Решение по делу № А33-38024/2024 от 21.11.2025 | АС Красноярского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

21 ноября 2025 года Дело № А33-38024/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения вынесена в судебном заседании 07 ноября 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 21 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Летникова И.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Кенгуру 24» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ООО «СибОценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в присутствии:

от истца (посредством сервиса «Онлайн-заседания» информационной системы «Картотека арбитражных дел»): ФИО1 – представителя по доверенности от 10.12.2024, представлен оригинал диплома о высшем юридическом образовании, личность удостоверена копией удостоверения адвоката № 11995.

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности № 54 от 27.12.2024, личность удостоверена служебным удостоверением № 142,

эксперта ООО «Независимая оценка»: ФИО3, личность удостоверена паспортом (до перерыва),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО4,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кенгуру 24» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик) о урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 130,6 кв.м с кадастровым номером 24:50:0000000:162797, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен.2, путем изложения:

пункта 2.1 Договора в редакции: «Стоимость объекта, являющегося объектом настоящего договора, равна его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 25.09.2024 № 2430, составляет 4 071 000 (четыре миллиона семьдесят одна тысяча) рублей, 00 копеек»,

пункта 3.2.7 Договора в редакции: «На период нахождения объекта в залоге у продавца:

− обеспечить сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательства от третьих лиц, огня, стихийных бедствий;

− не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта; Код доступа к материалам дела -

− не препятствовать продавцу производить осмотр объекта;

− покупатель не вправе отчуждать объект, передавать в залог другим лицам, осуществлять реконструкцию и перепланировку объекта, ведущего к изменению характеристик Объекта, в отношении которого заключен данный договор;

− покупатель вправе передавать объект в аренду при условии согласия продавца. согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи.

В случае неисполнения перечисленных обязанностей покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 1% стоимости объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения условий договора»

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 25.12.2024 возбуждено производство по делу; назначены предварительное судебное заседание и судебное разбирательство по делу на 13.02.2025.

Определением от 13.02.2025 предварительное судебное заседание отложено на 20.03.2025; привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО «СибОценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению настоящего дела в судебном заседании.

Определением от 19.05.2025 судом назначена судебная оценочная экспертиза; проведение экспертизы поручено ООО «Независимая оценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>); проведение экспертизы поручено эксперту ФИО3.

29.07.2025 от экспертной организации ООО «Независимая оценка» поступило экспертное заключение.

10.08.2025 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит урегулировать разногласия между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «Кенгуру», возникшие при заключении Договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 130,6 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0000000:162797, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен.2, путем изложения:

пункта 2.1 Договора в редакции: «Стоимость объекта, являющегося объектом настоящего договора, равна его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 25.09.2024 № 2430, составляет 4 077 000 (четыре миллиона семьдесят семь тысяч) рублей, 00 копеек»,

пункта 3.2.7 Договора в редакции: «На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:

- обеспечить сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательства от третьих лиц, огня, стихийных бедствий;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объекта; - не препятствовать продавцу производить осмотр Объекта;

- Покупатель не вправе отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам, осуществлять реконструкцию и перепланировку Объекта, ведущего к изменению характеристик Объекта, в отношении которого заключен данный договор;

- Покупатель вправе передавать Объект в аренду при условии согласия Продавца. Согласие Продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи. В случае неисполнения перечисленных обязанностей Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 1% стоимости Объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения условий договора»«.

В соответствии со статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований принято судом. Спор рассматривается с учетом принятых уточнений.

19.08.2025 от ответчика поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Судебное заседание откладывалось на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 23.10.2025.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 14 час. 40 мин. 07.11.2025.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости здание с кадастровым номером 24:50:0000000:162797, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп.имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен.2, площадью 130.6 м2, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Красноярск.

Между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «Кенгуру 24» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого нежилого здания от 03.12.2021 № 14154. В соответствии с пунктом 1.1 договора предоставлено во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 130,6 кв.м., адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. Имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен. 2, кадастровый номер: 24:50:0000000:162797 (далее нежилое здание). Нежилое здание передано по акту приема-передачи нежилого здания от 03.12.2021. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 06.12.2021.

По акту приема-передачи от 03.12.2021 нежилое помещение передано арендодателем арендатору (приложение № 1).

В пункте 2.1. договора установлен срок его действия с 03.12.2021 по 02.12.2026.

23.07.2024 ООО «Кенгуру 24» обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В целях определения рыночной стоимости объектов оценки по заказу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО «СибОценка» подготовлен отчет № 430/2024 от 20.09.2024 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 130,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен.2, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 130,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен.2, по состоянию на 23.07.2024, округленно составляет: 5 743 000 руб.

14.11.2024 принято распоряжение № 5005-недв «О приватизации нежилого здания по пр. имени газеты «Красноярский рабочий», 1336, строен. 2».

22.11.2024 в адрес истца направлен проект договора купли-продажи (получен истцом 22.11.2024).

В соответствии с пунктом 1.1 проекта договора на основании распоряжения администрации города от 14.11.2024 № 5005-недв «О приватизации нежилого здания по просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен. 2», продавец продает, а покупатель покупает нежилое здание общей площадью 130,6 кв. м с кадастровым номером 24:50:0000000:162797, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен. 2 (далее по тексту договора - объект).

Согласно пункту 2.1 проекта договора стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке рыночной

стоимости от 20.09.2024 № 430/24, положительному экспертному заключению от 10.10.2024 № 26811, составляет 5 743 000 (пять миллионов семьсот сорок три тысячи) рублей.

Оплата за объект производится покупателем в рассрочку в течение 7 (семи) лет (пункт 2.2 проекта договора).

Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 5 743 000 (пять миллионов семьсот сорок три тысячи) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора (пункт 2.3 проекта договора).

ООО «Кенгуру 24» подписан протокол разногласий от 25.11.2024 к договору купли-продажи нежилого помещения, в котором им предложено изложить пункты 2.1. и 3.2.7 в следующей редакции:

- пункт 2.1: стоимость объекта, являющегося объектом настоящего договора, равна его

рыночной стоимости, согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.09.2024 № 12430, составляет 4 071 000 (четыре миллиона семьдесят одна тысяча) рублей, 00 копеек;

- пункт 3.2.7: на период нахождения объекта в залоге продавца:

обеспечить сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательства от третьих лиц, огня;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;

- покупатель не вправе отчуждать объект, передавать в залог другим липам, осуществлять реконструкцию и перепланировку объекта, ведущего к изменению характеристик объекта, в отношении которого заключен данный договор;

- покупатель вправе передавать объект в аренду при условии согласования продавца. Согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи.

В случае неисполнения перечисленных обязанностей покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 1% стоимости объекта, по которому и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения условий договора.

Письмом от 13.12.2024 № 21190-ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил ООО «Кенгуру 24» протокол согласования разногласий, в котором предложил пункты 2.1. и 3.2.7 договора купли-продажи нежилого помещения оставить в редакции продавца.

В материалы дела истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 2430 от 25.09.2024, выполненный ООО «Бессон», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания составила 4 071 000,00 руб.

Полагая, что рыночная стоимость арендуемого объекта недвижимости, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества не соответствует его рыночной стоимости, ООО «Кенгуру 24» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом принятых судом уточнений).

1. Соответствует ли отчет № 430/2024 от 20.09.2024 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. Имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен. 2, кадастровый номер: 24:50:0000000:162797, общей площадью 130,6 кв.м кв.м., выполненный ООО «СибОценка» требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и подтверждает ли данный отчет указанную в них рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком?

кадастровый номер: 24:50:0000000:162797, общей площадью 130,6 кв.м кв.м., выполненный ООО «СибОценка», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждает указанную в них рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком, то какова по состоянию на 23.07.2024 рыночная стоимость объекта оценки: нежилого здания, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. Имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен. 2, кадастровый номер: 24:50:0000000:162797, общей площадью 130,6 кв.м.?

29.07.2025 от экспертной организации ООО «Независимая оценка» поступило экспертное заключение № 08/2025 от 15.07.2025, в котором указано следующее:

1. По мнению эксперта, на основании исследования отчета № 430/2024 от 20.09.2024 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. Имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен.2, кадастровый № 24:50:0000000:162797, общей площадью 130,60 кв.м., выполненного ООО «СибОценка», сделан вывод, что отчет об оценке не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Оценщиком, составившим указанный отчет, допущены существенные нарушения, повлиявшие на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, не обоснованы.

2. Рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. Имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен.2, кадастровый № 24:50:0000000:162797, общей площадью 130,60 кв.м., на дату оценки - 23.07.2024, составляет 4 077 000 (четыре миллиона семьдесят семь тысяч) рублей.

Существо возражения ответчика, изложенных в отзывах, сводятся к следующему:

- стоимость производственно-складских помещений, выставленных на продажу с 01.03.2024 по 01.07.2024, находится в диапазоне от 18 132 руб./кв.м. по 96 618 руб. /кв.м. Медиана - 38 813 руб./кв.м. Среднее значение арифметическое – 42 841 руб./кв.м. В заключении эксперта № 08/2025 от 15.07.2025 для расчета приняты объекты-аналоги из нижней границы стоимости за 1 кв.м., что приводит к занижению рыночной стоимости оцениваемого объекта. Как правило, объекты из нижней границы стоимости продаются ниже рыночной стоимости по причинам: ускоренной или вынужденной продажи, аварийного состояния;

- для аналогов № 1 и № 5 применен коэффициент 0,47 отличающийся от среднего значения (0,44). Применение коэффициента 0,47 из доверительного диапазона (0,38-0,5) ничем не обосновано и снижает стоимость квадратного метра по аналогам № 1 и № 5 примерно на 10%;

- в расчетах нет корректировки на наличие ограждения. Объект оценки находится на огражденной территории. Наличие огороженной территории является преимущественным фактором, поскольку ограничивает доступ нежелательных лиц к объекту, тем самым увеличивая его стоимость по отношению к объекту, который находится на открытой территории на 8,7%;

- включение в содержание пункта 3.2.7 проекта договора купли-продажи спорного нежилого здания, условия об обязанности покупателя застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу является соответствующим закону и обоснованным.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27-28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон

№ 159-ФЗ).

Между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «Кенгуру 24» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого нежилого здания от 03.12.2021 № 14154. В соответствии с пунктом 1.1 договора во временное владение и пользование предоставлено нежилое здание общей площадью 130,6 кв.м., адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. Имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен. 2, кадастровый номер: 24:50:0000000:162797 (далее - нежилое здание). Нежилое здание передано по акту приема-передачи нежилого здания от 03.12.2021. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 06.12.2021.

По акту приема-передачи от 03.12.2021 нежилое здание передано арендодателем арендатору (приложение № 1).

В пункте 2.1. договора установлен срок его действия с 03.12.2021 по 02.12.2026.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-Ф3) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его

оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

Предметом спора по настоящему делу является устранение разногласий между сторонами по следующим пунктам договора купли-продажи недвижимого имущества:

пункта 2.1 договора в редакции: «Стоимость объекта, являющегося объектом настоящего договора, равна его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 25.09.2024 № 2430, составляет 4 077 000 (четыре миллиона семьдесят семь тысяч) рублей, 00 копеек»,

пункта 3.2.7 договора в редакции: «На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:

В целях определения рыночной стоимости объектов оценки по заказу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО «СибОценка» подготовлен отчет № 430/2024 от 20.09.2024 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 130,6кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен.2, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 130,6 кв.м. расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен.2, по состоянию на 23.07.2024, округленно составляет: 5 743 000 руб.

22.11.2024 в адрес истца направлен проект договора купли-продажи (получен истцом 22.11.2024).

- пункт 2.1: стоимость объект, являющеюся объектом настоящего договора, равна его

рыночной стоимости, согласно отчету об оценки рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.09.2024 № 12430, составляет 4 071 000 (четыре миллиона семьдесят одна тысяча) рублей, 00 копеек;

- пункт 3.2.7: на период нахождения объекта в залоге продавца:

- обеспечить сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательства от третьих лиц, огня;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Поскольку истец оспаривает величину рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенную в целях реализации истцом преимущественного права на выкуп спорных объектов в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по мотиву несоответствия рыночной стоимости, проверка данного довода требует специальных познаний.

Рассмотрев материалы дела, учитывая избранный способ защиты, круг обстоятельств, входящих в предмет доказывания по заявленному иску, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая наличие сложностей в установлении обстоятельств, а также специфику объекта исследования, суд пришел к выводу о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы.

Определением от 19.05.2025 судом назначена судебная оценочная экспертиза; проведение экспертизы поручено ООО «Независимая оценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>);

проведение экспертизы поручено эксперту ФИО3; перед экспертом поставлены следующие вопросы:

2. В случае, если отчет № 430/2024 от 20.09.2024 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. Имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен. 2, кадастровый номер: 24:50:0000000:162797, общей площадью 130,6 кв.м кв.м., выполненный ООО «СибОценка», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждает указанную в них рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком, то какова по состоянию на 23.07.2024 рыночная стоимость объекта оценки: нежилого здания, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. Имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен. 2, кадастровый номер: 24:50:0000000:162797, общей площадью 130,6 кв.м.?

29.07.2025 от экспертной организации ООО «Независимая оценка» поступило экспертное заключение, в котором указано следующее:

Согласно части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Определением от 20.08.2025 суд вызвал в судебное заседание эксперта ООО «Независимая оценка» - ФИО3 для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании 23.10.2025 суд заслушал пояснения эксперта относительно порядка проведения судебной экспертизы.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает

имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости выкупа помещения в порядке реализации Закона № 159-ФЗ с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Закона № 135-ФЗ, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

Исследовав заключение эксперта № 08/2025 от 15.07.2025, суд констатирует, что заключение составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1-3, в связи с чем, принимается судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

При оценке рыночной стоимости нежилого помещения экспертом учтено техническое состояние объекта, наличие подключения к инженерным сетям, наличие и особенности доступа в спорное нежилое помещение. Экспертом в заключении приведен анализ рыночных цен на объекты-аналоги. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом использовались сведения об объектах-аналогах, отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации. Объекты-аналоги отобраны по главным ценообразующим факторам - местоположению и площади, из одного сегмента рынка. Все объекты-аналоги имеют дату предложения о продаже до даты оценки (до 15.07.2025). Выбор объектов-аналогов с заведомо заниженной или завышенной стоимостью не доказан. Таким образом, экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Относительно довода ответчика о некорректном выборе объекта-аналога, эксперт обоснованно указал, что осмотр объекта экспертизы выявил, что здание находится в неудовлетворительном техническом состоянии и требует значительных ремонтных работ. Поэтому экспертом из всех имеющихся объявлений на продажу зданий за январь-июль 2024 года были выбраны объекты с имеющимися данными на земельные участки под ними (что является важным фактором, так как права на земельный участок не являются объектом оценки по делу). Таким образом, было отобрано 10 объектов-аналогов исследуемому зданию.

Выборка объектов, представленная ответчиком, является не корректной, так как по ним неизвестны основные характеристики для проведения необходимых корректировок (например, данные о правах и/или площади земельного участка), указаны объекты в лучшем техническом состоянии по сравнению с объектом исследования, а также объекты с готовым бизнесом.

Таким образом, все перечисленные ответчиком объекты не являются объектами-аналогами исследуемому зданию и не могут быть приняты во внимание для определения рыночной стоимости здания. Требования методики к выбору объектов-аналогов экспертом соблюдены.

В части применения корректировочного коэффициента эксперт пояснил, что объекты-аналоги № 1, 5 расположены в зонах пониженной территориальной ценности города, для которых диапазон индекса территориальной ценности определен на уровне 0,47-0,63. Так как это промышленные зоны города, вблизи нет жилой застройки, экспертом принят минимальный индекс ценности – 0,47. При этом, это не зоны, занятые полями, парками, садами, лесными массивами (территории с/х предприятий, рекреационные и санитарные зоны), поэтому применение коэффициента 0,44 было бы необоснованным и некорректным.

Довод ответчика о необходимости учитывать ограждение земельного участка, на котором расположено здание, также отклоняется судом на основании следующего.

Земельный участок под зданием не выделен, границы участка не определены. Ответчик не доказал наличие ограждения на участке. Декоративные элементы, на которые ссылается ответчик, как на ограждение, относятся к земельному участку, на котором расположены

несколько зданий. Кроме того, такие элементы находятся в неудовлетворительном техническом состоянии и функционально не являются ограждением, так как не ограничивают доступ к зданию. Доступ к зданию является свободным, в том числе для прохода людей и проезда к нему автотранспорта. При этом оценка рыночной стоимости здания в настоящем деле производится как объекта капитального строительства, без учета рыночной стоимости прав на земельный участок. Корректировка на наличие ограждения применяется при оценке рыночной стоимости земельных участков.

При анализе отчета № 08/2025 от 15.07.2025 суд также учитывает, что вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Учитывая изложенное, заключение эксперта № 08/2025 от 15.07.2025, выполненное экспертом ООО «Независимая оценка» ФИО3 не противоречит действующему законодательству, составлено с использованием существующих методов и подходов, является обоснованным, последовательным и логичным, выводы не противоречат исследовательской части.

Отводов и возражений против кандидатуры эксперта лицами, участвующими в деле, при назначении экспертизы не высказано.

Оснований не доверять заключению эксперта № 08/2025 от 15.07.2025, соответствующему требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. В материалах дела имеется подписка эксперта о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В связи с этим, суд полагает, что заключение эксперта № 08/2025 от 15.07.2025 составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1-3, в связи с чем, принимается судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу и может быть положено в основу решения суда.

На основании изложенного, судом отклоняется ходатайство о ответчика о назначении повторной экспертизы.

Одновременно истец просит исключить первый абзац пункта 3.2.7 договора купли– продажи: «-в месячный срок после подписания договора застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;».

Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Пунктами 1 и 2 статьи 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. При отсутствии в договоре

об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Принимая во внимание вышеизложенное, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что абзац первый пункта 3.2.7 договора купли–продажи обеспечивает баланс интересов сторон по выкупу муниципального имущества, в данном случае обеспеченное ипотекой обязательство соответствует стоимости имущества, страхование объекта направлено, в том числе, на обеспечение интересов продавца в случае повреждения, уничтожения объекта и т.д., в связи с чем суд пришел к выводу о том, что абзац первый пункта 3.2.7 должен быть изложен в редакции истца: «- в месячный срок после подписания договора застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;».

С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Федерального закона № 159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, суд полагает требования истца являются обоснованными, договор купли-продажи подлежат урегулированию судом в части установления выкупной стоимости с учетом заключения эксперта № 08/2025 от 15.07.2025, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения 133 «Б», строен.2, кадастровый № 24:50:0000000:162797, общей площадью 130,60 кв.м., на дату оценки - 23.07.2024, составляет 4 077 000 руб.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

При обращении в суд истец оплатил государственную пошлину на сумму 50 000 руб.

Истец на депозитный счет Арбитражного суда Красноярского края перечислил в счет оплаты экспертизы 40 000 руб.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая изложенное, принимая во внимание результат рассмотрения дела, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб., по оплате оценочной экспертизы в размере 40 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «Кенгуру 24» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 130,6 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0000000:162797, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, просп. имени газеты «Красноярский рабочий», 133 «Б», строен. 2, - изложив спорные положения договора купли–продажи в следующей редакции:

пункт 2.1: «Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равна его рыночной стоимости, согласно заключению эксперта от 15.07.2025 № 08/2025, составляет 4 077 000 (четыре миллиона семьдесят семь тысяч) рублей.».

пункт 3.2.7: «На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:

- в месячный срок после подписания договора застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;

- обеспечить сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объекта;

- не препятствовать Продавцу производить осмотр Объекта;

В случае неисполнения перечисленных обязанностей Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 1% стоимости Объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения условий договора».

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кенгуру 24» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 50 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины и 40 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья И.В. Летников