Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва Дело № А40-1768/25-11-10
23.06.2025
Резолютивная часть решения объявлена 10.06.2025
Решение в полном объеме изготовлено 23.06.2025
Судья Дружинина В.Г. (единолично)
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Ляпковой Н.А.
провел судебное заседание по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОНСУЛЬТАНТ И К" (124683, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КРЮКОВО, Г ЗЕЛЕНОГРАД, К. 1824, ЭТАЖ 1, ПОМЕЩ. 17, КОМ. 1-8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2002, ИНН: <***>)
К ответчику - ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)
об урегулировании
в заседании приняли участие до перерыва:
от истца: ФИО1 по доверенности № 1 от 01.11.2024, паспорт,
от ответчика: ФИО2 по доверенности № ДГИ-Д-697/24 от 06.12.2024, паспорт.
УСТАНОВИЛ:
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОНСУЛЬТАНТ И К" обратилось в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении Договора купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: г.Москва, г.Зеленоград, корп. 1601, с кадастровым номером: 77:10:0000000:2808, общей площадью 31,4 кв.м. в указанной редакции.
Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.
Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.
Как следует из материалов дела, между ООО «Консультант и К» (далее - Истец) и Департаментом имущества города Москвы (далее - Ответчик), был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы №10-00071/06 от 07.03.2006 года., расположенного по адресу: г. Москва, г.Зеленоград, корп. 1601, с кадастровым номером: 77:10:0000000:2808, общей площадью 1.4 кв.м.
17.10.2024 года Ответчик руководствуясь Распоряжением Правительства г. Москвы №163518 от 10.10.2024 года направил в адрес Истца письмо №33-6-468433/24-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества», расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 з м., а также договор купли-продажи недвижимости № 59-10110 (нежилого помещения). Вышеуказанное письмо было получено Истцом 25.10.2024 года.
21.11.2024 года Истец направил в адрес Ответчика подписанный договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-10110, расположенного по адресу: г.Москва, г.Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв.м., с протоколом разногласий. В связи с определением рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 05.09.2024 года в размере 1 657 329 руб. 00 копеек без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке объекта оценки № 169 от 19. 11.2024г., выполненным ООО «ЦЭО «АСПЕКТ», объекта недвижимости: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв.м., Истцом были внесены изменения в п. 3.1. и п.3.4. договора.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.
Статья 446 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанное послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв в котором указал, что Департамент в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы. Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)». Из вышеизложенного следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Департамент также отмечает, что Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации.
Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении Договора купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: г.Москва, г.Зеленоград, корп. 1601, с кадастровым номером: 77:10:0000000:2808, общей площадью 31,4 кв.м.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 27.03.2025, удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ, проведение которой поручено эксперту ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МСВ КОНСАЛТ"" ФИО3 (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.09.2018, ИНН: <***>, 117342, Г.МОСКВА, УЛ. БУТЛЕРОВА, Д. 17Б, Э 2 ПОМ XI К 69 ОФ 113, тел. <***>, -8-920-332-71-95)
Перед экспертом поставлен вопрос:
1.Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв.м. с кадастровым номером 77:10:0000000:2808, по состоянию на 10.10.2024?»
В соответствии с заключением эксперта ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МСВ КОНСАЛТ"" от 22 мая 2025г., рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв.м. с кадастровым номером 77:10:0000000:2808, по состоянию на 10.10.2024 составляет 3 490 905 руб.
Оценив экспертное заключение ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МСВ КОНСАЛТ" от 22 мая 2025г. наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.
При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МСВ КОНСАЛТ""от 22 мая 2025г., считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1601, общей площадью 31,4 кв.м. с кадастровым номером 77:10:0000000:2808, по состоянию на 10.10.2024 составляет 3 490 905 руб.
Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца, с учетом принятых уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.
Расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.
Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Урегулировать разногласия между ООО «Консультант и К» (ОГРН - <***>, ИНН - <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН - <***>, ИНН - <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: г.Москва, г.Зеленоград, корп. 1601, с кадастровым номером: 77:10:0000000:2808, общей площадью 31,4 кв.м., изложив п. 3.1 и п.3.4. договора в следующей редакции:
«3.1. Цена Объекта составляет 3 490 905 (Три миллиона четыреста девяносто тысяч девятьсот пять) рублей 00 копеек.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора (п. 1.8. Договора).
Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п. 1.8. Договора).
Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 41 559(Сорок одна тысяча пятьсот пятьдесят девять) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта (п. 3.1. Договора).
Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.8. Договора), до дня оплаты основного долга в полном объеме.
Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.
В соответствии со ст.319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты основного долга, в оставшейся части - за предоставленную рассрочку.»
Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОНСУЛЬТАНТ И К" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2002, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. 00 коп. (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, а также судебные расходы в размере 35 000 руб. 00 коп. (Тридцать пять тысяча) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.
Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Судья: В.Г. Дружинина