Постановление по делу № 17АП-4685/2025 от 27.08.2025 | 17 арбитражный апелляционный суд

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП-4685/2025-ГК

г. Пермь

27 августа 2025 года Дело № А50-22904/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 августа 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Коньшиной С.В.,

судей Дружининой О.Г., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дербеневой А.А.,

при участии в судебном заседании (веб-конференция):

от истца по первоначальному иску: ФИО1 – доверенность от 17 января 2024 года, диплом, паспорт;

от ответчика по первоначальному иску: ФИО2 – директор, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт; ФИО3 – доверенность от 28 ноября 2024 года, диплом, паспорт;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Тепловек»,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 23 апреля 2025 года по делу № А50-22904/2024

по первоначальному иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Тепловек» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании денежных средств, расторжении договора, возложении обязанности вернуть помещения,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Тепловек» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным уведомления о повышении арендной платы по договору, возложении обязанности исполнять договор аренды нежилого помещения на первоначально согласованных условиях в редакции дополнительного соглашения,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее ИП ФИО4, истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Тепловек» (далее ООО Торговый дом «Тепловек», ответчик):

- о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 5 от 17 апреля 2014 года по арендной плате за период с апреля 2024 по июль 2024 в размере 60 000 руб.,

- о расторжении договора аренды нежилого помещения от 17 апреля 20104 года № 5;

- о возложении на ООО Торговый дом «Тепловек» обязанности в течение 10 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда освободить занимаемое арендованное имущество: нежилые помещения торгового зала, расположенные в здании: общей площадью 441 кв. м, 1 этаж, по адресу: <...>, в соответствии со схемой расположения помещений в здании (приложение № 2 к дополнительному соглашению от 01 декабря 2021 года № 10 к договору аренды нежилого помещения от 17 апреля 2014 года № 5), и передать помещения истцу (с учетом принятых судом уточнений).

ООО Торговый дом «Тепловек» обратилось в Арбитражный суд Пермского края к ИП ФИО4 со встречным иском:

- о признании недействительным уведомления арендодателя от 28 февраля 2024 года об изменении арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 5 от 17 апреля 2014 года с дополнительным соглашением № 14 от 01 апреля 2024 года к договору аренды;

- о возложении на ИП ФИО4 обязанности исполнять договор аренды № 5 от 17 апреля т2014 года на первоначально согласованных условиях в редакции дополнительного соглашения № 11 от 21 марта 2023 года;

- об установлении арендной платы по договору аренды с 01 апреля 2025 года по 31 марта 2023 года в размере 360 руб./кв. м. без учета коммунальных расходов;

- об изменении содержания пункта 2.2.18 договора аренды нежилого помещения № 5 от 17 апреля 2014 года в следующей редакции: арендатор обязан оплачивать потребленную электрическую энергию в количестве пропорциональном занимаемой им площади нежилого помещения по действующим ценам электроснабжающей организации, что подтверждается счетами электроснабжающей организации; пункт 2.2.17 договора считать утратившим силу (с учетом принятых судом уточнений).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 23 апреля 2025 года первоначальный иск удовлетворен. С ООО Торговый Дом «Тепловек» в пользу ИП ФИО4 взыскана задолженность по арендной плате за период с апреля 2024 года по июль 2024 года в сумме 60 000 руб. Договор аренды нежилого помещения от 17 апреля 2014 года № 5 расторгнут. На ООО Торговый Дом «Тепловек» возложена обязанность в течение 15 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда освободить занимаемое арендованное имущество: нежилые помещения торгового зала, расположенные в здании: общей площадью 441 кв. м, 1 этаж, по адресу: <...> в соответствии со схемой расположения помещений в здании (приложение № 2 к дополнительному соглашению от 01 декабря 2021 года № 10 к договору аренды нежилого помещения от 17 апреля 2014 года № 5), и передать его ИП ФИО4 В удовлетворении встречного иска отказано.

Ответчик, ООО «Торговый Дом «Тепловек», не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению заявителя апелляционной жалобы, истец исключил из исковых требований требование о возмещении затрат на коммунальные расходы в связи с выявлением неточностей в расчетах, тем самым признал неверность выставленных им счетов. Однако до настоящего времени истец продолжает выставлять счета на возмещение затрат за электроэнергию с прежними расчетами. Данные обстоятельства в решении суда не отражены. В решении имеется неверная информация о счетчике электропотребления, якобы не установленным ответчиком. В ходатайстве об уточнении встречного искового заявления от 17 марта 2025 года ответчик просил разрешить спор по начислению затрат за электроэнергию, а именно изменить содержание пункта 2.2.18, пункт 2.2.17. договора аренды считать утратившим силу». В данных требованиях суд отказал. Таким образом, спор по начислению возмещения затрат за электроэнергию не разрешен, истец начисляет завышенные суммы, ответчик оплачивает меньше по факту потребления, имеются основания для истца снова обратиться в суд с точно такими же требованиями, которые рассматривались в данном деле, но за другой период. 09 апреля 2025 года в ходе последнего судебного заседания и прений истец дважды ответил, что уведомление арендодателя от 10 февраля 2025 года о прекращении договора аренды отправлено для того, чтобы продлить договор на условиях 450 руб./м2 без учета коммунальных расходов. Таким образом, он подтвердил, что его цель не расторгнуть договор, а увеличить арендную плату. Суд данные обстоятельства в решении не отразил, более того своим решением расторг договор аренды. До 01 декабря 2021 года у ответчика всегда была возможность разгружать тяжелые грузы через задние ворота здания. С 01 декабря 2021 года проход к задним разгрузочным воротам занял соседний арендатор и у ответчика прекратилась возможность производить разгрузку тяжелых грузов с машин штабелером. Арендодатель должен был изменить дверной проем с торца здания, а именно увеличить высоту дверей, однако отказался от этого, более того предложил сделать это арендатору за свой счет. Таким образом, в силу обстоятельств, за которые арендатор ООО Торговый дом «Тепловек» не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. В решении суда не дана оценка доводам, изложенным в отзыве ответчика на уточненное исковое заявление. Со стороны арендодателя имеет место злоупотребление правом. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ООО Торговый Дом «Тепловек» просит решение суда отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме.

От истца, ИП ФИО4, поступил отзыв, в котором он возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснил, что считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От ответчика, ООО «Торговый Дом «Тепловек», поступил документ, именуемый «отзыв на апелляционную жалобу. С учетом того, что ответчик сам является заявителем апелляционной жалобы, данный документ расценивается судом как дополнение к апелляционной жалобе.

К указанным дополнениям приложены документы: расчет истца арендуемых площадей, отправленных ответчику 15 марта 2023 года, фотографии заезда к торговому центру от 14 августа 2025 года, копии платежных поручений с апреля по август 2025 года, копии счетов с апреля по август 2025 года.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объёме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, приложенных к дополнениям к апелляционной жалобе.

Представитель истца возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ходатайство ответчика о приобщении дополнительных документов рассмотрено судом в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) и отклонено на основании части 2 статьи 268 АПК РФ.

Дополнения к апелляционной жалобе приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 17 апреля 2014 года ИП ФИО4 (арендодатель) и ООО Торговый дом «Тепловек» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 5, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору часть принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения, характеристики которого определены сторонами в соответствии с актом приема-передачи помещения (приложение № 1) и схемой расположения объекта договора в нежилом помещении, во временное владение и пользование за плату.

Место нахождения объекта договора: <...>.

Нежилое помещение (помещения) предоставляются для использования строго по целевому назначению, а именно: для торговли, использования в целях размещения аппарата управления и других служб арендатора с целью обеспечения хозяйственной (предпринимательской) деятельности арендатора.

Течение срока аренды помещения начинается с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения и действует до 18 марта 2015 года включительно.

По истечении срока аренды по настоящему договору и при отсутствии возражений у сторон, выраженных в письменной форме, договор считается возобновленным на тот же срок, без подписания сторонами каких-либо дополнительных соглашений (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 2.2.17 договора арендатор обязуется в день подписания настоящего договора и принятия указанного помещения установить за свой счет счетчик уплаты потребления, электроэнергии отразив его показания в акте приема передачи помещения.

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата по настоящему договору составляет 34 500 руб., ежемесячно, без учета НДС.

Арендная плата вносится арендатором путем внесения авансовых платежей, за один месяц вперед, ежемесячно, не позднее 7 числа каждого месяца. По согласованию с арендодателем допускается досрочное внесение арендной платы (пункт 3.2 договора).

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке с предварительным письменным уведомлением арендатора за 30 календарных дней до даты изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год. Арендатор в случае несогласия с измененным размером арендной платы обязан освободить арендованное помещение в течение шестидесяти календарных дней с момента получения уведомления об изменении арендной платы и сдать его по акту приема-передачи помещения (пункт 3.4 договора).

В тот же день, 17 апреля 2014 года помещение передано арендатору по акту приема-передачи.

09 июня 2014 года сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно пункту 1 которого в предмет договора помимо ранее оговоренного объекта входит нежилое помещение, расположенное в отдельно стоящем здании, находящемуся по адресу: <...>, литер Д, площадью 24 кв. м. Арендная плата за отдельно стоящее здание составляет 2 400 руб., ежемесячно, без учета НДС.

В тот же день, 09 июня 2014 года помещение передано арендатору по акту приема-передачи.

01 октября 2014 года сторонами подписано дополнительное соглашение № 2, согласно пункту 1 которого в предмет договора помимо ранее оговоренных объектов входит часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Общая площадь арендуемых нежилых помещений, в здании расположенном по адресу: <...>, составляет 122 кв. м.

В силу пункта 2 дополнительного соглашения общая сумма арендной платы за арендуемые нежилые помещения составляет 39 000 руб., ежемесячно, без учета НДС.

01 апреля 2016 года сторонами подписано дополнительное соглашение № 3, согласно пункту 1 которого стороны дополнили предмет договора нежилым помещением площадью 35,5 кв. м. Общая сумма арендной платы за арендуемые помещения составляет 49 650 руб., ежемесячно, без учета НДС.

01 декабря 2016 года стороны дополнительным соглашением № 5 дополнили предмет договора нежилым помещением площадью 10 кв. м. Общая сумма арендной платы за арендуемые нежилые помещения по договору составляет 52 650 руб., ежемесячно, без учета НДС.

01 февраля 2017 года стороны дополнительным соглашением № 6 изменили предмет договора, в связи с чем общая сумма арендной платы за арендуемые нежилые помещения по договору составляет 63 303 руб., ежемесячно, без учета НДС.

01 ноября 2017 года стороны дополнительным соглашением № 7 изменили предмет договора, в связи с чем общая сумма арендной платы за арендуемые нежилые помещения по договору составляет 74 103 руб., ежемесячно, без учета НДС.

01 ноября 2018 года стороны дополнительным соглашением № 8 изменили предмет договора, в связи с чем общая сумма арендной платы за арендуемые нежилые помещения по договору составляет 81 303 руб., ежемесячно, без учета НДС.

01 декабря 2021 года стороны дополнительным соглашением № 10 дополнили предмет договора нежилым помещением площадью 441 кв. м. Общая сумма арендной платы за арендуемые нежилые помещения по договору составляет 132 300 руб., ежемесячно, без учета НДС.

28 февраля 2024 года ИП ФИО4 в адрес арендатора ООО Торговый дом «Тепловек» направил уведомление об изменении арендной платы с 01 апреля 2024 года до ежемесячного размера 165 000 руб., с предложением заключить соответствующее дополнительное соглашение, а также сообщил о том, что в случае несогласия с измененным размером арендной платы ООО Торговый дом «Тепловек» обязано освободить арендованное помещение в течение 60 календарных дней с даты получения настоящего уведомления. К данному уведомлению арендодатель приложил соответствующий проект дополнительного соглашения для подписания, подписанный им со стороны арендодателя.

21 марта 2024 года в ответ на данное уведомление ООО Торговый дом «Тепловек» выразило несогласие с повышением арендной платы и заявило об отказе оплачивать арендную плату в размере 165 000 руб.

После получения уведомления ООО Торговый дом «Тепловек» продолжило уплачивать арендную плату в ранее согласованном сторонами размере. Помещения арендатор не освободил.

Полагая, что ООО Торговый дом «Тепловек» ненадлежащим образом исполняются обязательства по внесению арендной платы в увеличенном размере, не освобождает занимаемое помещение в соответствии с условиями договора аренды, ИП ФИО4 обратился в суд с иском к ООО Торговый дом «Тепловек»:

- о расторжении договора аренды нежилого помещения от 17 апреля 20104 года № 5;

Полагая, уведомление арендодателя от 28 февраля 2024 года об изменении арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 5 от 17 апреля 2014 года является необоснованным и незаконным, направленным со злоупотреблением арендодателем своим правом, ООО Торговый дом «Тепловек» обратилось в суд к ИП ФИО4 со встречным иском:

Между сторонами заключен договор, правильно квалифицированный судом как договор аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (часть 1 статьи 309 ГК РФ)

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Факт заключения договора аренды подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Факт предоставления помещения также подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Учитывая, что по окончании срока аренды ни одна из сторон в письменной форме не выразила возражений, в соответствии с пунктом 1.4 договора он считается каждый раз возобновленным на тот же срок.

В обоснование исковых требований ИП ФИО4 ссылается на то, что им в соответствии с пунктом 3.4 договора аренды увеличен размер арендной платы, однако арендатор продолжил уплачивать арендную плату в прежнем размере.

Возражая против удовлетворения исковых требований ООО Торговый дом «Тепловек» ссылается на то, что размер арендной платы, заявленный истцом в уведомлении об увеличении арендной платы, является завешенным, в подтверждение чего представил отчет об оценке № АНО 042-25, согласно которому рыночная стоимость аренды спорного нежилого помещения площадью 441 кв. м. по состоянию на 21 марта 2024 года составляет 145 000 кв. м. Уведомление о повышении арендной платы истец направил только ответчику, остальным арендаторам арендную плату в 2024 году он не поднимал, что, по мнению ответчика, свидетельствует о том, что истец ведет себя недобросовестно, злоупотребляет своими правами. Оснований для расторжения договора аренды и возврата имущества арендодателю нет, поскольку расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, тогда как арендатор арендную плату оплачивает полностью и в срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 названной статьи).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Положения статьи 431 ГК РФ, устанавливающие правила толкования условий договора, направлены на выявление общей воли сторон договора в целях правильного разрешения конкретного дела судом и тем самым на реализацию возлагаемой Конституцией Российской Федерации на суд функции отправления правосудия (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2016 года N 342-О).

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В рассматриваемом случае, из буквального и системного толкования пункта 3.4 заключённого между сторонами договора аренды следует, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке с предварительным письменным уведомлением арендатора за 30 календарных дней до даты изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год. Арендатор в случае несогласия с измененным размером арендной платы обязан освободить арендованное помещение в течении шестидесяти календарных дней с момента получения уведомления об изменении арендной платы сдать его по акту приема-передачи помещения.

Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, вопреки утверждению ответчика, возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке установлена пунктом 3.4 договора. Согласие арендатора на такое увеличение либо заключение дополнительного соглашения о таком увеличении не требуется. Ограничение размера увеличения договором также не предусмотрено.

ИП ФИО4, воспользовавшись предоставленным ему пунктом 3.4 договора аренды правом, 28 февраля 2024 года направил в адрес арендатора ООО Торговый дом «Тепловек» уведомление об изменении арендной платы с 01 апреля 2024 года до ежемесячного размера 165 000 руб., с предложением заключить соответствующее дополнительное соглашение, а также сообщил о том, что в случае несогласия с измененным размером арендной платы ООО Торговый дом «Тепловек» обязано освободить арендованное помещение в течение 60 календарных дней с даты получения настоящего уведомления. К данному уведомлению арендодатель приложил соответствующий проект дополнительного соглашения для подписания, подписанный им со стороны арендодателя.

В ответ на данное уведомление ответчик выразил несогласие с повышением арендной платы и заявил об отказе оплачивать арендную плату в размере 165 000 руб.

Не согласившись с увеличением размера арендной платы, в нарушение пункта 3.4 договора ООО Торговый дом «Тепловек» в течение 60 календарных дней с момента получения уведомления данное помещение не освободил.

Доказательства иного в материалы дела не представлены (статья 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Не представлены в материалы дела ответчиком и доказательства исполнения обязательства по оплате аренды за спорный период в полном объеме, то есть в размере, указанном в уведомлении от 28 февраля 2024 (статья 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

По расчету истца сумма недополученной арендной платы составляет 60 000 руб.

Расчет истца ответчиком в суде первой инстанции не оспорен (статьи 65, 71, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Расчет истца судом проверен и признан правильным (статьи 65, 71 АПК РФ).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований в данной части.

Истцом, ИП ФИО4, заявлено также требование о расторжении договора № 5 аренды нежилого помещения от 17 апреля 2014 года, возложении на ответчика обязанности освободить занимаемое нежилое помещение и возвратить его истцу по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 названной статьи).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 28 Информационного письма Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды, может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (пункт 29 названного Информационного письма).

Как верно указал суд первой инстанции, исходя из буквального толкования условий договора аренды, а именно пункта 3.4, в случае несогласия арендатора с повышением арендной платы он обязан освободить арендованное имущество и передать арендодателю. Данное условие расценивается как основание для прекращения договора аренды.

Включение в договор условия, предусмотренного пунктом 3.4, свидетельствует о том, что при заключении договора для арендодателя являлось существенным то обстоятельство, что арендатор будет уплачивать арендую плату исходя из размера, который в установленном порядке увеличен арендодателем, а в случае отказа – освободит помещения.

В данном же случае арендатор отказался платить арендную плату в увеличенном размере.

Следовательно, судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования в части расторжения договора.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды подлежит расторжению, оснований для нахождения помещений у ответчика не имеется, в связи с чем исковые требования в части освобождения арендованных помещений и передачи их истцу по акту приема-передачи также подлежат удовлетворению.

Относительно встречных исковых требований ООО Торговый дом «Тепловек» о признании недействительным уведомления арендодателя об изменении арендной платы, возложении на арендодателя обязанности исполнять договор аренды на первоначально согласованных, суд отмечает следующее.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 названной статьи).

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Таким образом, уведомление ИП ФИО4 об одностороннем увеличении арендной платы, которое является одновременное уведомлением о прекращении договора аренды в случае несогласия с увеличением арендной платы, признается судом односторонней сделкой, которая может быть оспорена.

Сторонами согласовано условие, предусмотренное пунктом 3.4 договора.

Как уже отмечено судом, в силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Как верно указал суд первой инстанции, со стороны ответчика, ООО Торговый дом «Тепловек», договора аренды, в том числе условие, предусмотренное пунктом 3.4, подписан без разногласий, следовательно, ответчик был согласен с условием об изменении размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Проанализировав условия договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исходя из буквального толкования условий пункта 3.4 договора предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, но не чаще одного раза в год и с обязательным предварительным уведомлением арендатора.

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика направлено уведомление об изменении арендной платы от 28 февраля 2024 года об увеличении ежемесячной арендной платы до 165 000 руб. с 01 апреля 2024 года.

Данное уведомление ответчиком получено, что им не оспаривается.

При этом, как верно отмечено судом первой инстанции, несогласие арендатора с арендной платой за пользование объектом на основании оценки, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 04 февраля 2025 года № АНО 042-25, не является безусловным основанием для признания недействительным одностороннего изменения договора аренды нежилого помещения в части размера арендной платы, оформленного уведомлением от 28 февраля 2024 года. Указанный отчет не подтверждает доводы ООО Торговый дом «Тепловек».

ИП ФИО4 не относится к крупным арендодателям ни на территории Пермского края, ни в городе.

Кроме того, согласно отчету об оценке от 04 февраля 2025 года размер арендной платы составляет 329 за 1 кв. м. Арендодатель повысил размер арендной платы с 340 руб. до 374 рублей за 1 кв. м. (165 000 руб./441кв.м = 374,20 руб.), то есть в 1,1 раза (10 %). Разница между ставкой 329 руб. и 374 руб. составляет 1,14 раза (13 %). Таким образом, существенное изменение арендой платы не доказано. Арендатором не предоставлены документы и в материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендодатель получает сверхприбыль, в том числе за счет необоснованного повышения арендной платы.

При этом исходя из представленных дополнительных соглашений к договору аренды до уведомления от 28 февраля 2024 года размер арендной платы не повышался истцом с 01 декабря 2022 года.

В обоснование встречных исковых требований ООО Торговый дом «Тепловек» ссылается также на злоупотребление арендодателем своими правами, что выражается в том, что уведомление о повышении арендной платы истец направил только ответчику, остальным арендаторам арендную плату в 2024 году он не поднимал.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 названной статьи).

При этом пунктом 5 названной статьи установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как верно указал судом первой инстанции, в рассматриваемом случае обе стороны договора аренды являются лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.

Пунктом 1 статьи 2 ГК РФ установлено, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Стороны договора в данном случае являются равными и свободными в согласовании условий заключаемого ими договора (статья 421 ГК РФ).

В материалах дела отсутствуют доказательств того, что принятые сторонами при заключении договора условия явились результатом недобросовестного поведения другой стороны договора либо были обусловлены существенным неравенством переговорных возможностей и что арендатор был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания условий договора, то есть являлся слабой стороной сделки.

Отсутствуют такие доказательства и в отношении уведомления ИП ФИО4 от 28 февраля 204 года об увеличении в одностороннем порядке арендной платы.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел в правомерному выводу о необоснованности встречных исковых требований и отказал в их удовлетворении.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что 09 апреля 2025 года в ходе последнего судебного заседания и прений истец дважды ответил, что уведомление арендодателя от 10 февраля 2025 года о прекращении договора аренды отправлено для того, чтобы продлить договор на условиях 450 руб./м2 без учета коммунальных расходов, следовательно, он подтвердил, что его цель не расторгнуть договор, а увеличить арендную плату, однако суд данные обстоятельства в решении не отразил, более того своим решением расторг договор аренды, отклоняется судом.

В данном случае арендодатель, ИП ФИО4, в установленном порядке реализовал свое право, предусмотренное пунктом 3.4 заключенного сторонами договора аренды, на увеличение арендной платы в одностороннем порядке, а арендатор ООО Торговый дом «Тепловек» не согласился с данным увеличением, поэтому в силу того же пункта 3.4 обязан освободить арендуемое помещение и передать его истцу по акту приема-передачи.

Последующие действия сторон, в том числе направления об уведомлении о прекращении договора, а равно предложения по заключению договора на иных условиях о размере арендной платы, с учетом того, что сторонами соответствующие договоренности не достигнуты, не имеют значения для правильного рассмотрения дела.

Довод заявителя апелляционной жалобы о злоупотреблении ИП ФИО4 своим правом, выразившемся в существенном увеличении арендной платы, не нашел своего подтверждения.

Как указал ИП ФИО4 в отзыве на апелляционную жалобу, начиная с 2014 года на протяжении длительного периода истец проявлял лояльность к ответчику: стоимость квадратного метра была ниже рыночной. Площадь, на которой находилось ООО Торговый дом «Тепловек», была больше указанной в договоре и не оплачивалась. Истец не повышал арендную плату для ответчика с 01 ноября 2018 года и до 30 ноября 2021 года при том, что в указанный период цены продолжали расти. Реализация же права на повышение стоимости арендной платы направлена, в том числе, и на поддержание здания в работоспособном состоянии.

Предъявление требований о взыскании задолженности по договору аренды, о расторжения договора аренды и передаче арендованного имущества истцу является правом лица, при этом суд дал оценку обоснованности такого требования.

При таких обстоятельствах изложенные заявителем апелляционной жалобы доводы не опровергают выводы арбитражного суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законного и обоснованного определения.

Утверждение ООО Торговый дом «Тепловек» о том, что арендодатель не имел права повышать арендную плату, пока не было организовано место разгрузки для ответчика, несостоятельно и противоречит условиям заключенного между сторонами договора.

Ссылка ответчика на то, что: истец исключил из исковых требований требование о возмещении затрат на коммунальные расходы в связи с выявлением неточностей в расчетах, тем самым признал неверность выставленных им счетов, однако до настоящего времени продолжает выставлять счета на возмещение затрат за электроэнергию с прежними расчетами; суд не рассмотрел спор по начислению затрат на электроэнергию, несостоятелен.

В данном случае суд первой инстанции правомерно в соответствии с частью 2 статьи 65, частью 1 статьи 168 АПК РФ рассмотрел заявленные первоначальные и встречные исковые требования в их уточненном виде.

Оснований для исследования каких-либо иных обстоятельств, связанных со взаимоотношениями сторон, в предмет исследования с учетом заявленных требований у суда не имелось.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения. Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, апелляционная жалоба ответчика, ООО Торговый Дом «Тепловек», удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, ООО Торговый Дом «Тепловек».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 23 апреля 2025 года по делу № А50-22904/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

С.В. Коньшина

Судьи

О.Г. Дружинина

В.В. Семенов