Решение по делу № А32-55431/2024 от 18.11.2025.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, <...>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-55431/2024

18 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения вынесена 05.08.2025.

Полный текст решения изготовлен 18.11.2025.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шитиковой А.О., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Медведевым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

ФГУП «Росморпорт» в лице Азово-Черноморского бассейнового филиала ФГУП «Росморпорт», г. Новороссийск Краснодарский край (ИНН <***>,

ОГРН <***>)

к АО «Сочинский морской торговый порт», г. Сочи Краснодарский край

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании, об обязании,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, по доверенности;

от ответчика: ФИО2, по доверенности, ФИО3, по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

ФГУП «Росморпорт» в лице Азово-Черноморского бассейнового филиала ФГУП «Росморпорт», г. Новороссийск Краснодарский край (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к АО «Сочинский морской торговый порт», г. Сочи Краснодарский край (далее – ответчик) с требованиями:

- обязать привести размер арендной платы по договору субаренды от 01.08.2022 № БРМВ1022 в соответствие с п. 10 ст. 31 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и п. 2.3.3, п. 2.2.18 договора аренды от 26.02.2010 № 482/ДО-09;

- взыскать пени по договору за нарушение п. 2.2.18 договора в размере 6 939 774,56 руб. за период с 01.08.2022 по 23.08.2024 в соответствии с п. 4.17 договора, с 24.08.2024 пени в размере 9 872,74 руб. за каждый день до фактического исполнения обязательства;

- взыскать пени по договору в размере 3 230 664,58 руб. за нарушение п. 2.2.18.1 договора за период с 24.09.2023 по 23.08.2024 в соответствии с п. 4.18 договора, с 24.08.2024 пени в размере 9 872,74 руб. за каждый день до фактического исполнения обязательства.

Представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требованиях в полном объеме.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения заявленных требований.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв в течение дня до 18-00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие сторон, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствии лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их, пришел к следующим выводам.

Между ФГУП «Росморпорт» (далее - арендодатель) и АО «Сочинский морской торговый порт» (далее - арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества

от 26.02.2010 № 482/ДО-09 недвижимого имущества (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 (в редакции дополнительного соглашения

от 20.12.2021 № 8 к договору) арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование принадлежащий арендодателю на праве хозяйственного ведения объект недвижимости: Часть Здания Морвокзала с галереей порт Сочи, общей площадью

7 454,1 кв. м., кадастровый номер: 23:49:0204025:1003, местоположение: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, дом 1.

Объект передан ответчику в пригодном к эксплуатации состоянии, что подтверждается актом сдачи - приемки от 28.04.2010 № 1 (приложение № 1 к договору).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора при заключении договора арендная плата за пользование объектом установлена в размере 29 001 465 (двадцать девять миллионов одна тысяча четыреста шестьдесят пять) рублей 10 копеек в год, включая НДС 18%, что составляет 4 423 952 (четыре миллиона четыреста двадцать три тысячи девятьсот пятьдесят два) рубля 30 копеек. Ежемесячный размер арендной платы составляет 1/12 годового размера арендной платы.

На основании пункта 3.3 договора арендодатель вправе каждые 10 (десять) лет (в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2015 № 3), начиная с даты передачи объектов арендатору по акту сдачи-приемки, проводить с привлечением независимого оценщика оценку рыночной стоимости объектов, переданных арендатору по настоящему договору и имущественных прав владения и пользования этими объектами.

Пунктом 2.3.3 договора предусмотрено право арендатора сдавать объекты в субаренду при наличии письменного согласия арендодателя. Размер арендной платы по договору субаренды не должен превышать размер арендных платежей по договору аренды, рассчитанных пропорционально площади объекта.

В соответствии с пунктом 2.2.18 договора (в редакции дополнительного соглашения № 8) на арендатора возложена обязанность не заключать договоры субаренды объекта либо части объекта с размером арендной платы по договору субаренды, превышающим размер арендной платы по договору, рассчитанной пропорционально площади объекта. В случае заключения договора субаренды (вторичной субаренды) с согласия арендодателя, арендатор обязан предоставить арендодателю оригинал или нотариально заверенную копию в течение 20 (двадцати) календарных дней с даты заключения договора субаренды.

Из содержания искового заявления следует, что в нарушение пункта 10 статьи 31 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о морских портах) ответчиком не выполнены условия, предусмотренные пунктом 2.2.3 и пунктом 2.2.18 договора.

На основании согласий от 23.10.2010 № ИР-26/8847-27, от 20.09.2017 № AT - 31/8755-27, от 12.12.2017 № АJ-31/11393-27, от 12.05.2021 № AC-31/4665-27 между

АО «Морпорт Сочи» и ООО «Магазины Боско» заключен договор субаренды

от 20.09.2010 № 11/32510.

Письмом истца от 18.08.2021 № АС-31/8385-27 ответчику предоставлено согласие на заключение договора вторичной субаренды между ООО «Магазины Боско» и

ООО «Некст» от 01.08.2022 № БРМВ1022, нежилых помещений, общей площадью

974,4 кв. м. (передаваемые во вторичную субаренду помещения предоставлены в субаренду ООО «Магазины Боско» на основании договора субаренды от 20.09.2010

№ 11/32510).

Нотариально заверенная копия договора вторичной субаренды от 01.08.2022

№ БРМВ1022 нежилых помещений, общей площадью 1 002 кв. м., заключенного между ООО «Магазины Боско» и ООО «Некст», предоставлена ответчиком истцу письмом

от 29.03.2023 № 01.1/126.

Согласно пункту 4.3 договора вторичной субаренды от 01.08.2022 № БРМВ1022 арендная плата по договору вторичной субаренды с даты начала торговой деятельности, но не позднее 01.03.2023 состоит из:

- базовой составляющей (начиная с 01.03.2023 - 2 200 000 руб. в том числе НДС в месяц);

- процентной составляющей (15% от оборота ресторана);

- переменной составляющей (обеспечение помещений коммунальными услугами).

Согласно пункту 4.4.1 договора вторичной субаренды от 01.08.2022 № БРМВ1022 начиная с даты торговой деятельности, но не позднее 01.03.2023 вторичный субарендатор уплачивает субарендатору базовую составляющую платы по договору вторичной субаренды, которая составляет 21 956,09 рублей за 1 кв.м. без НДС в год (2 200 000 рублей ставка по договору вторичной субаренды в месяц с НДС 20%. Сумма без НДС в год составляет: 2 200 000 рублей - 366 666,67 рублей (сумма НДС) = 1 833 333,33 рублей. Ставка годовой арендной платы за 1 кв. м. без НДС (20 %) = 1 833 333,33 рублей ÷1 002

кв. м. х 12 месяцев = 21 956,09 рублей.

Помимо базовой составляющей, вторичный субарендатор обязан уплачивать субарендатору процентную и переменную составляющие, информацией о размере платы по которым истец не располагает.

Таким образом, истец указывает, что приведенные факты свидетельствуют о нарушении ответчиком пункта 10 статьи 31 Закона о морских портах и условий, указанных в пунктах 2.2.18, 2.3.3 договора аренды, так как на ответчика возложена обязанность не заключать договоры субаренды объектов с размером арендной платы по договору субаренды, превышающим размер арендной платы по договору аренды, рассчитанной пропорционально площади объектов.

В соответствии с пунктом 4.17 договора (в редакции дополнительного соглашения № 8) в случае нарушения арендатором пункта 2.2.18 договора и установления им в договоре субаренды объектов/части объекта размера арендной платы, превышающего размер арендной платы по договору, арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы ежемесячного арендного платежа, указанного в пункте 3.1 договора, за каждый день предоставления объектов/части объекта в субаренду начиная с даты подписания акта сдачи-приемки объектов/части объекта в субаренду.

Пунктом 2.2.18.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 08.07.2022 № 10) установлено, что в случае нарушения арендатором пункта 2.2.18 договора аренды и установления им в договоре субаренды размера арендной платы, превышающего размер арендной платы по договору аренды, арендатор обязан в течение 180 календарных дней с даты выявления факта нарушения привести размер арендной платы по договору субаренды в соответствие с Законом о морских портах.

Согласно пункту 4.18 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения

№ 8) в случае нарушения арендатором пункта 2.2.18.1 договора аренды и непредставления в срок 20 (двадцать) календарных дней оригинала или нотариально заверенной копии договора субаренды (вторичной субаренды) заключенного с согласия арендодателя, Арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,1% от суммы ежемесячного арендного платежа, указанного в пункте 3.1 договора аренды, за каждый день просрочки.

В нарушение пункта 2.2.18.1 договора аренды арендатором не приведен размер арендной платы по договору вторичной субаренды в соответствие с размером арендной платы по Договору аренды в течение 180 дней с даты выявления факта нарушения.

Истец указывает, что в связи с нарушением обязанности, предусмотренной пунктом 2.2.18 договора к ответчику подлежат применению штрафные санкции, предусмотренные пунктом 4.18 договора аренды, в виде пени в размере 0,1 % от суммы ежемесячного арендного платежа за каждый день просрочки, начиная с даты выявления факта, прибавив 180 дней. Датой выявления факта нарушений ФГУП «Росморпорт» считает дату предоставления ответчиком заверенной копии договора вторичной субаренды - 29.03.2023.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направлена досудебная претензия от 03.06.2024 № Ф1060/СЧ-14/596-ИС с требованиями привести размер арендной платы по договору субаренды от 01.08.2022 № БРМВ1022 в соответствие с пунктом 10 статьи 31 Закона о морских портах и оплатить пени.

Неисполнение ответчиком требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Правовая природа данного договора - договор аренды, положения о котором регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом положений статей 614, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В обоснование исковых требований истец ссылается на нарушение ответчиком положений пункта 2.2.18 и 2.3.3 договора, а именно, обязанности ответчика не заключать договоры субаренды объектов с размером арендной платы по договору субаренды, превышающим размер арендной платы по договору аренды, рассчитанной пропорционально площади объектов.

По смыслу пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В соответствии с пунктом 2.2.18 договора на арендатора (ответчик) возложена обязанность не заключать договоры субаренды объекта либо части объекта с размером арендной платы по договору субаренды, превышающим размер арендной платы по договору аренды, рассчитанной пропорционально площади объекта.

Согласно пункту 2.2.18.1 договора в случае нарушения арендатором пункта 2.2.18 договора аренды и установления им в договоре субаренды объекта размера арендной платы, превышающего размер арендной платы по договору аренды, арендатор обязан в течение 180 календарных дней с даты выявления факта нарушения привести размер арендной платы по договору субаренды в соответствие с Законом о морских портах.

Как указано ранее, согласно пункту 4.18 договора аренды в случае нарушения арендатором пункта 2.2.18.1 договора аренды арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,1% от суммы ежемесячного арендного платежа, указанного в пункте 3.1 договора аренды, за каждый день просрочки.

Таким образом, с учетом буквального смысла положений договора аренды, предусмотренная договором аренды ответственность за невыполнение указанных требований сопряжена с неправомерными действиями именно ответчика, соответственно, применение неустойки по пунктам 4.18 договора аренды допустимо только в отношении действий или бездействий ответчика, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением им своих обязательств по договору аренды.

Иное толкование недопустимо в силу противоречия общим положениям об ответственности за нарушение обязательств, установленным нормами главы 25 ГК РФ и, в частности, статьей 401 ГК РФ, указывающей в качестве оснований ответственности за нарушение обязательства неисполнение или ненадлежащее исполнение лицом своих обязательств по договору.

Ответственность за нарушение обязательств наступает при наличии предусмотренных законом условий – юридических фактов, совокупность которых образует состав гражданского правонарушения:

1) противоправность поведения должника,

2) возникновение у кредитора неблагоприятных правовых последствий,

3) наличие причинной связи между противоправным поведением должника и возникновением у кредитора соответствующих последствий,

4) вина должника, за исключением предусмотренных законом случаев наступления ответственности независимо от вины.

Истцом не предоставлено в материалы дела доказательств, указывающих на нарушение ответчиком своих обязательств по договору аренды, связанных с установлением в заключенном им договоре субаренды размера арендной платы, превышающего размер арендной платы по договору аренды.

Договором аренды не предусмотрены обязанности и ответственность арендатора (ответчика), касающиеся исполнения договоров вторичной субаренды в части размера арендной платы по таким договорам.

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – Постановление № 1), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие либо воздержаться от совершения определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 ГК РФ). В случаях, предусмотренных законом или вытекающих из существа обязательства, на сторону может быть возложена обязанность отвечать за наступление или ненаступление определенных обстоятельств, в том числе не зависящих от ее поведения.

В настоящем случае ответственность ответчика ограничена только заключаемыми им договорами субаренды, договор аренды по смыслу своих положений не возлагает на общество ответственность по договорам субаренды, заключаемым его субарендаторами с третьими лицами.

Согласно пункту 2 Постановления № 1, по общему правилу, предусмотренному пунктом 3 статьи 308 ГК РФ, обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Соответственно, стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют. Обязательство может создавать обязанность должника совершить определенное действие или воздержаться от него в отношении третьих лиц, создавать для третьих лиц права в отношении сторон обязательства в лишь в случаях, установленных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Ответчик не является стороной спорного договора последующей (вторичной) субаренды, соответственно, в силу указанного правового регулирования не имеет правосубъектности в рамках соответствующего договора вторичной субаренды, не может наделять правами и нести обязанности по указанному договору, заключенному с согласия истца.

При этом, как указывает ответчик и не оспорено истцом, условия такого договора с указанием механизма формирования арендной платы были представлены истцу в виде проекта договора вторичной субаренды, направленного в адрес истца в качестве приложения к письму о предоставлении согласия на заключение указанного договора.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2025 по делу № А32-60050/2024, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.07.2025 по делу

№ А32-60274/2024.

С учетом указанных обстоятельств, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 156, 163, 167–170, 176 АПК РФ,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.О. Шитикова