Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владивосток Дело

№ А51-3076/2023

28 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Нечаевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-3928/2023

на решение от 26.06.2023

судьи Е.Р. Яфаевой

по делу № А51-3076/2023 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия бизнеса» (ИНН <***>, ОГРН<***>)

о взыскании задолженности по договору аренды от 21.08.2003 № 01-00679-Ю-Д-0297,

в судебное заседание явились:

представитель УМС г. Владивостока: ФИО1 по доверенности от 13.12.2022,

представитель «Стратегия бизнеса»: ФИО2 по доверенности от 03.04.2023,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - Управление, УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия бизнеса» (далее – общество, ООО «Стратегия бизнеса») о взыскании 1 332 959 рублей 58 копеек задолженности по договору 21.08.2003 № 01-00679-Ю-Д-0297, в том числе 467 195 рублей 47 копеек основного долга за период с 06.03.2012 по 30.06.2022, 865 764 рублей 11 копеек пени за период с 17.04.2012 по 28.06.2022.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.06.2023 с общества в пользу Управления взыскано 23 464 рубля 98 копеек основного долга, 8 691 рубль 23 копейки неустойки, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что в отсутствие действующих коэффициентов функционального использования при расчете арендной платы по спорному договору подлежит применению размер арендной платы, установленной его условиями, так как арендатор принял на себя обязательства, связанные с исполнением договора. Помимо этого управление обращает внимание на то, что пункт 5.14 Приложения № 1 к Решению Думы г.Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г.Владивостоке» (далее – решение Думы № 306, принято с целью соответствующего регулирования на 2014 год), устанавливающий коэффициент функционального использования в значении «4», примененный Управлением при расчете задолженности, на сегодняшний день является действующим.

От ответчика через канцелярию суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Россий2ской Федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возразила, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 21.08.2003 администрация г. Владивостока (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Поместье» (арендатор) заключили договор № 01 -00679-Ю-Д-0297 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010011:0041 (в настоящее время кадастровый номер 25:28:010011:41), площадью 1338 кв.м, из земель поселений, находящийся по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Некрасовской, д. 52, для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра в сборно-разборных конструкциях (далее также – договор аренды земельного участка, договор).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 07.05.2003 по 06.05.2028.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование земельным участком устанавливается с коэффициентом 1,5 по отношению в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет 47 499 рублей 45 копеек.

Согласно пункту 3.3 договора аренды арендная плата вносится на счет федерального казначейства с момента подписания акта приема-передачи участка ежеквартально, не позднее 15 -го числа первого месяца квартала. За неполный квартал в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания акта приема-передачи, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором аренды (пункт 4.4.2. договора).

Пунктом 3.4 договора аренды установлено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

На основании соглашения от 19.12.2011 права и обязанности арендатора по договору переданы ООО «Тихоокеанское», о чем в ЕГРН 15.02.2012 внесена запись государственной регистрации № 25-1/00-17/2004-251.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 31.01.2022 в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010011:41 расположено здание с кадастровым номером 25:28:010011:319 площадью 2447,5 кв.м.

При этом из выписки из ЕГРН от 23.06.2022 следует, что в состав вышеуказанного здания, согласно входит, в том числе, помещение с кадастровым номером 25:28:000000:44121 площадью 24 кв.м. и помещение с кадастровым номером 25:28:000000:39452 площадью 70.1 кв.м., собственником которых является ООО «Стратегия бизнеса», о чем в ЕГРН 06.03.2012 внесены записи регистрации 25-25-01/041/2012-151 и 25-25-01/041/2012-152.

На основании договора купли-продажи от 01.07.2022 № 737-2022-КП-НР ООО «Стратегия бизнеса» приобрело право собственности на 39/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010011:41, о чем в ЕГРН 27.07.2022 внесена запись государственной регистрации № 25:28:010011:41-25/056/2022-4.

Согласно пункту 4.6 названного договора с момента государственной регистрации права собственности покупателя на участок (27.07.2022) договор аренды земельного участка считается расторгнутым.

На основании постановления администрации города Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» УМС г. Владивостока является органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена.

Предупреждением от 01.07.2022 № 28/17667-исх УМС г. Владивостока потребовало от общества оплатить задолженность по арендной плате и пеню.

Оставление обществом претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Управления в суд с рассматриваемым иском.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта.

Таким образом, с момента приобретения помещений в здании с кадастровым номером 25:28:010011:319 (06.03.2012) общество стало арендатором земельного участка по действовавшему договору аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы по заключенному сторонами договору аренды являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы, и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

С учетом изложенного довод УМС г. Владивостока о необходимости применения размера арендной платы, установленной условиями спорного договора, признается судебной коллегией несостоятельным.

Вместе с тем в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции общество заявило о пропуске УМС г. Владивостока срока исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

В соответствии с пунктом 3 статьи 202 ГК РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке, течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию гражданско-правовых споров по требованиям, возникшим из договоров, предусмотрено тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования).

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление №43) по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Учитывая, что исковое заявление подано в суд 21.02.2032, в рассматриваемом случае за пределами срока исковой давности (с учетом его приостановления на тридцатидневный досудебный претензионный порядок) заявлены требования о взыскании арендных платежей, срок уплаты которых наступил ранее 21.01.2020.

В этой связи, исходя из установленного пунктом 3.3 договора срока внесения арендной платы (ежеквартально не позднее 15 числа 1 месяца квартала), к 21.01.2020 (а именно – 15.01.2020) истекли сроки оплаты за первый квартал 2020 года.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления № 43, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Таким образом, отказ суда в удовлетворении исковых требованиях УМС г. Владивостока о взыскании арендной платы за период с 06.03.2012 по 31.03.2020 правомерен в связи с пропуском по этим требованиям срока исковой давности.

Относительно заявленных в пределах срока исковой давности - за период с 01.04.2020 по 30.06.2022 требований, судом установлено следующее.

Исходя из регулируемого характера арендной платы по спорному договору, суд первой инстанции при расчете подлежащей внесению арендной платы за период взыскания, находящийся в пределах срока исковой давности верно руководствовался - Постановлением № 75-па, принятым администрацией Приморского края в соответствии с ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 4 Постановления № 75-па размер арендной платы за пользование спорным земельным участком определяется по формуле

А = К х Сап,

где: А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год;

К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;

Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

В соответствии с абзацем шестым пункта 4 Постановления № 75-па ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу абзаца седьмого пункта 4 Постановления № 75-па размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Из представленных в материалы дела документов: выписки из ЕГРН по состоянию на 31.01.2022 следует, что в границах земельного участка с кадастровым №25:28:010011:41 расположено здание с кадастровым номером 25:28:010011:319, площадью 2447,5 кв.м., в состав которого входят, в том числе, помещения с кадастровым номером 25:28:000000:44121, площадью 24 кв.м. и помещение с кадастровым номером 25:28:000000:39452, площадью 70.1 кв.м., собственником которых является ООО «Стратегия бизнеса».

Таким образом, при расчете размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:010011:41 следует исходить из однократной ставки земельного налога.

В соответствии с разделом 3 решения Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» на территории Владивостокского городского округа в отношении спорного земельного участка установлена налоговая ставка в размере 1,5%.

Согласно расчету суда, произведенному исходя из приведенных нормативных актов, с учетом справочного расчета истца, за находящийся в пределах срока исковой давности период у ответчика имеется задолженность по оплате основного долга в размере 23 464 рубля 98 копеек.

Таким образом, удовлетворение исковых требований о взыскании основной задолженности в указанном размере по договору аренды правомерно, оснований для переоценки выводов суда в указанной части не имеется.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что оснований для применения при расчете арендной платы Приложения № 1 к Решению Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее - Решение Думы №505) не имеется, поскольку решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу №3а-212/2021 (вступило в силу 20.01.2022) названное приложение - в редакции от 31.10.2019 №284 признано недействующим в полном объеме как не соответствующее положениям постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 10 раздела IV «Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений» Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016 если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Между тем Приложение № 1 к Решению Думы № 306 также являлось предметом активного оспаривания посредством предъявления административных исков субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом.

Помимо этого коэффициент, установленный пунктом 5.14 Приложения № 1 к Решению Думы №306, относятся к общему пункту 5 указанного нормативного акта (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания), так же как и пункты 5.1 и 5.3, признанные недействующие в судебном порядке, что позволяет сделать вывод об идентичности подхода уполномоченного органа к определению их значения, который уже признан противоречащим Постановлению №582.

Кроме того, величина коэффициента функционального использования, установленная пунктом 5.14 названного приложения для расчета арендной платы в отношении земельных участков, предназначенных для эксплуатации и обслуживания объектов прочей непроизводственной деятельности, идентична по своему значению коэффициенту, установленному пунктом 1.5.14 Приложения № 1 к Решению Думы №505.

Исходя из изложенного, апелляционный суд не усматривает оснований для обращения к Приложению № 1 к Решению Думы № 306, а также к нормативным актам, регулировавшим соответствующие правоотношения в более ранние периоды, ввиду существенного изменения к текущему моменту экономической ситуации и базовых макроэкономических показателей (ставки рефинансирования, ключевой ставки и прочее), применительно к которым такие акты принимались.

Истцом так же заявлены требования о взыскании пени в размере 865 764 рублей 11 копеек за период с 17.04.2012 по 28.06.2022.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 3.4 договора.

В силу пункта 25 Постановления № 43 срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Учитывая, что в пределах срока исковой давности заявлены требования о взыскании основного долга за период с 01.04.2020 года по 30.06.2022, в пределах исковой давности заявлены требования о взыскании пени, начисленной на указанную задолженность за период с 16.04.2020 по 30.06.2022.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции, самостоятельно произведя расчет неустойки, применив срок исковой давности, с учетом требований Постановления Правительства РФ № 497 от 28.03.2022, разъяснений пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», характера существующих между сторонами правоотношений, компенсационную природу неустойки, руководствуясь принципам справедливости, взыскал неустойку в сумме 8 691 рублей 23 копейки. Оснований для переоценки указанных выводов суда у судебной коллегии не имеется.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.06.2023 по делу №А51-3076/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев