Решение по делу № А33-13506/2024 от 19.05.2025 | АС Красноярского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

19 мая 2025 года

Дело № А33-13506/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29 апреля 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 19 мая 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «БАЛАНС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании денежных средств,

в присутствии:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 15.11.2020, личность установлена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наумкиной С.А.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «БАЛАНС» (далее – ответчик) о взыскании 500 000 руб.

Определением от 10.06.2024 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.

Определением от 12.08.2024 суд перешел к рассмотрению дела в общем порядке искового производства.

В предварительном судебном заседании 14.11.2024 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд

определил:

окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между ООО СЗ «Баланс» (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи от 09.10.2023 № 221, в соответствии с пунктом 1.1. которого продавец и покупатель обязуются в будущем, в срок, не позднее 16.10.2023 заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения (основной договор), существенным условием основного договора купли-продажи является действующий договор аренды с ООО «Агроторг» по ставке 800 рублей за 1 кв.м, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность следующий объект недвижимого имущества: нежилое помещение, кадастровый номер: 24:50:0100499:1323, этаж - №1 площадь 379,4 кв.м, расположенное по адресу: <...> д 6Г, пом. 221.

В пункте 2.1. предварительного договора стороны согласовали, что нежилое помещение продается покупателю продавцом за 26 000 000 руб. При подписании настоящего договора покупатель уплачивает продавцу задаток в размере 500 000 руб.

Согласно пункту 3.1. предварительного договора настоящий договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и оплаты задатка покупателем.

В соответствии с пунктом 3.6. предварительного договора документы, адресуемые сторонами друг другу, включая договоры, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или договор связывают наступление гражданско-правовых последствий для другой стороны, могут быть направлены как по почтовому адресу, так и на электронную почту, по адресам, указанным в разделе 4 настоящего договора. Сообщения, отправленные сторонами друг другу по электронной почте, указанной в разделе 4 настоящего договора, признаются юридически действительными и считаются доставленными в момент направления стороной соответствующего письма. Если иное не предусмотрено законом, все юридически значимые сообщения по договору влекут для получающей их стороны наступление гражданско-правовых последствий с момента доставки соответствующего сообщения ей или её представителю.

Платежным поручением от 09.10.2023№ 93 индивидуальный предприниматель ФИО1 перечислила ООО СЗ «Баланс» денежные средства в размере 500 000 руб. с указанием назначения платежа – оплата по предварительному договору купли-продажи 211 от 09.10.2023.

ООО СЗ «Баланс» (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) к договору аренды нежилого помещения от 16.10.2023 № 26665 подписан акт приема-передачи, в пункте 1 которого стороны указали следующее: во исполнение договора № 26665 аренды нежилого помещения от 16.10.2023 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество, в том числе нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0100499:1323 по адресу: <...>, площадь общая, м2: 379,40, наличие обременении: ипотека в пользу ПАО «СБЕРБАНК.

Истец обратился к ответчику с претензией (номер почтового идентификатора 80514990980458 от 08.11.2023) с требованием о возврате 500 000 руб., перечисленных ответчику в порядке исполнения предварительного договора со ссылкой на следующие обстоятельства: до 16.10.2023 основной договор купли-продажи нежилого помещения заключен не был; ни одна из сторон в срок до 16.10.2023 не направила другой стороне предложение о заключении основного договора; договор аренды нежилого помещения между ООО СЗ «Баланс» и ООО «Агроторг» заключен только 16.10.2023 (т.е. после истечения срока, предусмотренного для заключения основного договора купли-продажи).

Требования претензии оставлены ответчиком без исполнения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик иск оспорил по следующим основаниям, изложенным в отзыве от 18.07.2024:

- с учетом положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации с срок заключения основного договора купли-продажи не является существенным условием и не пресекает для сторон обязательства по исполнению условий указанных в предварительном договоре, в связи с чем довод о незаключении основного договора 16.10.2023 является необоснованным, а сам факт незаключения договора 16.10.2023 не вытекающим из действительных намерений сторон;

- в рассматриваемом случае действия сторон вплоть до 23.10.2023 были направлены на заключение договора купли-продажи, вместе с тем, 23.10.2023 истец необоснованно отказался от заключения сделки; отказ от заключения основного договора ИП ФИО1 является немотивированным, что исключает возврат уплаченного задатка; с момента заключения предварительного договора покупатель и продавец находились в постоянном контакте, по условиям заключения основного договора, что подтверждается перепиской между сторонами, из анализа которой следует, что вплоть до 18.10.2023 сторона покупателя имела намерение на заключение договора, однако 23.10.2023 после приглашения на сделку в офисе ООО «СЗ Баланс» покупатель отказался от заключения договора.

В обоснование доводов, изложенных в отзыве на исковое заявление, ответчик в материалы дела представлены:

- скриншоты экрана переписки в мессенджере WhatsApp;

- копию решения от 12.10.2023 единственного участника / учредителя ООО СЗ «Баланс» об одобрении крупной сделки по заключению договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:0100499:1323 любому третьему лицу по цене 26 000 000 руб.;

- копию договора аренды нежилого помещения от 16.10.2023 № 26665 между ООО СЗ «Баланс» (арендодатель-1), ФИО3 (арендодатель-2) и ООО «Агроторг» (арендатор), в том числе в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:0100499:1323.

Истец доводы ответчика оспорил, указав в возражениях от 24.03.2025 на следующие доводы:

- предоставленные скиншоты не подтверждают довод ответчика о том, что стороны обсуждали заключение договора купли-продажи и готовы были к его заключению позже 16.10.2023 поскольку: в предоставленных ООО СЗ «Баланс» скриншотах переписки через приложение мессенджер WhatsApp, отсутствует информация: 1) о номере телефона неизвестного лица, 2) о владельце номера телефона, 3) отношения владельца номера телефона с ООО СЗ «Баланс»; ни оферты, ни акцепта, направленных на заключение основного договора купли-продажи в срок, установленный в предварительном договоре (до 16.10.2023), переписка не содержит; 24.10.2023 неизвестное лицо направило абоненту «Виктория Курпас, тел.: <***>» файл «ДКП основной» (нотариально удостоверенная распечатка файла «ДКП основной» в материалах дела отсутствует), ответа на который со стороны абонента Виктория Курпас переписка не содержит;

- в предоставленных ООО СЗ «Баланс» скриншотах переписки через приложение-мессенджер WhatsApp, неизвестного лица с абонентом Юрий Курпас, тел.: <***>» имеется сообщение неизвестного лица от 23.10.2023 следующего содержания: «Юрий, добрый день. Зарегистрировали аренду. Ждем вас на сделку»; между тем, договор аренды с ООО «Агроторг» (ИНН <***>; арендатор), наличие которого являлось одним из основных условий заключения основного договора купли-продажи, прошел государственную регистрацию только 02.11.2023; ставка арендной платы, указанная в договоре аренды нежилого помещения заключенного с ООО «Агроторг» (копия которого предоставлена суду ООО СЗ «Баланс» вместе с отзывом) оказалась ниже арендной ставки, согласованной сторонами в предварительном договоре купли-продажи, наличие которой было отнесено к одному из существенных условий для заключения основного договора купли-продажи.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предметом настоящего иска является требование о возврате денежных средств в размере 500 000 руб. в порядке исполнения условий предварительного договора купли-продажи от 09.10.2023 № 221, в соответствии с пунктом 1.1. которого продавец и покупатель обязуются в будущем, в срок, не позднее 16.10.2023 заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения (основной договор), существенным условием основного договора купли-продажи является действующий договор аренды с ООО «Агроторг» по ставке 800 рублей за 1 кв.м., по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность следующий объект недвижимого имущества: нежилое помещение, кадастровый номер: 24:50:0100499:1323, этаж - №1 площадь 379,4 кв.м, расположенное по адресу: <...> д 6Г, пом. 221.

В обоснование иска индивидуальный предприниматель ФИО1 ссылается на следующие обстоятельства: до 16.10.2023 основной договор купли-продажи нежилого помещения заключен не был; ни одна из сторон в срок до 16.10.2023 не направила другой стороне предложение о заключении основного договора; договор аренды нежилого помещения между ООО СЗ «Баланс» и ООО «Агроторг» заключен только 16.10.2023 (т.е. после истечения срока, предусмотренного для заключения основного договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно пункту 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Из пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Из пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» также разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

В пункте 1.1. предварительного договора стороны согласовали, что продавец и покупатель обязуются в будущем, в срок, не позднее 16.10.2023 заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения (основной договор), существенным условием основного договора купли-продажи является действующий договор аренды с ООО «Агроторг» по ставке 800 рублей за 1 кв.м, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность следующий объект недвижимого имущества: нежилое помещение, кадастровый номер: 24:50:0100499:1323, этаж - №1 площадь 379,4 кв.м, расположенное по адресу: <...> д 6Г, пом. 221.

В установленный в предварительном договоре срок – до 16.10.2023 истцом и ответчиком действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи, не совершены.

В пункте 3.6. предварительного договора стороны согласовали, что документы, адресуемые сторонами друг другу, включая договоры, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или договор связывают наступление гражданско-правовых последствий для другой стороны, могут быть направлены как по почтовому адресу, так и на электронную почту, по адресам, указанным в разделе 4 настоящего договора. Сообщения, отправленные сторонами друг другу по электронной почте, указанной в разделе 4 настоящего договора, признаются юридически действительными и считаются доставленными в момент направления стороной соответствующего письма. Если иное не предусмотрено законом, все юридически значимые сообщения по договору влекут для получающей их стороны наступление гражданско-правовых последствий с момента доставки соответствующего сообщения ей или её представителю. Представленные ответчиком скриншоты экрана переписки в мессенджере WhatsApp судом не признаются в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку не позволяют с достоверностью установить лиц, между которыми велась переписка, включая их полномочия; из содержания представленной переписки не следует наличие воли сторон спора на заключение основного договора купли-продажи.

Доказательства переписки сторон предварительного договора в порядке, определенном пунктом 3.6. предварительного договора, и направленной на заключение основного договора купли-продажи, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, поскольку до окончания срока действия предварительного договора основной договор сторонами не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор, суд приходит к выводу, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от 09.10.2023 № 221, прекращены на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункты 1 и 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ни одной стороной не совершены действия по заключению основного договора в установленный срок, предварительный договор не содержит условий, определяющих конкретные действия сторон по заключению основного договора, а равно ответственность за ненаправление покупателем оферты (предложения) о заключении основного договора, в материалах дела отсутствуют доказательства уклонения истца от заключения основного договора купли-продажи, суд приходит к выводу об отсутствии в рассматриваемой ситуации признаков виновного поведения покупателя и, следовательно, отсутствии оснований для применения обеспечительной функции задатка согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Претензия истца (номер почтового идентификатора 80514990980458 от 08.11.2023) с требованием о возврате 500 000 руб., перечисленных ответчику в порядке исполнения предварительного договора, оставлена ответчиком без исполнения. Доказательства возврата истцу денежных средств в размере 500 000 руб., перечисленных истцом платёжным поручением от 09.10.2023№ 93 ответчик в материалы дела не представил.

С учетом изложенного, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, иск о взыскании с ответчика 500 000 руб. долга подлежит удовлетворению как доказанный и обоснованный.

На основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая результата рассмотрения спора, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего иска подлежат отнесению на ответчика в пользу истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «БАЛАНС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 500 000 руб. долга и 13 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.С. Тимергалеева