 договора он заключен на срок до 07.04.2059 и зарегистрирован в установленном законом порядке.
В последующем объекты недвижимого имущества в <...>: гараж (Литер Е,Е1), кадастровый номер 11:06:0105006:123, здание производственной территории «Вторчермет» (литер Б) кадастровый номер 11:06:0105006:121, железнодорожный тупик (литер II) кадастровый номер 11:06:0105006:125 и железнодорожный тупик (литер I) кадастровый номер 11:06:0105006:127, принадлежащие ООО «Сплав» и находящиеся на спорном земельном участке, были проданы им Обществу по договору купли-продажи № 1 от 17.02.2021. Государственная регистрация перехода права собственности произведена 11.02.2022.
Кроме того, согласно сведений из ЕГРН по состоянию на 13.04.2023 на указанном земельном участке расположены также объекты недвижимого имущества, принадлежащие иному собственнику, - ФИО1, как то: склад непродовольственных товаров с кадастровым номером 11:06:0105006:126 (право собственности зарегистрировано 03.02.2016), нежилое здание с кадастровым номером 11:05:0105006:118 (право собственности зарегистрировано 01.07.2013).
При этом, согласно соглашению от 07.04.2022 между Администрацией и ООО «Сплав» договор аренды земельного участка от 27.04.2010 № 01\10-178 был расторгнут.
Вместе с тем суд признает обоснованными доводы истца о том, что указанное соглашение является ничтожной сделкой, поскольку ООО «Сплав», реализовав принадлежащее ему имущество, и утратив право аренды в силу закона, перешедшего к новым собственникам недвижимого имущества, не имело полномочий на расторжение данного договора аренды.
Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно части 1 статьи 57 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 Земельного кодекса РФ и части 1 статьи 57 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
Таким образом, в силу закона, а именно положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, истец и третье лицо стали соарендаторами указанного участка (возникла множественность лиц на стороне арендатора).
С 01.02.2022 ООО «Сплав» не является собственником недвижимого имущества на спорном земельном участке. Согласно сведениям ЕГРЮЛ данное общество прекратило деятельность в качестве юридического лица 16.01.2023.
Соглашение о расторжении договора аренды от 07.04.2022 подписано со стороны арендатора неуполномоченным лицом (ООО «Сплав»), указанная сделка нарушает права третьих лиц (Общества и ФИО1), в силу чего является ничтожной (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
При указанных обстоятельствах, доводы ответчика подлежат отклонению судом, поскольку основаны на неверном применении норм действующего законодательства.
Поскольку Администрация оспаривает право аренды истца, подписала соглашение о расторжении данного договора, истец правомерно обратился в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав.
В силу изложенного, требования истца подлежат удовлетворению судом, с признанием на стороне Общества права соарендатора по договору аренды земельного участка № 01/10-178 от 27.04.2010.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Коми лом Везет» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) право аренды на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105001:65 в качестве соарендатора по договору аренды земельного участка № 01/10-178 от 27.04.2010, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Сплав» и Администрацией муниципального образования городского округа «Сыктывкар».
Взыскать с Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Коми лом Везет» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.
Судья Н.В. Кокошина