Арбитражный суд
Западно-Сибирского округа
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тюмень Дело № А45-2104/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2025 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Рахматуллина И.И.
ФИО1
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска на решение от 14.08.2024 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Кондрашкина А.Б.) и постановление от 22.10.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кривошеина С.В., Павлюк Т.В., Хайкина С.Н.) по делу № А45-2104/2024 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным отказа, содержащегося в уведомлении от 21.11.2023 № 31/19/17422 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:084630:254, площадью 5 103 кв. м по ул. Приграничная и обязании заключить договор купли-продажи указанного земельного участка.
Решением от 14.08.2024 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 22.10.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены, на департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав заявителя путем подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:084630:254, площадью 5 103 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Приграничная, его подписания и направления договора в адрес заявителя в срок не более, чем 30 дней со дня вступления решения в законную силу.
В кассационной жалобе департамент просит обжалуемые решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Считает, что поскольку проектной документацией, а также разрешением на строительство предусмотрено строительство именно двух, а не одного зданий, предоставление земельного участка возможно только в случае освоения участка в полном объеме, то есть при реализации всех этапов строительства; в случае, если бы здание, принадлежащее заявителю, являлось единственным запланированным к возведению на данной территории объектом капитального строительства, для его эксплуатации было бы достаточно земельного участка меньшей площади; в результате формирования земельного участка под объект недвижимости могут быть образованы два земельных участка, один – для эксплуатации, другой – для продолжения строительства; договор аренды в настоящий момент не расторгнут, заявитель имеет право пользования земельным участком вплоть до окончания срока действия такого договора; заявителем уже получено разрешение на строительство второго этапа складского комплекса, осуществляются строительно-монтажные работы по возведению здания.
Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.
Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что ИП ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 54:35:084630:254, расположенного по адресу: <...> на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 05.07.2022 № 133989т, со сроком действия до 05.05.2027. Вид разрешенного использования – склады (6.9) -промышленные базы, склады. Площадь земельного участка составляет 5 103 кв. м.
На данном земельном участке заявитель осуществил строительство объекта недвижимости: здания склада № 1, площадью 1 146,8 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 54:35:084630:573 (право собственности заявителя на объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке). Используя свое право, предусмотренное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), 09.11.2023 предприниматель обратилась в департамент с заявлением о выкупе земельного участка.
Решением, выраженным в письме от 21.11.2023 № 31/19/17422, департамент отказал в предоставлении земельного участка в собственность.
В обоснование отказа департамент указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ заявитель не обладает правом на приобретение земельного участка с кадастровым номером 54:35:084630:254 площадью 5 103 кв. м в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (согласно решению на строительство от 04.05.2023 № 54-35-61-202 (ред. от 02.08.2023 № 54-35-61-2023) и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 17.10.2023№ 54-35-196-2023 на испрашиваемом земельном участке реализован один этап из двух предполагаемых этапов строительства).
ИП ФИО2, полагая, что отказ в предоставлении земельного участка не соответствует требованиям земельного законодательства и нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с заявленными требованиями.
Суд первой инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 39.16, пунктом 1 статьи 39.20, пунктом 7 статьи 39.17 ЗК РФ, приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1, и, установив, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:084630:254 расположен объект недвижимости – склад площадью 1 146,8 кв. м, принадлежащий заявителю на праве собственности, пришел к выводу, что при обращении с заявлением в департамент ИП ФИО2 представила все необходимые документы, которые подтверждают ее право на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов.
Возможность предоставления земельного участка площадью 5 103 кв. м обоснована тем, что в территориальной зоне П-1, в пределах которой расположен спорный земельный участок, установлен минимальный процент застройки земельного участка – 20%, при этом в соответствии с заключением кадастрового инженера от 06.05.2024 № 25/2022 процент застройки фактически составил 23,4%, что соответствует предельно допустимым параметрам, установленным градостроительным регламентом.
Довод заинтересованного лица о том, что согласно разрешению на строительство от 04.05.2023 № 54-35-61-202 (ред. от 02.08.2023 № 54-35-61-2023) и разрешению на ввод в эксплуатацию от 17.10.2023 № 54-35-196-2023 на испрашиваемом земельном участке реализован только один из двух предполагаемых этапов строительства, судом отклонен, поскольку даже при реализации первого этапа строительства заявителем уже превышен минимальный процент застройки, при котором у него возникает право на приобретение земельного участка без проведения торгов. Кроме того, в извещении о проведении аукциона 23.06.2022 на право аренды земельного участка под строительство указано, что минимальный процент застройки земельного участка составляет 20%, соответственно, выигравший торги заявитель при осуществлении застройки земельного участка в размере 23,4% имеет право на выкуп земельного участка.
Также суд обратил внимание на то, что заявитель 12.04.2024 получил разрешение на строительство № 54-35-50-2024 для реализации второго этапа строительства.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.
Между тем судами не принято во внимание следующее.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.
Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.
Как указано в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 21), рассмотрение дел по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).
Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.
Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства:
1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление;
2) соблюдены ли сроки обращения в суд;
3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:
а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);
б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;
в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;
4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).
Как указано в пункте 17 Постановления № 21, осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).
Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).
При этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.
Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
В связи с этим судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (часть 4 статьи 200 АПК РФ).
В частности, проверяя законность решения, действия (бездействия) по основанию, связанному с несоблюдением требования пропорциональности (соразмерности) и обусловленным этим нарушением прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, судам с учетом всех значимых обстоятельств дела надлежит выяснять, являются ли оспариваемые меры обоснованными, разумными и необходимыми для достижения законной цели, не приводит ли их применение к чрезмерному обременению граждан и организаций.
Отсутствие вины органов и лиц, наделенных публичными полномочиями, в нарушении прав, свобод и законных интересов административного истца (заявителя) не является основанием для отказа в удовлетворении административного иска (заявления).
В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Пунктом 1 статьи 39.14 ЗК РФ установлено, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:
1) подготовка схемы расположения земельного участка;
2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 ЗК РФ;
4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков;
5) осуществление государственного кадастрового учета;
6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;
7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.
Таким образом, подготовка схемы расположения земельного участка и подача заинтересованным лицом заявления в уполномоченный орган являются первыми этапами предоставления земельного участка.
В соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из следующих оснований:
1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ;
2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 – 13, 14.1 – 19, 22 и 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса;
3) земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 – 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса.
Пунктом 3 статьи 6 ЗК РФ определено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 № 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
То есть правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.
Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2025 № 301-ЭС24-16594).
В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.06.2024 № 29-П изложены правовые позиции о следующем.
В силу Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3). Действуя в рамках дискреционных полномочий, законодатель установил в ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) и формы его реализации, включая исключительное право на приобретение участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках (статья 39.20). Исходя из содержания данного права именно его носители делают, по общему правилу, самостоятельный выбор между правом собственности и правом аренды, который оформляется в виде их волеизъявления и связанного с ним договора, являющегося согласно ГК РФ одним из главенствующих оснований для возникновения гражданских прав и обязанностей, в том числе в случае смены собственника (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 и пункт 2 статьи 218) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.04.2023 № 862-О). Развивая указанный принцип, ЗК РФ предусматривает для собственников зданий и сооружений право на приобретение, в том числе при их приватизации, земельных участков, на которых они расположены, осуществляемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3), а равно порядок пользования чужим участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). Анализируя данный подход законодателя, Конституционный Суд Российской Федерации отмечал, что статья 39.20 ЗК РФ направлена на обеспечение реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на защиту прав и законных интересов собственников зданий и сооружений (Определения от 30.06.2020 № 1520-О и от 28.12.2021 № 2792-О). Указанному принципу корреспондирует и гражданско-правовое регулирование отношений собственности на недвижимое имущество, что следует, в частности, из статей 271 – 273 и 287.1 ГК РФ. Это отвечает принципу правовой определенности, без чего невозможна стабильность правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также служит поддержанию баланса интересов публичных собственников земельных участков и частных собственников зданий и сооружений, на них расположенных. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в контексте статьи 39.20 ЗК РФ предполагает, что предоставление находящихся в публичной собственности участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений и определение границ и площади участка должны производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на данном участке здания или сооружения (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О и от 27.01.2022 № 75-О).
Для выкупа земельного участка необходимы три условия (одновременно):
1. Нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю;
2. Соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка;
3. Определение площади подлежащего выкупу земельного участка в размере площади, занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования.
Возникновение права на выкуп зависит от достижения той цели, для которой он был предоставлен в аренду (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140).
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140 также выражена правовая позиция о том, что предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования данного строения по назначению.
При этом при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409).
Принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140)
Таким образом, рассматриваемый принцип земельного законодательства в отношениях по выкупу земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости состоит в необходимости определить площадь земельного участка, необходимую исключительно для функционального использования объекта недвижимости.
Аналогично по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.
Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть по общему правилу в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающей необходимую в указанных целях, не допускается.
Обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли, что имеет правовое значение как при предоставлении земельного участка в аренду, так и при его выкупе по пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ.
Позиция предпринимателя о том, что в данном случае при выкупе земельного участка отсутствует необходимость обоснования его площади, достаточно соблюдения одного только требования к минимальному проценту застройки, нормам права противоречит.
Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ, Определение Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС24-17140 от 25.12.2024).
Законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12).
Судебная коллегия отмечает, что предприниматель самостоятельно определила количество объектов и их расположение на земельном участке, при этом департамент ссылается на то, что первое построенное здание расположено в северной части земельного участка, фактически на краю, в результате такого расположения в южной части земельного участка образуется незанятое пространство, которое с учетом вида разрешенного использования участка не может быть использовано рационально при неосуществлении строительства второго объекта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Таким образом, процент застройки земельного участка является одним из предельных параметров строительства и непосредственно не определяет площадь земельного участка, необходимую исключительно для функционального использования объекта недвижимости, никак не связан с характеристиками объектами, его назначением.
Принятый судами подход позволяет одну и ту же площадь земельного участка предоставлять в порядке выкупа независимо от функционального использования объекта недвижимости (под разные объекты), что не соответствует вышеизложенным нормам и разъяснениями о их применении.
При этом градостроительным регламентом для территориальной зоны П-1 установлен минимальный размер земельного участка – 0,1 га, что необходимо принимать во внимание также как и минимальный процент застройки при формировании земельных участков.
Также следует учесть необходимость соблюдения принципа платности землепользования и определения платы за выкупаемый земельный участок только в отношении площади, которая обоснована заявителем как необходимая для функционального использования объекта недвижимости.
Согласно части 3 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в случае, если при оказании государственной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной собственности объекта недвижимости, размер платы или цена определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти заявления (ходатайства) о предоставлении такой государственной услуги.
Цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент его обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2025 № 301-ЭС24-16594).
Кроме того, определение кадастровой стоимости участка осуществляется с учетом вида разрешенного использования земельного участка.
В случае возможности образования двух земельных участков и использования одного из них для продолжения строительства, выкуп всего земельного участка в целях эксплуатации объекта недвижимости нарушит баланс частных и публичных интересов и принцип экономической обоснованности при определении арендной платы.
Вопреки позиции заявителя обжалуемый отказ не препятствует повторному обращению с заявлением о предоставлении земельного участка, не лишает заявителя принадлежащего ему исключительного права на предоставление земельного участка.
При таких обстоятельствах у судов первой и апелляционной инстанций не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
С учетом изложенного решение от 14.08.2024 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 22.10.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-2104/2024 подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления предпринимателя.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 14.08.2024 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 22.10.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-2104/2024 отменить.
Принять по делу новый судебный акт. Отказать индивидуальному предпринимателю ФИО2 в признании незаконным отказа, содержащегося в уведомлении № 31/19/17422 от 21.11.2023 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:084630:254, площадью 5 103 кв. м по ул. Приграничная и обязании заключить договор купли-продажи указанного земельного участка.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.В. Сирина
Судьи И.И. Рахматуллин
ФИО1