Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-80968/2023-ГК
город Москва Дело № А40-276623/22
12 декабря 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2023 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2023 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стешана Б.В.,
судей Валюшкиной В.В., Захаровой Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лященко Д.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.10.2023 по делу № А40-276623/22
по иску ООО «НуНар»
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: ФИО1 по доверенности от 22.05.2023,
от ответчика: не явился, извещен,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Ну-Нар» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с истцом договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения (1 этаж пом.I комн.16-19) общей площадью 43,2 кв.м с кадастровым номером 77:07:0015002:7053, расположенного в здании по адресу: <...>, согласно представленному проекту договора купли-продажи.
Решением от 06.10.2023 Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил в полном объеме, обязав ответчика заключить с истцом договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения (1 этаж пом.I комн.16-19) общей площадью 43,2 кв.м с кадастровым номером 77:07:0015002:7053, расположенного в здании по адресу: <...>, на условиях, изложенных в представленном истцом проекте договора. Также суд взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 30 000 руб. и по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Заявитель апелляционной жалобы указал, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, представил письменный отзыв. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил.
Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие ответчика.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.
При исследовании обстоятельств дела установлено, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № 08-57/05 нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 28.01.2005, в редакции дополнительного соглашения от 27.05.2015, согласно которому истец принял в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 43,2 кв.м. (1 этаж, пом. I, комн. 16-19) с кадастровым номером 77:07:0015002:7053, расположенный по адресу: <...>.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец обратился к ответчику с заявлением от 14.07.2022 № 0001-9000120-042601-00005328/22 о приобретении арендуемых помещений в собственность.
Рассмотрев вышеуказанное заявление, ответчик письмом от 21.07.202 № 33-5-69832/22-(0)-1 отказал истцу в предоставлении государственной услуги, сославшись на то обстоятельство, что согласно технической документации ГБУ МосгорБТИ в результате проведенного переустройства объекта аренды, находящегося в собственности города Москвы, границы объекта восстановлены без оформления в установленном порядке разрешительной документации на проведенное переустройство в объекте недвижимости. Согласование на фасадные работы в ГБУ МосгорБТИ не предъявлено. Площадь арендованного помещения изменилась с 43,2 кв.м на 51,5 кв.м.
Также, согласно сведениям, содержащимся в информационных ресурсах, имеющимся в распоряжении ответчика, на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа у истца имелась задолженность по пени в размере 389 рублей 96 копеек, таким образом, истец не соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
Как указывает истец, спорное нежилое помещение было передано ему в том состоянии, в котором оно находится сейчас. Истец перепланировку не производил и принял помещение с документами, в том числе на право собственности и поэтажным планом, полученными в установленном порядке ответчиком.
Кроме того, как указывает истец, перечень необходимых требований для реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения предусмотрены ст.ст. 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержит требования к площади арендуемого помещения и отсутствию перепланировки помещений и является исчерпывающими.
Сам по себе факт перепланировки не препятствует выкупу помещения и не может послужить основанием для отказа в отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы и не затрагивает права и законные третьих лиц.
Таким образом, как указывает истец со стороны ответчика имеется нарушение срока на предоставление государственной услуги «возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы», а также неправомерный отказ в заключении договора
В связи с тем, что ответчик не направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения, истец заказал оценку рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 43,2 кв.м. (1 этаж, пом. I, комн. 16-19), расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0015002:7053 у независимой организации ООО «Столичное агентство экспертизы собственности».
В соответствии с отчётом от 11.08.2022 №1-11.08.О/22 об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 43,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> стоимость объекта составляет 6.094.000 рублей 00 копеек.
Истцом 30.08.2022 в адрес ответчика направлено досудебное требование с предложением заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи, составленным истцом на основании отчёта от 11.08.2022 №1-11.08.О/22, подготовленного ООО «САЭС», также истцом в полном объеме была оплачена задолженность по пени в размере 389 рублей 96 копеек.
Письмом от 05.10.2022 № ДГИ-1-58167/22-1 ответчик отказался от заключения договора, мотивируя отказ тем, что по состоянию на 27.09.2022 на финансово-лицевом счете договора истца задолженность по арендной плате отсутствует, задолженность по пеням составляет 28 рублей 23 копейки.
Истцом 18.10.2022 в адрес ответчика повторно направлено досудебное требование с предложением заключить договор купли-продажи объекта недвижимости с подтверждением оплаты заложенности по арендной плате.
Ответчик 15.11.2022 года направил ответ № ДГИ-1-65855/22-1 со ссылкой на письмо от 05.10.2022 № ДГИ-1-58167/22-1, в котором повторно отказал в заключении договора купли-продажи по причине того, что согласно технической документации ГБУ МосгорБТИ в результате проведенного переустройства объекта аренды, находящегося в собственности города Москвы (запись в ЕГРН от 31.12.2004 № 77-01/07-1059/2004-526), границы объекта восстановлены без оформления в установленном порядке разрешительной документации на проведенное переустройство в объекте недвижимости. Согласование на фасадные работы в ГБУ МосгорБТИ не предъявлено. Площадь арендованного помещения изменилась с 43,2 кв.м на 51,5 кв.м.
Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.
Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».
В силу ч.5 ст.10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Закона № 135-ФЗ и Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем, представленный истцом отчет ООО «Столичное агентство экспертизы собственности» от 11.08.2022 №1-11.08.О/22 является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.
В соответствии со ст.13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.
Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В рамках рассмотрения настоящего дела судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Оценочная экспертиза» (ОГРН <***>) ФИО2.
Согласно экспертному заключению эксперта ООО «Оценочная экспертиза» ФИО2, рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 14.07.2022 составляет 6.580.000 рублей 00 копеек.
Выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и коррелируются с ранее представленными в материалы дела техническими документами на объект исследования.
Оценив, данное экспертное заключение, суд правомерно признал его соответствующим требованиям ст.ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.
В заключении экспертов исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку субъективное несогласие сторон с результатами экспертизы не может свидетельствовать о безусловной недостоверности сделанных экспертом выводов.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с ст.5 Закона № 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
С учетом выше установленных фактических обстоятельств дела и результатов проведенной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод о наличии оснований для удовлетворения иска. Доводы жалобы в части отсутствия у истца преимущественного права выкупа объекта недвижимости получили надлежащую правовую оценку и справедливо отклонены. Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции в рассматриваемом деле не имеется.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2023 по делу № А40-276623/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья Б.В. Стешан
Судьи: В.В. Валюшкина
Т.В. Захарова